【正文】 的交通壓力。南京市將江寧作為未來(lái)發(fā)展的大型居住區(qū)以及南京的衛(wèi)星市。 南京市對(duì)江寧的規(guī)劃：南京市對(duì)江寧新區(qū)的期望很高。 以上所述江寧的種種優(yōu)越條件，對(duì)近年以及今后江寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也極為有利。江寧成為南京的新區(qū)，南從而使南京市區(qū)的總面積達(dá)到2500多平方公里。2001年經(jīng)國(guó)務(wù)院和省政府正式批復(fù)同意，江寧縣撤縣設(shè)區(qū)。從南京市區(qū)到江寧有新東線、新東區(qū)間車、南金線、武白線，101106等車次，車程約為3040分鐘。江寧交通發(fā)達(dá)，有著相對(duì)完善的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 江寧總?cè)丝诩s為76萬(wàn)人，總面積約為1500平方公里。第五節(jié) 江寧板塊發(fā)展綜述 江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境分析216?！?江北地區(qū)和主城區(qū)大規(guī)模的拆遷，大量的拆遷戶是江北樓盤的主要客群。 江北地區(qū)總體銷售狀況：● 江北地區(qū)有現(xiàn)房的樓盤基本上都已銷售完。●目前，由于交通、環(huán)境、生活配套問題的存在，江北市場(chǎng)還未吸引大量的市區(qū)居民。 客群特征：● 橋北樓盤吸引客群主要是以南京城區(qū)居民，城北拆遷戶為主，購(gòu)房居民以養(yǎng)老為主，部分市區(qū)居民以投資為目的。泰來(lái)苑等樓盤的規(guī)劃都有別墅類物業(yè)。昭富高爾夫球場(chǎng)，東接小丘陵，環(huán)境優(yōu)美。珍珠泉、老山風(fēng)景區(qū)因環(huán)境優(yōu)美、空氣清新是開發(fā)建造別墅的主要區(qū)域?！?大戶型在江北市場(chǎng)中去化速度慢，江北普通住宅市場(chǎng)還不具備開發(fā)高端物業(yè)的條件?！?江北市場(chǎng)項(xiàng)目以多層公寓為主，缺乏特色。216?！?消費(fèi)者能夠承受的單價(jià)水平多在2500元／㎡以下，其中2000－2500元／㎡的單價(jià)接受者最多，也有一定數(shù)量的消費(fèi)者能夠承受2500－3000元／㎡的單價(jià)，單價(jià)超過(guò)3000元／㎡，只有極少的消費(fèi)者能夠承受。216。● 總價(jià)在26－35萬(wàn)元/套、46－60萬(wàn)元/套的住房也有少量的消費(fèi)者有意向購(gòu)買但銷售難度較大?！?政府總體規(guī)劃，“以長(zhǎng)江為主軸”將是未來(lái)城市格局調(diào)整的大趨勢(shì)216。其中，浦口片區(qū)最受購(gòu)房者的歡迎，江北住房需求者將會(huì)選擇在這一片區(qū)購(gòu)買住房，市場(chǎng)前景最好。 市場(chǎng)分析216?！?居民以改善居住環(huán)境為主要購(gòu)買目的?！?樓盤以中低端物業(yè)為主，房型以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主，面積集中在80100㎡的兩房，95120㎡的三房。216。 珠江鎮(zhèn)樓盤主要分布在象山路和珠泉路。 珠江鎮(zhèn)板塊：浦口區(qū)擁有江北最為優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境—老山風(fēng)景區(qū)，長(zhǎng)江三橋、過(guò)江隧道都將在本區(qū)通過(guò)，正在建設(shè)的老山大道，則把大學(xué)城、高新區(qū)及化學(xué)工業(yè)園連在了一起。 ● 客群以江北地區(qū)拆遷戶、老城北（下關(guān)）地區(qū)拆遷戶、大廠企業(yè)職工為主。主力房型為三房?jī)蓮d，面積在110㎡—130㎡之間。今年年初開盤的樓盤銷售均價(jià)都已經(jīng)突破2500元/平米。216。 橋北泰山板塊： 本區(qū)域離市區(qū)交通最為方便，也是江北潛在供應(yīng)量最大、競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的板塊?？腿阂员緟^(qū)域內(nèi)居民為主，一部分是區(qū)域內(nèi)拆遷戶，一部分是有改善住房條件要求的居民，市區(qū)特別是城北居民在江北置業(yè)比例也在不斷增加，江北商品房的價(jià)格對(duì)主城區(qū)中低收入有購(gòu)房需要的人群特別是老城北（下關(guān)）地區(qū)的居民有很強(qiáng)的吸引力。 