【正文】 古老名城煥發(fā)出勃勃生機(jī)。從2002年下半年至今，城南新區(qū)板塊在南京的統(tǒng)一規(guī)劃下開始靜悄悄地凸顯出來。 從我們調(diào)查分析，城南板塊的生活配套設(shè)施日益完善，重點(diǎn)學(xué)區(qū)逐漸進(jìn)入，給新城南居住環(huán)境注入了新的血液，居住人文素質(zhì)漸漸提高，吸引了眾多企業(yè)、醫(yī)療、電子界人士、教授及風(fēng)雨穿梭的商界精英人士的追寵。 城南地產(chǎn)板塊分析 目前按區(qū)域位置劃分，城南房地產(chǎn)業(yè)已形成三大主要板塊：即大明路板塊、安德門板塊及寧南板塊。 大明路板塊：大明路板塊是城南起步較早的區(qū)域。該地區(qū)目前新項(xiàng)目主要有：御水灣花園、上河明苑、良城美景、。不可回避的一點(diǎn)是現(xiàn)有居民素質(zhì)在某些方面限制了該地區(qū)的進(jìn)一步突破。 從前段時(shí)間 市場(chǎng)調(diào)研走訪分析大明路板塊開發(fā)房地產(chǎn)較早，怡馨花園、九龍新寓、秦虹小區(qū)等現(xiàn)已入住，大大增加了人氣，省重點(diǎn)中學(xué)、市重點(diǎn)小學(xué)及幼兒院的進(jìn)入,市政配套，交通線路都慢慢的日益完善，秦虹小區(qū)——大明路又是南京汽車行的一條街，綜合以上表格、樓盤均價(jià)基本掌握在4800元/平米、銷售火爆面積大都在三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、兼有大明路的便捷交通與秦紅路的成熟配套，是城東南的又一新興居住中心。178。該地區(qū)目前聚集項(xiàng)目有：錦虹麗都、楓情國(guó)度尚圓、四季陽(yáng)光、格林美地等。178。區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施條件。近年來，在“加大力度發(fā)展寧南”措施的引導(dǎo)下，該區(qū)域交通生活配套等設(shè)施逐步完善。主要集中項(xiàng)目有，仁恒翠竹園、康盛花園、翠島花城、花神美境等，閱城國(guó)際等。老人在湖邊垂釣，小孩在草地上玩耍，讓你的生活靜悄悄融入到大自然中?，F(xiàn)在交通線路有：1860、8101080804路等。隨著人們的生活不斷提高，經(jīng)濟(jì)收入漸漸增加，寧南板塊現(xiàn)已被南京人民所認(rèn)可。 (2)、獨(dú)特賣點(diǎn)分析 城南新區(qū)是全市重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的五大城市新區(qū)之一，區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施條件。政府部門充分認(rèn)識(shí)到市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、拉動(dòng)城市建設(shè)的重要作用，自始至終把市政配套，基礎(chǔ)的生活設(shè)施放在重要位置。以改善居民居住條件為重點(diǎn)，切實(shí)加大舊城環(huán)境改造和新區(qū)開發(fā)力度。引進(jìn)重點(diǎn)學(xué)區(qū)，由：二十七中分校、夫子廟小學(xué)分校完成對(duì)路改造工程任務(wù)，建設(shè)城南汽車銷售一條街發(fā)展策略。 優(yōu)勢(shì)分析(S) 城南是嚴(yán)格意義上遵循“先規(guī)劃、后開發(fā)”原則進(jìn)行地產(chǎn)運(yùn)作的板塊。寧蕪鐵路遷出等工程的開工這里的城市面貌突飛猛進(jìn)，區(qū)域環(huán)境大改善，人文歷史景觀實(shí)現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代都市生活由此開始。 劣勢(shì)分析(W) 城南房地產(chǎn)區(qū)域除了大明路板塊起步比較早外，其他區(qū)域起步都比較晚。另外由于近期城南建設(shè)力度比較大，給當(dāng)?shù)氐纳顜砹酥T多不便，比如：光華路到大明路一帶堵車嚴(yán)重，噪音灰塵大。從本次市場(chǎng)調(diào)研可以看到，周邊居住人員比較復(fù)雜，外地人口比較多，給當(dāng)?shù)氐闹伟矌肀容^大的安全隱患。 機(jī)會(huì)分析(O)將軍路沿線居住條件已成熟，居住的南移必然帶動(dòng)商業(yè)圈的跟進(jìn)，城南可能會(huì)成為南京的第四商圈；京滬高速南站落城南，資金流、信息流、物流將在此匯集，使這里具備了“城”的含義；消息顯示，大校機(jī)場(chǎng)動(dòng)遷指揮部已經(jīng)成立，困擾城南的飛機(jī)噪音問題將得以緩解； 一個(gè)頂級(jí)的大型購(gòu)物中心將落戶這里，高級(jí)菜場(chǎng)納入規(guī)劃，而公交總站輪廓已現(xiàn)。