【正文】 023受金融危機(jī)影響，開發(fā)節(jié)奏放緩， 2023年市場(chǎng)無新增供用項(xiàng)目。 相對(duì)青島市場(chǎng)需求總量，未來市場(chǎng)面臨較大競(jìng)爭(zhēng)壓力。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來需求量將有所增加，但相對(duì)青島總體市場(chǎng)的供應(yīng)量而言，在一定時(shí)期內(nèi)還將維持供大于求的局面。 青島甲級(jí)寫字樓租金較低，空置率較高，市場(chǎng)需求不旺盛。 青島寫字樓市場(chǎng)以銷售型物業(yè)為主。 ?市南區(qū)香港中路 CBD區(qū)域的燕兒島路改造及青島國(guó)際啤酒城 （ 海爾路一帶 ） ， 預(yù)計(jì)還會(huì)有部分甲級(jí)寫字樓的規(guī)劃 ， 現(xiàn)未得到其詳細(xì)的規(guī)劃數(shù)據(jù) ， 故未統(tǒng)計(jì)在內(nèi) 。（保時(shí)捷中心的均價(jià)達(dá)到 32023元 /平方米） ?從租金以及出租率分析，受 2023年國(guó)際金融危機(jī)影響，部分企業(yè)退租、減租，從2023年第三季度開始，青島甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)下跌；到 2023年第四季度 ,平均租金為 /平方米 /月（建筑面積 /不含物業(yè)費(fèi)），較 2023年第二季度最高租金下降約 15%；而空置率并未因租金下降而下降，始終保持在近 30%左右。 2023－ 2023年 ， 青島寫字樓市場(chǎng)存量穩(wěn)步上升 ， 2023年受奧運(yùn)刺激 ， 年均增長(zhǎng)率達(dá)到 28％ 。 尤其是 0809年 ， 市場(chǎng)供應(yīng)增加明顯；而受2023年受金融危機(jī)影響 ， 需求量相比 2023年有所降低 。 2023年之前 ， 青島寫字樓市場(chǎng)供需波呈波動(dòng)變化 ，供大于求 。 ?目前青島寫字樓除遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)項(xiàng)目外 ， 都以銷售為主 。 青島寫字樓市場(chǎng)－分布特征 青島寫字樓市場(chǎng)分為四大板塊，香港中路 CBD板塊分布最為集中 ?青島規(guī)劃有四個(gè)商務(wù)功能區(qū)：市南區(qū)香港中路CBD，嶗山區(qū)海爾路商務(wù)區(qū)，市北區(qū)山東路商務(wù)區(qū)和開發(fā)區(qū)。環(huán)境優(yōu)越，新入市產(chǎn)品多以甲級(jí)寫字樓為主，檔次高，但目前區(qū)域商務(wù)氛圍不成熟。 山東路商務(wù)區(qū) 地理位置處于城市腹地，產(chǎn)品以乙級(jí)寫字樓為主，租金相對(duì)較低，對(duì)金融公司，貿(mào)易和海 上運(yùn)輸?shù)劝l(fā)展型企業(yè)有吸引力。 我項(xiàng)目所在區(qū)域，目前達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓為青島金融廣場(chǎng)和國(guó)展財(cái)富中心。 項(xiàng)目分析 擬開發(fā)物業(yè)業(yè)態(tài)配比 定位研究框架 背景研究 案例研究 青島寫字樓市場(chǎng) 綜合體項(xiàng)目研究 青島總體寫字樓市場(chǎng)概述 嶗山區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究 典型項(xiàng)目分析 問題一：青島寫字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)是什么？未來嶗山區(qū)的寫字樓市場(chǎng)是否存在機(jī)會(huì)點(diǎn)？ 問題二：核心城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展的的特點(diǎn)在哪里？ 問題三：本項(xiàng)目適合發(fā)展何種類型的綜合體？物業(yè)配比比例如何？ 分布特征 供需分析 租金售價(jià)及空置率 潛在供 應(yīng) 衡量標(biāo)準(zhǔn) 一般甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 區(qū)位 地理位置 位于中央商務(wù)區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)完善，包括公交線路以及軌道交通設(shè)施 規(guī)模 建筑規(guī)模 擁有較大的的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施 硬件 設(shè)施 建筑類型 框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在 8級(jí)地震以上 辦公空間 能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間，有綠化生態(tài)空間布局 ，以增添寫字樓內(nèi)部景觀 標(biāo)準(zhǔn)層高 供電系統(tǒng) 雙路供電，辦公面的供電容量在 80W/m2以上 標(biāo)準(zhǔn)承重 標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在 空調(diào)系統(tǒng) 國(guó)際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量在 30立方米 /人 /小時(shí)以上。 