【正文】 。經(jīng)過分析可以看出，淮安寫字樓市場目前缺少的是可以自由分割和組合、具有高標準的裝修、配備高級物業(yè)管理的現(xiàn)代化、智能化的純正寫字樓，整個寫字樓要突出“純正、高端、品質(zhì)”理念。如寫字樓內(nèi)電梯數(shù)較少，電梯運速較慢；空調(diào)設施不健全；停車位規(guī)劃數(shù)目不足或無停車位等；現(xiàn)有項目的物業(yè)管理體現(xiàn)了淮安寫字樓的軟件品質(zhì)也比較落后。租金水平一般在 元/平方米/天之間，整體入住率大于 90%；31 / 34總體商務需求層次不高，以中小型內(nèi)資公司為主。第 三 節(jié) 我 們 的 觀 點一、寫字樓市場小結(jié)市場供應有限，主要分布在淮海廣場商圈和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，今后高端寫字樓集中在淮海廣場 公里半徑范圍內(nèi)；高標準甲級寫字樓幾乎空白，標準辦公樓多在 2022 年之后建設，且數(shù)量有限；商務公寓發(fā)展較多；近年的發(fā)展呈現(xiàn)多元化，但質(zhì)素與以二線城市的高端項目仍有較大差距；寫字樓銷售呈現(xiàn)較好的發(fā)展趨勢。四、租售價格倒掛，市場供不應求淮安的寫字樓市場存在較多的商住兩用寫字樓，純寫字樓缺乏，功能不純粹、不規(guī)范，住戶與公司魚龍混雜，從硬件與軟件方面均制約了寫字樓整體的銷售價格，目前淮安寫字樓市場的不同區(qū)域銷售價格差別不大，基本都在 5000 元/㎡左右，個別新樓盤突破 6000 元/㎡，預計淮海第一城開盤會突破 7000 元/㎡。目前淮安的寫字樓大都在智能化管理上還未實現(xiàn)完全智能化，如門禁等方面。物業(yè)在提供的服務上也多集中于保安與保潔兩項內(nèi)容，服務項目欠缺，理念意識較差，不少寫字樓如：曙光大廈、天山大廈等都是來去自如，并無保安人員查問登記，保安有的只是負責指揮停車。大部分物管公司為開30 / 34發(fā)商自己成立物業(yè)管理公司進行管理，并且很少請物業(yè)顧問，或所請的專業(yè)物管公司也均為當?shù)氐奈锕芄?，管理水平欠佳，甚至更有不少的舊寫字樓根本就沒有物業(yè)。三、物業(yè)參差不齊，檔次低，管理混亂針對寫字樓，好的物業(yè)，其自身配套應當能夠滿足入駐企業(yè)日常辦公和生活的基本需求。此外，在寫字樓的建設中，還出現(xiàn)開發(fā)商出逃造成爛尾樓的情況，如樂園集團。另一方面，淮安寫字樓市場存在明顯的整體硬件配套不足，滿足不了業(yè)主的需求。目前淮安的寫字樓大多集中在以淮安中央商務區(qū)（淮海廣場——建康東路和承德路）作為傳統(tǒng)的商業(yè)/商務核心區(qū)，同時隨著淮安政府城市規(guī)劃，眾多的生產(chǎn)型企業(yè)包括臺資等外資企業(yè)紛紛在淮安落戶，開發(fā)區(qū)逐漸形成了新興的商務區(qū)，在未來可能會對市中心的商務格局形成一定的分流，呈現(xiàn)出開發(fā)區(qū)與中心區(qū)共生共榮的局面?；春V場附近是唯一能成為淮安 CBD 的區(qū)域，不過由于寫字樓的數(shù)量不多，標準不高，目前還稱不上真正意義的 CBD。六、理念缺失，形象不足　　淮安真正的寫字樓剛剛興起，雖然已經(jīng)具備了初步的寫字樓硬件，但寫字樓消費理念缺失，沒有把公司的辦公環(huán)境上升到展示公司形象和實力的高度，因此必須營造良好的寫字樓消費環(huán)境，建立企業(yè)消費寫字樓的現(xiàn)代化理念，否則寫字樓的發(fā)展后勁有限。