另一個(gè)是地鐵效應(yīng)帶來的拉動(dòng)，中山南路沿線至雨花路一帶今年又將有眾多樓盤推出。178。業(yè)內(nèi)人士表示在目前土地存量日益稀缺的趨勢(shì)下，城南的各大開發(fā)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神，由相關(guān)部門牽頭組織，開發(fā)商之間整體協(xié)調(diào)起來，形成城南板塊自己的特色。尷尬的是，城南的拓寬和改變似乎并沒有為這里贏得更多的掌聲。 城南房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 城南的環(huán)境優(yōu)勢(shì)是不言而喻的?？梢哉f，對(duì)自然環(huán)境的要求將會(huì)空前絕后地排在舉足輕重的第一位。只要揚(yáng)長(zhǎng)避短，城南房地產(chǎn)一定能夠在南京樓市里爭(zhēng)取一個(gè)更大的市場(chǎng)份額。在今后510年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間里獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城南將保持一個(gè)比較旺盛的勢(shì)頭，成為購(gòu)房者的居住樂園。習(xí)慣上將該地區(qū)分為北、中、南三個(gè)部分。 以下為以?shī)W體為中心地區(qū)即河西新城區(qū)的內(nèi)容綜述。 行政區(qū)劃 河西新城區(qū)位于南京市的西南面，城市主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)向。西臨長(zhǎng)江，東部北段至外秦淮河，南段至鳳臺(tái)南路，南到秦淮新河，基本上為江河所圍。河西新城區(qū)分為北部、中部、南部三個(gè)部分：（1）、北部為緯七路以北、外秦淮河以西，長(zhǎng)江以東地區(qū)，占地面積20平方公里；（2）、中部為緯七路以南、馬東廣場(chǎng)以北地區(qū)，占地面積約21平方公里；（3）、南部為馬東廣場(chǎng)以南、新秦淮河以北地區(qū)，占地面積約15平方公里；（4）、長(zhǎng)江南京段第二大島一一江心洲總面積約15．3平方公里，為河西新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展儲(chǔ)備用地。、淤泥質(zhì)亞粘土、粘土等。該土層分布較厚，且不均勻，由北向南逐漸加厚。從北向南埋深逐漸加深，承載力很好。主要湖泊為莫愁湖。（4）、噪聲 河西地區(qū)聲環(huán)境現(xiàn)狀質(zhì)量較好，基本可以滿足相應(yīng)功能區(qū)劃要求。目前用地仍以農(nóng)業(yè)用地為主，雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于其中。 北部地區(qū)經(jīng)過近20年開發(fā)建設(shè)已初具規(guī)模，城市職能以居住為主。新城區(qū)建設(shè)規(guī)劃：河西新城區(qū)旨在通過510年的開發(fā)建設(shè)，將該地區(qū)建成可容納56萬(wàn)人口的現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)。 新城區(qū)規(guī)劃居住人口56萬(wàn)人左右。一是北部中檔住宅區(qū)；二是中部中高檔住宅區(qū)；三是南部高檔住宅區(qū)。地鐵線3條：1號(hào)線、2號(hào)線和4號(hào)線。 規(guī)劃利用該區(qū)濱臨長(zhǎng)江和秦淮河的地理優(yōu)勢(shì)，建成濱江大道、新秦淮河大道及道路兩側(cè)的綠化帶，形成濱江景觀帶和濱江旅游基地，展現(xiàn)城市濱江特色。體育中心周邊將以便捷的城市交通，完善的配套設(shè)施和怡人的環(huán)境迎接十運(yùn)會(huì)。 規(guī)劃引導(dǎo)：老城范圍內(nèi)嚴(yán)格控制見縫插針項(xiàng)目，全市住宅建設(shè)實(shí)行總量控制，中高檔住宅盡可能布置在河西新城區(qū)。 規(guī)費(fèi)政策：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓價(jià)格按樓面地價(jià)計(jì)算，包含土地征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等所有市屬權(quán)限內(nèi)的規(guī)費(fèi)。居住地塊面積：每幅出讓土地2050公頃，可開發(fā)建設(shè)中高檔、高檔住宅；商業(yè)、辦公地塊面積：150公頃，可分塊出讓。