板塊分布及重點(diǎn)板塊介紹 目前，江北房地產(chǎn)可以大致分為橋北泰山板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦口區(qū)老城板塊以及六合板塊。目前江北片區(qū)已經(jīng)銷售完畢或正在銷售的樓盤眾多，新理想佳園、萬(wàn)江共和新城、華僑城二期、紅太陽(yáng)旭日華庭、浦東花園、金泉而江北片區(qū)的平均房?jī)r(jià)卻依然沒有突破3000元，由此可見，江北房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蟆ｋx中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢(shì)和將來(lái)便捷的交通優(yōu)勢(shì)使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)域?？梢哉f(shuō)十運(yùn)會(huì)使河西的規(guī)劃遠(yuǎn)景有了階段保障，促進(jìn)河西規(guī)劃藍(lán)圖提前實(shí)現(xiàn)。體育盛會(huì)的舉辦與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館建設(shè)對(duì)河西房地產(chǎn)有著不可估量的影響。河西新城區(qū)不僅是以文化、體育、商務(wù)功能為主的城市副中心，還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以濱江風(fēng)貌為特色的城市休閑游覽區(qū)。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個(gè)規(guī)劃單元組成。216。 濱江風(fēng)貌區(qū)板塊。 公共配套板塊。居住區(qū)板塊。 商務(wù)中心板塊。 中部地區(qū)“五大板塊”建設(shè)目標(biāo) 奧體中心板塊。據(jù)最新市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前購(gòu)房者對(duì)奧體板塊能承受的心理價(jià)位已突破5000元。河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來(lái)將成為南京政治、教育、文化的中心。以第十屆運(yùn)動(dòng)會(huì)為契機(jī)，河西新區(qū)已成為未來(lái)5－10年主城建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)。中心商務(wù)區(qū)的開工，將迅速帶動(dòng)河西新城區(qū)5平方公里核心區(qū)的建設(shè)。理想的話，未來(lái)的新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)將建成花園式商務(wù)社區(qū)。北段主要職能仍然以居住為主，通過(guò)整合已建區(qū)域，完善服務(wù)配套，形成2個(gè)地區(qū)中心及3個(gè)鄰里中心；中段結(jié)合近期即將啟動(dòng)的體育中心，建設(shè)城市副中心，并帶動(dòng)片區(qū)的整體建設(shè)，南段主要安排高檔住宅用地，是河西地區(qū)未來(lái)發(fā)展的主要方向。 河西地區(qū)房地產(chǎn)概述216。 出讓地塊位于新城區(qū)的中心地帶，交通便捷，地鐵可直達(dá)市中心。 招商引資：土地的推出將采用出讓的方式。 土地運(yùn)作：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地，由河西指揮部實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理；土地出讓采取公開拍賣、掛牌交易、協(xié)議出讓等形式。目前以上目標(biāo)都已基本實(shí)現(xiàn)。 新城區(qū)當(dāng)前建設(shè)目標(biāo)是：在2005年全國(guó)十運(yùn)會(huì)召開之前，河西南部建成區(qū)達(dá)到35平方公里，同時(shí)還將建成緯八路西延、青石埂路、緯九路、江東路、上新河路、濱江大道等六條景觀大道。 規(guī)劃安排了兩處工業(yè)用地：北部為鼓樓科技園區(qū)，東南部為都市工業(yè)園區(qū)。 規(guī)劃新城區(qū)與外秦淮河（南河）以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23個(gè)：快速路通道3個(gè)，主干道通道6個(gè)，次干道通道6個(gè)，支路通道9個(gè)。