【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)的 國(guó)貿(mào) 中心價(jià)值 6060（ 元 /㎡） (收益損失 ) 及土地使用年限修正 110/100 110/100 110/100 110/100 110/100 比較價(jià) 5414 5794 5966 5421 4998 國(guó)貿(mào)中心價(jià)值 5509（ 元 /㎡） 注：國(guó)貿(mào)中心價(jià)值 =∑（各比較價(jià) *各樓建筑面積） /∑各樓建筑面積 綜上所述，根據(jù)以上定量分析，國(guó)際貿(mào)易中心辦公樓現(xiàn)在的客觀售價(jià)在 5500元 /㎡左右，不難看出這和它現(xiàn)在的售價(jià) 6600 元 /㎡左右差距太大，也不難理解它為何仍然難以銷售。 （六）金輪大廈 項(xiàng)目名稱 序號(hào) 金輪大廈 主要開發(fā)樓盤 南京金輪房地產(chǎn)開發(fā)公司 2．樓盤地址 漢中路與上海路交口 3．售樓處電話 470401 2260038 4．最低售價(jià) 最高售價(jià)、均價(jià)、實(shí)用率 （ 5850）均價(jià) （ 6390 ）最高價(jià) ——— 最低價(jià)（ 5320） 實(shí)用率 77% 5．分割面積及銷售情況 總單位數(shù) 130 散戶（每層 5個(gè)單位） 1— 6 底商。 單位面積（㎡ ） 數(shù)量 占總量的面積比例 % 銷售數(shù)量 銷售數(shù)量占本單位比例 % 銷售數(shù)量占總單位的比例 % 26 20% 20 78% 16% 26 20% 15 53% 12% 26 20% 9 38% 7% 26 20% 11 43% 8% 26 20% 12 45% 9% 6．樓盤建筑設(shè)計(jì)情況 總占地面積 3800 容積率 綠化率 總建筑面積 29000 建筑立面設(shè)計(jì) 點(diǎn)式 （裙樓） 建筑平面設(shè)計(jì) 實(shí)用 大堂面積 大堂裝修擋次（ ）較高（ ）一般（√）較低 采光情況（ ）好（√）一般（ ）壞 通風(fēng)情況（ ）好（√）一般（ ）壞 7．地理位置與周邊配套設(shè)施 證券公司 華泰證券 超市 蘇果超市 銀行 工行、農(nóng)行、建行 郵局 無 8．交通狀況 公交線路（ 5 ）Ｗ （ 18 ）Ｗ（ 3）Ｗ 有無亞交通連接問題（ ）有（√）無 9．車位情況與交通組織 車位 未定 元 /個(gè) .月 出售 180000 元 /個(gè) 車位 88 個(gè)左右 車位比例 1： 停放方式（√）地上 （√）地下 交通組織（ ）進(jìn)出方便 （√）進(jìn)出不便 10．物業(yè)管理 (1)公司名稱 (2)收費(fèi)情況 物業(yè)管理公司 未指定 物業(yè)管理費(fèi) 不超過 3 元 /平方米 /月 特色服務(wù)：無 11．公用設(shè)施情況 會(huì)所面積 無 衛(wèi)生間布 置情況：（ ）集中布置（√）分散布置 12. 機(jī)電與弱電系統(tǒng) 空調(diào) 每戶自備 電梯個(gè)數(shù)（ 5）個(gè) 品牌 未定 寬帶（√）有 （ ）無 智能化設(shè)備 可視對(duì)講、門禁、 24 小時(shí)監(jiān)控 13．銷售情況 開盤時(shí)間 入伙時(shí)間 已銷售時(shí)間 七個(gè)月 銷售狀況 60% 14．價(jià)格走勢(shì)及 相應(yīng)調(diào)整原因 開盤價(jià) 5180 價(jià)格變化情況及原因 隨 工程進(jìn)度而變化 15．樓盤主要優(yōu)勢(shì) 地點(diǎn)優(yōu)越 16．樓盤主要劣勢(shì) 交通差、車位少、售樓人員素質(zhì)差 17．廣告推廣 廣告代理公司 天際傳播 樓盤主廣告語 金色成功領(lǐng)地 主要賣點(diǎn) 地段 （ 2） —— 山西路、中山北路一帶，包括金山大廈、天環(huán)大廈、益來時(shí)代廣場(chǎng)、天和大廈、?