【正文】 銷售情況 該樓已和國際貿(mào)易中心（簡稱國貿(mào)）并列新街口兩大滯銷樓。 大樓只有兩部電梯，且公共大堂太小。 （四）天時商貿(mào)中心 ◆項目優(yōu)劣勢分析 ◆ 優(yōu)勢 地理位置優(yōu)越 ◆ 劣勢 進出大樓的人流、車流不暢。 二是定位較為合理。除去總銷售面積小，開發(fā)商實力雄厚導(dǎo)致工程進度快之外，其成功主要在于兩個方面： 一是關(guān)系營銷。主樓除蘇鐵公司自用和部分給廣播電視局辦公用房之外，其他分割出售給一些中小型貿(mào)易公司、 IT 企業(yè)等購買。 ◆銷售情況 據(jù)最新了解到的情況，隆盛大廈已售出 70%。 ◆劣勢 緊挨華泰證券大廈，景觀受一定影響，而且主樓后退，整體效果不突出。因此，想在新街口地區(qū)辦公，注重形象同時又追求實 惠的公司來說不失為一個理想的選擇。 辦公樓基本情況表 項目名稱 序號 天時商業(yè)中心 隆盛金融廣場 1. 開發(fā)商名稱 基泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇省鐵路實業(yè)有限公司 2. 樓盤地址 中山路 21 號 南京市洪武路 23 號 3. 售樓處電話 4712868 4459075 4. 售價 均價 6680 元 /㎡ 實用率為 72% 均價 6580 元 /㎡ 實用率為 71% 5. 分割面積范圍 100~287平方米 120~1000 平方米 6. 總建筑面積 28000 平方米 56000 平方米 7. 建筑特色 大開間、大開窗 塔樓平面基本方正 8. 地理位置與周邊配套設(shè)施 配套齊全、位置好 地處新街口商業(yè)圈外圍 9. 交通狀況 停車、人行都不方便 交通情況較好 10. 建筑設(shè)計 屬無特色的火柴盒大樓 正在裝飾外墻 11. 車位與車流狀況 車位 30 個，車進出不方便 車位 170 個左右，車位租金待定 12. 物業(yè)管理 公司名稱、收費情況 基泰物業(yè)管理 5元 /㎡﹒月 蘇鐵 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費 6 元 /㎡﹒月 13. 會所面積及內(nèi)容 暫時還沒有 2 30F 有 1000 多平方米休閑廳、會議室 14. 公共部分裝修情況 裝修考究但入口大堂太小氣 未進行 15. 機電與弱電系統(tǒng) 日本三菱電梯、約克中央空調(diào) 衛(wèi)星電視 上海三菱電梯、遠(yuǎn)大中央空調(diào)、 100M 寬帶上網(wǎng) 16. 智能化設(shè)備 消防報警、 24 小時監(jiān)控 5A智能化 17. 樓盤主要優(yōu)勢 周圍商務(wù)氛圍濃 地段適于辦公 18. 樓盤主要劣勢 車流、人流不暢；門前沒有緩 沖車流、人流壓力的廣場 裙樓處理得不理想 19. 銷售情 況 已銷售 20%左右 塔樓已售 60%左右 個盤分析 （三）隆盛大廈 ◆物業(yè)優(yōu)劣分析 ◆優(yōu)勢 1. 地理位置優(yōu)越 隆盛大廈位于洪武路與中山東路交界的路口，緊鄰華泰證券大廈，屬于 CBD 核心區(qū) 2. 交通便利 處于新街口核心，公共交通方便但同時進出大廈交通組織較為理想，沒有通常新街口商圈普遍存在的進出不便的問題。 ◆ 營銷分析 沒有大客戶、沒有關(guān)系營銷，直接面向市場的新地陽光實際上只作了十來次廣告就完成了銷售，以至于現(xiàn)在還有很多買樓人不知到這個名字。 ◆ 銷售狀況 新地陽光于 2001 年 5 月 19日開盤， 均價 5600 元 /㎡，價格走勢控制得合理。 劣勢 （ 1）噪音污染 項目東臨主要交通干道洪武路，東臨中央、新百兩大商場，人流、車流都很大，比較嘈雜，空氣質(zhì)量也不好。 （ 5）立體車庫 立體車庫既讓人感到新穎方便，又有效解決了該區(qū)一般大樓都不足的車位問題。