【正文】 集中在香港中路 CBD區(qū)域及海爾路商務(wù)區(qū) ， 后者對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大 。 青 島 甲 級(jí) 寫(xiě)字樓潛在供 應(yīng)項(xiàng) 目 青島寫(xiě)字樓市場(chǎng)－潛在供應(yīng) 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 建筑面積（㎡） 預(yù)計(jì)入市年份 香港中路 CBD 青島中心 70,000 2023 香港中路 CBD 遠(yuǎn)雄國(guó)際廣場(chǎng) 40,506 2023 香港中路 CBD 銀座中心 52,500 2023 香港中路 CBD 凱悅中心 45,736 2023 香港中路 CBD 萬(wàn)邦中心 87,000 2023 海爾路商務(wù)區(qū) 永新國(guó)際廣場(chǎng) 56,000 2023 海爾路商務(wù)區(qū) 嶗山利群購(gòu)物中心 58,000 2023 海爾路商務(wù)區(qū) 青島金融廣場(chǎng) 46,000 2023 455,742 潛在供應(yīng)量較大 ， 市場(chǎng)面臨較大供應(yīng)壓力 資料來(lái)源 : DTZ consulting 青島寫(xiě)字樓總體市場(chǎng)研究小結(jié) 青島寫(xiě)字樓市場(chǎng)分為四大板塊， 香港中路是目前甲級(jí)寫(xiě)字樓最為集中的區(qū)域，未來(lái)海爾路商務(wù)區(qū)可能成為繼香港中路 CBD之后的又一高端商務(wù)區(qū)，為本項(xiàng)目商業(yè)、公寓、酒店等物業(yè)的發(fā)展提供一定的客源支持。 從目前的市場(chǎng)供需來(lái)看，市場(chǎng)供大于求，且吸納量有限，產(chǎn)品銷售速度較慢。 從整體市場(chǎng)來(lái)看，雖然平均售價(jià)較高，但租金持續(xù)走低，空置率持續(xù)走高。 未來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目多集中于香港中路 CBD和海爾路商務(wù)區(qū)，且供應(yīng)量較大。 與此同時(shí)，本項(xiàng)目臨近海爾路商務(wù)區(qū)，預(yù)示著未來(lái)本項(xiàng)目寫(xiě)字樓物業(yè)也將面臨較大競(jìng)爭(zhēng)壓力。 ?，多為乙級(jí)寫(xiě)字樓。僅有國(guó)展財(cái)富中心和地恩地財(cái)富大廈采用租售并舉的方式。因此，本報(bào)告在統(tǒng)計(jì)出租率時(shí)，將開(kāi)發(fā)商出售的物業(yè)單元和持有的物業(yè)單元都統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。 區(qū)域?qū)懽謽枪?應(yīng) 量 變 化 單位 :萬(wàn)平米 面 積 , 在售 項(xiàng) 目 , 面 積 , 租售 項(xiàng) 目 , 37 個(gè)數(shù) , 在售 項(xiàng) 目 , 8 個(gè)數(shù) , 租售 項(xiàng) 目 , 2 面 積 個(gè)數(shù) 區(qū)域?qū)懽謽亲馐?項(xiàng) 目比例 單位 :萬(wàn)平米 寫(xiě)字樓總體供用平穩(wěn)增長(zhǎng) ， 以出售為主 新增供用 , 2023年 , 新增供用 , 2023年 , 新增供用 , 2023年 , 新增供用 , 2023年 , 新增供用 , 2023年 , 0 新增供用 , 2023年 , 累 計(jì) 面 積 , 2023年 , 累 計(jì) 面 積 , 2023年 , 累 計(jì) 面 積 , 2023年 , 累 計(jì) 面 積 , 2023年 , 累 計(jì) 面 積 , 2023年 , 累 計(jì) 面 積 , 2023年 , 43 新增供用 累 計(jì) 面 積 資料來(lái)源 : DTZ consulting 新增供應(yīng) 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究－分布特點(diǎn) 序號(hào) 名稱 1 數(shù)碼科技中心 2 地恩地財(cái)富大廈 3 國(guó)展財(cái)富中心 4 永新國(guó)際廣場(chǎng) 5 青島金融廣場(chǎng) 6 天寶國(guó)際 7 盛和大廈 8 青島國(guó)際發(fā)展中心 ?目前區(qū)域的寫(xiě)字樓共有 8個(gè)，其中數(shù)碼科技中心、地恩地財(cái)富大廈、天寶國(guó)際和盛和大廈，位于商務(wù)一區(qū)和商務(wù)二區(qū)核心內(nèi)，沿海爾路沿線分布。 ?永新國(guó)際廣場(chǎng)、青島金融廣場(chǎng)及青島國(guó)際發(fā)展中心雖然不在海爾路沿線，但臨近香港路，海景資源較好。大部分項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層在 1000平米左右，僅青島金融廣場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)層為 2023平米，國(guó)展財(cái)富中心為 4幢 6層建筑連接在一起，寫(xiě)字樓辦公空間標(biāo)準(zhǔn)層面積達(dá)到 3000多平米。因此后入市項(xiàng)目的設(shè)計(jì)也更趨向于專業(yè)寫(xiě)字樓。一般多以大客戶為主，對(duì)于面積較小的需求集中安排在個(gè)別樓層。 資料來(lái)源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究－產(chǎn)品特征 ?