【正文】 事實(shí)上，消費(fèi)者尋找辦公樓的目光已經(jīng)不僅僅限于城市中心。第四章 南京寫字樓市場現(xiàn)狀及特點(diǎn)綜述一、 城市中心區(qū)外圍的辦公房獲得一定成功地段已經(jīng)不再是決定辦公樓成功開發(fā)的決定性因素。◆價(jià)格測試 價(jià)位選擇集中在5000—5499元/平方米（36%），6000元/平方米以上價(jià)位的只有7%； 愿意承受租用價(jià)格在2元/平方米/天以上的僅占23%； 能夠接受的物業(yè)管理費(fèi)集中在3元平方米/月（37%）和3—5元/平方米/月（39%）。 普遍認(rèn)為本案地段用做辦公場所的接受度欠佳，部分企業(yè)性質(zhì)和實(shí)力是放棄該地段的主要原因?！糍徺I需求 擴(kuò)大辦公場所面積（60%）和樹立公司形象（59%）是導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生購買意愿的主要目的； 寫字樓（64%）是企業(yè)選擇辦公場所的主要類型； 35%的企業(yè)傾向于建筑面積100—150平方米； 為滿足不同企業(yè)的差異性需求，開發(fā)商宜采用可自由分割的大開間（93%）； 交付標(biāo)準(zhǔn)以選擇簡單裝修（35%）和毛坯房（30%）為多； 63%的企業(yè)需要套內(nèi)衛(wèi)生間（有待修正）； 考慮到成本問題，企業(yè)傾向餐廳（78%）、公共健身場所（47%）和公共開水間（44%）等較為實(shí)用的設(shè)施，而休閑、娛樂型的設(shè)施需求相對較弱。小結(jié)◆辦公現(xiàn)狀 目前辦公場所以純寫字樓（46%）居多，商住兩用樓（27%）、住宅樓（11%）、酒店長包房（6%）； 企業(yè)多采用租用形式（82%）解決辦公用房。在企業(yè)日益注重經(jīng)濟(jì)效益的情況下，企業(yè)規(guī)模與辦公成本之間的平衡將是一個(gè)企業(yè)主注重的問題，而100—200平方米的辦公面積將是今后一段時(shí)期內(nèi)大多數(shù)中小型公司傾向的選擇。相關(guān)交叉分析傾向購買的物業(yè)類型與需要的辦公面積的關(guān)系 傾向購買的辦公房類型合 計(jì)寫字樓商住樓其他需要的辦公面積50平方米以下42650100平方米7714100150平方米171532150200平方米12416200250平方米437250300平方米314300500平方米99500平方米以上44合 計(jì)6031192傾向購買寫字樓的受訪者中有17人需要100—150平方米的辦公面積，有12人需要150—200平方米的辦公面積。一般適合中小型公司、工作室、辦事處等類型的企業(yè)。高檔寫字樓的接受率只有12%。在高檔寫字樓、中檔寫字樓、商務(wù)酒店式辦公樓和商住樓四種類型中， 中檔寫字樓接受程度最高，達(dá)到55%。開發(fā)商的不同物業(yè)定位將直接決定其市場容量和目標(biāo)消費(fèi)群的數(shù)量。（三） 傾向的辦公物業(yè)類型目前南京市辦公市場上的物業(yè)類型很多，有純寫字樓、商住樓、商務(wù)酒店式辦公房等等。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，調(diào)查結(jié)果與市場狀況有所偏差，一方面與選取的受訪者的屬性有關(guān)，被訪企業(yè)的規(guī)模、資金實(shí)力都是決定其價(jià)格接受能力的因素。5500元以上價(jià)位的接受度遞減，可承受6000—6499元的只有5%的人。由此可見，傳統(tǒng)意義上的新街口CBD由于歷史的沿革以及在商業(yè)設(shè)施，交通便利等方面所占有的優(yōu)勢使得其在辦公市場上依然占據(jù)主導(dǎo)地位。但有特色的公共設(shè)施如游泳池、壁球室等可以明顯提高大樓的檔次。（四）套內(nèi)衛(wèi)生間需求程度 衛(wèi)生間的設(shè)置對潛在客戶購置物業(yè)有相當(dāng)?shù)挠绊?有63%的潛在客戶表示需要套內(nèi)衛(wèi)生間,這也符合人性化的設(shè)計(jì)理念，但這僅反映了人們的心理期望，與實(shí)際情況會有差距。值得一提的是，公司決策層對投資觀念的加強(qiáng)，其投資比例分別為43%、13%。