根據(jù)河西地理和現(xiàn)狀的特點(diǎn)，規(guī)劃形成三大類型的居住區(qū)域。 三大功能的定位：一是以文化、體育、商務(wù)等功能為主的新城市中心；二是以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。河西北部目前居住人口近30萬(wàn)。該地區(qū)以工業(yè)、三產(chǎn)為主，種植蔬菜、養(yǎng)魚為副。 土地利用現(xiàn)狀 南部地區(qū)土地權(quán)屬為國(guó)有土地、集體土地和部分撤村建居土地。（3）、大氣環(huán)境 河西地區(qū)SOTSP、NOX濃度基本上可以達(dá)到居住區(qū)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求。（2）、水環(huán)境河西地區(qū)西側(cè)的長(zhǎng)江江段屬于夾江飲用水水源地范圍，內(nèi)有城南水廠、北河口水廠等水廠的取水口和油脂化工廠、二鋼等企業(yè)水廠取水口，水質(zhì)可以達(dá)到飲用水源地II類要求。（細(xì)）砂等，呈稍密中密，中密密實(shí)狀態(tài)，承載力尚可。呈軟塑流塑狀態(tài)，屬高壓縮圖，承載力低。 自然生態(tài)環(huán)境（1）、土質(zhì)環(huán)境 土層分布（自上而下）大致分為四層：、素填土。地勢(shì)南低北高，水塘較多，屬長(zhǎng)江漫灘地貌單元?？傉嫉丶s56平方公里，其中：，鼓樓區(qū)約6平方公里。 自然狀況概述178。北部為龍江板塊，中部為以?shī)W體為中心的奧體板塊，南部為緯九路以南部分。第三節(jié) 河西板塊發(fā)展綜述河西，顧名思義即秦淮河以西地區(qū)。而且，只要政府合理規(guī)劃，開發(fā)商通力合作，一定能夠樹立城南品牌效應(yīng)，打造城南地產(chǎn)新形象。城南的這一環(huán)境優(yōu)勢(shì)剛好可以滿足這種需求。隨著人民生活水平的日益提高，天人合一，返樸歸真的居住理念將不斷深入人心，為廣大人民群眾特別是成功人士所接受。 一個(gè)很明顯的例子，提到南京的房地產(chǎn)開發(fā)，恐怕連普通老百姓對(duì)河西、江寧、城東等板塊都耳熟能詳，可是，相對(duì)開發(fā)起步較早，目前發(fā)展比較成熟的城南地區(qū)卻鮮有人問津，在各板塊中竟無(wú)一席之地！據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)資料表明，在包括城南在內(nèi)的南京六大板塊調(diào)查中，消費(fèi)者選擇城南的比例僅名列倒數(shù)第二，略高于江北地區(qū)，早在二年前，就有人提出這樣的擔(dān)憂，坐擁南京一隅的城南為什么始終處于一種市場(chǎng)狀態(tài)，我們認(rèn)為：城南板塊目前處于溫吞水狀況，一方面是消費(fèi)者意識(shí)的缺乏，最主要的還有深層次的原因。 經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展建設(shè)，城南已不僅僅局限于人們印象中的老式名宅舊屋，現(xiàn)在所指的城南板塊已被賦予新的含義，高闊緯七路、夫子廟、門東等城南地區(qū)的改造逐步讓這里舊貌換新顏。 威脅分析(T) 目前困擾城南地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提升的一個(gè)原因應(yīng)歸結(jié)于相關(guān)部門政策不明確，這給城南板塊的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)了阻力。很多人士預(yù)測(cè)，2005年由于眾多新盤的紛紛亮相，城南板塊將比以往更加熱鬧，也將再次給這里帶來(lái)一個(gè)新的發(fā)展契機(jī)。有關(guān)專家預(yù)測(cè)，今年城南板塊至少有兩個(gè)熱點(diǎn)值得關(guān)注，一個(gè)是大明路地區(qū)，據(jù)悉這里將要建成一個(gè)居住面積達(dá)1000萬(wàn)平方米的大型社區(qū)。178。另外，當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境也不夠好。配套設(shè)施相對(duì)比較落后，公交線路少和重點(diǎn)學(xué)校都比較少、酒店、銀行、菜場(chǎng)、超市比較遠(yuǎn)，生活不太方便，難以滿足購(gòu)房者日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求。城南板塊的優(yōu)勢(shì)更加突出，其也將會(huì)吸引更多的購(gòu)房者178。