【正文】 集中在香港中路 CBD區(qū)域及海爾路商務區(qū) ， 后者對本項目的競爭壓力較大 。 青 島 甲 級 寫字樓潛在供 應項 目 青島寫字樓市場－潛在供應 區(qū)域 項目名稱 建筑面積（㎡） 預計入市年份 香港中路 CBD 青島中心 70,000 2023 香港中路 CBD 遠雄國際廣場 40,506 2023 香港中路 CBD 銀座中心 52,500 2023 香港中路 CBD 凱悅中心 45,736 2023 香港中路 CBD 萬邦中心 87,000 2023 海爾路商務區(qū) 永新國際廣場 56,000 2023 海爾路商務區(qū) 嶗山利群購物中心 58,000 2023 海爾路商務區(qū) 青島金融廣場 46,000 2023 455,742 潛在供應量較大 ， 市場面臨較大供應壓力 資料來源 : DTZ consulting 青島寫字樓總體市場研究小結(jié) 青島寫字樓市場分為四大板塊， 香港中路是目前甲級寫字樓最為集中的區(qū)域，未來海爾路商務區(qū)可能成為繼香港中路 CBD之后的又一高端商務區(qū)，為本項目商業(yè)、公寓、酒店等物業(yè)的發(fā)展提供一定的客源支持。 從目前的市場供需來看，市場供大于求，且吸納量有限，產(chǎn)品銷售速度較慢。 從整體市場來看，雖然平均售價較高，但租金持續(xù)走低，空置率持續(xù)走高。 未來甲級寫字樓項目多集中于香港中路 CBD和海爾路商務區(qū)，且供應量較大。 與此同時，本項目臨近海爾路商務區(qū)，預示著未來本項目寫字樓物業(yè)也將面臨較大競爭壓力。 ?，多為乙級寫字樓。僅有國展財富中心和地恩地財富大廈采用租售并舉的方式。因此，本報告在統(tǒng)計出租率時，將開發(fā)商出售的物業(yè)單元和持有的物業(yè)單元都統(tǒng)計在內(nèi)。 區(qū)域?qū)懽謽枪?應 量 變 化 單位 :萬平米 面 積 , 在售 項 目 , 面 積 , 租售 項 目 , 37 個數(shù) , 在售 項 目 , 8 個數(shù) , 租售 項 目 , 2 面 積 個數(shù) 區(qū)域?qū)懽謽亲馐?項 目比例 單位 :萬平米 寫字樓總體供用平穩(wěn)增長 ， 以出售為主 新增供用 , 2023年 , 新增供用 , 2023年 , 新增供用 , 2023年 , 新增供用 , 2023年 , 新增供用 , 2023年 , 0 新增供用 , 2023年 , 累 計 面 積 , 2023年 , 累 計 面 積 , 2023年 , 累 計 面 積 , 2023年 , 累 計 面 積 , 2023年 , 累 計 面 積 , 2023年 , 累 計 面 積 , 2023年 , 43 新增供用 累 計 面 積 資料來源 : DTZ consulting 新增供應 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯浚植继攸c 序號 名稱 1 數(shù)碼科技中心 2 地恩地財富大廈 3 國展財富中心 4 永新國際廣場 5 青島金融廣場 6 天寶國際 7 盛和大廈 8 青島國際發(fā)展中心 ?目前區(qū)域的寫字樓共有 8個，其中數(shù)碼科技中心、地恩地財富大廈、天寶國際和盛和大廈，位于商務一區(qū)和商務二區(qū)核心內(nèi)，沿海爾路沿線分布。 ?永新國際廣場、青島金融廣場及青島國際發(fā)展中心雖然不在海爾路沿線，但臨近香港路，海景資源較好。大部分項目的標準層在 1000平米左右，僅青島金融廣場的標準層為 2023平米，國展財富中心為 4幢 6層建筑連接在一起，寫字樓辦公空間標準層面積達到 3000多平米。因此后入市項目的設計也更趨向于專業(yè)寫字樓。一般多以大客戶為主，對于面積較小的需求集中安排在個別樓層。 資料來源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯浚a(chǎn)品特征 ?區(qū)域內(nèi)寫字樓檔次差別較大，早期入市的寫字樓數(shù)碼科技中心項目還包含 sohu產(chǎn)品，其余也多為乙級寫字樓或商住綜合樓，檔次較低。 