但從辦公樓的發(fā)展趨勢來講，自由分割大開間應(yīng)是發(fā)展的方向。應(yīng)該考慮到的是，這類公司從租房到買房時(shí)會考慮公司規(guī)模的擴(kuò)大，選擇辦公面積時(shí)會留一定的彈性空間。通過表一、二的交叉分析，發(fā)現(xiàn)20人以下的小型公司大都為私營公司，這對以后的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目市場定位、目標(biāo)客戶的尋找、廣告宣傳的重點(diǎn)都起著引導(dǎo)作用。2002年南京市相關(guān)政府部門將推出簡化手續(xù)、放寬行業(yè)限制、放開利用外資的政策、放開技術(shù)投資比例、允許注冊資本分期到位等措施以使個(gè)私經(jīng)濟(jì)得到更快的發(fā)展。二、寫字樓市場調(diào)查受訪者背景研究（一）受訪公司性質(zhì) 可以看出，私營公司占到66%，這和南京的個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況相一致，也和南京扶持個(gè)私的政策一致。 （8）中央門地區(qū)寫字樓市場分析 第三章 寫字樓消費(fèi)者需求一、調(diào)查背景本次調(diào)研的范圍包括購買和租賃寫字樓的目標(biāo)消費(fèi)群，共采集樣本208個(gè)，其中有效樣本200個(gè)。作為太平南路上唯一新建的寫字樓，無疑填補(bǔ)了這一區(qū)域的市場空白。銷售狀況良好，目前已銷售近80%。② 其周圍破舊的居民樓較多，景觀較差。劣勢① 位于太平南路單行線上，交通進(jìn)出不便。 ② 配套齊全太平南路成熟商業(yè)區(qū)使得商務(wù)活動十分便利。六層價(jià)格4680元/平方米，樓層差價(jià)80元/㎡。該項(xiàng)目由一幢東西向?qū)懽謽?、兩幢南北向小高層住宅樓組成。17．廣告推廣廣告代理公司仟禧文化媒體選擇揚(yáng)子晚報(bào)投放情況封頂后每周一期通欄樓盤主廣告語御景園商務(wù)大廈—兌現(xiàn)成功與夢想主要賣點(diǎn)價(jià)格、開發(fā)商品牌18．建筑設(shè)計(jì)公司　深圳華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問有限公司◆項(xiàng)目概況位于太平南路333號，鄰近太平商場，坐落于太平南路商業(yè)區(qū)。關(guān)系營銷不可否認(rèn)，投資大廈的關(guān)系營銷是成功的，依靠各種關(guān)系，投資大廈拉到了很多大客戶，有效地解決了銷售問題。尤其瞄準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)、金融證券企業(yè)、上市公司和外資企業(yè)。u 營銷分析從內(nèi)部了解到的信息，投資大廈的土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出市場價(jià)，加之土地閑置等損失造成投資大廈單位開發(fā)成本比正常高出約700元/平方米。（2） 廣告宣傳效果不佳開發(fā)商力圖炒作并推廣其EOffice理念，每期廣告主要介紹所謂的EOffice理念，并附以軟文“開發(fā)商談EOffice高效寫字樓”，但實(shí)際上沒有達(dá)到理想效果，EOffice理念并沒有深入人心。提倡EOffice高效率辦公模式：高效辦公地點(diǎn)、高效配套服務(wù)、高效工作環(huán)境，開創(chuàng)8小時(shí)大于8小時(shí)的高效工作新興時(shí)代。（3） 開發(fā)商信譽(yù)保障大廈的出資控股方是南京地方非銀行金融機(jī)構(gòu)，實(shí)力較強(qiáng)，值得信賴，而且選擇本案作為辦公場所，日后大廈維護(hù)、管理等有所保障。u 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析1. 優(yōu)勢（1） 形象檔次較高投資大廈由加拿大B+H國際建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)，富有現(xiàn)代感的弧型外立面，1000平方米的全陽光中庭大堂，大廈更顯通透、明亮、高貴，全陽光折線角窗使辦公室處處都有陽光。