【正文】 資工具——分析本項目的包裝推廣，只有在以“超越”為核心任務(wù)的基調(diào)上，跳出傳統(tǒng)行業(yè)框架，營造全新的產(chǎn)品形象；訴求更豐富的產(chǎn)品功能和產(chǎn)品價值；扮演領(lǐng)導(dǎo)者、領(lǐng)引者、領(lǐng)跑者的角色，才能讓公眾感受到項目前景；加強投資和經(jīng)營的信心；促使更多的人介入?yún)⑴c，或投資或經(jīng)營或創(chuàng)業(yè)。對于本項目，差異化不是指與現(xiàn)有的電子市場有何不同，而是實現(xiàn)超越。二、 總體策略和概念設(shè)計項目具備了市場可接受性和可操作性，但項目成功必須硬件、軟件整合作用。項目總體狀況歸納：本項目所在區(qū)域為淄博張店核心商業(yè)黃金走廊；本區(qū)域?qū)僬谖磥韼啄陜?nèi)重點發(fā)展的區(qū)域；是官商往來頻繁地區(qū)，同時未來自然流動人口旺盛；區(qū)域擁有成熟的配套和較完善的設(shè)施；五大核心商圈集中地段；周邊潛在客戶多，具有較強的購買能力和投資能力；針對本主題類商場，周邊具有較成熟的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和消費環(huán)境；九、項目優(yōu)劣勢（一） 本項目優(yōu)勢 具有政策優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)政策和步行街政策優(yōu)惠； 產(chǎn)業(yè)發(fā)展具良好前景； 政府對此區(qū)域的發(fā)展給予了相當?shù)牧Χ龋?品牌加掛，增強投資者信心； 絕佳地段，新舊商圈疊加地帶； 區(qū)域未來發(fā)展狀況良好，商業(yè)重心西移、人口、政府機能西移對本項目是重大利好； 本區(qū)域?qū)I(yè)市場林立，易產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)互動，人潮互動； 本區(qū)域政府行政辦公、大型住宅社區(qū)環(huán)繞，大中專院校林立，產(chǎn)業(yè)環(huán)境及產(chǎn)品消費環(huán)境良好，同時，潛在的目標客戶群較多； 區(qū)域投資渠道少，但仍有相當部分閑散資民間游弋，本項目可拓寬新投資渠道； 區(qū)域客戶購買心理仍不成熟，如跟風(fēng)心理、從眾心理，操作得當易形成熱潮；1 強強聯(lián)合，形成資源整合優(yōu)勢；1 未來高素質(zhì)管理人才的引進，使整體商城發(fā)展起步高。八、交通組織情況7路大巴為此路段主要工交車輛，其起點自火車站沿淄博主要交通干道運行，并穿過淄博主要的核心商圈和人流聚居地。共青團西路以金地為代表的百貨商場組團及齊賽、太陽為代表的電腦市場組團。步行街南端以博物館為核心的家具主題商城，并成為區(qū)域性家具集散地。六、商業(yè)氛圍本區(qū)域周圍形成了多個主題商業(yè)組團。四、政府機能狀況沿新世界步行街的兩側(cè)有市委、市政府、區(qū)勞動局、規(guī)劃局、區(qū)城鄉(xiāng)建委等政府部門市屬、區(qū)屬政府部門分布。 步行街中段已開業(yè)，沿街一樓尚余部分物業(yè)未出租出去，二樓、三樓物業(yè)空置較多，且在租金價格普遍較低的情況下，市場仍然是有價無市。兩側(cè)有兩個大型的農(nóng)貿(mào)市場，市委、人民公園、工程學(xué)院、67軍及市屬機關(guān)、單位等。（二） 步行商業(yè)街周邊狀況區(qū)域規(guī)劃：張店中心區(qū)部位為中心路以西，西七路以東，華光路以南，新村路以北的區(qū)域。服務(wù)內(nèi)容包括商品類、飲食類、娛樂類、文化類。多品種、多選擇、多行業(yè)綜合配套。兩側(cè)建筑26層，新建建筑近23萬平方米，總占地7萬平方米。其建設(shè)的意義在于： 體現(xiàn)組群式城市的特點； 促進經(jīng)濟發(fā)展和城市繁榮； 體現(xiàn)以人為本的思想； 提高城市的文化品位 增強城市的輻射力和凝聚力 更好地塑造城市形象（一） 新世界步行商業(yè)街概況地理位置：項目位于淄博市中心城區(qū)張店區(qū)四路北段。二、新世界步行商業(yè)街情況描述（一）新世界商業(yè)街建設(shè)的目的和意義新世界步行商業(yè)街是淄博市政府為了更好地對淄博城市進行規(guī)劃，展現(xiàn)淄博旅游城市的風(fēng)貌，于1998年開始規(guī)劃建設(shè)的。3. 周邊道路狀況項目北臨的共青團西路為車行路，是標準的四車道，工交大巴為7路大巴，此路段還各有自行車道和人行道，屬淄博東西向主要交通干道，道路兩邊為臨街商鋪和企事業(yè)單位。9,專業(yè)市場“返租” “代租”等降低投資風(fēng)險的促銷手段較多,10,目前產(chǎn)權(quán)式的室內(nèi)綜合性商場,商廈為市場空白點.淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場策劃建議項目篇一、 項目狀況1. 