【正文】 。 ? 也可以帶三年租約出售，回報率為 8%— 10%。 ARUN 安瑞 37 戶型配比建議 （框架結(jié)構(gòu)，可自由組合） 2030 ㎡ 一室戶 20% 3050 ㎡ 一室戶 40% 5080 ㎡ 一室一廳 40% 配套建議 ? 商務(wù)中心：提供會議室、打 印、復(fù)印、傳真、掃描、代定車票等服務(wù)項目 ? 電子監(jiān)控系統(tǒng) ? 寬帶、電話到位 ? 4： 1 的車位 ? 精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)控制在 500 元 /平方米以內(nèi)，根據(jù)本部門目前的市場調(diào)查來看，徐州還沒有精裝修的小戶型公寓。 ARUN 安瑞 36 七、 項目定位 產(chǎn)品定位： A. 產(chǎn)品主題 小戶型商務(wù)公寓 —— 產(chǎn)權(quán)式（引入 SOHO 的的概念，因為其他大城市已經(jīng)是很成熟的產(chǎn)品） B. 產(chǎn)品描述 集辦公、居住為一體的產(chǎn)品，在家也能辦公； C. 客源描述 ? 中小企業(yè)：從事美容、辦事處、培訓(xùn)中心、物資、機(jī)電、裝潢等行業(yè) ? 投資客：小戶型辦公必將吸引部分投資客，且目前徐 州寫字樓市場投資已形成一定的氣候。 項目威脅（ T） ? 宏觀調(diào)控、加息等政策，對投資已達(dá)一定比例的徐州寫字樓市場有一定影響。 ? 周邊富源大廈租戶將為本案潛在客戶。 ? 周邊全是物資交易市場，對本案的檔次有一定的影響。 ? 項目規(guī)模較小，市場影響力有限。 ? 南臨故黃河，風(fēng)景好。 ? 小戶型酒店式公寓在本市才剛興起，市場的潛力大。 ? 未定價格低是本 案的賣點之一。 ARUN 安瑞 34 六、 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢 (S) ? 徐州寫字樓市場供需兩旺、大勢較好。 周邊配套 環(huán)城路為機(jī)電產(chǎn)品一條街，另外分布了建設(shè)銀行、工商銀行、鐵路第二小學(xué)、外國語學(xué)校、第三人民醫(yī)院、郵局、娛樂（夜巴黎）、餐飲（溫州海鮮大樓）、國家級生產(chǎn)資料市場、物資交易中心等。 ARUN 安瑞 33 五、 項目概況 項目概況 本項目現(xiàn)為一空地，位于環(huán)城路上，屬于環(huán)城路板塊；占地面積 公頃，規(guī)模較小，容積率控制在 2 以內(nèi)。 ARUN 安瑞 32 L. 輕豐大廈 項目地址：中山北路近環(huán)城路 概況：本案共 8 層、 1 層為超市、 2 層為飲食、 3 樓以上為 辦公 房齡： 15 年左右 出租率： 95%以上 入住企業(yè)：裝飾、律師事務(wù)所、服飾、機(jī)械等 綜上所述，這些辦公樓或酒店式公寓基本都處于市中心或靠近市中心，交通便利，生活配套完善， 都有兩部以上電梯，單價都在 3500 元 /平方米以上，租金都在 55 元 /平方米 房齡： 10 年左右 面積劃分： 23 ㎡、 26 ㎡、 46 ㎡、 79 ㎡、 90 多㎡ 整層面積： 700 平方米 對外出租時間： 04 年 4 月 出租率： 100%（小戶型去化較快）； 租金： 30RMB/M （四） 環(huán)城路板塊 本板塊是項目所在的區(qū)域 ,因而也是本次市調(diào)重點關(guān)注的板塊 .由于該區(qū)域已偏離市中心 ,板塊內(nèi)只有兩個個案 :富源大廈、輕豐ARUN 安瑞 31 大樓。 物業(yè)現(xiàn)狀：期房 入市時點： 04 年 11 月底 交房時間： 06 年 3 月 面積劃分 :5281 ㎡（可自由分割） 單價范圍： 26583378RMB/㎡ 銷售進(jìn)度： 60% 車位 :未定 商務(wù)中心：有、配套較為齊全 小結(jié)： 本案與火車東站一墻之隔，交 通便利，生活配套設(shè)施完善，面積劃分較為合理（ 5281 ㎡），價格也適中（ 26583378RMB/㎡），因而去化較快，投資客比例在 30%左右。