物業(yè)的2027F由南京國際信托投資公司自身消化，銷售壓力較小，目前在售樓層為1118F，雖然從標(biāo)準(zhǔn)層平面圖上看，但實(shí)際上開發(fā)商規(guī)定購買面積只能在150平方米以上。物業(yè)1F為銀行，23F為證券公司，4F為餐飲，5F為會所，627F專屬辦公區(qū)，共有地下車位111個(gè)，硬件配套包括中央空調(diào)、公用洗手間、六部三菱電梯（其中一部消防梯）、5A自動化智能設(shè)計(jì)及管理、寬帶、專配衛(wèi)星、證券專線系統(tǒng)、多功能會所等。 投資大廈u 項(xiàng)目概況南京投資大廈位于中山南路與升州路交匯處，由南京國際信托投資公司控股的南京三盟實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)，聘請金鷹物業(yè)管理公擔(dān)當(dāng)全程物業(yè)管理顧問。樓盤主要劣勢項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不全、周邊辦公環(huán)境相對較差層高較矮，感覺較壓抑 u 銷售情況自2001年6月8日開盤，在短短半年時(shí)間已經(jīng)全部售完。南京第一個(gè)夾層酒店商務(wù)公寓，錦江麗舍充分考慮小型公司需要，配備了很多適于小型公司利用的配套設(shè)施，如二樓的員工餐廳、商務(wù)中心、私人會所等，同時(shí)引進(jìn)五星級錦江飯店提供酒店式管理服務(wù)，對小型公司都很有吸引力。線三：夾層屋將掀起中、小企業(yè)置業(yè)高潮錦江麗舍的夾層樣板房設(shè)計(jì)得不錯(cuò)，凡是參觀過其樣板房的消費(fèi)者反應(yīng)都不錯(cuò)，從而增強(qiáng)了其購買的信心。8．交通狀況附近公交線路、有無亞交通連接問題交通便利，有47W、4W、82W、7W、46W、58W、40W等公交線路，無亞交通連接問題9．車位比例與車流狀況車位 元/（未定）車位 200 個(gè)左右車流狀況：良好10．物業(yè)管理(9) 公司名稱(10) 收費(fèi)情況物業(yè)管理公司 成都錦江飯店物業(yè)管理公司 管理的主要樓盤：成都錦江飯店物業(yè)管理費(fèi) 3 元/特色服務(wù)：成熟的專業(yè)酒店服務(wù)11．公用設(shè)施情況會所面積 1300㎡ 會所內(nèi)容：中、西餐廳，咖啡茶座、桑拿室、棋牌室、健身房、司諾克球室、壁球室、乒乓球室、美容中心、商務(wù)書廊、小型網(wǎng)吧商務(wù)中心：商務(wù)大廳、休息等候區(qū)、多功能視聽中心、中小型會議室、秘書服務(wù)中心、辦公用品售賣中心大堂裝修情況：12．機(jī)電與弱電系統(tǒng)電梯： 合資名牌 空調(diào)： 無中央空調(diào) 衛(wèi)星電視： 有 寬帶網(wǎng)： 有 13．智能化設(shè)備（如：監(jiān)控、報(bào)警、IC一卡通等）24小時(shí)監(jiān)控、自動報(bào)警系統(tǒng)14．廚衛(wèi)裝修情況交房時(shí)為毛胚房15．銷售情況已銷售時(shí)間6月8日開盤，12天后銷售100余套，其中65㎡、72㎡的套型共計(jì)剩余10套。錦江麗舍一、 項(xiàng)目定位：商務(wù)酒店公寓二、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位：小型公司和投資者為主三、 項(xiàng)目背景資料 項(xiàng)目名稱序號 錦江麗舍南京東渡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，南京白下城鎮(zhèn)綜合開發(fā)總公司2．樓盤地址大光路188號（龍?bào)粗新放c大光路交匯處）3．售樓處電話4617631 4617632 46176334．最低售價(jià)最高售價(jià)、均價(jià)、實(shí)用率 （ 4600 ）EQ（ 4400 ）MAX———MIN（ 4800 ） 實(shí)用率 73％ 5．戶型面積及銷售情況總戶數(shù) 288 戶型一室一廳二室一廳二室一廳二室二廳二室二廳面積（㎡）3648506572數(shù)量（套）32969632326．