位置描述本項目位于淄博張店中心商業(yè)圈內(nèi)，是淄博主要交通干道共青團西路和淄博市商業(yè)步行街新世界商業(yè)步行街（原西四路）交匯處。7,大型項目商業(yè)地產(chǎn)多為外地有實力的公司,集團與內(nèi)部財團聯(lián)合開發(fā)。5,目前購物環(huán)境好的購物廣場王府井廣場營業(yè)狀況不太理想,出租率不是很高,一不定期程度影響投資者的購買商業(yè)地產(chǎn)的熱情。隨著城市中心西移,城市人口將逐漸向西移,新世紀商業(yè)街仍有較大的發(fā)展?jié)摿蛯ν鈹U張動力. 張店區(qū)商業(yè)地產(chǎn)分析1,張店區(qū)商業(yè)物業(yè)存在結(jié)構(gòu)性的供需不平衡,專業(yè)性商業(yè)物業(yè)份量不大,還存在占道經(jīng)營的現(xiàn)象,未來一,二年商為物業(yè)供應(yīng)量將繼續(xù)增大,市場競爭將日趨激烈’2,商業(yè)物業(yè)多為一二層聯(lián)體銷售,甚至一至三層及一至四層的商業(yè)房份額很大,一定程度造成銷售面積偏大,總價過高,影響銷售,二層,二層以上的樓層銷售不理想,一層的銷售率,出租率普遍看好,臨街, 臨路與進深長,不臨街, 不臨路商業(yè)房售價,租價相差較大,3,老城區(qū)商業(yè)圈因其長年的商業(yè)沉淀,將在相當長一段時間內(nèi)占據(jù)商業(yè)圈老大的地位,其它商業(yè)圈的興起一定程度上對其沖擊影響,但難撼其商業(yè)龍頭老大位置, 淄博市民,投資者將繼續(xù)看好老城區(qū)商業(yè)圈,隨著城市中心西移,城市西部商業(yè)將日漸繁華,成為次商業(yè)中心。 集中經(jīng)營,品牌服務(wù)。隨著本商圈內(nèi)的生勢將越來越壯大。購物空間和環(huán)境較為休閑。共青團路商業(yè)圈 經(jīng)過金帝購物廣場,富麗商城與王府井廣場和銀座的落成構(gòu)成了共青團路商業(yè)圈。 本商圈購物客戶以本區(qū)中高收入者,部分周邊區(qū)縣消費者為主。餐飲業(yè)在本商圈有較大的需求。優(yōu)惠:60元/ m178。（一，二層聯(lián)體）商鋪形式：臨街店鋪； 物業(yè)管理費：178。 物業(yè)管理:新加坡某物業(yè)管理公司。 交付時間:2004年秋均價：3480元/ m178。 目前優(yōu)惠90元/ m178。.月。攤位；區(qū)間面積：57,80,117 m178。天鴻化工商城位置：美食街與東一路交匯處； 發(fā)展商；淄博天鴻置業(yè)公司均價：5200元/ m178。.月。攤位；區(qū)間面積：99，130 m178。（一，二層聯(lián)體）中國財富陶瓷城位置：南外環(huán)路東鵬陶瓷廠對面； 開發(fā)商；香港恒興公司；均價：2100元/ m178。； 商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。而柳泉路的高層建筑正以其宏偉，氣派的氣勢展示張店區(qū)大城市的繁榮興旺?？傊筒┰谑蹣潜P的價格總體趨于平穩(wěn)，偏低于當?shù)亟?jīng)濟水平和當?shù)厥忻竦馁徺I力，與周邊沿海城市相比有較大上升空間，當然這種增長是與市場的成熟度有關(guān)，也與開發(fā)商的產(chǎn)品定位有直接關(guān)系。.目前張店區(qū)在售經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)溫馨家園均價是1310元/m178。容積率低,樓間距寬,基本達到1:。頂層多為六樓或五樓送閣樓,相對單價比五層低,但單價并不是最高價,一般樓層最高單價出現(xiàn)在三層.(4)創(chuàng)新戶型少,開始出現(xiàn)創(chuàng)新戶型并贏得市場錯層,躍層戶型市場份額較少,但錯層,躍式戶型已經(jīng)出現(xiàn),相對錯層戶型成本比平層高,一般來說它的售價是比要同樓層價位高出約50元/m178。178。還有表現(xiàn)在有些戶型的陽臺及臥室設(shè)計上；在淄博很多戶型均為陽臺設(shè)計，還有諸如窗戶采用平窗的較多，采用凸窗設(shè)計的住宅小不多，這可能是受淄博的空氣污染嚴重及北方溫度相對較低，天氣寒冷有關(guān)；（3） 底層，頂層設(shè)計淄博大部分樓盤的臨街，臨路底層都設(shè)計成了商鋪，有些二層甚至三層都聯(lián)體做商業(yè)，或辦公用房。三房占主導(dǎo)地位，說明了淄博住宅市場的開發(fā)是以三口之家居住為主，迎合和反映了本地居民的家庭人中結(jié)構(gòu)，生活習(xí)俗和消費需求。三房占了很大部分的市場份額，且面積集中在105140m178。 張店區(qū)多層住宅市場特點（1） 絕大多數(shù)樓盤以三房為主力戶型一般是以三房為主，二房為補充，如恒生城市花園，鴻泰嘉園等。三房供求基本平衡。