【文章內容簡介】 售。（1）金山大廈辦公樓基本情況比較表項目名稱序號金 山 大 廈南京泰古城房地產開發(fā)有限公司曾停過一段時間的工2．樓盤地址山西路廣場西北角3．售樓處電話37033894．最低售價最高售價實用率去年5月均價7600元/㎡今年4月均價8500元/㎡實用率71%5．分割面積范圍80350平方米6總建筑面積40000平方米7．建筑特色半圍合形具有標識性，外墻為玻璃幕墻8．地理位置與周邊配套設施 處于中山北路、湖南路、山西路交界處，位置很好，市政配套齊全9．交通狀況處于交通平臺處10．建筑設計外觀較好，部分戶型采光、通風較差11．車位比例與車流狀況車位600元/車位200個左右12．物業(yè)管理(3) 公司名稱(4) 收費情況泰古城物業(yè)管理公司物業(yè)管理費6元/㎡．月13會所面積及內容1000多平方米休閑廳、餐廳14．公共部分裝修情況裝修中高檔15．機電與弱電系統(tǒng)3部進口三菱電梯、無錫森達中央空調、寬帶上網、衛(wèi)星電視16．智能化設備3A智能化17．樓盤主要優(yōu)勢1． 地理位置優(yōu)越2． 開發(fā)商背景好集團購 買多3．大廈高層景觀好18．樓盤主要劣勢1．采光不太好19．銷售情況塔樓已售80%以上（2）益來國際廣場位于中山北路，市內唯一的高檔投資型產權酒店（付款4成）發(fā)展商：益來實業(yè) ，均價：12500元/ ㎡（不裝修減去2000元/ ㎡）采用裝修高檔、智能配套齊全，與蘇寧環(huán)球大廈相比：檔次更高，景觀更開闊，無居民住戶，立面設計雍容華貴銷售特點：分隔面積5763㎡的小面積戶型銷售較快，80~90㎡也較受歡迎。項目：共48層（第48層為會所）846為酒店，電梯8部/層，20戶/層為主。，目標客戶：政府、大企業(yè)、有較高職位和經濟基礎的少數富貴階層。總結：該項目具有可投資性強、定期紅利返還、彰顯身份地位三大優(yōu)勢，在房地產市場樹立了一個優(yōu)秀的品牌和投資理念。（3）——廣州路一帶，包括蘇寧環(huán)球大廈、易發(fā)科技大廈、五臺大廈等。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設施稍差。（1）蘇寧環(huán)球大廈u 項目概況蘇寧環(huán)球位于廣州路188號，與上海路交匯處，由蘇寧房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設，由戴德梁行擔當物業(yè)管理顧問，蘇寧物業(yè)管理有限公司執(zhí)行，大廈建筑面積約8萬平方米，是以高檔寫字樓和商務公寓為主的項目，高28層（地下2層車庫，裙樓5層，720層為寫字樓，2126層酒店式公寓，2728會所）建筑面積8萬㎡，均價：9000元/ ㎡，管理費：㎡。其中套房房型面積有137378平方米，寫字間802000平方米。主要面積：60㎡，100㎡，180㎡，其中60㎡銷售速度很快（采用單向玻璃分隔臥室和辦公區(qū)，解決了戶型進深過大的采光問題）u 項目優(yōu)劣勢分析1. 優(yōu)勢（1） 地理位置較好周邊南大、南師大、醫(yī)科大、中醫(yī)藥大學、河海大學等高等學府云集，文化教育氛圍強；地處廣州路科技街、珠江路電子街一帶，可吸引周邊科技、信息類型的企業(yè)關注；省、市政府重要部門云集于此，如工商局、教育局、地稅局、人才市場、省人民醫(yī)院、腦科醫(yī)院、體育健身中心等；交通繁忙，雙向四車道，距地鐵700米。（2） 形象檔次高蘇寧環(huán)球大廈是集商業(yè)金融中心、甲級寫字樓、五星級標準套房飯店、科技創(chuàng)業(yè)中心、信息中心、飲娛中心為一體的國際化標準5A寬頻數碼智能大廈，內部配置標準高，尤其其外觀氣勢恢弘，現代感十足。（3） 開發(fā)商有良好的信譽本案由蘇寧開發(fā)建設，開發(fā)商經過多年的品牌塑造、沉淀，在南京市場已經樹立良好的形象和信譽，值得消費者信賴。（4） 硬件設施完備5A寬頻數碼智能大廈，實現樓宇自動化、通信自動化、辦公自動化、消防報警自動化、管理自動化。（5） 市政建設對蘇寧環(huán)球產生的下面影響新街口地區(qū)因地鐵封路一年，帶來眾多不便，而蘇寧大廈所處地段卻不受此限制；同時市政府于2001年4月在五臺山主入口修建11000平方米的大型生態(tài)廣場，最大得利者莫過于五臺山正對面的蘇寧環(huán)球大廈。