商務(wù)大廈 項目地址：復(fù)興北路（東站廣場） 銷 售電話： 05163832555 3832777 投資商 :徐州飯店集團(tuán) 總建規(guī)模： 40000 ㎡ ARUN 安瑞 30 占地面積： 7100 ㎡ 物業(yè)類型 :商辦樓 規(guī)劃 : 地下一層，裙樓五層，主樓二十層。 （三） 火車東站板塊 火車東站板塊寫字樓不多 ,本次市調(diào)僅采集金凱隆這在一定程度上降低了購房者的風(fēng)險。㎡(含物業(yè)管理費 ),出租率也較高 . H. 公交商貿(mào) 大廈 項目地址：淮海西路人民廣場對面 銷售電話： 0516585600 5856003 開發(fā)商 : 英奇置業(yè)（徐州）房地產(chǎn)有限公司 物業(yè)類型 :商辦樓 規(guī)劃 :地下一層為車庫、 14 層為商鋪、 526 層為寫字樓 物業(yè)現(xiàn)狀：期房 入市時點： 02 年底 ARUN 安瑞 28 交房時間： 05 年 3 月 面積劃分 : ㎡ 主力面積 :146154 ㎡ 單價范圍： 25603300RMB/㎡ 銷售進(jìn)度： 98% 投資比例： 5% 車位 :1:1 商務(wù)中心：有 (較齊全 ),并有會議中心 小結(jié)：本案規(guī)劃面積較大 ,總價較高，體量也較大，因而本案去化 時間較長。 板塊內(nèi)的在售的兩個樓盤均為尾盤，蘇提大廈辦公房價格（ 23 層，商鋪的價格）偏高 。本案的配套設(shè)施完善，但本案為三個溫州人集資建造，以后的物業(yè)管理能否到位缺少保障。 小結(jié)：本案位于徐州的市中心，地理位置優(yōu)越，出行、購物、娛樂、都匯集于此，層高 米。 物業(yè)現(xiàn)狀 :準(zhǔn)現(xiàn)房 入市時點： 05 年初 面積劃分 : 3467 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層面積 :820 ㎡ 單價范圍： 60 元 /平方米 ARUN 安瑞 26 G. 國貿(mào)大廈 項 目地址：中山北路與富國街交匯處 銷售電話： 05165936798 開發(fā)商 : 徐州國貿(mào)投資發(fā)展有限公司 物業(yè)類型 :商辦樓 總建筑面積： 3 萬多㎡ 規(guī)劃 : 大廈一到五層為新華書店，六到二十一層為高檔的 5A 級純寫字樓，地下夾層為 24 小時營業(yè)的溫州風(fēng)味小吃城。本部門將密切關(guān)注本案的進(jìn)展。不過本案位于中山北路主干道上，噪音大。 D. 金地國際商務(wù)中心 項目地址：徐州市中山北路 6 號 銷售電話： 05163712888， 3712777 開發(fā)商 : 徐州天信房地產(chǎn)綜合 開發(fā)有限公司 總建面積： 7 萬平方米 物業(yè)類型 :商、辦、住 規(guī)劃 :本案 1 至 6 樓為商鋪，自己經(jīng)營， 730 樓為辦公或者住宅 價格：總價 5070 萬 /套 物業(yè)現(xiàn)狀：還未打樁 ARUN 安瑞 23 入市時點：現(xiàn)開始登記 交房時間： 07 年 3 月 面積劃分 :150170 ㎡（辦公） 主力面積 : 150170 ㎡（辦公） 單價范圍：未定 銷售進(jìn)度： 05 年 12 月開盤 入住公司：裝飾、機(jī)械、廣告、計算機(jī)等 車位 :有 商務(wù)中心：有 交房標(biāo)準(zhǔn) :毛坯 小結(jié)：本案為金地商都的二期，位于徐州的市中心，家樂福、永樂電器、金鷹國際等大型的商業(yè)都匯集于此，百米范圍 內(nèi)有 11 個公交站點， 27 條公交線路，必勝客、肯德基、中山堂、一院、二院都近在咫尺，交通便利，人氣旺盛，生活配套設(shè)施完善， 730 層由三座塔樓組成。包租 3 年，回報率為 10%，滿租后可以續(xù)約。上海結(jié)繩紀(jì)事投資建造，位于淮海路主干道，是由以前的證券大廈改建的，交通便利，周邊的生活配套不是很完 善，但本案本身規(guī)劃有代定鮮花、機(jī)票、送餐、家政等服務(wù)，本案規(guī)劃為酒店式公寓，兩部電梯，其中 911 層層高為 米，其他樓層的層高為 米?；旧厦繎舳加歇毩⑿l(wèi)生間，本案將會成為徐州最頂級的寫字樓 ,品質(zhì)超過泛亞、成功等甲級寫字樓 .