區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓檔次差別較大，早期入市的寫(xiě)字樓數(shù)碼科技中心項(xiàng)目還包含 sohu產(chǎn)品，其余也多為乙級(jí)寫(xiě)字樓或商住綜合樓，檔次較低。 2023年后入市的項(xiàng)目有 3個(gè)，其中有兩個(gè)（青島金融廣場(chǎng)和永新國(guó)際廣場(chǎng)）都為甲級(jí)寫(xiě)字樓。 名稱 物業(yè)類型 數(shù)碼科技中心 SOHU/寫(xiě)字樓 /商業(yè) 地恩地財(cái)富大廈 寫(xiě)字樓 國(guó)展財(cái)富中心 寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè) 永新國(guó)際廣場(chǎng) 寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè) 青島金融廣場(chǎng) 寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè) 天寶國(guó)際 寫(xiě)字樓 /商服樓 盛和大廈 寫(xiě)字樓 青島國(guó)際發(fā)展中心 寫(xiě)字樓 早期入市的寫(xiě)字樓項(xiàng)目品質(zhì)較低 ， 近兩年入市項(xiàng)目多為甲級(jí)寫(xiě)字樓 ， 品質(zhì)提升明顯 永新國(guó)際廣場(chǎng) 青島金融廣場(chǎng) 資料來(lái)源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究－產(chǎn)品特征 高檔寫(xiě)字樓物業(yè)管理費(fèi)明顯高于普通寫(xiě)字樓 ?區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)費(fèi)在 － 8元 /天 /平米，其他寫(xiě)字樓標(biāo)物業(yè)費(fèi)在 5元 /天 /平米。一般新建的寫(xiě)字樓或較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商都希望通過(guò)完善的物業(yè)服務(wù)體系來(lái)增加物業(yè)附加值，吸引客戶。 名稱 物業(yè)費(fèi) 數(shù)碼科技中心 5元 /月 /㎡ 地恩地財(cái)富大廈 (含電梯 ) 國(guó)展財(cái)富中心 8元 /月 /㎡ 永新國(guó)際廣場(chǎng) 未定 青島金融廣場(chǎng) /㎡ /月 天寶國(guó)際 /㎡ /月 盛和大廈 青島國(guó)際發(fā)展中心 6元 /㎡ /月 物 業(yè)費(fèi) , 數(shù) 碼 科技中心 , 5 物 業(yè)費(fèi) , 地恩地財(cái) 富大廈 , 物 業(yè)費(fèi) , 國(guó)展 財(cái)富中心 , 8 物 業(yè)費(fèi) , 青 島 金融廣 場(chǎng) , 物 業(yè)費(fèi) , 天寶國(guó)際 , 物 業(yè)費(fèi) , 盛和大廈 , 物 業(yè)費(fèi) , 青 島 國(guó)際發(fā) 展中心 , 6 物 業(yè)費(fèi) 單位 :元 /月 /平米 區(qū)域?qū)懽謽俏?業(yè) 管理 費(fèi)對(duì) 比 資料來(lái)源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究－客戶特征 ?區(qū)域內(nèi)匯集了 IT產(chǎn)業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，貿(mào)易物流及房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)客戶。 ?甲級(jí)寫(xiě)字樓以總部辦公為主，主要集中在房地產(chǎn) /金融業(yè)等。 租賃者：主要集中在房地產(chǎn) /金融 /貨運(yùn)物流貿(mào)易 /IT業(yè)等中小企業(yè)。 租賃者：大面積單位主要出售給企業(yè)總部，小面積單位置主要集中在物流 /貨運(yùn) /金融等中小企業(yè) 永新國(guó)際廣場(chǎng) 內(nèi)部認(rèn)籌中 青島金融廣場(chǎng) 主要出售給中信證券證券 /建設(shè)銀行等企業(yè)總部 天寶國(guó)際 散售給中小私營(yíng)業(yè)主業(yè)主 盛和大廈 散售給中小私營(yíng)業(yè)主 青島國(guó)際發(fā)展中心 一棟整體出售給中石油，其余散售，主要是貿(mào)易物流等中小企業(yè)主 高檔次寫(xiě)字樓主要匯集企業(yè)總部辦公 ， 普通寫(xiě)字樓以私營(yíng)業(yè)主為主 資料來(lái)源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究－價(jià)格水平 單位 :元 區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚綖?2元 /天 /平米 ， 項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格 對(duì) 比 圖 名稱 入市時(shí)間 目前租金 元 /月 /㎡ 平均租金 數(shù)碼科技中心 2 地恩地財(cái)富大廈 2 2 國(guó)展財(cái)富中心 2 2 天寶國(guó)際 2 盛和大廈 租金水平 , 數(shù) 碼 科技中心 , 2 租金水平 , 地恩地 財(cái)富大廈 , 2 租金水平 , 國(guó)展 財(cái) 富中心 , 2 租金水平 , 天寶國(guó) 際 , 2 租金水平 , 盛和大廈 , 租金水平 資料來(lái)源 : DTZ consulting ?