其次自身建筑結(jié)構死板，現(xiàn)有寫字樓的房間的大小較為固定，無法應對靈活的租賃要求，如淮汽大廈等已有的寫字樓，房間大小固定，墻壁在設計的時候就是無法打通的，這樣必然不能滿足各類企業(yè)的不同需求。四、客戶分散，商住混雜目前已建好或在售的寫字樓仍存在功能雜亂的弊病，既可以辦公也可以居住，這就對日后物業(yè)管理帶來了很大的問題。中心區(qū)寫字樓物業(yè)相對較集中，開發(fā)區(qū)是淮安政府近幾年來重點發(fā)展的區(qū)域，因此辦公物業(yè)也相對具備一定規(guī)模。而真正符合純寫字樓的項目是淮海第一城和萬達廣場，也就是說預計 2022 年后，淮安才會出現(xiàn)純正的甲級寫字樓。28 / 34第 六 章 寫 字 樓 定 位 淺 析第 一 節(jié) 淮 安 市 寫 字 樓 市 場 存 在 的 問 題 分 析一、起步較晚，發(fā)展較快淮安真正的寫字樓市場是從 2022 年開始，2022 年以前，除了一些經(jīng)濟效益好的單位自建的寫字樓外，淮安沒有純正的寫字樓，市場上的辦公物業(yè)大都是由其它功能物業(yè)轉(zhuǎn)變而成，寫字樓的功能處于非常原始的狀態(tài)?？蛻舻慕M合決定了物業(yè)服務，人性化的管理團隊決定項目的檔次，后期物業(yè)管理將有效彌補產(chǎn)品的缺憾。（5）物業(yè)管理影響保值和增值寫字樓保值與持續(xù)增值有賴于物業(yè)管理。（4）純寫字樓的發(fā)展路徑——從景觀、綠化到健康現(xiàn)代人們對自己的健康越來越重視，對于十分注重人才的企業(yè)來說，員工的健康是不容忽視的。有一定背景的租戶，就會像磁石一樣，不斷吸引相似等級的租戶入住。這包括建筑物外立面、內(nèi)部布局風格、電梯配置情況與質(zhì)量、停車位數(shù)量等等?；窗参磥韺懽謽堑陌l(fā)展趨勢可以概括為以下幾個方面：（1）供應區(qū)域化，主要集中在商業(yè)密集區(qū)寫字樓主要提供商業(yè)辦公，隨著淮安經(jīng)濟發(fā)展，大量外來企業(yè)和本土企業(yè)的發(fā)展，必然會形成不同的商業(yè)圈，寫字樓供應的區(qū)域化勢必成為一種趨勢。公司現(xiàn)有員工 26人，其中專業(yè)軍人 6人，中共黨員 11人，工程師 16人，本科以上學歷的 18人。25 / 34新華書店大廈 開 發(fā) 商： 淮安新華書店地 點：淮海北路建筑面積：31600 平方米層 數(shù)： 22層 每層面積：1000 平方米 交付時間：07 年底 項目屬性： 1— 9層 新華書店自己經(jīng)營使用10—22層 所有權歸淮安城市經(jīng)營管理有限公司租售方式：915 層為一起出租，租金為 天/平方；118 層為單層出租，租金為 /天/平方產(chǎn) 權：50 年 物業(yè)： 元/月/平方米車位：50 個26 / 34金馬廣場 開 發(fā) 商：淮安金馬置業(yè)有限公司地 址：淮海北路 43號商業(yè)面積： 萬平方米項目屬性：酒店式公寓交付時間：2022 年 09月 層 數(shù)：28 層 每層面積：約 1100平方米 每層戶數(shù)：16 戶 面積范圍：40100 平方米 電 梯 數(shù)：5 部 層 高： 米 得 房 率：65%停 車 位：280 個 掛 水 牌：可以物 管 費： 元/平方米/月（第一年優(yōu)惠） 產(chǎn) 權：50 年租售情況：已售完物業(yè)維修基金：100 元/平方米其他：雙塔樓，北塔樓有供應熱水管道，南塔樓沒有；商業(yè)一共 5層，12 層為商場，35 層為沃爾瑪開發(fā)商簡介：淮安金馬置業(yè)有限公司 成立于 2022年 9月，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的民營企業(yè)，二級開發(fā)資質(zhì)，注冊資金貳千萬人民幣。