大樓的采光、通風(fēng)非常突出，層高高達 米，給人很開放、舒適的感覺，沒有一般辦公樓的壓抑感。 （ 2）地段優(yōu)越 新地陽光處于新街口核心區(qū)，地理位置較為優(yōu)越。 （二）、新地陽光 ◆ 項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 （ 1）定位準(zhǔn)確 新地陽光的前期定位非常模糊，類似于現(xiàn)在的國華大廈，后來，其銷售代理公司作了大量 、準(zhǔn)確的市場調(diào)查和分析，最后定位為商務(wù)大廈，并對施工圖進行了相應(yīng)的修改，客戶定位為中、小公司。 （ 6）有效運用促銷手段：商貿(mào)的總建筑面積有 8 萬 ㎡，體量非常大，所以非常注重促銷，其前期的“開盤極優(yōu)價”、“順序的魅力”等手段都達到了很好的促銷效果。 （ 4）適當(dāng)?shù)母拍畛醋鳎荷堂诟拍畛醋魃蠠o疑下很大工夫，實際上也獲得了很大成功，其推出的“第一高樓”、“ OSO”、“地鐵上蓋物業(yè)”、“物業(yè)投資”等概念一定程度上促進了其形象的樹立和實際銷售。而寫字樓自去年 5 月份開盤以來，銷售情況良好，目前以完成 2億多銷售額，銷售率接近 70%；銷售價也一路走高，目前 38 層已經(jīng)售到 12000元，前期成交的以中小客戶為主。定位為高檔寫字樓，目標(biāo)客戶除瞄準(zhǔn)大客戶外，非常注重中小客戶。 劣勢 （ 1）地處新街口中心 地帶，緊鄰中山南路，進出不便。 （ 3）景觀 全玻璃幕墻，景觀效果較好，尤其較高樓層視野開闊，景觀條件優(yōu)越。威格斯物業(yè)顧問有限公司 怡高 物業(yè)管理 13. 會所面積及內(nèi)容 14F 商務(wù)服務(wù)中心， 7F— 10F餐飲、娛樂、員工餐廳， 55F— 56F 雙層反向旋轉(zhuǎn)觀光餐廳 9F1000 平方米會所 14. 公共部分裝修情況 高級石材，藝術(shù)吊頂 未進行 15. 機電與弱電系統(tǒng) 15部電梯，美國 AD保安系統(tǒng)，美國 HOLLEYWELL火災(zāi)報警系統(tǒng) 廣州 OTIS 電梯 塔樓沒有中央空調(diào) 有火災(zāi)報警系統(tǒng) 16. 智能化設(shè)備 100 兆寬帶網(wǎng)絡(luò)，衛(wèi)星接收系統(tǒng)， 消防報警、 24 小時監(jiān)控 17. 樓盤主要優(yōu)勢 南京第一高，擋次較高 周圍商務(wù)氛圍、樓盤實用率高 18. 樓盤主要劣勢 商場的經(jīng)營不善會給塔樓銷售帶 來負(fù)面影響 車流、人流不暢 19. 銷售情況 已售 70%以上 已售 85%以上 個盤分析 （一）、商貿(mào)世紀(jì)廣場 ◆ 物業(yè)優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 （ 1）第一高樓 占據(jù)江蘇第一高樓地位，全玻璃幕墻，大樓外觀形象好，滿足部分追求企業(yè)形象的公司需求。關(guān)鍵是要找準(zhǔn)市場空缺，進行準(zhǔn)確的市場定位，在項目規(guī)劃階段就盡量規(guī)避市場風(fēng)險?？梢娹k公樓供應(yīng)量實在很大，也就是說消費市場并不饑渴。 從新地陽光（開盤一個月銷售 50 余套）、商貿(mào)廣場的銷售情況可以看出該區(qū)的寫字樓市場需求旺盛；同時該區(qū)寫字樓的空置量也很大，目前待售的現(xiàn)房有國貿(mào)中心（ 萬㎡）、新華大廈（ 萬㎡）、天時商業(yè)中心（ 2萬㎡）、隆盛大廈（ 1 萬㎡）、商茂廣場（ 1萬㎡）、易發(fā)時代大廈（ 萬㎡）這幾個樓盤的總量在 10 萬㎡左右。 （ b）、大量的人流、車流嚴(yán)重影響了該區(qū)的交通狀 況；同時該區(qū)車位嚴(yán)重不足，新建樓盤的停車問題必須自己解決。新街口商圈素有“中華第一圈”的稱號，又是南京無可爭議的 CBD。 