政府15億巨資打造,毗鄰大型成熟社區(qū)、秦虹小區(qū)與南京汽車一條街—大明路、兼有大明路便捷的交通與秦虹路的成熟配套、隨著政府建設(shè)力度的加大，特別是中和橋拓寬，光華路向西延伸。(3)、城南地產(chǎn)SWOT綜合分析178。從聚集人氣。住宅建設(shè)大規(guī)模推進(jìn)。 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大突破。 城南房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊系統(tǒng)分析1. 技術(shù)分析(1)、價(jià)格分析： 從房地產(chǎn)以后的走勢(shì)看，城南板塊市政建設(shè)不斷在更新，生活配套不斷在完善，重點(diǎn)學(xué)區(qū)及交通線路日益的增加，以及地鐵的開通，城南板塊的升值空間較大，吸引了高等人士親睞，給新城南明天又勾勒出一篇輝煌的發(fā)展藍(lán)圖。周邊配套有：蘇果超市、農(nóng)業(yè)銀行、省重點(diǎn)雨花中學(xué)，市重點(diǎn)雨花實(shí)驗(yàn)小學(xué)等。寧南目前匯集了眾多樓盤。在南京人眼里，寧南就是休閑、度假的好去處，環(huán)境優(yōu)美，“花神湖”及大面積的草坪綠地。整個(gè)園區(qū)的建設(shè)是在統(tǒng)一規(guī)劃下實(shí)施的，與安德門、大明路兩個(gè)區(qū)域相比，該板塊最大優(yōu)勢(shì)是周邊環(huán)境優(yōu)美，“花神湖”被人們稱為“南京第二個(gè)月牙湖畔”。寧南新區(qū)將建設(shè)成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)為主，高檔住宅區(qū)、高級(jí)商貿(mào)區(qū)為輔的現(xiàn)代化城市新區(qū)。 寧南板塊，是離市中心最遠(yuǎn)的地區(qū)。從地理位置講該地區(qū)緊鄰河西，距離奧體中心約四公里路程，區(qū)域優(yōu)勢(shì)比較明顯。 安德門板塊 安德門板塊緊鄰安德門和中華門兩個(gè)地鐵出口，交通便捷，被稱為城南地鐵板塊。隨著政府建設(shè)力度的加大，特別是中和橋拓寬、光華路西延、寧蕪鐵路遷出城外等工程的開工，這里的城市面貌突飛猛進(jìn)，區(qū)域環(huán)境大大改善，人文歷史景觀突現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代化都市生活由此展開。從項(xiàng)目本身分析、供應(yīng)體量以中低檔項(xiàng)目為主。大明路亦成為城南升值最快的區(qū)域之一。交通便利，生活配套齊全，大型生活居住區(qū)秦虹小區(qū)點(diǎn)綴其中，目前該地區(qū)是發(fā)展較為成熟的生活社區(qū)。178。 216。她獨(dú)特的氣質(zhì)和魅力，吸引著越來(lái)越多的年輕白領(lǐng)及事業(yè)成功人士的關(guān)注。 從城南規(guī)劃部門了解到，政府準(zhǔn)備全力打造南京城南新天地具有獨(dú)特的環(huán)境及高檔名盤。近年來(lái)，城南以住宅為重點(diǎn)，著力加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；以舊城改造和新區(qū)開發(fā)為著力點(diǎn)，全面推進(jìn)住宅建設(shè)；隨著生活配套的不斷完善，交通線路逐漸增多，省市重點(diǎn)學(xué)區(qū)的進(jìn)入。 城南房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及分析216。 收入方面，城南市民收入及人均可支配收入在南京城區(qū)屬中等偏上檔次，根據(jù)有關(guān)部門最近年調(diào)查顯示，區(qū)域家庭年收入13萬(wàn)占被調(diào)查家庭的48%，%，二者約占85%，%，%。改革開放以來(lái)，特別是在近年來(lái)，該區(qū)域在經(jīng)濟(jì)、文化尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域獲得了巨大的發(fā)展。猶值一提的是新開通的地鐵一號(hào)線穿境而過(guò)，大大方便了該區(qū)域內(nèi)居民的日常出行。 資源方面，該區(qū)域土地肥沃，物產(chǎn)豐富，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，歷史悠久，自古以來(lái)便是人文薈萃、商賈云集之地，素有“江南佳麗地”之美譽(yù)。 