【正文】 環(huán)行車道的盡端車行道，既保證車輛能通到每戶或每棟門口，又最大限度地減少對住戶的干擾；C、 作為小區(qū)主要景觀帶的步行道與車行道完全分離，既可作人行步道，也可作為供住戶運動的慢跑徑道。做到人車分流。5. 路網(wǎng)交通小區(qū)主入口可考慮項目兩塊用之間的市政公共綠化用地；兩塊用地分別設(shè)置整個居住區(qū)的消防、安全、輔助出口。4. 規(guī)劃分區(qū)建筑組團小區(qū)規(guī)劃按地塊地分割可分為兩個區(qū)，每個區(qū)都可單獨形成一個區(qū)，每個區(qū)由若干個組團組成，每個組團又諾干棟小獨棟 弱圍合而成。中庭花園作為整個社區(qū)園藝景觀的集中表現(xiàn)，但與各組團之間整合作一個整體。組團之間與中庭花園和社區(qū)公共用地在銜接上充分利用道路、綠化、景觀小品作充分的過渡。戶與戶獨立，院落與院落相連，成為“聯(lián)院住宅”。處理好建筑群輪戶與戶花園之間，單戶的小花園的怎樣融入整個社區(qū)大花園關(guān)系，要做到建筑與園藝互為風(fēng)景，使整體建筑的每一個細節(jié)都實現(xiàn)著風(fēng)景的功能，盡量實現(xiàn)戶戶通風(fēng)透亮、戶戶擁有景觀。而應(yīng)相互呼應(yīng)互成風(fēng)景。2. 產(chǎn)品體系及面積配比本項目定位于小獨棟，建筑面積在180～240平方米之間。產(chǎn)品單一化可使客戶的背景更為同質(zhì)化，生活背景，社會身份、居住方式、思想意識等相似群體共處同一社區(qū)，共同營造屬于自己階層的社區(qū)文化，強化了歸屬感。有相對明確的客戶群定位，產(chǎn)品單一化就不會導(dǎo)致在客戶群定位上的模糊。作為區(qū)域內(nèi)品質(zhì)、形象較高的項目，產(chǎn)品系列應(yīng)避免出現(xiàn)開發(fā)商為獲取更高利潤而將純別墅社區(qū)規(guī)劃成為聯(lián)排、疊拼、甚至低層樓中樓等大雜燴，而降低整個樓盤形象。三、 規(guī)劃構(gòu)思及要點1. 單一高尚型別墅社區(qū)“別墅，始終是少數(shù)人的奢侈”。第五章 項目產(chǎn)品策劃與環(huán)藝創(chuàng)意一、 項目基本情況1． 項目背景（略）2． 地塊資源（略）3． 區(qū)域狀況l 交通（略）l 開發(fā)（略）l 配套（略）二、 發(fā)展定位經(jīng)過對本地塊資源條件評價及北海房地產(chǎn)市場綜合分析，結(jié)合項目區(qū)域優(yōu)勢和物業(yè)特點，我們初步將項目發(fā)展概念描繪為：本項目占地分為兩塊，被市政規(guī)劃綠化帶相隔，一塊約31畝，一塊約49畝，合計80余畝。市面上別墅形象以歐美風(fēng)格為多，開發(fā)商和設(shè)計者并非對歐美的建筑進行過深入細致的研究，大多顯得不倫不類，在各種古典符號的堆砌中，形式、比例、尺度、韻律完全脫離了真正歐美風(fēng)格的真意。因此，在目前一些別墅產(chǎn)品甚至和農(nóng)民住宅并無二致。建筑風(fēng)格目前北海別墅產(chǎn)品往往以暴富式的張揚，而缺乏有品位的優(yōu)雅。如廚房考慮到中、西烹飪間的分隔、衛(wèi)生間大小要滿足追求舒適享受的需要，更衣室也不能太促狹等，室內(nèi)空間的趣味性和流動性和平面布局的結(jié)合都是戶型設(shè)計中需要考慮的重點內(nèi)容。會客空間、家庭生活空間也要考慮其合理的尺度，并與家具的形式、尺寸和擺放相結(jié)合。戶型對于高檔別墅產(chǎn)品的設(shè)計，需要在功能的細化、空間尺度的準確把握及空間氣氛的營造上多做文章。將生活空間從室內(nèi)擴展大室外，這也是別墅住宅品質(zhì)的主要體現(xiàn)。別墅的本質(zhì)是奢侈，別墅的概念不僅包括建筑本身，更重要的是自家的庭院。庭院別墅是整個住宅市場上的金字塔產(chǎn)品。迎合客戶需要，挖掘客戶潛在需求，使之成為一個為客戶量身定造的高品質(zhì)社區(qū)。（二）高檔獨棟別墅本身就是少數(shù)人的產(chǎn)品，純獨棟更是代表了眾多流派別墅中的的定級標準，體現(xiàn)了一種身份和地位的尊容。