【正文】 介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 入口分布及交通動(dòng)線 可比或主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 青島金融廣場(chǎng) 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 辦公 辦公 最小矩深 最大矩深 916層 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面 層高 面寬 電梯數(shù)量 9部 梯速 /秒 可比或主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 青島金融廣場(chǎng) 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 寫字樓電梯功能分布 可比或主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 青島金融廣場(chǎng) 入市時(shí)間 2023年 12月 主要租戶構(gòu)成 以金融類客戶為主 主要客戶 建設(shè)銀行山東總部 購買 30,000平米 中信證券購買 10,000平米 目前均價(jià) 17000元 /平米 銷售率 95% 物業(yè)管理費(fèi) 元 /月 /平米 寫字樓銷售狀況 ?項(xiàng)目銷售狀況較好。 。 消防 ，耐火等級(jí)為一級(jí)。 ：集成式聯(lián)網(wǎng)型，由安防信息綜合管理系統(tǒng)、入侵報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、離線式巡更系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)六個(gè)子系統(tǒng)組成。 內(nèi)部配置 可比或主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 青島金融廣場(chǎng) 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 類別 項(xiàng)目 規(guī)格 智能化 ：語音通信系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及綜合布線系統(tǒng)。 供水 PPR. HDPE（高密度聚乙烯），其余為螺旋消音管（ UPVC），同時(shí)增加阻火圈。 電氣、供水設(shè)施 電器 ，裝修部分大堂開關(guān)面板選用西門子 或西蒙等同類品牌。 2. 消防樓梯欄桿為金屬欄桿（ 50鋼管） 內(nèi)部配置 可比或主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 青島金融廣場(chǎng) 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 類別 項(xiàng)目 規(guī)格 建筑 門窗 ，防火分區(qū)用無紡布防火卷簾， 分戶門防盜門 . 。 發(fā)展商 天泰集團(tuán) 總建筑面積 138,000 ㎡ 建筑規(guī)模 地下 3層，地上由兩棟群樓連接 1棟 26層 ,1棟 35層超高層建筑，高度 149米 建筑用途 辦公、商鋪、公寓 標(biāo)準(zhǔn)層面積 2023 平米（建筑面積） 層高 入市時(shí)間 2023年 12月 售價(jià) 開盤均價(jià) 13000元 /平米； 目前售價(jià) 17000元 /平方米 停車位 990個(gè) 電梯 9部 可比或主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 青島金融廣場(chǎng) 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 (首層共享大堂 ) 甲級(jí)寫字樓 (326層 ) 公 寓 (735層 ) 底商 (12層 ) 綜合商務(wù)樓 (16層 ) 大 堂 車 庫 (地下 23層 ) 設(shè)備區(qū)及管理用房 (地下 1層 ) 建筑面積 比例 （ %） 公寓 28,942 31% 寫字樓 50,040 54% 商業(yè) 13,600 15% 可比或主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 青島金融廣場(chǎng) 基本情況介紹 產(chǎn)品配置 客戶與租金 類別 項(xiàng)目 規(guī)格 建筑 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限 50年 抗震度 抗震設(shè)防類別為丙類，抗震設(shè)防烈度為 6度 結(jié)構(gòu)形式 框架筒體結(jié)構(gòu)，裙房為框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 包括甲級(jí)寫字樓 、 小戶型公寓和底商 。 ?這些項(xiàng)目?jī)?nèi)部涵蓋了商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等多種不同物業(yè)類型，與本項(xiàng)目物業(yè)類型雷同。 近兩年隨著區(qū)域成熟度的提高，價(jià)格上升幅度較高，但空置率也較高， 說明區(qū)域商務(wù)辦公氛圍尚不成熟。主要行業(yè)集中在金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。而 08年之后入市的青島金融廣場(chǎng)和永新國(guó)際廣場(chǎng)均為甲級(jí)寫字樓。 近兩年入市項(xiàng)目多為綜合體項(xiàng)目，其中寫字樓物業(yè)為甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，檔次提升明顯。 處于海爾路南端的項(xiàng)目，在項(xiàng)目品質(zhì)和景觀資源上更優(yōu)一些，價(jià)格相對(duì)更高 。 ?商務(wù)區(qū)內(nèi)尚有不明確的寫字樓規(guī)劃，在此未作統(tǒng)計(jì)。 ?國(guó)展財(cái)富中心因?yàn)槠湮恢镁嗪诵纳虅?wù)區(qū)較遠(yuǎn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)公攤大，銷售速度較慢，空置率高。數(shù)碼科技中心入市早，青島金融廣場(chǎng)則是近兩年內(nèi)入市項(xiàng)目中地理位置最好、產(chǎn)品品質(zhì)最高的項(xiàng)目，因此二者銷售速度較快，月均銷售約 3000平米。 單位 :元 區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)差別較大 ， 品質(zhì)和位置直接影響售價(jià) 名稱 入市時(shí)間 交付時(shí)間 開盤價(jià)格 元 /㎡ 累計(jì)均價(jià) 元 /㎡ 當(dāng)前售價(jià) 元 /㎡ 月均 漲幅 數(shù)碼科技中心 2023下半年 7000 －－－ 13000 % 地恩地財(cái)富大廈 7700 －－－ 11000 % 國(guó)展財(cái)富中心 （三期） 8000 －－－ 13000 % 青島金融廣場(chǎng) 未交付 13000 13500 17000 % 天寶國(guó)際 7800 10435 11500 % 盛和大廈 7500 9353 11000 % 青島國(guó)際發(fā)展中心 2023年底 9000 12030 13000 2% 開 盤 均價(jià) , 數(shù) 碼 科技中心 , 7000 開 盤 均價(jià) , 地恩地 財(cái) 富大廈 , 7700 開 盤 均價(jià) , 國(guó)展 財(cái) 富中心 , 8000 開 盤 均價(jià) , 青 島 金融廣 場(chǎng) , 13000 開 盤 均價(jià) , 天寶國(guó) 際 , 7800 開 盤 均價(jià) , 盛和大廈 , 7500 開 盤 均價(jià) , 青 島 國(guó) 際發(fā) 展中心 , 9000 當(dāng)前均價(jià) , 數(shù) 碼 科技中心 , 13000 當(dāng)前均價(jià) , 地恩地 財(cái) 富大廈 , 11000 13000 當(dāng)前均價(jià) , 青 島 金融廣 場(chǎng) , 17000 當(dāng)前均價(jià) , 天寶國(guó) 際 , 11500 當(dāng)前均價(jià) , 盛和大廈 , 11000 當(dāng)前均價(jià) , 青 島 國(guó) 際發(fā) 展中心 , 13000 增 長(zhǎng) 率 , 數(shù) 碼 科技中心 , % 增 長(zhǎng) 率 , 地恩地 財(cái) 富大廈 , % 增 長(zhǎng) 率 , 國(guó)展 財(cái) 富中心 , % 增 長(zhǎng) 率 , 青 島 金融廣 場(chǎng) , % 增 長(zhǎng) 率 , 天寶國(guó) 際 , % 增 長(zhǎng) 率 , 盛和大廈 , % 增 長(zhǎng) 率 , 青 島 國(guó) 際發(fā) 展中心 , 2% 開 盤 均價(jià) 當(dāng)前均價(jià) 增 長(zhǎng) 率 區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格 對(duì) 比 資料來源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究－吸納情況 ?區(qū)域?qū)懽謽强罩寐势毡檩^高，除數(shù)碼科技中心因?yàn)槿胧性?，客戶群固定，其余?xiàng)目的空置率都在 40％以上。（如青島金融廣場(chǎng)和青島國(guó)際發(fā)展中心） ?從均價(jià)來看，寫字樓位置及品質(zhì)的不同，價(jià)格差異較大，其中甲級(jí)寫字樓青島金融廣場(chǎng)較為突出，均價(jià)達(dá)到了 17000，而地理位置稍好的寫字樓（數(shù)碼科技中心和青島國(guó)際發(fā)展中心）的均價(jià)在 13000左右。 ?目前區(qū)域投入使用的寫字樓，項(xiàng)目的同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，在品質(zhì)、檔次方面沒有差距，且租金水平相當(dāng)；僅有的甲級(jí)寫字樓國(guó)展財(cái)富中心也因?yàn)榈乩砦恢幂^偏，產(chǎn)品設(shè)計(jì)公攤較大，市場(chǎng)認(rèn)可度差，租金也在 2元 /天 /平米。 地恩地財(cái)富大廈 散售給物流 /貨運(yùn) /金融 /高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) /房地產(chǎn)等中小型業(yè)主 國(guó)展財(cái)富中心 購買者：部分大型企業(yè)總部辦公、中小企業(yè)主、投資客戶。 名稱 主力客戶群 數(shù)碼科技中心 購買者：中小私營(yíng)企業(yè)主購買自用； LOFT小戶型多為投資客購買后，出租。 ?檔次較低的寫字樓以私營(yíng)業(yè)主 /IT業(yè) /貿(mào)易物流 /房地產(chǎn)小型企業(yè)為主。因此，區(qū)域甲級(jí)寫字樓物業(yè)費(fèi)較高；而前兩年入市的寫字樓在物業(yè)管理方面比較欠缺，服務(wù)內(nèi)容較少，價(jià)位也較低。 ?物業(yè)管理費(fèi)的高低取決于項(xiàng)目檔次及物業(yè)管理服務(wù)范圍和服務(wù)水平。非甲級(jí)寫字樓的青島國(guó)際發(fā)展中心的檔次也明顯高于早入市的項(xiàng)目。 ?近兩年入市項(xiàng)目檔次較高，多為甲級(jí)寫字樓，且多為綜合體項(xiàng)目。如青島金融廣場(chǎng) A棟主要銷售給大客戶； C棟才打散零售。 ?區(qū)域內(nèi)寫字樓辦公空間靈活分割，但后入市項(xiàng)目更注重項(xiàng)目整體形象。 ?一般成熟的寫字樓產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)層面積在 1200－ 2023平米。 1 2 3 4 5 6 7 嶗山區(qū) 市北區(qū) 市南區(qū) 四方區(qū) 李滄區(qū) 本案 8 區(qū)域內(nèi) 區(qū)域?qū)懽謽羌蟹植加诤柭泛拖愀勐费鼐€ 資料來源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究－產(chǎn)品特征 區(qū)域?qū)懽謽寝k公空間靈活分割 名稱 標(biāo)準(zhǔn)層面積 分割面積 數(shù)碼科技中心 約 1000㎡ 45－ 1000㎡ 地恩地財(cái)富大廈 1150㎡ 1 1 180－ 3300㎡ 國(guó)展財(cái)富中心 3300㎡ 150－ 3300㎡ 永新國(guó)際廣場(chǎng) 1440㎡ 100－ 1440 青島金融廣場(chǎng) 2023㎡ 100－ 2023㎡ 天寶國(guó)際 1000㎡ 69－ 255㎡ 盛和大廈 900㎡ 50－ 900㎡ 青島國(guó)際發(fā)展中心 1100㎡ 65－ 15 1100㎡ ?區(qū)域內(nèi)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層集中在 10002023平米之間。國(guó)展財(cái)富中心，位置稍偏，處于居住區(qū)內(nèi)。 備注：區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓較少，因此將區(qū)域內(nèi)低于甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，但品質(zhì)也比較高的寫字樓也統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。而出售的寫字樓的項(xiàng)目除一部分企業(yè)自用外，也有較多的投資客戶購買后，再出租。 ?區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)主要以出售為主。 青島寫字樓市場(chǎng)研究 供 應(yīng) 特征 分布特征 檔次及 產(chǎn) 品特征 客 戶類 型分析 售價(jià)租金及吸 納 情況 潛在供 應(yīng) 分析 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究－供應(yīng)特征 序號(hào) 名稱 供用量 入市時(shí)間 1 數(shù)碼科技中心 ㎡ 2 地恩地財(cái)富大廈 ㎡ 3 國(guó)展財(cái)富中心 8萬㎡ 4 永新國(guó)際廣場(chǎng) ㎡ 2023 5 青島金融廣場(chǎng) 5萬 ㎡ 6 天寶國(guó)際 ㎡ 7 盛和大廈 ㎡ 8 青島國(guó)際發(fā)展中心 ㎡ ?區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，受2