【導(dǎo)讀】青島市的集中辦公區(qū)域歷經(jīng)幾次變更。最早出現(xiàn)的寫字樓分布中山路附近，它們伴隨青島共同經(jīng)歷了最初發(fā)展的階段。隨著95年市政府東遷后，香港中路。在這段時(shí)間里青島的經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，香港中路擔(dān)負(fù)的壓力也越來越大，交通、土地等正在成為制約市南CBD進(jìn)一步發(fā)展的原因。政府適時(shí)在嶗山區(qū)規(guī)。入使用的寫字樓項(xiàng)目屈指可數(shù)，大部分還在建設(shè)階段。億元，占地175畝。18層和27層，SOHO辦公、酒店式公寓、寫字樓、購物中心，從商務(wù)一區(qū)、二區(qū)的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)可以看出，目前還沒有項(xiàng)目竣工投入使用，未。過半數(shù)的項(xiàng)目為大型企業(yè)自建辦公大廈?？驮辞闆r來看，成交客戶中自用和投資客戶各占一半左右。

　　

【正文】 元 /天 /㎡； 物業(yè)費(fèi)為 元 /㎡ /月 入住情況： 目前入住率達(dá)到 70%； 僅有 4 4 46 層有可整體或以半層出租的房源； 20 層 以下 (含 20 層 )為中國銀行山東省分行的營業(yè)大廳和辦公場所 項(xiàng)目分析： 位臵優(yōu)越，價(jià)格適中，目前出租情況良好，業(yè)主滿意度高。 ? 凱旋大廈 項(xiàng)目概況 ： 位臵：香港東路 43 號(hào)（東海路與南京路交匯處） 規(guī)模： 總高 米， 28 層，單層面積 709 ㎡； 其它指標(biāo)：東樓位寫字樓，西樓為商住樓； 面積范圍： 95— 710 ㎡； 定位：“為創(chuàng)業(yè)者壯行，為勝利者慶功”； 價(jià)格： 9965 元 /㎡ ,物業(yè)費(fèi) 元 /㎡； 物業(yè)特征： 設(shè)備設(shè)施 安防消防系統(tǒng)：紅外線探測器及其 CCTV 監(jiān)控系統(tǒng)、圖像存儲(chǔ)式可視對(duì)講門鈴系統(tǒng)、活 體指紋門禁識(shí)別系統(tǒng) 辦公通訊自動(dòng)化系統(tǒng)：家電遠(yuǎn)程遙控監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)家庭化、 24 小時(shí)衛(wèi)生熱水 一卡通系統(tǒng)：停車場 IC 卡識(shí)別系統(tǒng)； 小結(jié)： 市南發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的短短幾年內(nèi)， CBD 區(qū)內(nèi)寫字樓達(dá)到 90 多座?，F(xiàn)有最高檔次的項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到了 13000 元 /平方米 ,租金在 元 /平方米〃天左右。這些寫字樓代表著青島現(xiàn)有寫字樓的最高水平，在物業(yè)配套方面均受了進(jìn)口原裝電梯，并注重在物業(yè)服務(wù)和公共空間的的檔次營造方面。 在近幾年興建的寫字樓項(xiàng)目中都采用了進(jìn)口或者中外合資的品牌電梯，分戶中央空調(diào)，一卡通系統(tǒng)，中央控制系統(tǒng)等等 ，基本的功能需求都能夠得到滿足。項(xiàng)目間檔次的差別主要體現(xiàn) 在所用的材料、設(shè)備的品牌。 入住寫字樓的企業(yè)以三產(chǎn)所占比重最大，而且以大型企業(yè)為主；中小型企業(yè)大多集中在商住樓內(nèi)辦公。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，對(duì)于辦公條件的要求，寫字樓市場還將不斷發(fā)展。青島近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展飛速，一定會(huì)對(duì)寫字樓市場的需求起到促進(jìn)作用。 第三部分、寫字樓市場的需求 青島是中國東部重要的海濱城市，是山東省的龍頭城市。東南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市相接。與日本、韓國、朝鮮隔海相望，是中國五大外貿(mào)口岸之一 。 擁有國家批 準(zhǔn)設(shè)立的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、旅游度假區(qū)。青島市國內(nèi)生產(chǎn)總值在全國 15 個(gè)副省級(jí)城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中居第九 。先后被評(píng)為“ 中國最具經(jīng)濟(jì)活力的城市 ”、“帆船之都”、“最具投資潛力城市”、“ 中國品牌之都 ”、“ 全國文明城市 ”、“全國衛(wèi)生城市”、“國家級(jí)旅游城市”等榮譽(yù)稱號(hào)。 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 2020 年，青島市 GDP 達(dá)到 億元人民幣 ，年均增長速度 %以上； 其中 ,第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %， 第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元， 增長 %。 