從市場(chǎng)情況來(lái)看，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓，目前租金集中在 /天 /平米之間，平均租金在 2元 /天 /平方米。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究－價(jià)格水平 ?從開(kāi)盤(pán)價(jià)格來(lái)看， 2023年前入市項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格基本在 7000－ 8000元 /平米左右，而 08年后入市的項(xiàng)目，因?yàn)槠淙胧袝r(shí)間晚，區(qū)域環(huán)境更為成熟，且項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較高，因此開(kāi)盤(pán)價(jià)格也相對(duì)較高。 ?月均漲幅在 1% 2%左右，價(jià)格增幅不大。 ?區(qū)域?qū)懽謽窃戮N售速度差別較大。而盛和大廈 A棟，原計(jì)劃整體出售給大客戶，但后期轉(zhuǎn)變?yōu)榇蛏⒘闶郏虼虽N售率較低。 區(qū)域?qū)懽謽强罩寐试?40%以上 ,銷售速度差別大 區(qū)域?qū)懽謽强罩寐?對(duì) 比 空置率 , 數(shù) 碼 科技中心 , 20% 空置率 , 地恩地 財(cái) 富大廈 , 45% 空置率 , 國(guó)展 財(cái) 富中心 , 70% 空置率 , 天寶國(guó) 際 , 40% 空置率 , 盛和大廈 , 45% 空置率 月均去化 規(guī) 模 , 數(shù) 碼科技中心 , 3200 月均去化 規(guī) 模 , 地恩地 財(cái) 富大廈 , 2100 月均去化 規(guī) 模 , 國(guó)展財(cái) 富中心 , 1000 月均去化 規(guī) 模 , 青 島金融廣 場(chǎng) , 3000 月均去化 規(guī) 模 , 天寶國(guó) 際 , 850 月均去化 規(guī) 模 , 盛和大廈 , 540 月均去化 規(guī) 模 , 青 島國(guó) 際發(fā) 展中心 , 1900 月均去化 規(guī) 模 區(qū)域?qū)懽謽窃戮?銷 售速度 單位 :元 /天 /平米 單位 :平米 /月 名稱 銷售率 去化速度 數(shù)碼科技中心 100% 3200平米 /月 地恩地財(cái)富大廈 100% 2100平米 /月 國(guó)展財(cái)富中心 （三期） 33% 1000平米 /月 青島金融廣場(chǎng) 95% 3000平米 /月 天寶國(guó)際 50% 850平米 /月 盛和大廈 70% 540平米 /月 青島國(guó)際發(fā)展中心 93% 1900平米 /月 資料來(lái)源 : DTZ consulting ?未來(lái)潛在甲級(jí)寫(xiě)字樓有兩個(gè)：利群嶗山購(gòu)物廣場(chǎng)和青島國(guó)際啤酒城。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)概況－潛在供用 嶗山區(qū) 市北區(qū) 市南區(qū) 四方區(qū) 李滄區(qū) 本案 1 2 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目總規(guī)模 700,000 170,000 預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓規(guī)模 300， 000（預(yù)計(jì)，規(guī)劃未最終定） 58,000 預(yù)計(jì)上市時(shí)間 2023年 區(qū)域已知潛在供應(yīng)項(xiàng)目少，但規(guī)模大 資料來(lái)源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究小結(jié) 區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓，沿海爾路沿線，自北向南分布 。如：青島金融廣場(chǎng)、永新國(guó)際廣場(chǎng)。 2023年前入市的項(xiàng)目，除國(guó)展財(cái)富中心，均為乙級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)。 區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓構(gòu)成分為兩類： 企業(yè)總部辦公，多選擇檔次較高的甲級(jí)寫(xiě)字樓 ；其他中小企業(yè)，比較看重價(jià)位，多選擇檔次稍低的寫(xiě)字樓。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)價(jià)格逐年上升，但租金水平較低，空置率高。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)概況 青 島 金融廣 場(chǎng) 國(guó)展 財(cái) 富中心 遠(yuǎn) 洋大廈 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定與分布 序號(hào) 項(xiàng)目 所在區(qū)域 1 青島金融廣場(chǎng) 海爾路商務(wù)區(qū) 2 國(guó)展財(cái)富中心 海爾路商務(wù)區(qū) 3 遠(yuǎn)洋大廈 香港中路 CBD 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定 ?位于本項(xiàng)目周邊 ,與