小獨棟“八大標準”標準之一：獨立住宅，獨門獨戶、有天有地，有家庭的私密空間；獨立私家花園；標準之二：適合作“第一居所”；能達到邊享受邊增值的完美置業(yè)目的；標準之三：舒適實用，不求奢華，面積為180 ~250平方米，布局合理，滿足三口至五口之家高品質(zhì)居住；更甚者，在建筑上用框架結(jié)構(gòu)，戶型的設(shè)計上就可以進行模塊式組合，業(yè)主可以根據(jù)自身需要，在框架允許的范圍內(nèi)，自行組合。地上2層～3層結(jié)構(gòu)，四面通透。諾干個別墅組團和諧相對，各居住組團相對緊湊，向心圍合，形成大面積共享花園中庭。拒絕速成建筑，追尋創(chuàng)新和獨有，關(guān)注建筑本質(zhì)，我們規(guī)劃的小獨棟別墅在居住模式上是純粹的獨棟別墅。獨立住宅應(yīng)該最大限度地滿足別墅的生活需求，如擁有兩個方臥、大空間挑空等，應(yīng)該通過精確的尺度分析、優(yōu)秀的套房設(shè)計在空間上進行發(fā)揮。對比部分電梯公寓或花園洋房，購房者既享受了獨棟別墅的品質(zhì)，又有一個可以承受的房屋總價。在項目的產(chǎn)品、戶型規(guī)劃設(shè)計上，充分考慮目標客戶個性、文化的因素，目標客戶所在地的社會背景和文化背景，以目標客戶的需求為導(dǎo)向，進行規(guī)劃設(shè)計。獨棟豪華價格在100萬以上，價格體系可參照華杰馨園而定。小獨棟均價控制在50萬左右，大概在45～60萬之間?？蛻粢呀?jīng)集中在了我們常說的“金字塔”塔尖的階層，和暴發(fā)戶階層。能買得起100萬左右的別墅，已經(jīng)將“客戶一”2和3大部分都去掉了。包括樓盤的整個規(guī)劃，園藝設(shè)計、戶型架構(gòu)、還有看不見，卻客觀存在的社區(qū)文化。在客戶層面上，我們大膽地預(yù)測，除了區(qū)外一線城市外，還應(yīng)該充分挖掘北海本地、南寧等區(qū)內(nèi)市場的客戶。由以上三個消費群體，我們不難進行進一步的推斷，由于房價的低廉，在一線發(fā)達城市具備一定技能，有5～10年工作經(jīng)歷的都有有在北海置業(yè)購房的能力。甚至對于小資、白領(lǐng)一層的人士。度假場所的一個總價不高的別墅，既能滿足對別墅生活的渴望，又能時常進行輕松愉悅的度假生活。同樣的一個理由，在大城市的別墅對于他們而言仍然是一種奢侈，對于聯(lián)排之類的“偽別墅”卻也看不上眼。該群體不具備千萬級的消費能力，但對別墅的熱愛卻超出了一般的想象。對于社會的中產(chǎn)階級。正是因為該階級房產(chǎn)物業(yè)眾多，在一線和發(fā)達城市置業(yè)成本過高，會適當(dāng)?shù)脑谝恍┞糜?、觀光、風(fēng)景的二、甚是三線城市置業(yè)，即是作為投資，又可作為不動產(chǎn)。對于社會頂層階級而言，小獨棟作為在海濱城市一個休閑度假場所，是該階層人士眾多房產(chǎn)物業(yè)之一?？蛻魳?gòu)成一： 當(dāng)項目定位為小獨棟時，我們的目標客戶群體來源廣泛。度假休閑別墅將是北海別墅一個重要組成部分。此外，度假、休閑別墅的市場尚未充分挖掘。鄰近的馬來西亞和泰國，新加坡等國家，正在通過旅游，加強對日本、韓國等國家進行宣傳，鼓勵老年空巢遷徙到氣候溫暖的熱帶海濱地區(qū)來生活。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國，甚至世界，這個市場不可限量。2=(萬戶)，上?？粘布彝ゼs有100247。由于生態(tài)環(huán)境保護良好，投資環(huán)境不斷改善，加之北海市政府為盤活空置商品房采取了一系列優(yōu)惠政策，近兩年，到北海購房的外地人不斷增加，占同期房地產(chǎn)交易量的30%以上，其中大多是到北海度假、養(yǎng)老的。 可以預(yù)見的是，定位作為純獨棟別墅，是本項目風(fēng)險最小的方案，但同時，也是利潤最小的一個方案。定位二： 從市場分析中，我們不難得處結(jié)論，獨棟別墅代表了北海別墅市場的發(fā)展方向，我們將本項目定位成為一個純獨棟高品質(zhì)別墅區(qū)。