2005年舉辦全國(guó)十運(yùn)會(huì)，該地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施將十分完善，人氣興旺；400米寬濱江景觀帶的建設(shè)，將使該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，具有怡人性和可適居性。 河西房地產(chǎn)宏觀概況 ，主要分為北、中、南三段。 河西新城區(qū)的建設(shè)，將按照“一體兩翼”的工作思路，以中部地區(qū)開發(fā)建設(shè)為重點(diǎn)，以北部地區(qū)環(huán)境綜合整治和南部地區(qū)分區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，全面實(shí)施新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)。寬45米、大面積的公共綠地，四季繁茂的花草和成陰的綠樹將營(yíng)造出舒適的生態(tài)環(huán)境；16幢高層建筑氣勢(shì)雄偉、各具特色、錯(cuò)落有致。 在南京市委市政府“一疏散、三集中”和“一城三區(qū)”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下。河西新城區(qū)位于南京主城的西部，面臨長(zhǎng)江，與江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位為以商務(wù)、體育、文化等為主的新城區(qū)中心；居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地。所以帶給樓盤的契機(jī)也是不可多得的。216。配合省奧體場(chǎng)館的建設(shè)，完善周邊環(huán)境和設(shè)施，保證總建筑面積40萬(wàn)平方米的十運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館如期建成運(yùn)行。十運(yùn)會(huì)之前十大標(biāo)志性建筑基本建成，超高層建筑豎起塔樓，100米左右的建筑力爭(zhēng)完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn)。重點(diǎn)建設(shè)緯七路以南包括奧體新城、金馬酈城、世紀(jì)星園等現(xiàn)代化中高檔居住區(qū)，一方面為十運(yùn)會(huì)提供服務(wù)，另也可實(shí)現(xiàn)部分老城人口向新區(qū)轉(zhuǎn)移。中部地區(qū)建成約100公里的道路；完成6個(gè)泵站的改擴(kuò)建及12條河道的整治；重點(diǎn)建設(shè)金陵中學(xué)河西分校、奧體新城中小學(xué)等學(xué)校；建設(shè)2所區(qū)級(jí)醫(yī)院和1所大型老年公寓、4個(gè)社區(qū)鄰里中心；建成奧體新城郵政中心支局；基本建成藝蘭齋美術(shù)館等場(chǎng)館。高標(biāo)準(zhǔn)建成緯七路至馬東廣場(chǎng)約5公里濱江大道示范段及1平方公里濱江公園建設(shè)，完成商務(wù)中心綠軸及道路兩側(cè)綠化建設(shè)，集中展現(xiàn)濱江景觀特色。 河西大發(fā)展的有利因素 一是有高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃藍(lán)圖，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，未來的南京市是由主城——仙西、江北、江寧三個(gè)新市區(qū)——若干個(gè)外圍新城組成的都市發(fā)展地區(qū)。在此框架下，南京市委常委會(huì)已經(jīng)正式通過了河西新城區(qū)建設(shè)計(jì)劃，將用5到10年時(shí)間，把新秦淮河以北、外秦淮河和鳳臺(tái)南路以西、建成一個(gè)現(xiàn)代文明和濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)。 二是有十運(yùn)會(huì)的強(qiáng)力促進(jìn)：2005年召開的第十屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)在南京舉行，河西作為十運(yùn)會(huì)的主要場(chǎng)館，江蘇省及南京市投巨資在河西建設(shè)現(xiàn)代化的體育場(chǎng)館。單就政府大量的基礎(chǔ)設(shè)施及場(chǎng)館建設(shè)就使河西房地產(chǎn)升值有了充足的理由。 三是有優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢(shì)：與亞東、江寧相比，河西距離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少，并且有多條公路交通干線連接，從今年5月開始還將陸續(xù)有三條地鐵線進(jìn)入。 