【正文】 項(xiàng)目所在嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃時(shí)間短，還沒有形成完善的商務(wù)辦公氛圍，相信隨著在建項(xiàng)目交付使用嶗山商務(wù)區(qū)必將成為 第二條香港中路。 投入使用的寫字樓項(xiàng)目，在物業(yè)配套方面水平相比國內(nèi)領(lǐng)先水平還有一定差距。而且有很多企業(yè)由于各種原因，在沿海的高層住宅內(nèi)辦公。寫字樓作為經(jīng)濟(jì)活動的重要載體，有經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的情況下必然會受其推動得以快速發(fā)展。國民經(jīng)濟(jì)保持 16％的增長速度，外貿(mào)進(jìn)出額增幅也在 20％以上。 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來看，青島隨著國民生產(chǎn)產(chǎn)值的增加，市場對于寫字樓的需求也將不斷增大，而且樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對于辦公市場的要求也在不斷升級中。青島經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩年保持 16％以上的增長速度，按此發(fā)展速度推算 2020年青島 GDP 將達(dá)到 3368 億元以上。 個(gè)體經(jīng)營戶主要集中在膠州、即墨、平度、膠南、萊西五市，其個(gè)體經(jīng)營戶合計(jì)占總體的 %，其中最多的是即墨市，共有 52842 戶。新企業(yè)成立對于辦公場所的要求，加上企業(yè)發(fā)展壯大后對于改善辦公條件的要求都在促進(jìn)著寫字樓市場的發(fā)展。 與 2020 年 青島市第二次基本單位普查的同口徑數(shù)據(jù)比較，企業(yè)法人單位數(shù)增加了 4537 個(gè)，增長了 ％。產(chǎn)業(yè)活動單位 72571 個(gè) ，其中，第二產(chǎn)業(yè) 24872 個(gè)，第三產(chǎn)業(yè) 47685 個(gè)。 累計(jì)吸引外商投資企業(yè) 6000多家，世界 500 強(qiáng)企業(yè)有 76 家落戶青島； 金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額達(dá) 億元，比年初增加 億元，其中，人民幣存款余額 億元，比年初增加 億元。歷年三產(chǎn)比例如下表： 三產(chǎn) 時(shí)間 一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn) 2020 2020 2020 2020 2020 2020 社會消費(fèi)品零售額年均增長速度 ,達(dá)到 ； 2020年青島 青島地區(qū)外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元 ， 增長 %，在山東省內(nèi)處于龍頭地位，發(fā)達(dá)的外貿(mào)經(jīng)濟(jì)會對寫字樓市場起到重要的促進(jìn)作用；其中，出口額 億美元，增長 %，進(jìn)口額 億美元，增長 %。從下表可以看出，青島的二三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中所占比重不斷增加，從 02 年第三產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)小幅下降后， 05 年再度出現(xiàn)了上漲。 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 2020 年，青島市 GDP 達(dá)到 億元人民幣 ，年均增長速度 %以上； 其中 ,第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %， 第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元， 增長 %。青島市國內(nèi)生產(chǎn)總值在全國 15 個(gè)副省級城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中居第九 。與日本、韓國、朝鮮隔海相望，是中國五大外貿(mào)口岸之一 。 第三部分、寫字樓市場的需求 青島是中國東部重要的海濱城市，是山東省的龍頭城市。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，對于辦公條件的要求，寫字樓市場還將不斷發(fā)展。項(xiàng)目間檔次的差別主要體現(xiàn) 在所用的材料、設(shè)備的品牌。這些寫字樓代表著青島現(xiàn)有寫字樓的最高水平，在物業(yè)配套方面均受了進(jìn)口原裝電梯，并注重在物業(yè)服務(wù)和公共空間的的檔次營造方面。 ? 