【正文】 23:04:0523:04:0523:042/7/2023 11:04:05 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 11時(shí) 4分 5秒 下午 11時(shí) 4分 23:04: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 下午 11時(shí) 4分 :04February 7, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 7日星期二 下午 11時(shí) 4分 5秒 23:04: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 23:04:0523:04:0523:04Tuesday, February 7, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 23:04:0523:04:0523:042/7/2023 11:04:05 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 改善： ①擁堵：因?yàn)槲ㄒ槐毙械奶┤痪怕诽?，?chē)流量大； ②進(jìn)入主干線的出入口少； ? 客戶(hù)對(duì)金谷系列產(chǎn)品，需要迫切改善其商業(yè)配套、提高商業(yè)檔次、改善綠化、提高服務(wù)質(zhì)量 ?附：溢價(jià)可行性 80 比較因素修正系數(shù)表 項(xiàng)目 福田天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng) 福田泰然雪松大廈 福田泰然海松大廈 可比實(shí)例價(jià)格（元 /m2） 30,381 34,661 33,661 交易情況修正系數(shù) 102% 105% 108% 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) 105% 105% 103% 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 106% 107% 106% 綜合修正系數(shù) 114% 119% 118% 比準(zhǔn)價(jià)格（元 /m2） 34,580 41,106 39,739 權(quán)重 1/3 1/3 1/3 加權(quán)平均值（元 /m2） 38,475 評(píng)估單價(jià)（元 /m2）取整 38,000 若能與政府規(guī)劃和交通部門(mén)協(xié)調(diào)，改善車(chē)公廟片區(qū)交通網(wǎng)路，提升金谷 6號(hào)的導(dǎo)示系統(tǒng)、物管服務(wù)檔次及商業(yè)中高端配套，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)法評(píng)估，項(xiàng)目溢價(jià)可提升到 /㎡ 備注：可比實(shí)例價(jià)格為 2023年成交參考價(jià) 謝 謝 :04:0523:0423::04 23:0423:04::04:05 2023年 2月 7日星期二 11時(shí) 4分 5秒 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 年后樓市復(fù)蘇較緩慢，超低成交量將一步刺激開(kāi)發(fā)商降價(jià)，各種非常規(guī)促銷(xiāo)手段開(kāi)始出現(xiàn)。 企業(yè)名稱(chēng) 銷(xiāo)售金額 TOP30排名 銷(xiāo)售面積 TOP50排名 拿地金額 TOP50排名 拿地面積 TOP50排名 萬(wàn)科 1 2 6 5 中國(guó)建筑股份有限公司（含中海） 3 3 2 10 保利 5 5 3 8 ?開(kāi)發(fā)商拿地 76 未來(lái)走勢(shì)模擬：住宅 市場(chǎng)至 2023年上半年量?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下探并可能觸底，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用將進(jìn)一步減弱， 2023年 3月深圳出現(xiàn)第一例寫(xiě)字樓回購(gòu) 部分城市二次觸底的成交量可能略高于首次觸底，如虛線所示 ?未來(lái)走勢(shì)模擬 開(kāi)發(fā)商 在售樓盤(pán) 促銷(xiāo)措施 萬(wàn)科 萬(wàn)科紅二期 團(tuán)購(gòu)折扣已沖 ，預(yù)計(jì)將在 3月入市 綠景集團(tuán) 綠景香頌 三年原價(jià)回購(gòu) 豪方地產(chǎn) 豪方菁園 購(gòu)房限額限時(shí)送 ，另額外可享 按揭 99折，全款 97折優(yōu)惠 恒祥基地產(chǎn) 龍華花半里 龍華花半里從開(kāi)盤(pán)到去年底，一共降價(jià)三次，降價(jià)幅度高達(dá)三成 田廈地產(chǎn) 田廈國(guó)際中心 三月下旬發(fā)售，寫(xiě)字樓部分打出“ 100%回購(gòu)?fù)馑鸵荒曜饨鹧a(bǔ)貼”的優(yōu)惠。 