24 / 34第 八 節(jié) 存 量 寫 字 樓 分 析 中鑫上城 開 發(fā) 商：淮安市中鑫置業(yè)有限公司地 址：承德北路和健康東路交叉口建筑面積：68840 平方米項目屬性：商務公寓 產(chǎn) 權：50 年交付時間：2022 年底 層 數(shù)：15 層 面積范圍：55－260 平方米 層 高： 米水電標準：民用 每層戶數(shù)：36 戶電 梯 數(shù)：6 部 建筑類別：挑高停 車 位：150 個 掛 水 牌：暫不可停車費：地下 100元/月，地上 200元/月煤氣管道：有 均價：5200 元/㎡租售情況：售出 90%以上其他：1 層為商鋪， 2層為國美。第 七 節(jié) 新 建 在 售 寫 字 樓 分 析 淮海第一城開 發(fā) 商：淮安華立曙光置業(yè)有限公司地 址：淮海東路 126號商業(yè)面積：138642 平方米項目屬性：純寫字樓交付時間：2022 年 層 數(shù)：19 層 每層面積：1300 平方米 電梯數(shù)：5 部 停 車 位：181 個 掛水牌：可以物 管 費：未定 產(chǎn) 權：50 年租售情況：還未開盤，租售價格未定，預計售價7000元/㎡23 / 34 開發(fā)商簡介：由華立地產(chǎn)集團與曙光控股集團合資組建，其中華立地產(chǎn)是浙江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)30強和中國（杭州）十大城市運營商之一，“中國（浙江）房地產(chǎn)著名商號” ，其在浙江、上海、重慶、四川、湖北、海南等地擁有大型開發(fā)項目，總開發(fā)規(guī)模逾 350萬平方米。出 租 率銷 售 率0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%金 馬 廣 場中 鑫 上 城曙 光 大 廈聯(lián) 通 大 廈淮 汽 大 廈聯(lián) 盛 國 際 廣 場弘 康 興 旺 角表現(xiàn)二，老寫字樓的出租率高于新建寫字樓。開發(fā)區(qū)寫字樓的出租和銷售總體來看不是非常理想，主要是由于郊區(qū)交通不便，總體辦公環(huán)境較為落后，各項硬件設施也不是很完整，沒有形成整體辦公市場的氛圍，因此，開發(fā)區(qū)寫字樓的出租率和銷售率低于市區(qū)。表現(xiàn)一，市區(qū)寫字樓的出租和銷售要高于開發(fā)區(qū)。租金范圍在 — 元/㎡/天之間，售價范圍在 3600—7000 元/平方米之間。第 五 節(jié) 寫 字 樓 市 場 租 金 和 售 價 分 析淮安目前的寫字樓主要分布在淮海廣場商圈和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)部，其他區(qū)域的寫字樓分布較為零散。