2. 劣勢（6） 價格較高蘇寧環(huán)球大廈的售價已經達到了9000元/平方米以上，在南京寫字樓市場上實屬很高，對一些務實的企業(yè)構成障礙。同時該地段已陸續(xù)出現了五臺大廈、易發(fā)科技大廈等中高檔寫字樓，分流了一部分企業(yè)。（7） 據傳風水不好業(yè)內普遍認為蘇寧環(huán)球風水不好，影響了很大一部分客戶的購買。u 銷售狀況蘇寧環(huán)球大廈起售價為8700元/平方米，朝向、樓層差價均達10002000元不等。大廈于2000年5月28日開盤，目前銷售狀況良好，于2001年10月底銷售超過70%，大部分企業(yè)已入駐。u 營銷分析蘇寧環(huán)球大廈在南京的寫字樓市場上，屬于比較成功的案例。其成功主要在于以下幾個方面的原因：（1） 社會資源運用和關系營銷開發(fā)商憑借其社會關系，實現了土地低成本，使得在后面的銷售過程中價格上具有較大的讓步空間。同時蘇寧環(huán)球是典型的關系營銷成功案例，開發(fā)商依靠獨特的社會資源，成功地實現了對很多大客戶的營銷。（2） 低開高走的定價策略以蘇寧環(huán)球的地段和品質，當初其開盤時僅售6000多元/平方米，因此很快積聚了人氣，擴大了影響，打開了市場。隨著銷售推進，逐漸調高價格，一方面贏得更多利潤，另一方面給客戶造成了大廈不斷增值的印象，提升了大廈形象。（3） 開發(fā)商的資金實力開發(fā)商較為雄厚的資金實力保證了大廈的工程順利進行，極大增強了買家信心，促進了銷售。（4） 有效的宣傳推廣蘇寧環(huán)球大廈有效地運用了廣告媒體，不僅通過報紙、電視的硬廣告宣傳了產品，而且較早采用軟廣告，達到了很好的效果。同時通過內部刊物、聯(lián)誼活動等成功進行了廣告推廣。（2）易發(fā)時代大廈項目名稱序號易發(fā)時代大廈 易發(fā)房地產開發(fā)有限公司2．樓盤地址廣州路標228號3．售樓處電話37244564．售價5600元/㎡—5800元/㎡5．分割面積范圍146301㎡6總建筑面積15000平方米7．建筑特色朝南立面為弧型，立面處理得很簡潔8．地理位置與周邊配套設施 人文、運動環(huán)境很好，交通便利，配套設施稍差9．交通狀況3路總站、交通方便10．建筑設計2— 1—4F：群樓、5—14樓：商住，有幾個較難利用的空間11．車位比例與車流狀況60個停車位，車流狀況良好12．物業(yè)管理（1）公司名稱（2）收費情況和平物業(yè)管理公司 2—3元/㎡月13會所面積及內容無14．公共部分裝修情況將按酒店標準裝修15．機電與弱電系統(tǒng)美國愛登堡電梯、衛(wèi)星電視、智能布線寬帶上網16．智能化設備自動消防報警、24小時監(jiān)控17．樓盤主要優(yōu)勢門前有一個500㎡漫步廣場、外立面較有特色18．樓盤主要劣勢無中央空調、電梯只有兩部、售樓處環(huán)境差1廚衛(wèi)裝修情況普通裝修（4）——大行宮一帶，包括新世紀廣場、華夏證券大廈、日月大廈等。這三個樓盤現在都在基礎施工階段，是本項目潛在的競爭者，所以這三個樓盤的情況值得繼續(xù)跟蹤。其中新世紀廣場的體量最大有12萬㎡，華夏證券大廈有3萬㎡左右，日月大廈有2萬㎡左右。（5）——珠江路一帶，包括南京數碼港、新世紀中心、長發(fā)科技大廈、匯杰廣場等。該區(qū)域的目標客戶較為集中，主要瞄準IT界人士，為珠江路電腦一條街服務。和本項目的競爭性不大，主要以參考為主。南京數碼港辦公樓基本情況表 項目名稱序號南京數碼港南京遠大房地產開發(fā)有限公司2．樓盤地址珠江路648號3．售樓處電話02577188694．最低售價最高售價、均價、實用率6—15層寫字樓的價格從6300元/㎡起，每上升一層價格提高300元/㎡ 得房率 76% 5．戶型面積及銷售情況總戶數 40戶左右 面積（㎡）數量（套）占總量的面積比例銷售數量銷售數量占本戶型比例銷售數量占總套數的比例1082050 %20 100 % 50%1181024 %10 100 % 25 %1291026%10 100 % 25%6．主要經濟技術指標、總建筑面積 ㎡ 總占地面積 5000㎡ 7．地理位置與周邊配套設施位于珠江路腹地，周邊配套設施齊全8．