效果圖 位臵圖 工地圖 周邊配套 ?目前市場(chǎng)可能的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ? 福年廣場(chǎng)位于福田保稅區(qū)內(nèi)市花路與紫荊路的交匯處，由于區(qū)域不同，與金谷系列價(jià)格差異明顯。 ? 樓體由 3棟建筑圍成一個(gè) U字形和一棟花樣年總部建筑組成。 71 72 價(jià)格定位： 價(jià)格定位 ?寫(xiě)字樓售價(jià)： 35400元 /平方米 采取租售結(jié)合的形式： 商業(yè)面積出租并統(tǒng)一管理以完善商業(yè)配套， 辦公樓采取出售形式。 售價(jià) =月租金 *12個(gè)月 *回報(bào)年限 =145*12/5%= 34800元 /平方米 與以上通過(guò)市場(chǎng)方法計(jì)算結(jié)果，相差較小。其中評(píng)估子項(xiàng)及評(píng)估數(shù)值根據(jù)行業(yè)和地方慣例及公司從業(yè)經(jīng)驗(yàn)得出。 客戶(hù)定位 65 價(jià)格建議 66 ?價(jià)格定位 ?風(fēng)險(xiǎn)提示 ?世聯(lián)建議 價(jià)格測(cè)算 ?測(cè)算方法 市場(chǎng)法 租金收益法（修正） 結(jié)合以上兩種方法，根據(jù)深圳本年度的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)及經(jīng)驗(yàn)對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)開(kāi)售做出價(jià)格校對(duì)。 64 基于市場(chǎng)分析和項(xiàng)目 SWOT分析，判定項(xiàng)目的產(chǎn)品定位： 判定依據(jù)如下： ?戰(zhàn)機(jī) ： 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)良好、競(jìng)爭(zhēng)寬松，創(chuàng)新型廠房寫(xiě)字樓成為投資熱點(diǎn)之一； ?地利 ： 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，但原系列中的產(chǎn)品定位偏低； ?人和 ： 客戶(hù)普遍認(rèn)可泰然品牌，但認(rèn)為金谷系列必須提高檔次，增加商業(yè)配 套。主要是低 檔次，排布零星的社區(qū)型商業(yè)，形象不好； 工業(yè)性質(zhì)用地，減弱投資吸引力； 項(xiàng)目昭示性不強(qiáng) 63 發(fā)展戰(zhàn)略描述 ?針對(duì)本項(xiàng)目選擇的 SO戰(zhàn)略描述： 以充分展示項(xiàng)目區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，通過(guò)完善商業(yè)配套，打通與周邊交通網(wǎng)絡(luò)的鏈接，提升物業(yè)的檔次，結(jié)合先期項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和客戶(hù)資源，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目定位 ?項(xiàng)目 SWOT分析 ?產(chǎn)品定位 ?客戶(hù)定位 61 62 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak 地塊稀缺性無(wú)與倫比，仍有一定的溢價(jià)空間 商務(wù)區(qū)、住宅區(qū)、交通樞紐區(qū)黃金三角區(qū)位 良好的商務(wù)辦公區(qū)，成熟高檔居住社區(qū)，原業(yè)態(tài)對(duì)周邊形成一定影響 項(xiàng)目頻臨城市交通干道，交通便利，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較高 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，開(kāi)發(fā)商品牌認(rèn)可度高 微觀交通存在不足，未能充分利用外部交通資源 項(xiàng)目周邊及內(nèi)部配套不足。 ? 很多受訪者反映招進(jìn)中高檔次餐飲品牌、增加娛樂(lè)設(shè)施；完善空間規(guī)劃布局，提升泰然金谷系列的檔次。 ?基本特征 ?交叉分析 ?對(duì)產(chǎn)品提升的建議 60 認(rèn)可泰然品牌，但是提出了金谷系列產(chǎn)品的提升方向，增加商業(yè)配套、提高檔次 ?基本特征 ?交叉分析 ?對(duì)產(chǎn)品提升的建議 ? 受訪者對(duì)泰然品牌的認(rèn)可度較高，“認(rèn)可” +“非常認(rèn)可”占據(jù)了 88%； ? 