但是，又與北海市場對大面積別墅需求更受市場歡迎，逐漸成為主流這個事實相悖。隨著小資超越新新人類而真正成為生活格調(diào)而非生活階層的定義，特別是中堅人群越來越有品位化和個性化，那么，小獨棟的客群不僅會越來越多，而且必將成為一個主流市場。別墅之后有TOWNHOUSE，那么，今天TOWNHOUSE之后有小獨棟，本身就是一種升級，這種升級還表現(xiàn)在有差異性的拒絕上，不僅是產(chǎn)品和房價的問題，更主要是精神文化取向問題。小獨棟不是別墅，除了別墅之風(fēng)已經(jīng)泛濫外，小獨棟本身也不具備別墅本義的奢華。其密度較高，～，但由于單體面積較小，通常在180～240平米之間，也有一個小的庭院，因而也能滿足一般的舒適度要求。經(jīng)濟別墅是別墅家族中的新面孔，是別墅類產(chǎn)品放在高貴的身份以迎合更大的消費層面而作出的積極變化。所以對別墅這樣一種居住方式的認識上，應(yīng)該有低、中、高、豪宅這樣的概念。從低密度住宅宏觀這個概念來看，不應(yīng)該看作別墅就是豪宅，應(yīng)該看到，別墅是一種低密度的居住方式，那么它可以有低標準，可以有中標準，也可以有高標準，有豪宅。據(jù)此分析，不僅能充分實現(xiàn)本項目得價值，更是擴大了本項目的的客戶群體。第四個原因，也是最重要的一個原因，就是北海的房地產(chǎn)價格比起東部發(fā)達地區(qū)城市要低廉很多，只及它們的10％～20％。北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒有的。對于低密度住宅，甚至是多層住宅，就成了大城市人一種奢侈的夢想和向往。一方面，隨著生產(chǎn)力的提高，國民收入的增長，一部分人（尤其是在收入水平較高的上海、江浙、福建等地）先富起來的原則，他們要追求一種頂尖的生活，所以希望有別墅這樣一種居住方式。其中有包括了別墅低密度、低層的這樣一種居住方式。第四章 項目定位（一）、市場定位北海從2002年以后，房地產(chǎn)近兩年來發(fā)展非?？欤笥兄匦聫?fù)蘇，再次起飛之勢。北海缺乏高品質(zhì)別墅盤，市場的空白點，本項目準確把握市場需求，迅速入市可以填補空缺地塊之間公共用地可充分利用，做成為項目配套的園林綠化、休閑、娛樂等公共場所別墅地根收縮，市場凸現(xiàn)別墅珍稀，地塊位于高速路口處，搶占外地客源贏得先機威脅（T）大部分于十年前批賣的別墅用地至今尚未開發(fā)完成，市場潛在開發(fā)量大，未來的競爭激烈現(xiàn)存歷史遺留別墅群存量大，位置、環(huán)境尚佳的不在少數(shù)，不少樓盤等待時機，一旦市場復(fù)蘇，可迅速重新入市。第三章 項目地塊分析、產(chǎn)品定位（一）、項目所在區(qū)域分析（略）（二）、項目SWOT分析優(yōu)勢（S）項目地塊臨海，在推廣上利于造勢項目位于高速路口，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達土地平整方正，利于規(guī)劃開發(fā)土地獲取價格低，開發(fā)成本低劣勢（W）項目用地被市政規(guī)劃路（綠化帶）隔成兩塊，不利于項目的整體規(guī)劃位于北海大道與北部灣東路兩條主干道交匯處，噪音、塵灰等污染較大項目所處高德鎮(zhèn)，地塊非北海房地產(chǎn)主流熱點地帶，周邊缺乏高檔明星樓盤，地域競爭力不強。作為高端住宅產(chǎn)品的別墅，在這些客戶眼中，已經(jīng)是一種平民化的產(chǎn)品了。北海樓價較低，均價大概在1500元左右，與一線城市如上海相比，是其的1/6左右，60～80萬一棟的獨棟別墅，同樣的價錢，在北海只能買一套兩房的公寓。土地不屬于稀缺資源，大片的土地在等待發(fā)開，而且許多是別墅用地。土地稀缺因素。在更大的層度上，聯(lián)排別墅更接近于低層住宅。該階級在大城市中有一定的經(jīng)濟實力，但還沒有足夠的能力去郊外購置真正的別墅，退而求其次。聯(lián)排別墅是介于低層住宅和別墅之間的一種產(chǎn)品，是一種“舶來品”。從市場的反映來