【正文】 項(xiàng)目所在嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃時間短，還沒有形成完善的商務(wù)辦公氛圍，相信隨著在建項(xiàng)目交付使用嶗山商務(wù)區(qū)必將成為 第二條香港中路。 投入使用的寫字樓項(xiàng)目，在物業(yè)配套方面水平相比國內(nèi)領(lǐng)先水平還有一定差距。而且有很多企業(yè)由于各種原因，在沿海的高層住宅內(nèi)辦公。寫字樓作為經(jīng)濟(jì)活動的重要載體，有經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的情況下必然會受其推動得以快速發(fā)展。國民經(jīng)濟(jì)保持 16％的增長速度，外貿(mào)進(jìn)出額增幅也在 20％以上。 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來看，青島隨著國民生產(chǎn)產(chǎn)值的增加，市場對于寫字樓的需求也將不斷增大，而且樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對于辦公市場的要求也在不斷升級中。青島經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩年保持 16％以上的增長速度，按此發(fā)展速度推算 2020年青島 GDP 將達(dá)到 3368 億元以上。 個體經(jīng)營戶主要集中在膠州、即墨、平度、膠南、萊西五市，其個體經(jīng)營戶合計占總體的 %，其中最多的是即墨市，共有 52842 戶。新企業(yè)成立對于辦公場所的要求，加上企業(yè)發(fā)展壯大后對于改善辦公條件的要求都在促進(jìn)著寫字樓市場的發(fā)展。 與 2020 年 青島市第二次基本單位普查的同口徑數(shù)據(jù)比較，企業(yè)法人單位數(shù)增加了 4537 個，增長了 ％。產(chǎn)業(yè)活動單位 72571 個 ，其中，第二產(chǎn)業(yè) 24872 個，第三產(chǎn)業(yè) 47685 個。 累計吸引外商投資企業(yè) 6000多家，世界 500 強(qiáng)企業(yè)有 76 家落戶青島； 金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額達(dá) 億元，比年初增加 億元，其中，人民幣存款余額 億元，比年初增加 億元。歷年三產(chǎn)比例如下表： 三產(chǎn) 時間 一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn) 2020 2020 2020 2020 2020 2020 社會消費(fèi)品零售額年均增長速度 ,達(dá)到 ； 2020年青島 青島地區(qū)外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元 ， 增長 %，在山東省內(nèi)處于龍頭地位，發(fā)達(dá)的外貿(mào)經(jīng)濟(jì)會對寫字樓市場起到重要的促進(jìn)作用；其中，出口額 億美元，增長 %，進(jìn)口額 億美元，增長 %。從下表可以看出，青島的二三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中所占比重不斷增加，從 02 年第三產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)小幅下降后， 05 年再度出現(xiàn)了上漲。 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 2020 年，青島市 GDP 達(dá)到 億元人民幣 ，年均增長速度 %以上； 其中 ,第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %， 第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元， 增長 %。青島市國內(nèi)生產(chǎn)總值在全國 15 個副省級城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中居第九 。與日本、韓國、朝鮮隔海相望，是中國五大外貿(mào)口岸之一 。 第三部分、寫字樓市場的需求 青島是中國東部重要的海濱城市，是山東省的龍頭城市。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，對于辦公條件的要求，寫字樓市場還將不斷發(fā)展。項(xiàng)目間檔次的差別主要體現(xiàn) 在所用的材料、設(shè)備的品牌。這些寫字樓代表著青島現(xiàn)有寫字樓的最高水平，在物業(yè)配套方面均受了進(jìn)口原裝電梯，并注重在物業(yè)服務(wù)和公共空間的的檔次營造方面。 ? 