受訪者對(duì)于金谷系列產(chǎn)品的提升方向共指出了五個(gè)，包括“增加商業(yè)配套”、“提高檔次”、“改善交通”、“改善綠化”以及“提高服務(wù)質(zhì)量”。表示不滿(mǎn)意者，提出：減少地下室視頻廣告，抑制噪音；完善停車(chē)場(chǎng)防盜監(jiān)控；降低停車(chē)場(chǎng)對(duì)臨時(shí)停車(chē)的收費(fèi)；注意禮貌等。 58 受訪者普遍對(duì)導(dǎo)視系統(tǒng)不滿(mǎn)意，而對(duì)停車(chē)場(chǎng)服務(wù)比較滿(mǎn)意 ?基本特征 ?交叉分析 ?對(duì)產(chǎn)品提升的建議 ?導(dǎo)視效果 ? 受訪者普遍對(duì)金谷系列的導(dǎo)視效果不滿(mǎn)意：建議加強(qiáng)項(xiàng)目標(biāo)示的顯現(xiàn)性，如增加門(mén)牌；完善小區(qū)導(dǎo)視系統(tǒng)建設(shè)有利于提升泰然品牌的影響力。 ? 受訪者對(duì)公共交通較為滿(mǎn)意。 57 對(duì)車(chē)行進(jìn)入性不太滿(mǎn)意，對(duì)公共交通較為滿(mǎn)意 ?基本特征 ?交叉分析 ?對(duì)產(chǎn)品提升的建議 ? 受訪者對(duì)車(chē)行進(jìn)入性不太滿(mǎn)意。 ? 在首次臵業(yè)的客戶(hù)中“價(jià)格看漲”者遠(yuǎn)多于“持平，不會(huì)有大波動(dòng)”者 。 ? 所有受訪者都不認(rèn)為“價(jià)格會(huì)下跌” 。 56 不同臵業(yè)類(lèi)型的臵業(yè)動(dòng)機(jī)以自用為主；受訪者對(duì)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度，普遍認(rèn)為價(jià)格會(huì)上漲，至少是持平 ?基本特征 ?交叉分析 ?對(duì)產(chǎn)品提升的建議 ?不同臵業(yè)類(lèi)型的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) ?不同臵業(yè)類(lèi)型的價(jià)格心理趨勢(shì) ? 不同臵業(yè)類(lèi)型的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)集中在“自用 ” 。 ?基本特征 ?交叉分析 ?對(duì)產(chǎn)品提升的建議 55 民企是主力軍，且偏好于中小戶(hù)型；國(guó)企、外企偏好大戶(hù)型；購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)以自用為主 ?基本特征 ?交叉分析 ?對(duì)產(chǎn)品提升的建議 ?各類(lèi)型企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)面積 ? 國(guó)企基本上都是大客戶(hù)，購(gòu)買(mǎi)面積均超過(guò) 1000㎡； ? 民營(yíng)企業(yè)是主力軍，但以中小戶(hù)型為主，集中在 5001000㎡之間； ? 外企也是大客戶(hù)，但由于采訪數(shù)據(jù)有限，不具備參考性。 ? 受訪者中，購(gòu)買(mǎi)者占據(jù)了 68%。 ? 受訪者中，民營(yíng)企業(yè)占比最高，達(dá)到了 89%，為主流群體。 ? 待售中的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手福年廣場(chǎng)由于位臵較偏，加之商業(yè)配套嚴(yán)重不足，綜合評(píng)價(jià)不高。 ?每個(gè)單項(xiàng)滿(mǎn)分為 100分，總分滿(mǎn)分為 500分。 ? 工業(yè)寫(xiě)字樓一直以來(lái)便是民營(yíng)企業(yè)的入駐的首選。 ? 預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為 2023年。 ? 總用地面積 ㎡ ，建筑面積 46792㎡ ，容積率 。 ?缺點(diǎn)： 樓內(nèi)配套一般； 車(chē)位配比不足； 工業(yè)性質(zhì)用地。 ?該項(xiàng)目 2023年 8月上市， 2023年 5月，便進(jìn)入尾盤(pán)，去化周期 10個(gè)月。 典型案例分析 —— 香年廣場(chǎng) ?項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布 ?典型案例 47 48 典型案例分析 —— 天安數(shù)碼時(shí)代大廈 ?項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布 ?