電梯 國(guó)際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于 3900平方米 /噸 〃 臺(tái) ,候梯時(shí)間不超過 30秒鐘 停車位 每 100平方米出租面積提供 1個(gè)機(jī)動(dòng)車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理 智能化系統(tǒng) 達(dá)到 5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 電話線 平均每 20平方米有一根電話線并提供 ISDN， DDN， T1等通訊電纜 裝修 標(biāo)準(zhǔn) 外立面 鋁板 /玻璃幕墻 ,或高檔石材 大堂 大堂地面為大理石 /花崗巖 /天然石材等，墻面為大理石 /花崗巖 /高級(jí)墻紙等材料，有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等 電梯廳及走廊 采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；高檔吸音材料吊頂 衛(wèi)生間 進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長(zhǎng)石材洗面臺(tái)，設(shè)通長(zhǎng)面鏡、洗手液盒、 電動(dòng)干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂、石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求 辦公間 墻面耐擦洗壁紙或高級(jí)乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級(jí)乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面 商務(wù)配套 商業(yè)配套 完善 管理服務(wù) 物業(yè)管理 豐富經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際知名物業(yè)管理公司 運(yùn)營(yíng)狀況 租或售 基本不出售 甲級(jí)寫字樓界定標(biāo)準(zhǔn) 衡量標(biāo)準(zhǔn) 青島的甲級(jí)寫字樓 區(qū)位 地理位置 位于中央商務(wù)區(qū)或香港路 CBD區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)完善 規(guī)模 建筑規(guī)模 擁有較大的的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施 硬件設(shè)施 建筑類型 框架或鋼結(jié)構(gòu) 辦公空間 能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間 標(biāo)準(zhǔn)層高 室內(nèi)靜高 供電系統(tǒng) 雙路供電，辦公面的供電容量在 80W/m2以上 標(biāo)準(zhǔn)承重 標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在 空調(diào)系統(tǒng) 品牌中央空調(diào)系統(tǒng) 電梯 進(jìn)口高度電梯 ,3米 /秒以上 停車位 充裕 ,車位比較低 智能化系統(tǒng) 有智能化管理 電話線 寬頻信息點(diǎn)接口多 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面 鋁板 /玻璃幕墻 ,或高檔石材 大堂 大堂地面、墻面為大理石 /花崗巖 /天然石材等，有吊頂，柱應(yīng)包大理石 /不銹鋼等 電梯廳及走廊 采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；高檔吸音材料吊頂 衛(wèi)生間 進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長(zhǎng)石材洗面臺(tái)，通長(zhǎng)面鏡、洗手液盒、 電動(dòng)干手機(jī) /手紙等 辦公間 墻面壁紙或高級(jí)乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，高級(jí)乳膠漆，地毯地面或平整的水泥地面 商務(wù)配套 商業(yè)配套 完善 管理服務(wù) 物業(yè)管理 知名物業(yè)管理公司 運(yùn)營(yíng)狀況 租或售 以銷售給大客戶為主 青島甲級(jí)寫字樓界定標(biāo)準(zhǔn) 青島甲級(jí)寫字樓并沒有明確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，我行在進(jìn)行市場(chǎng)研究時(shí)，一般采取左側(cè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定。 