【導(dǎo)讀】青島市的集中辦公區(qū)域歷經(jīng)幾次變更。最早出現(xiàn)的寫字樓分布中山路附近，它們伴隨青島共同經(jīng)歷了最初發(fā)展的階段。隨著95年市政府東遷后，香港中路。在這段時間里青島的經(jīng)濟也在飛速發(fā)展，香港中路擔(dān)負(fù)的壓力也越來越大，交通、土地等正在成為制約市南CBD進一步發(fā)展的原因。政府適時在嶗山區(qū)規(guī)。入使用的寫字樓項目屈指可數(shù)，大部分還在建設(shè)階段。億元，占地175畝。18層和27層，SOHO辦公、酒店式公寓、寫字樓、購物中心，從商務(wù)一區(qū)、二區(qū)的項目統(tǒng)計可以看出，目前還沒有項目竣工投入使用，未。過半數(shù)的項目為大型企業(yè)自建辦公大廈?？驮辞闆r來看，成交客戶中自用和投資客戶各占一半左右。

　　

【正文】 元 /天 /㎡； 物業(yè)費為 元 /㎡ /月 入住情況： 目前入住率達到 70%； 僅有 4 4 46 層有可整體或以半層出租的房源； 20 層 以下 (含 20 層 )為中國銀行山東省分行的營業(yè)大廳和辦公場所 項目分析： 位臵優(yōu)越，價格適中，目前出租情況良好，業(yè)主滿意度高。 ? 凱旋大廈 項目概況 ： 位臵：香港東路 43 號（東海路與南京路交匯處） 規(guī)模： 總高 米， 28 層，單層面積 709 ㎡； 其它指標(biāo)：東樓位寫字樓，西樓為商住樓； 面積范圍： 95— 710 ㎡； 定位：“為創(chuàng)業(yè)者壯行，為勝利者慶功”； 價格： 9965 元 /㎡ ,物業(yè)費 元 /㎡； 物業(yè)特征： 設(shè)備設(shè)施 安防消防系統(tǒng)：紅外線探測器及其 CCTV 監(jiān)控系統(tǒng)、圖像存儲式可視對講門鈴系統(tǒng)、活 體指紋門禁識別系統(tǒng) 辦公通訊自動化系統(tǒng)：家電遠(yuǎn)程遙控監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)家庭化、 24 小時衛(wèi)生熱水 一卡通系統(tǒng)：停車場 IC 卡識別系統(tǒng)； 小結(jié)： 市南發(fā)展樓宇經(jīng)濟的短短幾年內(nèi)， CBD 區(qū)內(nèi)寫字樓達到 90 多座?，F(xiàn)有最高檔次的項目均價達到了 13000 元 /平方米 ,租金在 元 /平方米〃天左右。這些寫字樓代表著青島現(xiàn)有寫字樓的最高水平，在物業(yè)配套方面均受了進口原裝電梯，并注重在物業(yè)服務(wù)和公共空間的的檔次營造方面。 在近幾年興建的寫字樓項目中都采用了進口或者中外合資的品牌電梯，分戶中央空調(diào)，一卡通系統(tǒng)，中央控制系統(tǒng)等等 ，基本的功能需求都能夠得到滿足。項目間檔次的差別主要體現(xiàn) 在所用的材料、設(shè)備的品牌。 入住寫字樓的企業(yè)以三產(chǎn)所占比重最大，而且以大型企業(yè)為主；中小型企業(yè)大多集中在商住樓內(nèi)辦公。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，對于辦公條件的要求，寫字樓市場還將不斷發(fā)展。青島近幾年的經(jīng)濟發(fā)展飛速，一定會對寫字樓市場的需求起到促進作用。 第三部分、寫字樓市場的需求 青島是中國東部重要的海濱城市，是山東省的龍頭城市。東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市相接。與日本、韓國、朝鮮隔海相望，是中國五大外貿(mào)口岸之一 。 擁有國家批 準(zhǔn)設(shè)立的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、旅游度假區(qū)。青島市國內(nèi)生產(chǎn)總值在全國 15 個副省級城市主要經(jīng)濟指標(biāo)中居第九 。先后被評為“ 中國最具經(jīng)濟活力的城市 ”、“帆船之都”、“最具投資潛力城市”、“ 中國品牌之都 ”、“ 全國文明城市 ”、“全國衛(wèi)生城市”、“國家級旅游城市”等榮譽稱號。 一、經(jīng)濟發(fā)展情況 2020 年，青島市 GDP 達到 億元人民幣 ，年均增長速度 %以上； 其中 ,第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %， 第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元， 增長 %。 三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系調(diào)整為 ： ： 。從下表可以看出，青島的二三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟中所占比重不斷增加，從 02 年第三產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)小幅下降后， 05 年再度出現(xiàn)了上漲。