大連寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)(參考版)
2025-06-07 21:38本頁(yè)面
【正文】 。前者以“ 5A 級(jí)寫字樓”為宣傳賣點(diǎn)，經(jīng)過(guò)深入調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其內(nèi)部軟硬件配套設(shè)計(jì)突出“精細(xì)”，可以看出開(kāi)發(fā)商投入了很大的精力。針對(duì)三八廣場(chǎng)區(qū)域缺少純商務(wù)寫 字樓的情況，新入市項(xiàng)目普遍提高了自身的產(chǎn)品品質(zhì)。這樣的投資利潤(rùn)加快了投資者的投資步伐。在三八廣場(chǎng)租一套寫字間每月所需費(fèi)用為 2500 元，一年租金為 3 萬(wàn)元， 20 年就是 60 萬(wàn)元，而選擇購(gòu)買同樣面積的商住公寓，以天通金融大廈為 例，首付為 6 萬(wàn)元， 20 年按揭貸款每月還款 1590 元， 20 年還清，把首付平攤在每個(gè)月，每月費(fèi)用不到 1900元， 20 年就是 萬(wàn)元。探究其中原因不外乎幾個(gè)方面：首先是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入細(xì)分時(shí)代，需要有不同的建筑形態(tài)來(lái)支撐整個(gè)市場(chǎng)的良性發(fā)展；其次是該區(qū)域得天 獨(dú)厚的地理位置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平要求區(qū)域的配套趨向健全，在建設(shè)東北亞物流航運(yùn)中心的大規(guī)劃下，位于大連港附近的商業(yè)繁華地帶變得寸土寸金，許多投資機(jī)構(gòu)和商務(wù)公司都在此安家。從項(xiàng)目的客群構(gòu)成來(lái)看，新入市的項(xiàng)目沿襲了物流、貨運(yùn)、貿(mào)易等主導(dǎo)行業(yè)，使三八廣場(chǎng)區(qū)域的辦公行業(yè)特征愈發(fā)明顯。這其中三八廣場(chǎng)以它良好的城市配套設(shè)施，加之近年來(lái)優(yōu)秀項(xiàng)目的大量涌現(xiàn)，使其占據(jù) 了大連新 CBD 的旗艦地位。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這對(duì)大連市寫字間市場(chǎng)的調(diào)整是利大于弊的。不難預(yù)料，這一區(qū)域未來(lái)寫字間的整體實(shí)力會(huì)有大幅度的提高，尤其是希望大廈項(xiàng)目，已在 06 年上半年重新啟動(dòng)，其質(zhì)素可與森茂大廈相媲美，屆時(shí)大連市將會(huì)出現(xiàn)高級(jí)別的寫字間產(chǎn)品。 ? 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈 從該區(qū)域的未來(lái)發(fā)展情況來(lái)看，有多個(gè)停滯項(xiàng)目將逐步重新啟動(dòng)。在競(jìng)爭(zhēng)力上比不過(guò)三八廣場(chǎng)區(qū)域，近期該區(qū)域再無(wú)商住兩用新項(xiàng)目入市，也可以看出這一問(wèn)題。 ? 商住兩用型產(chǎn)品走下坡 從調(diào)研中普遍發(fā)現(xiàn)，這一區(qū)域的商住兩用項(xiàng)目，入市時(shí)間基本在 2000 年以前，入市時(shí)售價(jià)普遍在 8000 元以上，但近期此類項(xiàng)目的二手售價(jià)都在 7000 元左右，一方 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 9 頁(yè) 面受商住兩用新項(xiàng)目的沖擊，另一方面也反映了該區(qū)域商住兩用項(xiàng)目的尷尬境地。寶嘉大廈從開(kāi)盤起就一直運(yùn)作與大客戶簽訂整層租售的協(xié)議；而天安國(guó)際大廈也一直在吸引世界 500 強(qiáng)企業(yè)入駐，并標(biāo)明拒不接受保險(xiǎn)、旅游 等行業(yè)企業(yè)入駐。從調(diào)研中了解到，對(duì)于傳統(tǒng)入市較早的寫字間，其主要的客戶群還是這類中小型企業(yè)，并且相對(duì)穩(wěn)定，一是該區(qū)域的區(qū)域形象較好，另一方面該區(qū)域?qū)懽珠g的租金也比較合理，可供接受能力較強(qiáng)。 ? 客群分布與市場(chǎng)融合 這一項(xiàng)目區(qū)域東臨人民路西部終端，西臨大連市行政中心，途經(jīng)大連市的商業(yè)中心，可以說(shuō)是大連市商務(wù)區(qū)的過(guò)渡地段?？梢哉f(shuō)這兩 個(gè)寫字間把握了大連市寫字間市場(chǎng)發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，尤其是天安國(guó)際大廈，在一流產(chǎn)品質(zhì)素的條件下，對(duì)客戶的嚴(yán)格甄選，有利的提高了大廈的檔次，從而為該區(qū)域?qū)懽珠g的進(jìn)一步發(fā)展奠定了根基。以下就中山廣場(chǎng) — 希望廣場(chǎng)沿線寫字間的特點(diǎn)加以綜述： ? 傳統(tǒng)面貌有所“突破” 以往中山廣場(chǎng) — 希望廣場(chǎng)沿線遍布的寫字間多以 2000 年以前的項(xiàng)目為主，項(xiàng)目的外部建筑品質(zhì)和內(nèi)部硬件都相對(duì)落后，相比于三八廣場(chǎng)區(qū)域的寫字間較差，更無(wú)法于人民路寫字間相媲美，這使得該區(qū)域一直以來(lái)比較沉悶，租售情況不上不下。而隨著今年底至明年新項(xiàng)目的入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)有所加劇，寫字間項(xiàng)目的市場(chǎng)劃分會(huì)有所變化，舊項(xiàng)目要想占據(jù)一席之地可能會(huì)更難。從國(guó)際金融大廈招商負(fù)責(zé)人了解到，由于年初大廈內(nèi)部客戶流動(dòng)性不大，大廈本身的空置率較低，同 時(shí)今年寫字間的供應(yīng)量并未有效增加，而且大廈在客群定位上恪守嚴(yán)格準(zhǔn)確的原則，使得大廈在對(duì)外招租方面，未采取優(yōu)惠政策就已取得了成功，租售率自年初至今，達(dá)到了 98%。 ? 淡季不“淡” 6 月份，進(jìn)入了一年度的中旬階段，依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，現(xiàn)階段是寫字間市場(chǎng)的淡季，一般在這段時(shí)間，寫字間
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