凱旋大廈 項(xiàng)目概況 ： 位臵：香港東路 43 號（東海路與南京路交匯處） 規(guī)模： 總高 米， 28 層，單層面積 709 ㎡； 其它指標(biāo)：東樓位寫字樓，西樓為商住樓； 面積范圍： 95— 710 ㎡； 定位：“為創(chuàng)業(yè)者壯行，為勝利者慶功”； 價(jià)格： 9965 元 /㎡ ,物業(yè)費(fèi) 元 /㎡； 物業(yè)特征： 設(shè)備設(shè)施 安防消防系統(tǒng)：紅外線探測器及其 CCTV 監(jiān)控系統(tǒng)、圖像存儲式可視對講門鈴系統(tǒng)、活 體指紋門禁識別系統(tǒng) 辦公通訊自動化系統(tǒng)：家電遠(yuǎn)程遙控監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)家庭化、 24 小時(shí)衛(wèi)生熱水 一卡通系統(tǒng)：停車場 IC 卡識別系統(tǒng)； 小結(jié)： 市南發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的短短幾年內(nèi)， CBD 區(qū)內(nèi)寫字樓達(dá)到 90 多座。 項(xiàng)目分析： 物業(yè)不盡如人意，中間空調(diào)開放時(shí)間固定 為公司辦公帶來不便； 電梯配套不足，出入等候時(shí)間過長； 停車位不足，停車?yán)щy ? 國際金融中心 項(xiàng)目概況 ： 位臵： 位于香港中路與福州路交界處，原名青島中銀大廈 規(guī)模： 總建筑面積 10 萬平方米，共 58 層，高 249 米，是青島第一座超高層智能化商務(wù)大廈 物業(yè)配套： 電梯： 采用世界著名品牌日本三菱原裝 GPM 高速電梯，共 23 部。 ? 華仁國際大廈 項(xiàng)目概況 ： 位臵：山東路一號，山東路與東海路交匯處 規(guī)模： 占地 6800 平方米，建筑面積 65000 平方米。 安防消防系統(tǒng)： 自動消防報(bào)警系統(tǒng)，通過煙感、溫感、消防監(jiān)控等方式報(bào)警； 智能化系統(tǒng)：有線電視、電話 、智能監(jiān)控、綜合布線、樓宇自控、自動消防報(bào)警系統(tǒng)、地下車庫智能收費(fèi)系統(tǒng)； 裝修標(biāo)準(zhǔn) 1. 中空玻璃帶型窗，鋁板幕墻； 2. 首層高級玻璃旋轉(zhuǎn)門； 3. 首層高級進(jìn)口大理石裝修； 4. 公共通道及電梯大堂采用高級大理石墻面、花崗巖地磚； 5. 精裝修衛(wèi)生間，配臵高級名牌潔具； 項(xiàng)目分析： 項(xiàng)目擁有無敵的海景資源，號稱“ 360 度可觀海景” 處于鬧市中的“靜區(qū)”，接近繁華，但遠(yuǎn)離喧囂。 起價(jià) 10800 元 /平方米，最高價(jià) 20200 元 /平方米， 均價(jià)在 13000 元 /平方米。但是項(xiàng)目地塊較小，導(dǎo)致停車位不足、進(jìn)出不便、與南側(cè)建筑距離近、采光不好等等問題。即實(shí)現(xiàn)了辦公與住宅的統(tǒng)一，又不會互相干擾。 將酒店式公寓與寫字樓完美結(jié)合，統(tǒng)一物業(yè)管理。 供水系統(tǒng)：單元直飲水，降低二次污染。 強(qiáng)電弱點(diǎn)：戶內(nèi)配電箱開關(guān)、微型斷路器、漏電保護(hù)開關(guān)均采用全球低壓配電領(lǐng)域產(chǎn)品 選用德國穆勒 MOELLER 產(chǎn)品。結(jié)構(gòu)墻體厚度達(dá)到 40㎜，確保冬暖夏涼，而且北向窗戶采用斷熱式保溫窗，用以提高保溫效果。 規(guī)模： 建筑面積 12 萬，總高 156 米， 包括 31 層酒店式商務(wù)公寓和 40 層五星級寫字樓，地下 1— 3 層三百余個(gè)車位，地面 40— 50 個(gè)車位。 項(xiàng)目自身商務(wù)配套設(shè)施齊全。 外立面新穎獨(dú)特，內(nèi)部選材高檔，現(xiàn)代化程度高。 供電系統(tǒng)：三路獨(dú)立 10kv 電源供電，并配備 EPS 不間斷供電系統(tǒng)自備進(jìn) 口名牌柴油發(fā)電機(jī)組。停車場的出入口設(shè)有智能化識別管理系統(tǒng)，對車型、車牌號統(tǒng)計(jì)及停車計(jì)費(fèi)等均在車輛行進(jìn)中完成。 安全系統(tǒng)：樓內(nèi)設(shè)有 130 多個(gè)攝像機(jī)，對數(shù)碼港的 各出入口，電梯轎廂、侯梯廳、室內(nèi)外車庫、大廳進(jìn)行監(jiān)控。 衛(wèi)星天線閉路電視系統(tǒng)：日本百合 亞衛(wèi) 亞衛(wèi) 泛美 8衛(wèi)星天線（ CATV）接收系統(tǒng)。辦公區(qū)域 810 ㎡部兩個(gè)點(diǎn)。其中主樓“旗艦”的六部客梯采用最新的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)群控系統(tǒng)。 物業(yè)特征： 建筑建材 結(jié)構(gòu) : 框架剪力墻結(jié)構(gòu) 外墻、外窗：斷熱鋁合金型材，中空節(jié)能玻璃 設(shè)備設(shè)施 空調(diào)：主機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組及變風(fēng)管空調(diào)器采用國際最領(lǐng)先的空調(diào)廠商特靈（ TRAN