典型案例 項(xiàng)目名稱(chēng) 天安數(shù)碼時(shí)代大廈 區(qū)位板塊 車(chē)公廟 地塊用地性質(zhì) 工業(yè) 大樓性質(zhì) 涉外 開(kāi)發(fā)商 深圳天安數(shù)碼城有限公司 物業(yè)管理公司 深圳天安物業(yè)管理有限公司 入市時(shí)間 2023年 租售形式 租售 樓體高度 (M) 總層數(shù) 大樓等級(jí) 乙級(jí) 得房率 面積 建筑面積 (㎡ ) 辦公面積 (㎡ ) 標(biāo)準(zhǔn)層 (㎡ ) 層高 標(biāo)準(zhǔn)層層高 (M) 停車(chē)場(chǎng) 停車(chē) (個(gè) ) 電梯 客梯數(shù)量 品牌 Fujitec 停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 400 物業(yè)管理費(fèi) (元 /㎡ /月 ) ?天安數(shù)碼時(shí)代為深圳中檔工業(yè)寫(xiě)字樓中的典型代表。 ?該項(xiàng)目 2023年 12月上市， 2023年 4月，便進(jìn)入尾盤(pán)，去化周期 5個(gè)月。 ?項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布 ?典型案例 45 46 典型案例分析 —— 香年廣場(chǎng) ?項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布 ?典型案例 項(xiàng)目名稱(chēng) 香年廣場(chǎng) 區(qū)位板塊 華僑城 地塊用地性質(zhì) 工業(yè) 大樓性質(zhì) 非涉外 開(kāi)發(fā)商 深圳市康年科技有限公司 物業(yè)管理公司 深圳市花樣年物業(yè)管理有限公司 入市時(shí)間 2023年 12月 租售形式 租售 樓體高度 (M) 總層數(shù) 大樓等級(jí) 乙級(jí) 容積率 得房率 面積 建筑面積 (㎡ ) 辦公面積 (㎡ ) 標(biāo)準(zhǔn)層 (㎡ ) 層高 標(biāo)準(zhǔn)層層高 (M) 停車(chē)場(chǎng) 停車(chē) (個(gè) ) 電梯 客梯數(shù)量 品牌 日立 停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 600 物業(yè)管理費(fèi) (元 /㎡ /月 ) ?香年廣場(chǎng)為深圳中檔工業(yè)寫(xiě)字樓中的典型代表。 ?該項(xiàng)目 2023年 10月上市， 2023年年底， 766㎡的戶(hù)型便全部售罄； 2023年 5月，所有戶(hù)型均已進(jìn)入封盤(pán)期。 數(shù)據(jù)來(lái)源：華房數(shù)據(jù) — 中國(guó)工商地產(chǎn)決策支持系統(tǒng) 44 典型案例分析 —— 智慧廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 智慧廣場(chǎng) 區(qū)位板塊 華僑城 地塊用地性質(zhì) 工業(yè) 大樓性質(zhì) 非涉外 開(kāi)發(fā)商 深圳市中核興業(yè)實(shí)業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 世邦魏理仕 入市時(shí)間 2023年 10月 租售形式 出售 樓體高度 (M) 總層數(shù) 22 大樓等級(jí) 甲級(jí) 容積率 得房率 面積 建筑面積 (㎡ ) 辦公面積 (㎡ ) 標(biāo)準(zhǔn)層 (㎡ ) 主力戶(hù)型（㎡） 7301295㎡ 層高 標(biāo)準(zhǔn)層層高 (M) 停車(chē)場(chǎng) 停車(chē) (個(gè) ) 電梯 客梯數(shù)量 34 品牌 OTIS 停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 500 物業(yè)管理費(fèi) (元 /㎡ /月 ) ?項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布 ?典型案例 典型案例分析 —— 智慧廣場(chǎng) ?智慧廣場(chǎng)為深圳高檔工業(yè)寫(xiě)字樓中的典型代表。關(guān)內(nèi)工業(yè)寫(xiě)字樓空臵率（除較慢上市的美年廣場(chǎng)外）普遍較低，關(guān)外空臵率較高； ?從租金、售價(jià)看，關(guān)內(nèi)差不多為關(guān)外的兩倍多；智慧廣場(chǎng)的價(jià)格接近于甲級(jí)寫(xiě)字樓的價(jià)格；關(guān)內(nèi)工業(yè)寫(xiě)字樓的售價(jià)范圍集中在 /㎡之間。 ?目前，待售中的花樣年福年廣場(chǎng)或?qū)⒊蔀榻鸸?6號(hào)項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ?產(chǎn)品以天安系列、金谷系列以及花樣年工業(yè)寫(xiě)字樓為主。 ?從項(xiàng)目微觀位臵上看，對(duì)外可通達(dá)性尚可，現(xiàn)狀項(xiàng)目南邊接近濱河大道輔道（出入口），可直接與外部交通網(wǎng)銜接，北邊可通過(guò)泰然九路直通深南大道，交通可達(dá)性好；不足之處在于西行未能與高速路打通接口