凱旋大廈 項(xiàng)目概況 ： 位臵：香港東路 43 號（東海路與南京路交匯處） 規(guī)模： 總高 米， 28 層，單層面積 709 ㎡； 其它指標(biāo)：東樓位寫字樓，西樓為商住樓； 面積范圍： 95— 710 ㎡； 定位：“為創(chuàng)業(yè)者壯行，為勝利者慶功”； 價格： 9965 元 /㎡ ,物業(yè)費(fèi) 元 /㎡； 物業(yè)特征： 設(shè)備設(shè)施 安防消防系統(tǒng)：紅外線探測器及其 CCTV 監(jiān)控系統(tǒng)、圖像存儲式可視對講門鈴系統(tǒng)、活 體指紋門禁識別系統(tǒng) 辦公通訊自動化系統(tǒng)：家電遠(yuǎn)程遙控監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)家庭化、 24 小時衛(wèi)生熱水 一卡通系統(tǒng)：停車場 IC 卡識別系統(tǒng)； 小結(jié)： 市南發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的短短幾年內(nèi)， CBD 區(qū)內(nèi)寫字樓達(dá)到 90 多座。 項(xiàng)目分析： 物業(yè)不盡如人意，中間空調(diào)開放時間固定 為公司辦公帶來不便； 電梯配套不足，出入等候時間過長； 停車位不足，停車?yán)щy ? 國際金融中心 項(xiàng)目概況 ： 位臵： 位于香港中路與福州路交界處，原名青島中銀大廈 規(guī)模： 總建筑面積 10 萬平方米，共 58 層，高 249 米，是青島第一座超高層智能化商務(wù)大廈 物業(yè)配套： 電梯： 采用世界著名品牌日本三菱原裝 GPM 高速電梯，共 23 部。 ? 華仁國際大廈 項(xiàng)目概況 ： 位臵：山東路一號，山東路與東海路交匯處 規(guī)模： 占地 6800 平方米，建筑面積 65000 平方米。 安防消防系統(tǒng)： 自動消防報警系統(tǒng)，通過煙感、溫感、消防監(jiān)控等方式報警； 智能化系統(tǒng)：有線電視、電話 、智能監(jiān)控、綜合布線、樓宇自控、自動消防報警系統(tǒng)、地下車庫智能收費(fèi)系統(tǒng)； 裝修標(biāo)準(zhǔn) 1. 中空玻璃帶型窗，鋁板幕墻； 2. 首層高級玻璃旋轉(zhuǎn)門； 3. 首層高級進(jìn)口大理石裝修； 4. 公共通道及電梯大堂采用高級大理石墻面、花崗巖地磚； 5. 精裝修衛(wèi)生間，配臵高級名牌潔具； 項(xiàng)目分析： 項(xiàng)目擁有無敵的海景資源，號稱“ 360 度可觀海景” 處于鬧市中的“靜區(qū)”，接近繁華，但遠(yuǎn)離喧囂。 起價 10800 元 /平方米，最高價 20200 元 /平方米， 均價在 13000 元 /平方米。但是項(xiàng)目地塊較小，導(dǎo)致停車位不足、進(jìn)出不便、與南側(cè)建筑距離近、采光不好等等問題。即實(shí)現(xiàn)了辦公與住宅的統(tǒng)一，又不會互相干擾。 將酒店式公寓與寫字樓完美結(jié)合，統(tǒng)一物業(yè)管理。 供水系統(tǒng)：單元直飲水，降低二次污染。 強(qiáng)電弱點(diǎn)：戶內(nèi)配電箱開關(guān)、微型斷路器、漏電保護(hù)開關(guān)均采用全球低壓配電領(lǐng)域產(chǎn)品 選用德國穆勒 MOELLER 產(chǎn)品。結(jié)構(gòu)墻體厚度達(dá)到 40㎜，確保冬暖夏涼，而且北向窗戶采用斷熱式保溫窗，用以提高保溫效果。 規(guī)模： 建筑面積 12 萬，總高 156 米， 包括 31 層酒店式商務(wù)公寓和 40 層五星級寫字樓，地下 1— 3 層三百余個車位，地面 40— 50 個車位。 項(xiàng)目自身商務(wù)配套設(shè)施齊全。 外立面新穎獨(dú)特，內(nèi)部選材高檔，現(xiàn)代化程度高。 供電系統(tǒng)：三路獨(dú)立 10kv 電源供電，并配備 EPS 不間斷供電系統(tǒng)自備進(jìn) 口名牌柴油發(fā)電機(jī)組。停車場的出入口設(shè)有智能化識別管理系統(tǒng)，對車型、車牌號統(tǒng)計及停車計費(fèi)等均在車輛行進(jìn)中完成。 安全系統(tǒng)：樓內(nèi)設(shè)有 130 多個攝像機(jī)，對數(shù)碼港的 各出入口，電梯轎廂、侯梯廳、室內(nèi)外車庫、大廳進(jìn)行監(jiān)控。 衛(wèi)星天線閉路電視系統(tǒng)：日本百合 亞衛(wèi) 亞衛(wèi) 泛美 8衛(wèi)星天線（ CATV）接收系統(tǒng)。辦公區(qū)域 810 ㎡部兩個點(diǎn)。其中主樓“旗艦”的六部客梯采用最新的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)群控系統(tǒng)。 物業(yè)特征： 建筑建材 結(jié)構(gòu) : 框架剪力墻結(jié)構(gòu) 外墻、外窗：斷熱鋁合金型材，中空節(jié)能玻璃 設(shè)備設(shè)施 空調(diào)：主機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組及變風(fēng)管空調(diào)器采用國際最領(lǐng)先的空調(diào)廠商特靈（ TRANE）公司的