主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大樓使用功能垂直分布總建筑面積 18000㎡ 一層大堂、二層會所三—十八層為商務(wù)酒店公寓7．地理位置與周邊配套設(shè)施（銀行、證券、郵局、餐飲、醫(yī)院）地處南京市主要交通干道龍?bào)粗新放?，離龍?bào)粗新?00米左右。u 營銷分析對于中小型企業(yè)來說，付款方式、按揭年限的長短仍是影響其購房決策的重要因素。u 銷售狀況銷售狀況極好，目前僅余兩套。（2） 面積使用不充分整個(gè)黃埔大廈是圓柱體建筑，呈點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，每套形狀呈扇形，這種結(jié)構(gòu)導(dǎo)致使用面積不夠充分。不希望承擔(dān)較高的附近沒有較成熟的寫字樓。u 物業(yè)優(yōu)劣勢分析1. 優(yōu)勢：在地段上填補(bǔ)同類物業(yè)市場空白黃埔大廈距離珠江路很近，珠江路是南京市大量中小型電腦企業(yè)聚集的地段。為27層寫字樓。相關(guān)樓盤分析：黃埔大廈辦公樓基本情況比較表項(xiàng)目名稱序號黃 埔 大 廈江蘇金大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2．樓盤地址黃埔路2號3．售樓處電話48007874． 售價(jià)、實(shí)用率均價(jià)5800元/㎡ 實(shí)用率69%5．分割面積范圍68—96平方米6總建筑面積30000平方米7．建筑特色圓柱形形體，頂層為九角形。（7）另外是一些分布較為零散的辦公樓如：黃埔大廈、錦江麗舍、投資大廈、金陵御景園等。目前南京市場上做酒店商務(wù)套房較有名的是蘇寧環(huán)球大廈，而蘇寧這一物業(yè)類型的消化也并不理想。這種物業(yè)針對是部分有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的小型商務(wù)辦公需要，在上海、香港等城市較為流行。（3） 商務(wù)套間、國際酒店公寓在南京市場上面 尷尬局面福鑫國際大廈的2240F西面是商務(wù)套間，東面是國際酒店公寓。高檔寫字樓市場的消費(fèi)者極為注重寫字樓形象和品牌，而宣傳的缺失無疑會影響其銷售的開展。起售價(jià)6800元/平方米，定位于中高檔辦公市場。高檔寫字樓如金鷹、華泰、商茂及其品牌、形象都比較成熟；而福鑫大廈這一多元化的定位造成的直接后果是沒有特質(zhì)產(chǎn)品，此外其在價(jià)格上并無明顯的優(yōu)勢，從而造成無論是哪一種類型的消費(fèi)者都不宜有效地抓住。“開放式寫字間專為銀行、證券大型機(jī)構(gòu)定制；商務(wù)套間適宜知本型團(tuán)隊(duì)……”。u 促銷手段限量推行彈性銷售：在大廈的推廣期內(nèi)，只需辦理按揭手續(xù)，就能獲得與已購面積同等的預(yù)留空間，優(yōu)先購買權(quán)一直保留至大廈正式交付。u 銷售情況2001年9月9日開盤，在開盤的前兩個(gè)月中僅售出500萬。（2） 建設(shè)周期過長福鑫體量極大，建設(shè)周期很長，預(yù)計(jì)要到2003年6月才能交付，而且開發(fā)商資金較為缺乏，因此工程的進(jìn)度能否得到保證是很多客戶擔(dān)心的問題，這也很大程度上影響了其銷售。（3） 觀現(xiàn)代氣派、品質(zhì)高如果發(fā)展商按照目前的承諾的設(shè)計(jì)與建設(shè)，交付后的福鑫大廈的外立面形象和大樓的硬件設(shè)施都將是不錯(cuò)的。臨近商業(yè)區(qū)，但地段安靜，又無交通不便之虞。1F是堂，24F是開放式寫字間，5F是行政餐廳，6F是俱樂部，720F是標(biāo)準(zhǔn)寫字間（每層26間，公共洗手間），21F是會議中心，W2240F是商務(wù)套間（每層5間），E2240F是酒店公寓（每層5間）。福鑫國際大廈共計(jì)40層。該區(qū)域有南京的金融一條街——洪武路，和新街口距離很近，能享用新街口的成熟市政配套，又有較好的交通狀況，無車流不暢之虞，同時(shí)地段較為安靜?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目與本項(xiàng)目目標(biāo)客戶有所區(qū)別，故競爭不大，有待跟蹤。（3）新世界中心新世界中心位于珠江路電子一條街（號稱南方中關(guān)村），旁邊坐落