交通狀況附近公交線路、有無亞交通連接問題公交線路：948等無亞交通連接問題9．車位與車流狀況車位 300（地下立體車庫） 元/車流狀況：較好10．物業(yè)管理(5) 公司名稱(6) 收費情況物業(yè)管理公司 南京“數碼港”物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費 2 元/11．公用設施情況會所面積 1000㎡ 12．機電與弱電系統(tǒng)電梯： 合資品牌 空調： 單戶獨立小型中央空調 電話： 有 寬帶網： 內部互聯(lián)，外部10M 13．智能化設備（監(jiān)控、報警、IC一卡通等）有24小時全方位監(jiān)控防盜系統(tǒng)14．銷售情況已銷售時間2001年6月6日封頂開始銷售16．樓盤主要優(yōu)勢地理位置及數碼港概念19．廣告代理公司德利企劃20．建筑設計公司深圳市設計院21．規(guī)劃設計公司南京市設計院23．樓盤主廣告語 主要賣點“數碼港”——科技先鋒港南京數碼港定位準確——IT界人士，體量小，銷售上沒有遇到什么難度。（2）長發(fā)科技大廈長發(fā)科技大廈位于珠江路電子一條街的中心地段，開發(fā)商：南京長發(fā)地產是市內為數不多的銷售迅速的寫字樓之一。目標客戶: 電子、科技等中小企業(yè)（地上18層，地下15層） ，寫字樓：988m2 /層，高檔塑鋼窗，公用過道內鋪設高檔地毯（其樓層公用衛(wèi)生間的規(guī)劃較為實用）總結：此項目原銷售6000元/ m2 （均），銷售速度緩慢，后委托專業(yè)顧問公司進行再策劃，將寫字樓內部進行再次分隔，同時價格下調至均價5300元/ m2 ，2個月內銷售過半，使資金在短期內回籠，在一定程度上回避了市場風險。（3）新世界中心新世界中心位于珠江路電子一條街（號稱南方中關村），旁邊坐落有幾所重點大學，學術、科技、商業(yè)氣氛較好。工程進度：快要封頂建筑面積：22萬m2 投資方：香港新世界房地產公司1棟酒店、1棟商住，皆為47層（下3上44）價格在高檔區(qū)域：商住為7500元/㎡左右目標客戶：電子、科技、教育、工貿、金融等大型中型企業(yè)。總結：該項目與本項目目標客戶有所區(qū)別，故競爭不大，有待跟蹤。（4）二橋匯杰廣場 項目名稱序號 二橋匯杰廣場 二橋房地產開發(fā)公司2．樓盤地址中山北路與大學路交口3．售樓處電話33760224．最低售價最高售價、均價、實用率 （ 7550 ）均價（ 7850 ）最高價———最低價（ 6550 ） 實用率 76% 5．分割面積及銷售情況總單位數 312　　　　　　　　8層散戶（每層12個單位）其它樓層半層或整層發(fā)售單位面積（㎡）數量銷售進度占總量的面積比例%銷售數量銷售數量占本單位比例%銷售數量占總單位的比例%4未售33%未售未售未售2未售%未售未售未售4未售33%未售未售未售2未售%未售未售未售6．樓盤建筑設計情況總占地面積 2900 容積率 綠化率 屋頂花園 總建筑面積 22000 　　建筑立面設計 點式 建筑平面設計 實用 大堂面積　　860　　　大堂裝修擋次（　）較高（√）一般（?。┹^低采光情況（√）好（?。┮话悖ā。耐L情況（?。┖茫ā蹋┮话悖ā。?7．地理位置與周邊配套設施證券公司 平安證券 超市 華誠超市 銀行 工行、農行、商行 郵局 無 8．交通狀況公交線路（26?。住。?0?。祝?6　）Ｗ（6?。祝?5?。祝?　）Ｗ（47?。?．車位情況與交通組織　車位 500 元/ 出售 250000 元/個　　車位 200 個左右　車位比例 1：2　　　停放方式（√）地上　（√）地下　　交通組織（√）進出方便　?。ā。┻M出不便10．物業(yè)管理(7) 公司名稱(8) 收費情況物業(yè)管理公司 　 未指定 管理的主要樓盤：物業(yè)管理費 3　 元/平方米/月特色服務：無11．公用設施情況會所面積 　750　　　　 會所內容：衛(wèi)生間布置情況：（√）集中布置（ ）分散布置12. 機電與弱電系統(tǒng)　空調 　 中央 　電梯個數（ 8）個 品牌 未定 寬帶（√）有?。ā。o13．銷售情況　開盤時間　　　　　　　　入伙時間　　　　　已銷售時間　　一個月　　　　　銷售狀況　　4層　　　14．價格走勢及相應調整原因　開盤價　6550　　　　　　　價格變