【正文】 已于近期簽下合同，作為三網(wǎng)合一的發(fā)源地——天安數(shù)碼城，南華大廈將成為深圳首家三網(wǎng)合一智能性大廈。 （裝修標準：500元/平方米） 科技 ◆及商務、家居兩種感覺。包括：復合木地板、中央空調(diào)、電視、電視機頂盒、高級浴室系列、寫字臺、衣柜、席夢思?？傮w定位 ——CBD高級白領公寓，貼近CBD，為CBD高級白領度身訂做的小面積高級商務公寓單位。 推廣主題 二、公寓形象定位 內(nèi)設：健身房、羽毛球、乒乓球室、桌球室、桑拿室及休閑咖啡廳。SPORT（運動）豪華運動會所 接駁申奧成功重大利好消息，運動概念成為地產(chǎn)最新概念。 k)中會議室1個（100150平米） 可容納十五至二十人，供租戶租用。 i)規(guī)劃共享空間 會議中心：設計大、中、小三種會議室，租用戶租用。十三至二十五層每層四個空中花園 ◆五至十二層每層兩個空中花園 g)裙樓二至四層600平米中空大堂 f)大面積門前廣場 e)首層架空綠化 d)大面積公共空間 c)豐富的景觀資源 綠色景觀：高爾夫花園，東?；▓@ 藍色景觀：香蜜湖水上樂園、深圳灣 ◆ 南華大廈為典型share型寫字樓： ◆ 規(guī)劃形象 ——更注重生態(tài)、更注重健康的SHARE模式，與其它寫字樓相比，share型寫字樓更重視項目的景觀資源、公用空間、溝通交流空間及建筑本身綠色生態(tài)概念。NCBD距離CBD不超過五分鐘車程，路路暢順，交通出行極其便利。創(chuàng)展中心的熱銷、世貿(mào)中心大樓的高潮使這個區(qū)域的寫字樓一棟又一棟拔地而起，形成了深圳又一壯觀的西部寫字樓組園：N—CBD組團。購買此類物業(yè)，價格不應是主要考慮的因素，除位置之外，樓盤的品質(zhì)、檔次和物業(yè)管理的星級水準，決定了物業(yè)未來租金回報的水平。 對于有這樣需求的置業(yè)者，建議要明確“效率家居”為主導思想，依此安排自己的購房計劃。在這一背景下，CBD就業(yè)人群中會有相當一部分比例的人考慮在就業(yè)地或臨近區(qū)域購置物業(yè)，以適應快節(jié)奏的工作，擺脫上下班奔波的疲憊。CBD是城市的經(jīng)濟核心區(qū)域。 說明此區(qū)域內(nèi)小戶型供應短缺，所能提供的必受歡迎，同時也反映了投資性買家近一年來數(shù)量猛增，具有CBD題材的物業(yè)其投資價值被普遍認可。從住房需求規(guī)律角度看，收入水平、消費觀念、受教育程度、工作就業(yè)環(huán)境等都是影響人們選擇住房的因素。所以自購房，連帶投資考慮是CBD購房群體又一顯著特征。再有就是CBD這些相對收入高的群體在購房時，有相當一部分人會考慮房產(chǎn)投資這一問題。 在支付能力能夠保證的前提下，他們會選擇更接近CBD或交通便捷的區(qū)域安家。CBD內(nèi)工作群體最顯著的特點是快節(jié)奏、高效率。由于CBD內(nèi)企業(yè)和機構(gòu)身份的特點，CBD就業(yè)的白領階層大多受過良好的教育，在信息發(fā)達的當今社會，包括住房消費在內(nèi)各方面生活資訊，其獲取能力肯定是最強的。高效、快節(jié)奏地工作，同時又懂得該怎樣盡情地享受生活是CBD白領一個顯著的特征。據(jù)有關人士統(tǒng)計，甲級寫字樓需求近兩年內(nèi)增長有可能達到15%，而對于寫字樓及公寓租售市場來說，利好傾向最大的還是高檔物業(yè)。無論是長期租賃還是短期轉(zhuǎn)賣，投資回報都相當可觀。在同一熱銷地段上，投資者們大都會選擇高檔物業(yè)。 ◆即目標物業(yè)所處的大環(huán)境與小環(huán)境都有繼續(xù)快速發(fā)展的可能，這樣才能蘊藏著巨大的升值潛力。也就是說，既要有國際水平的設計、規(guī)劃，又要有過硬的建筑、裝修工程質(zhì)量，還要有完善的服務體系和完整的配套設施。 有前途、回報率高、風險低的項目是眾多房地產(chǎn)投資型買家的統(tǒng)一目標。體，大家選擇有良好發(fā)展前景的中心區(qū)寫字樓自買自用，在較 大的資金壓力下，按揭形式受到絕大部分買主認同，輕松無比 的一成首期市場呼聲很高。定的裝修。代訂機船票，清潔洗衣，送餐服務 （以上數(shù)字來源于江蘇大廈及群星廣場客戶分析） 分析：可居住可辦公的商務公寓被絕大多數(shù)客戶認同，白領人士及 商務中心，公用大中小會議室，網(wǎng)絡 物業(yè)管理傳真，電視，空調(diào) 商務服務閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室 商務公寓需求按揭80%（其中要求有一成首期占40%） 會所設施基本裝修50%，中檔裝修40% 付款方式40平米左右 裝修程度地段，交通，價格 面積酒商式公寓10%，商務公寓90% 選擇依據(jù)白領40%，商人40%，其它職業(yè)20% 投資取向業(yè)空中花園開敞式，將空調(diào)熱量及幕墻吸收熱量盡數(shù)分散，會造成白天花園溫度極高，給空中花園的實用率及綠化造成一定難度。 ②寫字樓平面分隔難度大。 寫字樓 ①作為高檔樓盤的組成部分，要求公寓上檔次。 公寓部分 ①商業(yè)氣氛淡，銷售有很大難度。 裙樓部分 ①南華大廈劣勢分析 區(qū)位 雖然炒作地鐵概念，但鄰近兩個地鐵出口，一個位于大慶大廈旁，車公廟站，距本大廈500米遠，另一個為東?；▓@站。 三、CBD中心商務區(qū)一級輻射區(qū)域。 項目潛在優(yōu)勢 1）大廈外形現(xiàn)代感強，內(nèi)外部裝修高檔，生態(tài)建筑概念的首層架空綠化及隔層設空中花園，為客戶提供了良好的想象空間，有利于銷售。南華大廈為地鐵沿線物業(yè)。 3）地鐵概念 2）景觀資源 南華大廈優(yōu)勢分析 項目現(xiàn)狀優(yōu)勢 1）區(qū)位優(yōu)勢： 南華大廈所處深南路，是深圳最重要的交通干道。2002年3月初（春節(jié)后）開始正式銷售 二、 項目預售工作驗收及補正2002年11月前完成 竣工及交付使用 ①綠化等附屬工程配套2002年4月至2002年9月完成 ⑤主體土建工程2001年9月11月完成 ③土方及樁基 工程進度 建筑安裝修工程（7月20日開工） ①電梯廳及公用走道為黑色花崗巖。 ◆大廈高級智能化系統(tǒng)。 ◆電梯全都采用日本原裝三菱品牌。建筑呈蝶形，外墻采用條形玻璃幕墻，大氣美觀挺撥，現(xiàn)代感及科技感強烈。 規(guī)劃重點： ◆其建筑規(guī)模：依規(guī)劃國土局規(guī)劃設計要求，為一棟26層單體建筑，配套設施有商場、會所、管理用房、地下車庫等安排；地下車庫建筑面積為：。 策劃背景資料 南華大廈處于車公廟片區(qū)，地塊分別為四家發(fā)展商所擁有（星彥、建藝、中金等），形狀較規(guī)則。多路公交大巴、中巴穿梭來往。南華大廈項目概況 地理位置 南華大廈位于深南路與香蜜湖路西南角，面對深圳著名豪宅東?；▓@，北望香蜜湖美景，西臨泰然九路，南臨泰然裝飾城。 一、 項目篇 商服用房客戶調(diào)查分析 第二篇公寓客戶調(diào)查分析 三、寫字樓客戶調(diào)查分析 二、消費者分析 一、 第二章 加入WTO后，由于經(jīng)濟活動總量的增加，將從總體上擴大國內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導致供給在下一期增加，形成動態(tài)平衡的關系。另一方面，隨著中國市場進一步開放與即將加入WTO的影響，深圳作為高新技術產(chǎn)業(yè)密集的經(jīng)濟特區(qū)，將會是眾多想進軍中國市場的跨國公司與外資企業(yè)的首選之地，而這些公司對寫字樓特別是甲級寫字樓的需求將會極大的刺激這個市場，起到一個良性的作用。整體出租率較高。而目前市場反應顯示，眾多的投資客戶更是看好中心區(qū)南區(qū)CBD內(nèi)物業(yè)：目前在深圳CBD第一個公開發(fā)售的寫字樓——國際商會大廈在沒有進行對外宣傳的情況下，更是在一個半月的時間內(nèi)達到30%的銷售率，表明投資、置業(yè)者對CBD未來前景的看好。從江蘇大廈、中銀大廈、創(chuàng)展中心到正在建設的國際商會大廈等寫字樓，都呈現(xiàn)熱銷、旺租的市場反應。規(guī)劃功能是為國際性跨國公司的商務活動提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境。區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成便捷的交通網(wǎng)絡，六大市政重點工程及數(shù)十個開發(fā)項目建設在緊鑼密鼓的進行，未來城市核心的雛形已現(xiàn)。Business小戶型至大戶型，可自由組合，層差價位小，中央空調(diào)，小戶型辦公室投資概念。新興中、小型公司創(chuàng)辦人 銷售策略部分石油系統(tǒng)公司，新興中、小公司創(chuàng)辦人好 購買人身份一般一次性付款，銀行按揭 銷售情況一次性付款，銀行按揭均價7800元/平方米 付款方式均價8200元/平方米610樓發(fā)展商自用，11層設備轉(zhuǎn)換層，其余寫字樓 價格下面四層石油交易中心，五至六層會所，1822層酒店，其余寫字樓。31層塔樓 功能建筑面積37690平方米，33層樓，建筑風格西方超現(xiàn)代。創(chuàng)展中心 規(guī)模大慶大廈 2）片區(qū)同質(zhì)樓盤借鑒 類別以上寫字樓售價調(diào)查資料可以看出，中心區(qū)及中心區(qū)幅射地區(qū)的甲級寫字樓項目價格已接近甚至超過了原有寫字樓中心片區(qū)的價位，西部寫字樓熱潮不日掀起。深圳寫字樓中心