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正文內(nèi)容

南京市寫字樓市場調(diào)研報告(編輯修改稿)

2025-04-19 05:56 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 辦公樓基本情況比較表項目名稱序號金 山 大 廈南京泰古城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾停過一段時間的工2.樓盤地址山西路廣場西北角3.售樓處電話37033894.最低售價最高售價實用率去年5月均價7600元/㎡今年4月均價8500元/㎡實用率71%5.分割面積范圍80350平方米6總建筑面積40000平方米7.建筑特色半圍合形具有標(biāo)識性,外墻為玻璃幕墻8.地理位置與周邊配套設(shè)施 處于中山北路、湖南路、山西路交界處,位置很好,市政配套齊全9.交通狀況處于交通平臺處10.建筑設(shè)計外觀較好,部分戶型采光、通風(fēng)較差11.車位比例與車流狀況車位600元/車位200個左右12.物業(yè)管理(3) 公司名稱(4) 收費情況泰古城物業(yè)管理公司物業(yè)管理費6元/㎡.月13會所面積及內(nèi)容1000多平方米休閑廳、餐廳14.公共部分裝修情況裝修中高檔15.機電與弱電系統(tǒng)3部進口三菱電梯、無錫森達(dá)中央空調(diào)、寬帶上網(wǎng)、衛(wèi)星電視16.智能化設(shè)備3A智能化17.樓盤主要優(yōu)勢1. 地理位置優(yōu)越2. 開發(fā)商背景好集團購 買多3.大廈高層景觀好18.樓盤主要劣勢1.采光不太好19.銷售情況塔樓已售80%以上(2)益來國際廣場位于中山北路,市內(nèi)唯一的高檔投資型產(chǎn)權(quán)酒店(付款4成)發(fā)展商:益來實業(yè) ,均價:12500元/ ㎡(不裝修減去2000元/ ㎡)采用裝修高檔、智能配套齊全,與蘇寧環(huán)球大廈相比:檔次更高,景觀更開闊,無居民住戶,立面設(shè)計雍容華貴銷售特點:分隔面積5763㎡的小面積戶型銷售較快,80~90㎡也較受歡迎。項目:共48層(第48層為會所)846為酒店,電梯8部/層,20戶/層為主。,目標(biāo)客戶:政府、大企業(yè)、有較高職位和經(jīng)濟基礎(chǔ)的少數(shù)富貴階層。總結(jié):該項目具有可投資性強、定期紅利返還、彰顯身份地位三大優(yōu)勢,在房地產(chǎn)市場樹立了一個優(yōu)秀的品牌和投資理念。(3)——廣州路一帶,包括蘇寧環(huán)球大廈、易發(fā)科技大廈、五臺大廈等。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好,車流更為暢通,但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。(1)蘇寧環(huán)球大廈u 項目概況蘇寧環(huán)球位于廣州路188號,與上海路交匯處,由蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè),由戴德梁行擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理顧問,蘇寧物業(yè)管理有限公司執(zhí)行,大廈建筑面積約8萬平方米,是以高檔寫字樓和商務(wù)公寓為主的項目,高28層(地下2層車庫,裙樓5層,720層為寫字樓,2126層酒店式公寓,2728會所)建筑面積8萬㎡,均價:9000元/ ㎡,管理費:㎡。其中套房房型面積有137378平方米,寫字間802000平方米。主要面積:60㎡,100㎡,180㎡,其中60㎡銷售速度很快(采用單向玻璃分隔臥室和辦公區(qū),解決了戶型進深過大的采光問題)u 項目優(yōu)劣勢分析1. 