年北京市寫字樓市場(chǎng)整體狀況商業(yè)地產(chǎn)(參考版)
2025-06-07 18:38本頁面
【正文】 表－ 理想面積在 500 平米以上的客戶選擇現(xiàn)有寫字樓看重的原因 原因 200平米以下 200－ 500 500以上 地理位置好 交通便利 品牌效應(yīng) /有名氣 /檔次 .0 大量管理資料下載 商業(yè)氣氛濃 /屬于商業(yè) ? 環(huán)境挺好 .0 行業(yè)需要 /辦公方便 .0 使用面積比較大 .0 .0 離客戶群體比較近 .0 價(jià)格合理 .0 人氣旺 .0 人才多 .0 。 表－ 2002 年第四季度大單成交案例 公司名稱 面積（建筑平方米） 物業(yè)名稱 地理位置 微軟 12,000 平方米 盛世大廈 朝陽區(qū)三元東橋 阿爾卡特 表－ 2001 年第一季度北京市大單案例成交單 單位名稱 認(rèn)購(gòu)樓盤 位置 認(rèn)購(gòu)面積 (平方米） 日期 澳門駐京辦 華潤(rùn)大廈 東城區(qū) 1,800 高通 中關(guān)村大廈 海淀區(qū) 4,000 嘉德國(guó)際 騰達(dá)大廈 海淀區(qū) 1,600 金佰利 成遠(yuǎn)大廈 朝陽區(qū) 1,600 康培英語學(xué)院 招商局大廈 朝陽區(qū) 3,000 立安達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所 新東安市場(chǎng) 東城區(qū) 1,000 亮馬水晶房地產(chǎn) 北京第一上海中心 朝陽區(qū) 1,600 雀巢 城市廣場(chǎng) 朝陽區(qū) 3,000 日本電報(bào)電話公司 中關(guān)村大廈 海淀區(qū) 1,500 日本交通公社中國(guó)旅行北京事物所 豐聯(lián)廣場(chǎng) 朝陽區(qū) 1,000 施樂 豐聯(lián)廣場(chǎng) 朝陽區(qū) 900 松下 中關(guān)村大廈 海淀區(qū) 1,700 中國(guó)網(wǎng)通 建威大廈 西城區(qū) 1,200 中訊集團(tuán) 騰達(dá)大廈 海淀區(qū) 1,500 但自 2002 年 事件以來，西方國(guó)家經(jīng)濟(jì)普遍疲軟，如傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的巨人－麥當(dāng)勞已面臨 47 年來的首次虧損，所以外資企業(yè)對(duì)入世后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及北京寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)出了謹(jǐn)慎態(tài)度，多數(shù)都?jí)嚎s控制管理運(yùn)營(yíng)成本（如寫字樓租金），更換到租金條件相對(duì)低廉的寫字樓。 大量管理資料下載 圖－ 1996－ 2000 年認(rèn)購(gòu)在 10000 平米以上的機(jī)構(gòu) 但進(jìn)入 2001 年之后，外資企業(yè)明顯加快了進(jìn)入中國(guó)的腳步，大單租購(gòu)寫 字樓數(shù)量有了明顯增長(zhǎng)。 圖－ 2001－ 2002 年各個(gè)區(qū)域的大單成交例數(shù)和成交面積 3. 中資企業(yè)仍是大單租購(gòu)的主體客戶 根據(jù) 1996－ 2000 年五年內(nèi)認(rèn)購(gòu) 10000 平方米以上寫字樓面積的客戶比例來 看，中資企業(yè)占了 92％，其中金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) 22家，占 43%，部委機(jī)關(guān) 9 家，占 16%，大型集團(tuán)公司 14 家，占27%，外省 /市公司 3 家，占 6%；而外國(guó)公司僅有 4 家，占 8%。如下圖，在 2001 年以前，共有 25 例上萬平米的大單是在西城區(qū)成交，而僅有 8 例是在東部的朝陽區(qū)成交，加上東城區(qū)的 11 例，也才有 19例。鑒于現(xiàn)有中小企業(yè)的需求比較旺盛，而大型企業(yè)相對(duì)需求飽和的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)今年大單租購(gòu)的需求量還會(huì)進(jìn)一步萎縮，單位需求面積還將減小。但到了 2002 年，成交量在 1萬平米以上的案例僅有 3 例，分別是兩國(guó)內(nèi)在華麟購(gòu)買了 6 萬平米，中國(guó)進(jìn)出口銀行在牡丹公寓購(gòu)買了 30000 平米和建設(shè)部在騰達(dá)租賃了 11000平米。隨著北京城市建設(shè)的大面鋪開，大單租購(gòu)無論是面積，還是客戶類型，區(qū)域都發(fā)生了較大變化，特別是中國(guó)加 入世貿(mào)和北京申奧成功，推動(dòng)了京城寫字樓格局的改變。所以，對(duì)于中關(guān)村目前眾多的高檔寫字樓來說，只有力爭(zhēng)滿足本地中小型客戶的需求，才是避免殘酷競(jìng)爭(zhēng)的唯一出路 第三章 北京市寫字樓大單租購(gòu)分析 北京市寫字樓市場(chǎng)歷年來都有大面積的成交案例發(fā)生，特別是在 2001 年以前，市場(chǎng)上 70％的面積被大單購(gòu)買所消化。所以在中關(guān)村專門針對(duì)中小企業(yè) 開發(fā)的超小戶型寫字樓具有巨大的市場(chǎng)空間。 而近年來，中關(guān)村大規(guī)模中高檔公寓的出世，正好彌補(bǔ)了這片市場(chǎng)空間， 100－ 200 平米左右的小辦公戶型，租金相對(duì)便宜，配套齊全，品質(zhì)高，物業(yè)服務(wù)和管理好，完全滿足了眾多成長(zhǎng)型中小企業(yè)的入駐，市場(chǎng)十分火爆。其實(shí)中關(guān)村之所以作為中國(guó)的知識(shí)聚集點(diǎn)，正是由于眾多的創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)起到了源動(dòng)力和生力軍的作用，然而相關(guān)資料表明，這些中小型企業(yè)中有 80％不在中關(guān)村本地進(jìn)行辦公，而在外辦公的面積竟高達(dá) 100 萬平米。 3. 成長(zhǎng)型中小企業(yè)成需求主力，供需錯(cuò)位明顯 自從 之后，全球經(jīng)濟(jì)普遍不景氣，外資企業(yè)對(duì)寫字樓的需求也日益萎縮，即使是在入世和申奧成功雙層刺激下，需求的釋放也會(huì)比較緩慢；而國(guó)內(nèi)大型企業(yè)也由于前幾年的大單購(gòu)買和租賃，需求基本飽和；相反，中國(guó)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭卻催生了眾多創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)，他們成了北京寫字樓的需求主力。 CBD 區(qū)域今年高檔的寫字樓供應(yīng)量也非常大，光北京財(cái)富中心就有 70萬平米的建筑面積，此外還有世紀(jì)財(cái)富中心，恒禾國(guó)際中心等項(xiàng)目也將于 今年面市。另外，從目前市場(chǎng)供應(yīng)的項(xiàng)目類型來看，像融科資訊中心這樣面對(duì)跨國(guó)企業(yè)，定位高檔的寫字樓層出不窮，如下表所示。但隨著 2002 年 1 月關(guān)于“中關(guān)村 3 年內(nèi)變樣，中關(guān)村要以世界 500 強(qiáng)、國(guó)際著名高科技公司、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)和風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)為重點(diǎn)”政策的出
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1