【正文】 已于近期簽下合同，作為三網(wǎng)合一的發(fā)源地——天安數(shù)碼城，南華大廈將成為深圳首家三網(wǎng)合一智能性大廈。 （裝修標(biāo)準(zhǔn)：500元/平方米） 科技 ◆及商務(wù)、家居兩種感覺。包括：復(fù)合木地板、中央空調(diào)、電視、電視機(jī)頂盒、高級(jí)浴室系列、寫字臺(tái)、衣柜、席夢(mèng)思?？傮w定位 ——CBD高級(jí)白領(lǐng)公寓，貼近CBD，為CBD高級(jí)白領(lǐng)度身訂做的小面積高級(jí)商務(wù)公寓單位。 推廣主題 二、公寓形象定位 內(nèi)設(shè)：健身房、羽毛球、乒乓球室、桌球室、桑拿室及休閑咖啡廳。SPORT（運(yùn)動(dòng)）豪華運(yùn)動(dòng)會(huì)所 接駁申奧成功重大利好消息，運(yùn)動(dòng)概念成為地產(chǎn)最新概念。 k)中會(huì)議室1個(gè)（100150平米） 可容納十五至二十人，供租戶租用。 i)規(guī)劃共享空間 會(huì)議中心：設(shè)計(jì)大、中、小三種會(huì)議室，租用戶租用。十三至二十五層每層四個(gè)空中花園 ◆五至十二層每層兩個(gè)空中花園 g)裙樓二至四層600平米中空大堂 f)大面積門前廣場(chǎng) e)首層架空綠化 d)大面積公共空間 c)豐富的景觀資源 綠色景觀：高爾夫花園，東?；▓@ 藍(lán)色景觀：香蜜湖水上樂園、深圳灣 ◆ 南華大廈為典型share型寫字樓： ◆ 規(guī)劃形象 ——更注重生態(tài)、更注重健康的SHARE模式，與其它寫字樓相比，share型寫字樓更重視項(xiàng)目的景觀資源、公用空間、溝通交流空間及建筑本身綠色生態(tài)概念。NCBD距離CBD不超過五分鐘車程，路路暢順，交通出行極其便利。創(chuàng)展中心的熱銷、世貿(mào)中心大樓的高潮使這個(gè)區(qū)域的寫字樓一棟又一棟拔地而起，形成了深圳又一壯觀的西部寫字樓組園：N—CBD組團(tuán)。購買此類物業(yè)，價(jià)格不應(yīng)是主要考慮的因素，除位置之外，樓盤的品質(zhì)、檔次和物業(yè)管理的星級(jí)水準(zhǔn)，決定了物業(yè)未來租金回報(bào)的水平。 對(duì)于有這樣需求的置業(yè)者，建議要明確“效率家居”為主導(dǎo)思想，依此安排自己的購房計(jì)劃。在這一背景下，CBD就業(yè)人群中會(huì)有相當(dāng)一部分比例的人考慮在就業(yè)地或臨近區(qū)域購置物業(yè)，以適應(yīng)快節(jié)奏的工作，擺脫上下班奔波的疲憊。CBD是城市的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域。 說明此區(qū)域內(nèi)小戶型供應(yīng)短缺，所能提供的必受歡迎，同時(shí)也反映了投資性買家近一年來數(shù)量猛增，具有CBD題材的物業(yè)其投資價(jià)值被普遍認(rèn)可。從住房需求規(guī)律角度看，收入水平、消費(fèi)觀念、受教育程度、工作就業(yè)環(huán)境等都是影響人們選擇住房的因素。所以自購房，連帶投資考慮是CBD購房群體又一顯著特征。再有就是CBD這些相對(duì)收入高的群體在購房時(shí)，有相當(dāng)一部分人會(huì)考慮房產(chǎn)投資這一問題。 在支付能力能夠保證的前提下，他們會(huì)選擇更接近CBD或交通便捷的區(qū)域安家。CBD內(nèi)工作群體最顯著的特點(diǎn)是快節(jié)奏、高效率。由于CBD內(nèi)企業(yè)和機(jī)構(gòu)身份的特點(diǎn)，CBD就業(yè)的白領(lǐng)階層大多受過良好的教育，在信息發(fā)達(dá)的當(dāng)今社會(huì)，包括住房消費(fèi)在內(nèi)各方面生活資訊，其獲取能力肯定是最強(qiáng)的。高效、快節(jié)奏地工作，同時(shí)又懂得該怎樣盡情地享受生活是CBD白領(lǐng)一個(gè)顯著的特征。