；髲B等。 中山北路、山西路區(qū)域也是傳統(tǒng)的辦公氛圍較濃的區(qū)域該區(qū)域的辦公樓不象新街口那么密集，而是沿中山北路、山西路間隔分布。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。 金山大廈占有地利之便，處于湖南路 、山西路商圈，銷售上沒有太大特色，主要是關(guān)系營(yíng)銷和口碑銷售。 （ 1）金山大廈 辦公樓基本情況比較表 項(xiàng)目名稱 序號(hào) 金 山 大 廈 南京泰古城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾停過一段時(shí)間的工 2．樓盤地址 山西路廣場(chǎng)西北角 3．售樓處電話 3703389 4．最低售價(jià) 最高售價(jià) 實(shí)用率 去年 5 月均價(jià) 7600 元 /㎡ 今年 4 月均價(jià) 8500 元 /㎡ 實(shí)用率 71% 5．分割面積范圍 80350 平方米 6 總建筑面積 40000 平方米 7．建筑特色 半圍合形具有標(biāo)識(shí)性，外墻為玻璃幕墻 8．地 理位置與周邊配套設(shè)施 處于中山北路、湖南路、山西路交界處，位置很好，市政配套齊全 9．交通狀況 處于交通平臺(tái)處 10．建筑設(shè)計(jì) 外觀較好，部分戶型采光、通風(fēng)較差 11．車位比例與車流狀況 車位 600 元 /個(gè) .月 車位 200 個(gè)左右 12．物業(yè)管理 (3)公司名稱 (4)收費(fèi)情況 泰古城物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) 6 元 /㎡ ． 月 13 會(huì)所面積及內(nèi)容 1000 多平方米休閑廳、餐廳 14．公共部分裝修情況 裝修中高檔 15．機(jī)電與弱電系統(tǒng) 3 部進(jìn)口三菱電梯、無錫森達(dá)中央空調(diào)、寬帶上網(wǎng)、衛(wèi)星電視 16．智能化設(shè)備 3A智能化 17．樓盤主要優(yōu)勢(shì) 1． 地理位置優(yōu)越 2． 開發(fā)商背景好集團(tuán)購 買多 3．大廈高層景觀好 18．樓盤主要劣勢(shì) 1．采光不太好 19．銷售情況 塔樓已售 80%以上 （ 2）益來國(guó)際廣場(chǎng) 位于中山北路，市內(nèi)唯一的高檔投資型產(chǎn)權(quán)酒店（付款 4 成） 發(fā)展商：益來實(shí)業(yè) ，均價(jià)： 12500 元 / ㎡（不裝修減去 2000元 / ㎡） 采用裝修高檔、智能配套齊全，與蘇寧環(huán)球大廈相比：檔次更高，景觀更開闊，無居民住戶，立面設(shè)計(jì)雍容華貴 銷售特點(diǎn)：分隔面積 5763 ㎡的小面積戶型銷售較快， 80~90㎡也較受 歡迎。 項(xiàng)目：共 48 層（第 48 層為會(huì)所） 846 為酒店，電梯 8 部 /層，20戶 /層為主。 發(fā)售， 封頂， 入伙 目標(biāo)客戶：政府、大企業(yè)、有較高職位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的少數(shù)富貴階層。 總結(jié)：該項(xiàng)目具有可投資性強(qiáng)、定期紅利返還、彰顯身份地位三大優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)樹立了一個(gè)優(yōu)秀的品牌和投資理念。 （ 3） —— 廣州路一帶，包括蘇寧環(huán)球大廈、易發(fā)科技大廈、五臺(tái)大廈等。 該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。 （ 1）蘇寧環(huán)球大廈 ? 