二、南京市寫字樓區(qū)域情況分析 一、南京近年開發(fā)的辦公樓地域分布特征較明顯 ,主要集中與幾大片區(qū) : (1)—— 新街口片區(qū)：以孫中山塑像為中心的新街口商圈，集商場、現(xiàn)代化寫字樓、商務(wù)公寓為一隅的密集建筑群體形成了市中心的標(biāo)志。但寫字樓市場競爭日益激烈，本項目在此時入市有較大的市場阻力。 小結(jié) :從宏觀分析來看，南京市房地產(chǎn)市場正在進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場進程明顯加快。 據(jù)國家統(tǒng)計局投 資司公布信息： 2002 年 1２月全國商品房銷售面積比去年同期增長 %，江蘇省住宅銷售面積為 萬㎡在全國各省、直轄市中排名第三，僅次于上海 萬㎡和廣東 萬㎡。 (b)、從供應(yīng)量來看， 2001 年 1－ 11 月，南京市辦公樓施工面積 萬㎡，新開工面積 萬㎡，竣工面積 萬㎡，與去年同期相比分別下降了 %、 %和 %。所以在接新高層項目時一定要慎重考慮裙樓的定位。但 2001 年寫字樓市場并不景氣，2002 年寫字樓市場將面臨優(yōu)勝劣汰的嚴(yán)峻的市場考驗。 第二節(jié)、南京寫字樓市場分析 一、南京市寫字樓整體情況分析 對市房產(chǎn)局、統(tǒng)計局近幾年的統(tǒng)計資料進行分析、總 結(jié)后得出以下統(tǒng)計表： (1)、南京辦公樓的近年銷售情況 0246810121416181995年1996年1997年1998年1999年2000年南京辦公樓近年銷售情況表銷售量（萬㎡） 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年（表一） (2)、南京辦公樓的近年空置量（包括出售空置和出租空置） 02468101214南京辦公樓近年空置情況表空置量（萬㎡） 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 （表二） 從表一、二可以看出 1999— 2000 年南京辦公樓市場明顯回暖，空置率保持在較低的 萬㎡， 1998— 2000 年平均每年增加 20%的銷售量即 萬㎡左右，很多“死盤”也借機翻身，如中華園、鴻?quán)挻髲B、鴻發(fā)大廈、金鵬大廈等。但這期間出現(xiàn)了 1998 年的高空置量： 萬㎡。 城市人口增長帶動地產(chǎn)發(fā)展 2000 年，南京城鎮(zhèn)人口 萬，其中主城在冊人口為 210 萬，實際居住人口 258 萬，預(yù)計到 2020 年南京主城實際居住人口將增加至 280 萬左右，到 2020 年將增至300 萬左右。據(jù)載，目前南京共有個體工商戶 10 多萬戶，注冊資金 20多億，私營企業(yè) 3萬 多戶，注冊資本 200 多億元。 2020 年將在南京舉辦第十屆全國運動會，無論從經(jīng)濟角度，還是社會角度都會對南京的發(fā)展起到有益的推動作用。 經(jīng)濟持續(xù)增長 南京經(jīng)濟持續(xù)增長，連續(xù)五年增長速度超過 10%，高于全省水平， 2001 年，南京國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長 12%，達到 1020 億元，其中非公經(jīng)濟所占比重為 27%，實際利用外資額高達 億美元，比上年增長 13%，南京經(jīng)濟的開放程度有了較大的提高。相比其他行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升期， 2001 年共有 52 家上市公司涉足房地產(chǎn)，馬年開市房地產(chǎn)股一枝獨秀，就是很好的證明。 