第四節(jié) 江北板塊發(fā)展綜述 江北房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況江北板塊從距離城市中心的直線距離上看，與江寧相差無(wú)幾，但大江南北房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮景象卻差別很大，江南下關(guān)地區(qū)的商品房銷售均價(jià)在5000元/平方米左右，河西地區(qū)的商品房的銷售均價(jià)達(dá)到5500元/平方米以上，江寧地區(qū)的商品房的銷售均價(jià)也超過3000元/平方米。隨著江浦撤縣建區(qū)成立新的浦口區(qū)，南京市政府確定浦口區(qū)為南京新市區(qū)，江北房產(chǎn)開始悄然啟動(dòng)。泰來苑，以及蘇寧地產(chǎn)在江北的幾個(gè)大盤等都紛紛熱銷，且項(xiàng)目規(guī)模都在10萬(wàn)平方米以上，所以江北地區(qū)目前的供應(yīng)量還是比較大。江北房產(chǎn)商品房開發(fā)項(xiàng)目分布較零散。 216。威尼斯水城、明發(fā)濱江新城、旭日華庭、華僑城(二期)等數(shù)個(gè)重量級(jí)項(xiàng)目日前正在運(yùn)作。 橋北泰山板塊分析：● 橋北由于受南京市區(qū)輻射較強(qiáng)，距離南京市區(qū)最近，價(jià)格比區(qū)域內(nèi)其他板塊高，華僑城一期2200元/㎡的均價(jià)創(chuàng)下了江北房?jī)r(jià)當(dāng)時(shí)的最高點(diǎn)，但項(xiàng)目品質(zhì)一般?！?從市場(chǎng)存在項(xiàng)目來看，江北項(xiàng)目品質(zhì)普遍不高，居民對(duì)樓盤的品質(zhì)和景觀沒有太高要求，他們更看重的是房子的價(jià)格、面積和功能?！?交通便利，公交線路有149路、鹽浦線、159路、鼓揚(yáng)線、614路、鹽葛線等。 216。目前的房產(chǎn)開發(fā)以當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)為主，隨著交通、房產(chǎn)環(huán)境的改善，該板塊迎來大開發(fā)的時(shí)機(jī)已經(jīng)為時(shí)不遠(yuǎn)。去年10月底11月初開盤的樓盤有新理想佳園，碧云山莊（二期）、江城人家、萬(wàn)江共和新城。 珠江鎮(zhèn)板塊分析：● 從珠江鎮(zhèn)整體市場(chǎng)看，目前樓盤均價(jià)在2100元/㎡，到年底市場(chǎng)均價(jià)可能達(dá)到3000元/㎡，二房總價(jià)在25萬(wàn)左右，三房總價(jià)在30萬(wàn)左右?！?客群以當(dāng)?shù)睾痛髲S居民為主，收入水平較底。● 珠江鎮(zhèn)樓盤供應(yīng)量不大，各樓盤銷售、預(yù)訂火爆。 江北購(gòu)房片區(qū)分析：● 浦口、高新開發(fā)區(qū)、江浦是消費(fèi)者比較青睞的片區(qū)?！?消費(fèi)者對(duì)高新區(qū)的偏好情況則緊隨浦口片區(qū)之后，另外，江浦也吸引了部分消費(fèi)者的目光，而大廠、六合吸引的消費(fèi)者數(shù)量較少。 總價(jià)承受能力分析：● 購(gòu)房總價(jià)，消費(fèi)者能夠承受的一般在20－28萬(wàn)元/套，而總價(jià)在16－20萬(wàn)元/套的住房最受歡迎?！?聚類分析說明，絕大多數(shù)消費(fèi)者總價(jià)承受能力在25萬(wàn)元/套以下，因此，總價(jià)控制在25萬(wàn)元/套以下對(duì)江北住房的銷售較為有利。 單價(jià)承受能力分析：● 目前，橋北—泰山板塊由于受南京市區(qū)輻射較強(qiáng)，距離南京市區(qū)最近，價(jià)格也較珠江鎮(zhèn)高?！?因此，江北住房的單價(jià)最好控制在2500元／㎡以內(nèi)，低收入水平與承受能力，使得消費(fèi)者對(duì)單價(jià)特別敏感。 產(chǎn)品特征：● 江北樓盤檔次不高，江北項(xiàng)目戶型面積普遍偏小，市場(chǎng)中以二房、三房為主，面積在80120㎡的標(biāo)準(zhǔn)戶型?！?居民購(gòu)房目的以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主，屬低層次需求。● 別墅類高端物業(yè)已在江北地區(qū)出現(xiàn)。林語(yǔ)別墅北靠老山余脈，西至珍珠泉景區(qū)，地理?xiàng)l件得天獨(dú)厚，但由于發(fā)展商原因，目前該項(xiàng)目暫時(shí)擱淺。碧云山莊、金泉216?！?珠江鎮(zhèn)、泰山鎮(zhèn)市場(chǎng)以當(dāng)?shù)睾痛髲S居民為主。216。● 尚未正式開盤銷售的樓盤，接受預(yù)定的情況也較好，很多樓盤積累了大量的意向客戶。