項(xiàng)目概況 蘇寧環(huán)球位于廣州 路 188 號(hào)，與上海路交匯處，由蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，由戴德梁行擔(dān)當(dāng)物業(yè)管 理顧問，蘇寧物業(yè)管理有限公司執(zhí)行，大廈建筑面積約 8萬平方米， 是以高檔寫字樓和商務(wù)公寓為主的項(xiàng)目，高 28 層（地下 2 層車庫，裙樓 5 層， 720 層為寫字樓， 2126 層酒店式公寓，2728 會(huì)所） 建筑面積 8 萬㎡，均價(jià)： 9000 元 / ㎡，管理費(fèi)： 元 / ㎡。 其 中 套 房 房 型 面 積 有 137378 平 方 米 ， 寫 字 間802000 平方米。 主要面積： 60 ㎡， 100 ㎡， 180 ㎡， 其中 60 ㎡銷售速度很快（采用單向玻璃分隔臥室和辦公區(qū)，解決了戶型 進(jìn)深過大的采光問題） ? 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 1. 優(yōu)勢(shì) （ 1） 地理位置較好 周邊南大、南師大、醫(yī)科大、中醫(yī)藥大學(xué)、河海大學(xué)等高等學(xué)府云集，文化教育氛圍強(qiáng)；地處廣州路科技街、珠江路電子街一帶，可吸引周邊科技、信息類型的企業(yè)關(guān)注；省、市政府重要部門云集于此，如工商局、教育局、地稅局、人才市場(chǎng)、省人民醫(yī)院、腦科醫(yī)院、體育健身中心等；交通繁忙，雙向四車道，距地鐵 700 米。 （ 2） 形象檔次高 蘇寧環(huán)球大廈是集商業(yè)金融中心、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)套房飯店、科技創(chuàng)業(yè)中心、信息中心、飲娛中心為一體的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn) 5A 寬頻數(shù)碼智能大廈，內(nèi)部配置標(biāo)準(zhǔn) 高，尤其其外觀氣勢(shì)恢弘，現(xiàn)代感十足。 （ 3） 開發(fā)商有良好的信譽(yù) 本案由蘇寧開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商經(jīng)過多年的品牌塑造、沉淀，在南京市場(chǎng)已經(jīng)樹立良好的形象和信譽(yù)，值得消費(fèi)者信賴。 （ 4） 硬件設(shè)施完備 5A 寬頻數(shù)碼智能大廈，實(shí)現(xiàn)樓宇自動(dòng)化、通信自動(dòng)化、 辦公自動(dòng)化、消防報(bào)警自動(dòng)化、管理自動(dòng)化。 （ 5） 市政建設(shè)對(duì)蘇寧環(huán)球產(chǎn)生的下面影響 新街口地區(qū)因地鐵封路一年，帶來眾多不便，而蘇寧大廈所處地段卻不受此限制；同時(shí)市政府于 2001 年 4 月在五臺(tái)山主入口修建 11000 平方米的大型生態(tài)廣場(chǎng)，最大得利者莫過于五臺(tái)山正對(duì)面的蘇寧環(huán)球大廈。 2. 劣勢(shì) （ 6） 價(jià)格較 高 蘇寧環(huán)球大廈的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 9000 元 /平方米以上，出租價(jià)格也在每天 元 /平方米以上，在南京寫字樓市場(chǎng)上實(shí)屬很高，對(duì)一些務(wù)實(shí)的企業(yè)構(gòu)成障礙。同時(shí)該地段已陸續(xù)出現(xiàn)了五臺(tái)大廈、易發(fā)科技大廈等中高檔寫字樓，分流了一部分企業(yè)。 （ 7） 據(jù)傳風(fēng)水不好 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為蘇寧環(huán)球風(fēng)水不好，影響了很大一部分客戶的購買。 ? 銷售狀況 蘇寧環(huán)球大廈起售價(jià)為 8700 元 /平方米，朝向、樓層差價(jià)均達(dá) 10002000 元不等，租金為每日 元 /平方米，物業(yè)管理收費(fèi)為每月 元 /平方米。