2023年后入市的項目有 3個，其中有兩個（青島金融廣場和永新國際廣場）都為甲級寫字樓。 名稱 物業(yè)類型 數(shù)碼科技中心 SOHU/寫字樓 /商業(yè) 地恩地財富大廈 寫字樓 國展財富中心 寫字樓、酒店、商業(yè) 永新國際廣場 寫字樓、公寓、商業(yè) 青島金融廣場 寫字樓、公寓、商業(yè) 天寶國際 寫字樓 /商服樓 盛和大廈 寫字樓 青島國際發(fā)展中心 寫字樓 早期入市的寫字樓項目品質(zhì)較低 ， 近兩年入市項目多為甲級寫字樓 ， 品質(zhì)提升明顯 永新國際廣場 青島金融廣場 資料來源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯浚a(chǎn)品特征 高檔寫字樓物業(yè)管理費明顯高于普通寫字樓 ?區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓物業(yè)費在 － 8元 /天 /平米，其他寫字樓標物業(yè)費在 5元 /天 /平米。一般新建的寫字樓或較有實力的開發(fā)商都希望通過完善的物業(yè)服務體系來增加物業(yè)附加值，吸引客戶。 名稱 物業(yè)費 數(shù)碼科技中心 5元 /月 /㎡ 地恩地財富大廈 (含電梯 ) 國展財富中心 8元 /月 /㎡ 永新國際廣場 未定 青島金融廣場 /㎡ /月 天寶國際 /㎡ /月 盛和大廈 青島國際發(fā)展中心 6元 /㎡ /月 物 業(yè)費 , 數(shù) 碼 科技中心 , 5 物 業(yè)費 , 地恩地財 富大廈 , 物 業(yè)費 , 國展 財富中心 , 8 物 業(yè)費 , 青 島 金融廣 場 , 物 業(yè)費 , 天寶國際 , 物 業(yè)費 , 盛和大廈 , 物 業(yè)費 , 青 島 國際發(fā) 展中心 , 6 物 業(yè)費 單位 :元 /月 /平米 區(qū)域?qū)懽謽俏?業(yè) 管理 費對 比 資料來源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯浚蛻籼卣? ?區(qū)域內(nèi)匯集了 IT產(chǎn)業(yè)，高新技術產(chǎn)業(yè)，貿(mào)易物流及房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)客戶。 ?甲級寫字樓以總部辦公為主，主要集中在房地產(chǎn) /金融業(yè)等。 租賃者：主要集中在房地產(chǎn) /金融 /貨運物流貿(mào)易 /IT業(yè)等中小企業(yè)。 租賃者：大面積單位主要出售給企業(yè)總部，小面積單位置主要集中在物流 /貨運 /金融等中小企業(yè) 永新國際廣場 內(nèi)部認籌中 青島金融廣場 主要出售給中信證券證券 /建設銀行等企業(yè)總部 天寶國際 散售給中小私營業(yè)主業(yè)主 盛和大廈 散售給中小私營業(yè)主 青島國際發(fā)展中心 一棟整體出售給中石油，其余散售，主要是貿(mào)易物流等中小企業(yè)主 高檔次寫字樓主要匯集企業(yè)總部辦公 ， 普通寫字樓以私營業(yè)主為主 資料來源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯浚瓋r格水平 單位 :元 區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚綖?2元 /天 /平米 ， 項目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重 區(qū)域?qū)懽謽莾r格 對 比 圖 名稱 入市時間 目前租金 元 /月 /㎡ 平均租金 數(shù)碼科技中心 2 地恩地財富大廈 2 2 國展財富中心 2 2 天寶國際 2 盛和大廈 租金水平 , 數(shù) 碼 科技中心 , 2 租金水平 , 地恩地 財富大廈 , 2 租金水平 , 國展 財 富中心 , 2 租金水平 , 天寶國 際 , 2 租金水平 , 盛和大廈 , 租金水平 資料來源 : DTZ consulting ?