優(yōu)勢(1) 地理位置較好周邊南大、南師大、醫(yī)科大、中醫(yī)藥大學(xué)、河海大學(xué)等高等學(xué)府云集,文化教育氛圍強;地處廣州路科技街、珠江路電子街一帶,可吸引周邊科技、信息類型的企業(yè)關(guān)注;省、市政府重要部門云集于此,如工商局、教育局、地稅局、人才市場、省人民醫(yī)院、腦科醫(yī)院、體育健身中心等;交通繁忙,雙向四車道,距地鐵700米。(2) 形象檔次高蘇寧環(huán)球大廈是集商業(yè)金融中心、甲級寫字樓、五星級標(biāo)準(zhǔn)套房飯店、科技創(chuàng)業(yè)中心、信息中心、飲娛中心為一體的國際化標(biāo)準(zhǔn)5A寬頻數(shù)碼智能大廈,內(nèi)部配置標(biāo)準(zhǔn)高,尤其其外觀氣勢恢弘,現(xiàn)代感十足。(3) 開發(fā)商有良好的信譽本案由蘇寧開發(fā)建設(shè),開發(fā)商經(jīng)過多年的品牌塑造、沉淀,在南京市場已經(jīng)樹立良好的形象和信譽,值得消費者信賴。(4) 硬件設(shè)施完備5A寬頻數(shù)碼智能大廈,實現(xiàn)樓宇自動化、通信自動化、辦公自動化、消防報警自動化、管理自動化。(5) 市政建設(shè)對蘇寧環(huán)球產(chǎn)生的下面影響新街口地區(qū)因地鐵封路一年,帶來眾多不便,而蘇寧大廈所處地段卻不受此限制;同時市政府于2001年4月在五臺山主入口修建11000平方米的大型生態(tài)廣場,最大得利者莫過于五臺山正對面的蘇寧環(huán)球大廈。2. 劣勢(6) 價格較高蘇寧環(huán)球大廈的售價已經(jīng)達(dá)到了9000元/平方米以上,在南京寫字樓市場上實屬很高,對一些務(wù)實的企業(yè)構(gòu)成障礙。同時該地段已陸續(xù)出現(xiàn)了五臺大廈、易發(fā)科技大廈等中高檔寫字樓,分流了一部分企業(yè)。(7) 據(jù)傳風(fēng)水不好業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為蘇寧環(huán)球風(fēng)水不好,影響了很大一部分客戶的購買。u 銷售狀況蘇寧環(huán)球大廈起售價為8700元/平方米,朝向、樓層差價均達(dá)10002000元不等。大廈于2000年5月28日開盤,目前銷售狀況良好,于2001年10月底銷售超過70%,大部分企業(yè)已入駐。u 營銷分析蘇寧環(huán)球大廈在南京的寫字樓市場上,屬于比較成功的案例。其成功主要在于以下幾個方面的原因:(1) 社會資源運用和關(guān)系營銷開發(fā)商憑借其社會關(guān)系,實現(xiàn)了土地低成本,使得在后面的銷售過程中價格上具有較大的讓步空間。同時蘇寧環(huán)球是典型的關(guān)系營銷成功案例,開發(fā)商依靠獨特的社會資源,成功地實現(xiàn)了對很多大客戶的營銷。(2) 低開高走的定價策略以蘇寧環(huán)球的地段和品質(zhì),當(dāng)初其開盤時僅售6000多元/平方米,因此很快積聚了人氣,擴大了影響,打開了市場。隨著銷售推進,逐漸調(diào)高價格,一方面贏得更多利潤,另一方面給客戶造成了大廈不斷增值的印象,提升了大廈形象。(3) 開發(fā)商的資金實力開發(fā)商較為雄厚的資金實力保證了大廈的工程順利進行,極大增強了買家信心,促進了銷售。(4) 有效的宣傳推廣蘇寧環(huán)球大廈有效地運用了廣告媒體,不僅通過報紙、電視的硬廣告宣傳了產(chǎn)品,而且較早采用軟廣告,達(dá)到了很好的效果。同時通過內(nèi)部刊物、聯(lián)誼活動等成功進行了廣告推廣。(2)易發(fā)時代大廈項目名稱序號易發(fā)時代大廈 易發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.樓盤地址廣州路標(biāo)228號3.售樓處電話37244564.售價5600元/㎡—5800元/㎡5.分割面積范圍146301㎡6總建筑面積15000平方米7.