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，寫字樓中辦公企業(yè)有 80％以上為三產(chǎn)企業(yè)，因此隨著 二三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位不斷得到加強，辦公空間和設(shè)施的需求也將逐漸凸顯。歷年三產(chǎn)比例如下表： 三產(chǎn) 時間 一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn) 2020 2020 2020 2020 2020 2020 社會消費品零售額年均增長速度 ,達到 ； 2020年青島 青島地區(qū)外貿(mào)進出口總額 億美元 ， 增長 %，在山東省內(nèi)處于龍頭地位，發(fā)達的外貿(mào)經(jīng)濟會對寫字樓市場起到重要的促進作用；其中，出口額 億美元，增長 %，進口額 億美元，增長 %。全年共批準(zhǔn)利用外資項目 2530個，增長 %，合同外資 ，增長 %，外 商直接投資達到 億美元，增長 %。 累計吸引外商投資企業(yè) 6000多家，世界 500 強企業(yè)有 76 家落戶青島； 金融機構(gòu)本外幣存款余額達 億元，比年初增加 億元，其中，人民幣存款余額 億元，比年初增加 億元。 二、青島市企業(yè)情況 至 2020 年末，青島市共有從事第二、三產(chǎn)業(yè)的法人單位 60925 個。產(chǎn)業(yè)活動單位 72571 個 ，其中，第二產(chǎn)業(yè) 24872 個，第三產(chǎn)業(yè) 47685 個。 個體經(jīng)營戶 331832 戶 ，其中，第二產(chǎn)業(yè) 50109 戶，第三產(chǎn)業(yè) 281723 戶。 與 2020 年 青島市第二次基本單位普查的同口徑數(shù)據(jù)比較，企業(yè)法人單位數(shù)增加了 4537 個，增長了 ％。 其中，國有企業(yè)、國有聯(lián)營企業(yè)、國有獨資公司共 1371 個，減少 2210 個，下降 %；集體企業(yè)、集體聯(lián)營企業(yè)、股 份合作企業(yè)共 3185 個，減少 3382 個，下降 %；其他有限責(zé)任公司、股份有限公司共 5182 個，增加 2131 個，增長 %；私營企業(yè) 33064 個，增加 6201 個，增長 ％；其他內(nèi)資企業(yè) 1047 個，增加 879 個，增長 倍，港澳臺商投資企業(yè)和外商投資企業(yè) 4792 個，增加 918 個，增長 ％。新企業(yè)成立對于辦公場所的要求，加上企業(yè)發(fā)展壯大后對于改善辦公條件的要求都在促進著寫字樓市場的發(fā)展。 在全部法人單位中，位于市南、市北、四方、李滄等市內(nèi)四區(qū)的單位有 21884個，占 %；位于城陽、黃島（含保稅區(qū)）、嶗山三區(qū)的單位有 11806 個，占 %；位于膠州、即墨、平度、膠南、萊西市轄五市的單位有 27235 個，占 %。 個體經(jīng)營戶主要集中在膠州、即墨、平度、膠南、萊西五市，其個體經(jīng)營戶合計占總體的 %，其中最多的是即墨市，共有 52842 戶。 小結(jié)： 樓宇經(jīng)濟依賴并促進經(jīng)濟的發(fā)展， 高速增長的經(jīng)濟必然會帶動寫字樓市場的發(fā)展。青島經(jīng)濟連續(xù)兩年保持 16％以上的增長速度，按此發(fā)展速度推算 2020年青島 GDP 將達到 3368 億元以上。經(jīng)濟增長需要大量的商務(wù)活動和辦公設(shè)施的支持，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，對于寫字樓的需要也必將有所增加。 從經(jīng)濟發(fā)展的角度來看，青島隨著國民生產(chǎn)產(chǎn)值的增加，市場對于寫字樓的需求也將不斷增大，而且樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，對于辦公市場的要求也在不斷升級中。 第四部分、結(jié)論 青島 —— 山東省的經(jīng)濟龍頭城市。國民經(jīng)濟保持 16％的增長速度，外貿(mào)進出額增幅也在 20％以上。而且青島還是 2020 年奧運會 的合作伙伴城市，經(jīng)濟發(fā)展的高潮階段即將到來。寫字樓作為經(jīng)濟活動的重要載體，有經(jīng)濟高速發(fā)展的情況下必然會受其推動得以快速發(fā)展。 青島現(xiàn)有寫字樓市場，總體入住率在 80％以上。而且有很多企業(yè)由于各種原因，在沿海的高層住宅內(nèi)辦公。可見青島市對于寫字樓的需求潛力很大，只要 做出適當(dāng)產(chǎn)品就會有客戶。 投入使用的寫字樓項目，在物業(yè)配套方面水平相比國內(nèi)領(lǐng)先水平還有一定差距。據(jù)了解青島現(xiàn)在達到 5A 級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的項目少之又少。 項目所在嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃時間短，還沒有形成完善的商務(wù)辦公氛圍，相信隨著在建項目交付使用嶗山商務(wù)區(qū)必將成為 第二條香港中路。