經(jīng)濟(jì)方面，該區(qū)域主要在近五年來(lái)，在秦淮區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)區(qū)委、區(qū)政府帶領(lǐng)下，廣大人民群眾充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，適時(shí)調(diào)整區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，使經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好勢(shì)頭。 城北地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景無(wú)可限量，隨著目前城北區(qū)域的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，各項(xiàng)生產(chǎn)也跟著進(jìn)步，這里的房地產(chǎn)將向著一個(gè)新的高度進(jìn)軍。靜海寺天妃宮歷史景區(qū)和小桃園歷史景區(qū)建設(shè)，為推動(dòng)全區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展將注入新的活力。開發(fā)建設(shè)城北CBD，推進(jìn)和精心打造中央門建寧路第三商圈；建設(shè)靜海寺天妃宮、小桃園姜家園、寶善小區(qū)和幕燕地區(qū)，創(chuàng)造最佳旅游、休閑、居住環(huán)境，有利于吸引更多外商來(lái)城北投資建設(shè)，提升城北經(jīng)濟(jì)總量，增強(qiáng)全區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力；有利于帶動(dòng)和促進(jìn)地區(qū)開發(fā)建設(shè)，進(jìn)而促進(jìn)商貿(mào)商務(wù)區(qū)建設(shè)和沿江開發(fā)改造；有利于提高城市化現(xiàn)代化水平，提高人民群眾的生活質(zhì)量，全面推進(jìn)全區(qū)域三個(gè)文明建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展；有利于擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)地理位置獨(dú)天得厚，依山傍水又臨江，交通便捷，自然環(huán)境十分優(yōu)越，加快靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)開發(fā)建設(shè)，有利于快速改變城北中心地區(qū)城市面貌，優(yōu)化區(qū)域環(huán)境，改善人民群眾的生活居住條件；有利于提升城北建設(shè)整體水平，塑造南京濱江新形象；有利于迅速改變?nèi)藛T結(jié)構(gòu)，提高城北地區(qū)人員整體素質(zhì)；有利于較好整治和改變城市容貌，美化優(yōu)化城市空間，展現(xiàn)城北現(xiàn)代特色，營(yíng)造商業(yè)氛圍；有利于展示古城歷史文化遺存，再現(xiàn)城廓山環(huán)水繞，桃紅柳綠梅艷，百姓安居樂業(yè)的美景。建設(shè)建寧路市場(chǎng)一條街，著力打造中央門建寧路第三商圈，使之成為城北的CBD，有利于快速提升建寧路市場(chǎng)信息建設(shè)的規(guī)模、檔次和水平，提高知名度，形成品牌市場(chǎng)群；有利于為可持續(xù)發(fā)展提供重要保證和更加廣闊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)互動(dòng)，營(yíng)造城北加快發(fā)展的新優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展新動(dòng)力；有利于培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)翻番目標(biāo)提供有力支持。由此看來(lái)城北的房地產(chǎn)發(fā)展前景是無(wú)可限量的。 城北區(qū)域前景展望 隨著世茂集團(tuán)在南京的大施拳腳，城北濱江隧道的建成，該片區(qū)將打造成為未來(lái)南京的“外灘”，成為南京市一流的高尚住宅區(qū)。 南京火車站以及較多的沿江碼頭、長(zhǎng)途汽車站、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品市場(chǎng)的集中于此，外來(lái)人口很多，使得該區(qū)的治安狀況存在較大的隱患，給該區(qū)的綜合治理帶來(lái)一定的難度，而且導(dǎo)致衛(wèi)生狀況也較差。致使居民的素質(zhì)不是很高，也導(dǎo)致他們的口碑不好。 城北區(qū)域內(nèi)