據(jù)有關(guān)人士統(tǒng)計(jì)，甲級(jí)寫字樓需求近兩年內(nèi)增長有可能達(dá)到15%，而對(duì)于寫字樓及公寓租售市場(chǎng)來說，利好傾向最大的還是高檔物業(yè)。無論是長期租賃還是短期轉(zhuǎn)賣，投資回報(bào)都相當(dāng)可觀。在同一熱銷地段上，投資者們大都會(huì)選擇高檔物業(yè)。 ◆即目標(biāo)物業(yè)所處的大環(huán)境與小環(huán)境都有繼續(xù)快速發(fā)展的可能，這樣才能蘊(yùn)藏著巨大的升值潛力。也就是說，既要有國際水平的設(shè)計(jì)、規(guī)劃，又要有過硬的建筑、裝修工程質(zhì)量，還要有完善的服務(wù)體系和完整的配套設(shè)施。 有前途、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)低的項(xiàng)目是眾多房地產(chǎn)投資型買家的統(tǒng)一目標(biāo)。體，大家選擇有良好發(fā)展前景的中心區(qū)寫字樓自買自用，在較 大的資金壓力下，按揭形式受到絕大部分買主認(rèn)同，輕松無比 的一成首期市場(chǎng)呼聲很高。定的裝修。代訂機(jī)船票，清潔洗衣，送餐服務(wù) （以上數(shù)字來源于江蘇大廈及群星廣場(chǎng)客戶分析） 分析：可居住可辦公的商務(wù)公寓被絕大多數(shù)客戶認(rèn)同，白領(lǐng)人士及 商務(wù)中心，公用大中小會(huì)議室，網(wǎng)絡(luò) 物業(yè)管理傳真，電視，空調(diào) 商務(wù)服務(wù)閱覽室，游泳池，健身房、音樂茶室 商務(wù)公寓需求按揭80%（其中要求有一成首期占40%） 會(huì)所設(shè)施基本裝修50%，中檔裝修40% 付款方式40平米左右 裝修程度地段，交通，價(jià)格 面積酒商式公寓10%，商務(wù)公寓90% 選擇依據(jù)白領(lǐng)40%，商人40%，其它職業(yè)20% 投資取向業(yè)空中花園開敞式，將空調(diào)熱量及幕墻吸收熱量盡數(shù)分散，會(huì)造成白天花園溫度極高，給空中花園的實(shí)用率及綠化造成一定難度。 ②寫字樓平面分隔難度大。 寫字樓 ①作為高檔樓盤的組成部分，要求公寓上檔次。 公寓部分 ①商業(yè)氣氛淡，銷售有很大難度。 裙樓部分 ①南華大廈劣勢(shì)分析 區(qū)位 雖然炒作地鐵概念，但鄰近兩個(gè)地鐵出口，一個(gè)位于大慶大廈旁，車公廟站，距本大廈500米遠(yuǎn)，另一個(gè)為東?；▓@站。 三、CBD中心商務(wù)區(qū)一級(jí)輻射區(qū)域。 項(xiàng)目潛在優(yōu)勢(shì) 1）大廈外形現(xiàn)代感強(qiáng)，內(nèi)外部裝修高檔，生態(tài)建筑概念的首層架空綠化及隔層設(shè)空中花園，為客戶提供了良好的想象空間，有利于銷售。南華大廈為地鐵沿線物業(yè)。 3）地鐵概念 2）景觀資源 南華大廈優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀優(yōu)勢(shì) 1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 南華大廈所處深南路，是深圳最重要的交通干道。2002年3月初（春節(jié)后）開始正式銷售 二、 項(xiàng)目預(yù)售工作驗(yàn)收及補(bǔ)正2002年11月前完成 竣工及交付使用 ①綠化等附屬工程配套2002年4月至2002年9月完成 ⑤主體土建工程2001年9月11月完成 ③土方及樁基 工程進(jìn)度 建筑安裝修工程（7月20日開工） ①電梯廳及公用走道為黑色花崗巖。 ◆大廈高級(jí)智能化系統(tǒng)。 ◆電梯全都采用日本原裝三菱品牌。建筑呈蝶形，外墻采用條形玻璃幕墻，大氣美觀挺撥，現(xiàn)代感及科技感強(qiáng)烈。 