1） 樓盤信息明細表圖表一市場抽樣戶型統(tǒng)計比例圖表二問卷調(diào)研中居民對戶型需求比例 從表中戶型數(shù)量統(tǒng)計結(jié)果分析得出：目前復(fù)式樓供應(yīng)量相對過大，處供過于求狀態(tài)；而且復(fù)式樓多為頂層，多數(shù)淄博當?shù)厥忻穹从硰?fù)樓存在樓層高，上樓難的問題，對復(fù)式樓有一定抗性。隨著國家對房地產(chǎn)市場的整頓和規(guī)范，淄博市的房地產(chǎn)市場逐步向著健康有序的方向發(fā)展。同時，城市居住小區(qū)受諸多因素制約，綜合環(huán)境質(zhì)量不上檔次。沒有背景的開發(fā)商只有通過加強管理和降低原設(shè)計標準獲取利潤。目前，淄博市的住宅價格與開發(fā)成本基本相等，其利潤空間幾乎為零。隨著政府對房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案的建立，廣大消費者的消費理念趨于成熟等，誠信將成為房地產(chǎn)市場的靈魂。從某種意義上講，市場經(jīng)濟就是法制經(jīng)濟、信用經(jīng)濟。　　7）誠信成為房地產(chǎn)市場的靈魂?！　?）“品牌”成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命。淄博市135家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而且135家公司中，國有和集體企業(yè)還有41家。因此，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭中長期生存和發(fā)展，必須具備強大的資金實力?！　?）房地產(chǎn)企業(yè)強強聯(lián)合，向規(guī)?；?、集團化方向發(fā)展成為必然趨勢。城市化步代的加快，使得城市人口快速增加，房地產(chǎn)二級市場和租賃、抵押、評估將加快發(fā)育。隨著房地產(chǎn)法律、法規(guī)和市場體系的健全，房地產(chǎn)市場將由目前的重營銷發(fā)展成為生產(chǎn)、銷售、租賃、抵押、評估、物業(yè)管理并舉的市場體系，土地將由過去的協(xié)議出租、出讓、轉(zhuǎn)讓，逐步實現(xiàn)招標、拍賣取得土地，土地交易向規(guī)范化、市場化轉(zhuǎn)變。經(jīng)濟適用住房將是我市面向大眾的消費熱點。目前，淄博市的消費水平還較低，2002年城市人均可支配收入7850元，按每戶3人計算，年戶均可支配收入23550元。居住小區(qū)和住宅的“智能化”、“生態(tài)化”、“多能化”建設(shè)，成為房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展方向，對于戶型、環(huán)境、會所、教育、配套等方面的要求進一步增強，產(chǎn)業(yè)多元化突出，多層、小高層、高層、別墅、TOWNHOUSE、商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)大量出現(xiàn)?！　?）住宅開發(fā)向“全優(yōu)化”發(fā)展。目前淄博市的城市化水平達到41%，比全省平均高出5個百分點，但與西方發(fā)達國家相比還有相當?shù)牟罹?，上世紀八十年代，美國的城市化率就達到了87%、日本達到了65%。二是住房二級市場的開放和規(guī)范使得房改房放開上市交易，住宅品級和需求層次拉開，市場交易活躍，規(guī)模逐步擴大。有60%的居民戶有住房，但不理想，由于企業(yè)效益不好，想通過籌資或按揭貸款準備購房改善居住條件。隨著貨幣化分配住房和取消福利分房政策的實施，居民的住房要通過消費市場解決，住宅的需求量將繼續(xù)擴大。住房信貸發(fā)展仍未向服務(wù)型轉(zhuǎn)型，手續(xù)仍繁瑣；消費者購房心理不成熟及自我保護意識仍弱。淄博整體房地產(chǎn)市場仍屬起步階段，房地產(chǎn)經(jīng)營仍屬粗放型經(jīng)營；整體規(guī)劃水平仍顯稚嫩。區(qū)縣級開發(fā)管理力度貧乏，多數(shù)區(qū)縣只設(shè)立了房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，好的區(qū)縣還有一個專門管理人員，個別區(qū)縣只設(shè)一個兼職管理人員?！　》康禺a(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)管理機構(gòu)不健全，不適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)形勢的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項目的確立應(yīng)該由建設(shè)行政主管部門依據(jù)城市總體規(guī)劃和住宅專項規(guī)劃，按照年度建設(shè)計劃組織實施。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可與房屋銷(預(yù))售許可管理脫節(jié)?！　