海 爾 路 香港中路 CBD 開 發(fā) 區(qū) 山 東 路 青島寫字樓市場(chǎng)板塊分布 資料來源 : DTZ consulting 板塊 板塊特征 香港中路 CBD 交通方便，設(shè)施完善，處于沿海一線，寫字樓檔次較高，雖然租金較高，但對(duì)跨國(guó)公司分 支機(jī)構(gòu)和當(dāng)?shù)卮笮徒鹑?/貿(mào)易公司有吸引力。 海爾路商務(wù)區(qū) 區(qū)域定義為東部城市副中心， IT產(chǎn)業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)，企業(yè)總部較為集中。 開發(fā)區(qū) 毗鄰保稅區(qū)，靠近港口，以海運(yùn)及制造業(yè)為主，集中了物流行業(yè)的諸多公司。 ?從分布來看，青島的甲級(jí)寫字樓物業(yè)主要分布在商務(wù)活動(dòng)最頻繁、商務(wù)氛圍最濃厚的 香港中路 CBD區(qū)域， 這一區(qū)域的寫字樓總體量占 青島甲級(jí)寫字樓市場(chǎng) 的 90%， 而其他三個(gè)功能區(qū)的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟。 ?寫字樓總體市場(chǎng)發(fā)展較緩慢 。 2023年后 ， 隨著青島城市發(fā)展 、 大量外資企業(yè)涌入 ， 高端商務(wù)需求提高， 青島寫字樓市場(chǎng)供需均有所上升 。 ?寫字樓市場(chǎng)存量較小 ， 但供用量增長(zhǎng)較快 。 青島寫字樓市場(chǎng)－供需分析 竣工面 積 , 2023, 竣工面 積 , 2023, 竣工面 積 , 2023, 竣工面 積 , 2023, 竣工面 積 , 2023, 竣工面 積 , 2023, 16 竣工面 積 , 2023, 18 竣工面 積 , 2023, 39 竣工面 積 , 2023, 45 銷 售面 積 , 2023, 銷 售面 積 , 2023, 銷 售面 積 , 2023, 銷 售面 積 , 2023, 銷 售面 積 , 2023, 9 銷 售面 積 , 2023, 19 銷 售面 積 , 2023, 22 銷 售面 積 , 2023, 20 銷 售面 積 , 2023, 32 竣工面 積 銷 售面 積 20232023年青島寫字樓竣工面積及銷售面積 青島寫字樓以銷售為主，總體市場(chǎng)發(fā)展較慢，近兩年供應(yīng)量增長(zhǎng)較快 存量 , 2023, 307206 存量 , 2023, 394917 存量 , 2023, 455283 新增供用 , 2023, 42023 新增供用 , 2023, 87711 新增供用 , 2023, 60366 年均增 長(zhǎng) 率 , 2023, % 年均增 長(zhǎng) 率 , 2023, % 年均增 長(zhǎng) 率 , 2023, % 存量 新增供用 年均增 長(zhǎng) 率 20232023年青島寫字樓存量 /年均增長(zhǎng)率及新增供應(yīng) 單位：萬平方米 單位：平方米 資料來源 : DTZ consulting 資料來源 : DTZ consulting 新增供應(yīng) 甲級(jí)寫字樓售價(jià)漲幅較大，但 租 金持續(xù)下降，空置率持續(xù)走高 青島寫字樓市場(chǎng)－租金售價(jià)及空置率 平均售價(jià) , 2023, 13750 平均售價(jià) , 2023, 16050 平均售價(jià) , 2023, 19000 % % % 平均售價(jià) 增 長(zhǎng) 率 ?從整體價(jià)格的走勢(shì)來看， 20232023年，青島甲級(jí)寫字樓銷售價(jià)格處于上漲態(tài)勢(shì)，主要原因是受到市南區(qū)幾個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目的拉動(dòng)，如保時(shí)捷中心、凱悅中心、青島金融廣場(chǎng)等項(xiàng)目，使得青島寫字樓市場(chǎng)的平均售價(jià)整體走高。 平均租金 , 2023 Q3, 平均租金 , 2023 Q4, 平均租金 , 2023 Q1, 平均租金 , 2023 Q2, 平均租金 , 2023 Q3, 平均租金 , 2023 Q4, 平均租金 , 2023 Q1, 102 平均租金 , 2023 Q2, 平均租金 , 2023 Q3, 平均租金 , 2023 Q4, 空置率 , 2023 Q3, 空置率 , 2023 Q4, 空置率 , 2023 Q1, 空置率 , 2023 Q2, 空置率 , 2023 Q3, 空置率 , 2023 Q4, 空置率 , 2023 Q1, 空置率 , 2023 Q2, 空置率 , 2023 Q3, 空置率 , 20 9 Q4, 平均租金 空置率 % % % % 資料來源 : DTZ consulting 資料來源 : DTZ consulting 20232023年青島甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì) 20232023年青島甲級(jí)寫字樓均價(jià)及增幅走勢(shì) ?目前青島甲級(jí)寫字樓的存量為 45萬平方米 ， 而未來 24年 ， 還有大約 ， 市場(chǎng)面臨較大的供應(yīng)壓力；這些項(xiàng)目主要