從市場情況來看，區(qū)域內(nèi)寫字樓，目前租金集中在 /天 /平米之間，平均租金在 2元 /天 /平方米。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯浚瓋r格水平 ?從開盤價格來看， 2023年前入市項目開盤價格基本在 7000－ 8000元 /平米左右，而 08年后入市的項目，因為其入市時間晚，區(qū)域環(huán)境更為成熟，且項目的產(chǎn)品品質(zhì)相對較高，因此開盤價格也相對較高。 ?月均漲幅在 1% 2%左右，價格增幅不大。 ?區(qū)域?qū)懽謽窃戮N售速度差別較大。而盛和大廈 A棟，原計劃整體出售給大客戶，但后期轉(zhuǎn)變?yōu)榇蛏⒘闶?，因此銷售率較低。 區(qū)域?qū)懽謽强罩寐试?40%以上 ,銷售速度差別大 區(qū)域?qū)懽謽强罩寐?對 比 空置率 , 數(shù) 碼 科技中心 , 20% 空置率 , 地恩地 財 富大廈 , 45% 空置率 , 國展 財 富中心 , 70% 空置率 , 天寶國 際 , 40% 空置率 , 盛和大廈 , 45% 空置率 月均去化 規(guī) 模 , 數(shù) 碼科技中心 , 3200 月均去化 規(guī) 模 , 地恩地 財 富大廈 , 2100 月均去化 規(guī) 模 , 國展財 富中心 , 1000 月均去化 規(guī) 模 , 青 島金融廣 場 , 3000 月均去化 規(guī) 模 , 天寶國 際 , 850 月均去化 規(guī) 模 , 盛和大廈 , 540 月均去化 規(guī) 模 , 青 島國 際發(fā) 展中心 , 1900 月均去化 規(guī) 模 區(qū)域?qū)懽謽窃戮?銷 售速度 單位 :元 /天 /平米 單位 :平米 /月 名稱 銷售率 去化速度 數(shù)碼科技中心 100% 3200平米 /月 地恩地財富大廈 100% 2100平米 /月 國展財富中心 （三期） 33% 1000平米 /月 青島金融廣場 95% 3000平米 /月 天寶國際 50% 850平米 /月 盛和大廈 70% 540平米 /月 青島國際發(fā)展中心 93% 1900平米 /月 資料來源 : DTZ consulting ?未來潛在甲級寫字樓有兩個：利群嶗山購物廣場和青島國際啤酒城。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈艣r－潛在供用 嶗山區(qū) 市北區(qū) 市南區(qū) 四方區(qū) 李滄區(qū) 本案 1 2 項目名稱 項目總規(guī)模 700,000 170,000 預計寫字樓規(guī)模 300， 000（預計，規(guī)劃未最終定） 58,000 預計上市時間 2023年 區(qū)域已知潛在供應項目少，但規(guī)模大 資料來源 : DTZ consulting 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯啃〗Y(jié) 區(qū)域內(nèi)寫字樓，沿海爾路沿線，自北向南分布 。如：青島金融廣場、永新國際廣場。 2023年前入市的項目，除國展財富中心，均為乙級寫字樓標準。 區(qū)域內(nèi)寫字樓構成分為兩類： 企業(yè)總部辦公，多選擇檔次較高的甲級寫字樓 ；其他中小企業(yè)，比較看重價位，多選擇檔次稍低的寫字樓。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰞r格逐年上升，但租金水平較低，空置率高。 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈艣r 青 島 金融廣 場 國展 財 富中心 遠 洋大廈 競爭項目界定與分布 序號 項目 所在區(qū)域 1 青島金融廣場 海爾路商務區(qū) 2 國展財富中心 海爾路商務區(qū) 3 遠洋大廈 香港中路 CBD 競爭項目界定 ?位于本項目周邊 ,與