》康禺a(chǎn)的開發(fā)、拆遷、商品房銷(預(yù))售等過程都屬于房地產(chǎn)綜合開發(fā)其中的一個環(huán)節(jié)，均屬于開發(fā)建設(shè)行為?！　C關(guān)事業(yè)單位自建自用住房問題沒有得到有效控制，個別有錢的單位還在建房，沖擊了開發(fā)經(jīng)營市場，助長了不正之風(fēng)。致使市場形成不平等競爭，配套資金不足，群眾的生活質(zhì)量得不到保障。從而造成資金流失，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場出現(xiàn)不平等競爭。缺少年度開發(fā)建設(shè)計劃的控制。建設(shè)單位和開發(fā)商所用地塊和項目開工后，才到有關(guān)部門補辦開發(fā)經(jīng)營手續(xù)。一方面說明房地產(chǎn)綜合開發(fā)率比上年有了較大提高，另一方面也表明土地投放過量，新開工面積增加?！　€別城區(qū)土地供應(yīng)過量，開發(fā)項目確立不規(guī)范，攤子鋪的過大，存在潛在的市場風(fēng)險。有的區(qū)縣和個別領(lǐng)導(dǎo)對房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展規(guī)律把握不準，對當?shù)貙嶋H號脈不透，“形象工程”、“政績工程”意積仍在作怪。 （4）淄博市房地產(chǎn)市場目前存在的主要問題　　　由于淄博組群式城市格局明顯，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡、差異較大。因地域性和消費習(xí)慣原因，樓層以4—6層為主，客戶對高層建筑接受程度低；建筑風(fēng)格仍以簡單模仿歐陸風(fēng)格為主。2. 由于城市發(fā)展的要求，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同時這也帶動了新一輪房地產(chǎn)熱潮的興起，以建業(yè)城市花園、世紀花園、紫荊園等為代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動。全市商品房平均銷售價格增長速度平穩(wěn)，年增長在50－80元／m2之間，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展得支柱產(chǎn)業(yè)，房價穩(wěn)中有升，住宅市場行業(yè)風(fēng)險不大。　 （2）淄博市地產(chǎn)行業(yè)總體評價：　　從以上數(shù)據(jù)顯示，淄博市房地產(chǎn)市場正在穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)成為淄博市國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。具有開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)2家，二級資質(zhì)的企業(yè)6家，三級資質(zhì)的企業(yè)18家，四級(含四級)以下資質(zhì)的企業(yè)109家。2003年，淄博市現(xiàn)有具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)135家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員3750人?！蛾P(guān)于進一步加強經(jīng)濟適用住房管理的通知》，明確規(guī)定經(jīng)濟適用住房的認購條件、審核程序、權(quán)屬管理、上市交易等工作。，2438戶產(chǎn)權(quán)過渡工作，全市房改由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)過渡工作基本完成。2002年，其中：。2002年。2001年，淄博市房改各項指標均高于全省平均水平，、1291萬平方米，出售率95%以上；，歸集率86%；住房貸款余額9300萬元。一是成立市房屋置業(yè)中心，中心與市內(nèi)各大銀行合作，推出貸款“一條龍”服務(wù)，全年累計為800余戶居民提供住房貸款擔(dān)保，擔(dān)保額8000多萬元，刺激了房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。全市房地產(chǎn)市場活躍，房產(chǎn)交易日趨規(guī)范。2000年，全市房管系統(tǒng)房地產(chǎn)增加值完成15億元，比上年增長10%；新開工經(jīng)濟適用住房122萬平方米，竣工74萬平方米，提供住宅10360套；，%，%；房地產(chǎn)交易市場遷入新址，新交易大廳面積3000平方米，實現(xiàn)“一門式”服務(wù)；住房制度改革平穩(wěn)推進，基本完成房改房由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)的過渡；大力推行物業(yè)管理，繼續(xù)