建筑特色朝南立面為弧型,立面處理得很簡潔8.地理位置與周邊配套設(shè)施 人文、運動環(huán)境很好,交通便利,配套設(shè)施稍差9.交通狀況3路總站、交通方便10.建筑設(shè)計2— 1—4F:群樓、5—14樓:商住,有幾個較難利用的空間11.車位比例與車流狀況60個停車位,車流狀況良好12.物業(yè)管理(1)公司名稱(2)收費情況和平物業(yè)管理公司 2—3元/㎡月13會所面積及內(nèi)容無14.公共部分裝修情況將按酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修15.機電與弱電系統(tǒng)美國愛登堡電梯、衛(wèi)星電視、智能布線寬帶上網(wǎng)16.智能化設(shè)備自動消防報警、24小時監(jiān)控17.樓盤主要優(yōu)勢門前有一個500㎡漫步廣場、外立面較有特色18.樓盤主要劣勢無中央空調(diào)、電梯只有兩部、售樓處環(huán)境差1廚衛(wèi)裝修情況普通裝修(4)——大行宮一帶,包括新世紀(jì)廣場、華夏證券大廈、日月大廈等。這三個樓盤現(xiàn)在都在基礎(chǔ)施工階段,是本項目潛在的競爭者,所以這三個樓盤的情況值得繼續(xù)跟蹤。其中新世紀(jì)廣場的體量最大有12萬㎡,華夏證券大廈有3萬㎡左右,日月大廈有2萬㎡左右。(5)——珠江路一帶,包括南京數(shù)碼港、新世紀(jì)中心、長發(fā)科技大廈、匯杰廣場等。該區(qū)域的目標(biāo)客戶較為集中,主要瞄準(zhǔn)IT界人士,為珠江路電腦一條街服務(wù)。和本項目的競爭性不大,主要以參考為主。南京數(shù)碼港辦公樓基本情況表 項目名稱序號南京數(shù)碼港南京遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.樓盤地址珠江路648號3.售樓處電話02577188694.最低售價最高售價、均價、實用率6—15層寫字樓的價格從6300元/㎡起,每上升一層價格提高300元/㎡ 得房率 76% 5.戶型面積及銷售情況總戶數(shù) 40戶左右 面積(㎡)數(shù)量(套)占總量的面積比例銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本戶型比例銷售數(shù)量占總套數(shù)的比例1082050 %20 100 % 50%1181024 %10 100 % 25 %1291026%10 100 % 25%6.主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、總建筑面積 ㎡ 總占地面積 5000㎡ 7.地理位置與周邊配套設(shè)施位于珠江路腹地,周邊配套設(shè)施齊全8.交通狀況附近公交線路、有無亞交通連接問題公交線路:948等無亞交通連接問題9.車位與車流狀況車位 300(地下立體車庫) 元/車流狀況:較好10.物業(yè)管理(5) 公司名稱(6) 收費情況物業(yè)管理公司 南京“數(shù)碼港”物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費 2 元/11.公用設(shè)施情況會所面積 1000㎡ 12.機電與弱電系統(tǒng)電梯: 合資品牌 空調(diào): 單戶獨立小型中央空調(diào) 電話: 有 寬帶網(wǎng): 內(nèi)部互聯(lián),外部10M 13.智能化設(shè)備(監(jiān)控、報警、IC一卡通等)有24小時全方位監(jiān)控防盜系統(tǒng)14.銷售情況已銷售時間2001年6月6日封頂開始銷售16.樓盤主要優(yōu)勢地理位置及數(shù)碼港概念19.廣告代理公司德利企劃20.建筑設(shè)計公司深圳市設(shè)計院21.規(guī)劃設(shè)計公司南京市設(shè)計院23.