大廈于 2000年 5 月 28 日開盤，目前銷售狀 況良好，于 2001 年 10 月底銷售超過 70%，大部分企業(yè)已入駐。 ? 營(yíng)銷分析 蘇寧環(huán)球大廈在南京的寫字樓市場(chǎng)上，屬于比較成功的案例。其成功主要在于以下幾個(gè)方面的原因： （ 1） 社會(huì)資源運(yùn)用和關(guān)系營(yíng)銷 開發(fā)商憑借其社會(huì)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了土地低成本，使得在后面 的銷售過程中價(jià)格上具有較大的讓步空間。同時(shí)蘇寧環(huán)球是典型的關(guān)系營(yíng)銷成功案例，開發(fā)商依靠獨(dú)特的社會(huì)資源，成功地實(shí)現(xiàn)了對(duì)很多大客戶的營(yíng)銷。 （ 2） 低開高走的定價(jià)策略 以蘇寧環(huán)球的地段和品質(zhì)，當(dāng)初其開盤時(shí)僅售 6000 多元 /平方米，因此很快積聚了人氣，擴(kuò)大了影響，打開了市場(chǎng)。隨著銷售推 進(jìn)，逐漸調(diào)高價(jià)格，一方面贏得更多利潤(rùn)，另一方面給客戶造成了大廈不斷增值的印象，提升了大廈形象。 （ 3） 開發(fā)商的資金實(shí)力 開發(fā)商較為雄厚的資金實(shí)力保證了大廈的工程順利進(jìn)行，極大增強(qiáng)了買家信心，促進(jìn)了銷售。 （ 4） 有效的宣傳推廣 蘇寧環(huán)球大廈有效地運(yùn)用了廣告媒體，不僅通過報(bào)紙、電視的硬廣告宣傳了產(chǎn)品，而且較早采用軟廣告，達(dá)到了很好的效果。同時(shí)通過內(nèi)部刊物、聯(lián)誼活動(dòng)等成功進(jìn)行了廣告推廣。 （ 2）易發(fā)時(shí)代大廈 項(xiàng)目名稱 序號(hào) 易發(fā)時(shí)代大廈 易發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2．樓盤地址 廣州路標(biāo) 228 號(hào) 3．售樓 處電話 3724456 4．售價(jià) 5600 元 /㎡ — 5800 元 /㎡ 5．分割面積范圍 146301 ㎡ 6 總建筑面積 15000 平方米 7．建筑特色 朝南立面為弧型，立面處理得很簡(jiǎn)潔 8．地理位置與周邊配套設(shè)施 人文、運(yùn)動(dòng)環(huán)境很好，交通便利，配套設(shè)施稍差 9．交通狀況 3 路總站、交通方便 10．建筑設(shè)計(jì) 2— 1— 4F：群樓、 5— 14 樓：商住，有幾個(gè)較難利用的空間 11．車位比例與車流狀況 60 個(gè)停車位，車流狀況良好 12．物業(yè)管理（ 1）公司名稱（ 2）收費(fèi)情況 和平物業(yè)管理公司 2— 3元 /㎡月 13 會(huì)所面積及內(nèi)容 無 14．公共部分裝修情況 將按酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修 15．機(jī)電與弱電系統(tǒng) 美國(guó)愛登堡電梯、衛(wèi)星電視、智能布線寬帶上網(wǎng) 16．智能化設(shè)備 自動(dòng)消防報(bào)警、 24 小時(shí)監(jiān)控 17．樓盤主要優(yōu)勢(shì) 門前有一個(gè) 500 ㎡ 漫步廣場(chǎng)、外立面較有特色 18．樓盤主要劣勢(shì) 無中央空調(diào)、電梯只有兩部、售樓處環(huán)境差 1廚衛(wèi)裝修情況 普通裝修 （ 4） —— 大行宮一帶，包括新世紀(jì)廣場(chǎng)、華夏證券大廈、日月大廈等 。這三個(gè)樓盤現(xiàn)在都在基礎(chǔ)施工階段，是本項(xiàng)目潛在的競(jìng)爭(zhēng)者，所以這三個(gè)樓盤的情況值得繼續(xù)跟蹤。其 中新世紀(jì)廣場(chǎng)的體量最大有 1