● 今年年初大量新樓盤的面世，很多樓盤二、三期的推出，使得江北房產(chǎn)供量放大，江北房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售將面臨供量放量的考驗(yàn)。 江寧概述：江寧處于南京市的東南部，距南京城約７公里，是南京都市圈南部吸納中心。江寧經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，區(qū)內(nèi)有國(guó)家級(jí)、省級(jí)開發(fā)區(qū)７個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)１０個(gè)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)形成建材、汽車、電子、民用輕工等四大支柱產(chǎn)業(yè)。新建的華東地區(qū)最大機(jī)場(chǎng)——祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)坐落境內(nèi)；滬寧高速公路穿境而過，滬寧、寧蕪鐵路，寧杭國(guó)道、１０４國(guó)道、寧蕪公路、寧馬公路等縱橫交錯(cuò)，公路密度居全國(guó)之首。江寧自然資源豐富，擁有５９萬(wàn)畝山林、１２萬(wàn)畝水面。具體方案為：撤銷江寧縣，以原江寧縣的行政區(qū)域?yàn)樾略O(shè)立的江寧區(qū)行政區(qū)域，新設(shè)定的江寧區(qū)繼續(xù)享受原有的縣級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。江寧撤縣設(shè)區(qū)后，提升了江寧的整體形象，正逐漸擺脫南京人心目中的農(nóng)村形象。 216。根據(jù)南京2010年城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，住宅建設(shè)以新區(qū)開發(fā)為重點(diǎn)，鼓勵(lì)投資以提高新區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量和設(shè)施配套水平。南京市也將江寧作為南京高科技開發(fā)區(qū)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在政策和各項(xiàng)投入上都有所傾斜。最重要的是，地鐵一號(hào)線延伸段將在三年內(nèi)建成，從小行車站開始建輕軌環(huán)繞江寧，未來江寧的交通將會(huì)非常便利，同時(shí)也縮短了南京市區(qū)居民的心理距離。 江寧區(qū)政府的規(guī)劃：這幾年，江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求，堅(jiān)持新區(qū)建設(shè)與舊城改造同步，形成多元化、多格局城建運(yùn)作體系。在城市化建設(shè)中，將突出加快東山地區(qū)的建設(shè)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，以江寧開發(fā)區(qū)為龍頭，東起方山腳下，西至牛首山麓，南至南京二環(huán)路，計(jì)劃用10年時(shí)間投入50億元，建成以信息、生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)帶。都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)將突出經(jīng)濟(jì)、城市服務(wù)和生態(tài)調(diào)節(jié)功能的有機(jī)結(jié)合。江寧區(qū)建設(shè)局曾組織上海同濟(jì)大學(xué)、南京大學(xué)、市規(guī)劃設(shè)計(jì)院等單位的專家進(jìn)行新一輪東山城市總體規(guī)劃編修。2平方公里擴(kuò)張到110平方公里，城市結(jié)構(gòu)將形成“一軸兩片”。同時(shí)江寧區(qū)政府也在大力實(shí)施舊城改造，建設(shè)市場(chǎng)特色街。 優(yōu)勢(shì)：A、 南京市政府大力建設(shè)新區(qū)，對(duì)江寧實(shí)行政策傾斜；B、 江寧區(qū)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)極其關(guān)注，在各方面對(duì)開發(fā)商進(jìn)行扶持，提出多項(xiàng)優(yōu)惠措施；C、 有山有水的自然風(fēng)光是江寧的優(yōu)勢(shì)之一，房地產(chǎn)開發(fā)可以山水為本，宣揚(yáng)人與自然的完美結(jié)合；D、 江寧屬于新區(qū)，可塑性強(qiáng)，如果搞好規(guī)劃，那么其實(shí)現(xiàn)區(qū)