規(guī)劃重點(diǎn)： ◆其建筑規(guī)模：依規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，為一棟26層單體建筑，配套設(shè)施有商場(chǎng)、會(huì)所、管理用房、地下車庫等安排；地下車庫建筑面積為：。 策劃背景資料 南華大廈處于車公廟片區(qū)，地塊分別為四家發(fā)展商所擁有（星彥、建藝、中金等），形狀較規(guī)則。多路公交大巴、中巴穿梭來往。南華大廈項(xiàng)目概況 地理位置 南華大廈位于深南路與香蜜湖路西南角，面對(duì)深圳著名豪宅東海花園，北望香蜜湖美景，西臨泰然九路，南臨泰然裝飾城。 一、 項(xiàng)目篇 商服用房客戶調(diào)查分析 第二篇公寓客戶調(diào)查分析 三、寫字樓客戶調(diào)查分析 二、消費(fèi)者分析 一、 第二章 加入WTO后，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的增加，將從總體上擴(kuò)大國內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系。另一方面，隨著中國市場(chǎng)進(jìn)一步開放與即將加入WTO的影響，深圳作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，將會(huì)是眾多想進(jìn)軍中國市場(chǎng)的跨國公司與外資企業(yè)的首選之地，而這些公司對(duì)寫字樓特別是甲級(jí)寫字樓的需求將會(huì)極大的刺激這個(gè)市場(chǎng)，起到一個(gè)良性的作用。整體出租率較高。而目前市場(chǎng)反應(yīng)顯示，眾多的投資客戶更是看好中心區(qū)南區(qū)CBD內(nèi)物業(yè)：目前在深圳CBD第一個(gè)公開發(fā)售的寫字樓——國際商會(huì)大廈在沒有進(jìn)行對(duì)外宣傳的情況下，更是在一個(gè)半月的時(shí)間內(nèi)達(dá)到30%的銷售率，表明投資、置業(yè)者對(duì)CBD未來前景的看好。從江蘇大廈、中銀大廈、創(chuàng)展中心到正在建設(shè)的國際商會(huì)大廈等寫字樓，都呈現(xiàn)熱銷、旺租的市場(chǎng)反應(yīng)。規(guī)劃功能是為國際性跨國公司的商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境。區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，六大市政重點(diǎn)工程及數(shù)十個(gè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)在緊鑼密鼓的進(jìn)行，未來城市核心的雛形已現(xiàn)。Business小戶型至大戶型，可自由組合，層差價(jià)位小，中央空調(diào)，小戶型辦公室投資概念。新興中、小型公司創(chuàng)辦人 銷售策略部分石油系統(tǒng)公司，新興中、小公司創(chuàng)辦人好 購買人身份一般一次性付款，銀行按揭 銷售情況一次性付款，銀行按揭均價(jià)7800元/平方米 付款方式均價(jià)8200元/平方米610樓發(fā)展商自用，11層設(shè)備轉(zhuǎn)換層，其余寫字樓 價(jià)格下面四層石油交易中心，五至六層會(huì)所，1822層酒店，其余寫字樓。31層塔樓 功能建筑面積37690平方米，33層樓，建筑風(fēng)格西方超現(xiàn)代。創(chuàng)展中心 規(guī)模大慶大廈 2）片區(qū)同質(zhì)樓盤借鑒 類別以上寫字樓售價(jià)調(diào)查資料可以看出，中心區(qū)及中心區(qū)幅射地區(qū)的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目價(jià)格已接近甚至超過了原有寫字樓中心片區(qū)的價(jià)位，西部寫字樓熱潮不日掀起。深圳寫字樓中心