第二章 寫字樓市場調(diào)研分析及推論 第一節(jié)、 南京市宏觀市場分析 入世取得成功，房產(chǎn)市場出現(xiàn)良機 房地產(chǎn)業(yè)伴隨著產(chǎn)業(yè)升級而增長，而商品房是消費需求結(jié)構(gòu)升級的核心，中國加入 WTO 將對國家的產(chǎn)業(yè)升級和消費需求結(jié)構(gòu)升級產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，同時也將給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。 000 公司選擇了長江貿(mào)易大廈、省保險大廈、匯鴻國際大廈 、華榮大廈等十余家寫字樓中的一百多家公司作為調(diào)查對象。為下一步的項目定位、項目規(guī)劃設(shè)計準(zhǔn)備好了大量準(zhǔn)確的參考資料。 區(qū)域市場研究部分對對銷售業(yè)績突出的一些樓盤進行了細(xì)致分析：如商貿(mào)廣場、新地陽光、錦江麗舍。 南京市寫字樓市場調(diào)研報告 第一章 前 言 為準(zhǔn)確把握市場， 000 公司組織專門的人員，在上半年南京市寫字樓市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，針對性地進行了緊張的的市場補充調(diào)查工作，經(jīng)過一月多的努力，形成了這份調(diào)研報告。 本市場調(diào)研報告主要由四部分組成： 南京市寫字樓市場近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述 區(qū)域市場研究 — 各個區(qū)域過去 13年相關(guān)樓盤及有代表性樓盤分析 區(qū)域市場研究 — 未來 12 年相關(guān)區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析 潛在客戶購買要求及心理研究 南京市寫字樓市場近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述部分的基本資料主要來自市房管 局和統(tǒng)計局等政府權(quán)威部門，經(jīng)過000 公司整理分析成文。同時對和本項目相關(guān)的滯銷樓盤也進行了重點分析及評估，如國貿(mào)大廈、天時商業(yè)中心重點樓盤的調(diào)研分析分為樓盤基本情況表（以詳實的數(shù)據(jù)為主）和個盤分析（以客觀分析為主）兩部分。 潛在客戶購買要求及心理研究部分的分析結(jié)果是建立在實地走訪的基礎(chǔ)上經(jīng)過統(tǒng)計分析得出。調(diào)查過程中注意了受訪公司行業(yè)的廣泛性和行業(yè)代表性，保證了調(diào)查結(jié)果較強的參考性。商品房具有消費和投資功能，從目前消費需求結(jié)構(gòu)的變化趨勢來看，它將和通訊產(chǎn)品、轎車一起成為新一輪消費需求升級的目標(biāo)選擇 ，將成為新一輪消費熱點、投資熱點和新經(jīng)濟增長點。其他城市相比，南京房地產(chǎn)市場尚有一定的發(fā)展空間。 經(jīng)濟的快速穩(wěn)步發(fā)展，促進了城市功能的建 設(shè)與健全，鞏固了南京作為長江中下游中心城市的地位，加強了對周邊城市的輻射力，形成了以南京為中心的“一小時都市圈”。 南京市政府把大力發(fā)展民營、私營經(jīng)濟作為全市新的經(jīng)濟增長點和富民強市的重要途徑。 2002 年南京市相關(guān)政府部門將推出簡化手續(xù)、放寬行業(yè)限制、放開利用外資的政策、放開技術(shù)投資比例、允許注冊資本分期到位 等措施以使個私經(jīng)濟得到更快的發(fā)展，但與浙江和廣東相比仍有一定的差距。 南京市房產(chǎn)市場日趨活躍，房產(chǎn)銷售升溫明顯 自 1995 年以來，南京寫字樓市場銷售一路走高，從95 年的 萬㎡到 2000