20 / 34　　淮安現(xiàn)有寫字樓檔次劃分級別 寫字樓名稱 評價★★★★★淮海第一城、創(chuàng)業(yè)大廈、新華書店大樓、電信大廈、工商銀行大樓、人壽保險大廈、硅谷國際物業(yè)檔次較高、服務較好、業(yè)態(tài)比較接近純正的寫字樓★★★★金馬廣場、中鑫上城、淮海購物廣場、新世紀豪園壹號高巢、金太陽環(huán)宇廣場物業(yè)檔次較高、服務較好、業(yè)態(tài)不純正的寫字樓★★★新世紀大廈、水利大廈、新淮海大廈、九龍廣場物業(yè)檔次不高，業(yè)態(tài)比較純正的寫字樓★★清中電子商城、樂園大廈、東方曼哈頓大廈、曙光大廈、財富廣場、天龍御城、聯(lián)盛國際廣場、金樽國際物業(yè)檔次不高，業(yè)態(tài)不純正的寫字樓★ 九龍大廈、淮汽大廈、國貿(mào)大廈業(yè)態(tài)混雜、物業(yè)管理差四、近期開發(fā)的寫字樓主要特征 　　新開發(fā)寫字樓以中高檔為主，并且多集中在商業(yè)環(huán)境發(fā)達、交通便利的市中心和政府大力建設的開發(fā)區(qū)，而且外形比較現(xiàn)代，配套設施齊全，戶型可自由分割，面積從幾十米到一千多米不等，智能化、健康、生態(tài)、人性化已經(jīng)成為共有的主題。三、檔次偏低，功能單一淮安市辦公物業(yè)檔次以中低檔產(chǎn)品為主，占到總體供應量的 67%以上；中高檔及最低檔辦公物業(yè)的比例相應要很小，其比例占總量的 33％。如創(chuàng)業(yè)大廈、聯(lián)通大廈。隨著城市招商引資渠道的拓展和經(jīng)濟的發(fā)展，一些外企特別是臺商紛紛進駐開發(fā)區(qū)，催生了開發(fā)區(qū)寫字樓的興起，如弘康興旺角、金太陽環(huán)宇廣場、硅谷國際等，主要為該地域的企事業(yè)和政府機構提供辦公服務。中心區(qū)的商業(yè)、文化設施都較為集中，各種配套設施比較完善，交通位置的優(yōu)越使此間距離城市任何地帶的直線距離都比較接近，從而為中心區(qū)寫字樓的存在與發(fā)展提供了基本環(huán)境條件。第 四 節(jié) 寫 字 樓 市 場 產(chǎn) 品 特 征 分 析一、中心為王，新區(qū)初興淮安市寫字樓物業(yè)主要分布在淮海廣場商業(yè)圈（淮海廣場－健康東路和承德路沿線）和新興起的開發(fā)區(qū)企業(yè)辦公區(qū)。19 / 34寫字樓是在經(jīng)濟發(fā)展之后隱性出現(xiàn)的，跟市民的生活關聯(lián)不是太大，自然市民的關注度就小?；窗驳闹行膮^(qū)寫字樓物業(yè)相對較集中；開發(fā)區(qū)是淮安政府近幾年來重點發(fā)展的區(qū)域，因此辦公物業(yè)也紛至沓來。最近新推寫字樓和即將推出的寫字樓都以純寫字樓的形象和訴求出現(xiàn)，雖然它們在硬件設備上已具備一定的純寫字樓特性，而在軟件服務和物管水17 / 34平的創(chuàng)新思維上尚待完善。例如：樂園大廈、天山大廈、曙光大廈、財富廣場等。由于租用辦公樓的支出相對較高，剛剛起步的小企業(yè)、外地企業(yè)等會選擇在住宅或商住兩用房內(nèi)辦公，以較低的成本投入，滿足公司辦公場所的需求。但也有一部分自建的辦公樓不對外租售，如電信大廈、人壽保險大廈、建設銀行、中國銀行。當?shù)剌^有實力的服務性行業(yè)公司，例如裝飾公司、設計公司、商貿(mào)行業(yè)，它們需要一定的辦公面積，并且關注公司形象，它們會成為這些企業(yè)自建辦公樓的主要租客來源。第二階段 年代稍久的寫字樓年代較久的寫字樓一般地處市中心或商業(yè)密集區(qū)，適合對地段有所要求，需要濃厚商業(yè)氛圍的公司作為營業(yè)性用房，如：九龍大廈、淮汽大廈、國貿(mào)大廈等。16 / 34第 五 章 寫 字 樓 市 場 分 析第 一 節(jié) 寫 字 樓 演 變 歷 程淮安寫字樓演變歷程主要分為下面四個階段：第一階段 中檔以上的賓館飯店由于賓館的服務配套，形象都相對較好，它們會成為外地企業(yè)初入淮安所青睞的對象，這些企業(yè)會與賓館商定幾間長包房，安置