樓盤主廣告語 主要賣點“數(shù)碼港”——科技先鋒港南京數(shù)碼港定位準(zhǔn)確——IT界人士,體量小,銷售上沒有遇到什么難度。(2)長發(fā)科技大廈長發(fā)科技大廈位于珠江路電子一條街的中心地段,開發(fā)商:南京長發(fā)地產(chǎn)是市內(nèi)為數(shù)不多的銷售迅速的寫字樓之一。目標(biāo)客戶: 電子、科技等中小企業(yè)(地上18層,地下15層) ,寫字樓:988m2 /層,高檔塑鋼窗,公用過道內(nèi)鋪設(shè)高檔地毯(其樓層公用衛(wèi)生間的規(guī)劃較為實用)總結(jié):此項目原銷售6000元/ m2 (均),銷售速度緩慢,后委托專業(yè)顧問公司進行再策劃,將寫字樓內(nèi)部進行再次分隔,同時價格下調(diào)至均價5300元/ m2 ,2個月內(nèi)銷售過半,使資金在短期內(nèi)回籠,在一定程度上回避了市場風(fēng)險。(3)新世界中心新世界中心位于珠江路電子一條街(號稱南方中關(guān)村),旁邊坐落有幾所重點大學(xué),學(xué)術(shù)、科技、商業(yè)氣氛較好。工程進度:快要封頂建筑面積:22萬m2 投資方:香港新世界房地產(chǎn)公司1棟酒店、1棟商住,皆為47層(下3上44)價格在高檔區(qū)域:商住為7500元/㎡左右目標(biāo)客戶:電子、科技、教育、工貿(mào)、金融等大型中型企業(yè)。總結(jié):該項目與本項目目標(biāo)客戶有所區(qū)別,故競爭不大,有待跟蹤。(4)二橋匯杰廣場 項目名稱序號 二橋匯杰廣場 二橋房地產(chǎn)開發(fā)公司2.樓盤地址中山北路與大學(xué)路交口3.售樓處電話33760224.最低售價最高售價、均價、實用率 ( 7550 )均價( 7850 )最高價———最低價( 6550 ) 實用率 76% 5.分割面積及銷售情況總單位數(shù) 312        8層散戶(每層12個單位)其它樓層半層或整層發(fā)售單位面積(㎡)數(shù)量銷售進度占總量的面積比例%銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本單位比例%銷售數(shù)量占總單位的比例%4未售33%未售未售未售2未售%未售未售未售4未售33%未售未售未售2未售%未售未售未售6.樓盤建筑設(shè)計情況總占地面積 2900 容積率 綠化率 屋頂花園 總建筑面積 22000   建筑立面設(shè)計 點式 建筑平面設(shè)計 實用 大堂面積  860   大堂裝修擋次( )較高(√)一般(?。┹^低采光情況(√)好(?。┮话悖ā。耐L(fēng)情況(?。┖茫ā蹋┮话悖ā。?7.地理位置與周邊配套設(shè)施證券公司 平安證券 超市 華誠超市 銀行 工行、農(nóng)行、商行 郵局 無 8.交通狀況公交線路(26 )W?。?0?。祝?6?。祝??。祝?5?。祝? )W(47?。?.車位情況與交通組織 車位 500 元/ 出售 250000 元/個  車位 200 個左右 車位比例 1:2   停放方式(√)地上?。ā蹋┑叵隆 〗煌ńM織(√)進出方便 ?。ā。┻M出不便10.物業(yè)管理(7) 公司名稱(8) 收費情況物業(yè)管理公司   未指定 管理的主要樓盤:物業(yè)管理費 3  元/平方米/月特色服務(wù):無11.公用設(shè)施情況會所面積  750     會所內(nèi)容:衛(wèi)生間布置情況:(√)集中布置( )分散布置12. 機電與弱電系統(tǒng) 空調(diào)   中央  電梯個數(shù)( 8)個 品牌 未定 寬帶(√)有 (?。o13.銷售情況 開盤時間        入伙時間     已銷售時間  一個月     銷售狀況  4層   14.價格走勢及相應(yīng)調(diào)整原因 開盤價 6550       價格變化情況及原因   未調(diào)整 
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