三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系調(diào)整為 ： ： 。從下表可以看出，青島的二三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中所占比重不斷增加，從 02 年第三產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)小幅下降后， 05 年再度出現(xiàn)了上漲。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，寫字樓中辦公企業(yè)有 80％以上為三產(chǎn)企業(yè)，因此隨著 二三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位不斷得到加強(qiáng)，辦公空間和設(shè)施的需求也將逐漸凸顯。歷年三產(chǎn)比例如下表： 三產(chǎn) 時(shí)間 一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn) 2020 2020 2020 2020 2020 2020 社會(huì)消費(fèi)品零售額年均增長速度 ,達(dá)到 ； 2020年青島 青島地區(qū)外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元 ， 增長 %，在山東省內(nèi)處于龍頭地位，發(fā)達(dá)的外貿(mào)經(jīng)濟(jì)會(huì)對(duì)寫字樓市場起到重要的促進(jìn)作用；其中，出口額 億美元，增長 %，進(jìn)口額 億美元，增長 %。全年共批準(zhǔn)利用外資項(xiàng)目 2530個(gè)，增長 %，合同外資 ，增長 %，外 商直接投資達(dá)到 億美元，增長 %。 累計(jì)吸引外商投資企業(yè) 6000多家，世界 500 強(qiáng)企業(yè)有 76 家落戶青島； 金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額達(dá) 億元，比年初增加 億元，其中，人民幣存款余額 億元，比年初增加 億元。 二、青島市企業(yè)情況 至 2020 年末，青島市共有從事第二、三產(chǎn)業(yè)的法人單位 60925 個(gè)。產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位 72571 個(gè) ，其中，第二產(chǎn)業(yè) 24872 個(gè)，第三產(chǎn)業(yè) 47685 個(gè)。 個(gè)體經(jīng)營戶 331832 戶 ，其中，第二產(chǎn)業(yè) 50109 戶，第三產(chǎn)業(yè) 281723 戶。 與 2020 年 青島市第二次基本單位普查的同口徑數(shù)據(jù)比較，企業(yè)法人單位數(shù)增加了 4537 個(gè)，增長了 ％。 其中，國有企業(yè)、國有聯(lián)營企業(yè)、國有獨(dú)資公司共 1371 個(gè)，減少 2210 個(gè)，下降 %；集體企業(yè)、集體聯(lián)營企業(yè)、股 份合作企業(yè)共 3185 個(gè)，減少 3382 個(gè)，下降 %；其他有限責(zé)任公司、股份有限公司共 5182 個(gè)，增加 2131 個(gè)，增長 %；私營企業(yè) 33064 個(gè)，增加 6201 個(gè)，增長 ％；其他內(nèi)資企業(yè) 1047 個(gè)，增加 879 個(gè)，增長 倍，港澳臺(tái)商投資企業(yè)和外商投資企業(yè) 4792 個(gè)，增加 918 個(gè)，增長 ％。新企業(yè)成立對(duì)于辦公場所的要求，加上企業(yè)發(fā)展壯大后對(duì)于改善辦公條件的要求都在促進(jìn)著寫字樓市場的發(fā)展。 在全部法人單位中，位于市南、市北、四方、李滄等市內(nèi)四區(qū)的單位有 21884個(gè)，占 %；位于城陽、黃島（含保稅區(qū)）、嶗山三區(qū)的單位有 11806 個(gè)，占 %；位于膠州、即墨、平度、膠南、萊西市轄五市的單位有 27235 個(gè)，占 %。 個(gè)體經(jīng)營戶主要集中在膠州、即墨、平度、膠南、萊西五市，其個(gè)體經(jīng)營戶合計(jì)占總體的 %，其中最多的是即墨市，共有 52842 戶。 小結(jié)： 樓宇經(jīng)濟(jì)依賴并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 高速增長的經(jīng)濟(jì)必然會(huì)帶動(dòng)寫字樓市場的發(fā)展。青島經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩年保持 16％以上的增長速度，按此發(fā)展速度推算 2020年青島 GDP 將達(dá)到 3368 億元以上。經(jīng)濟(jì)增長需要大量的商務(wù)活動(dòng)和辦公設(shè)施的支持，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于寫字樓的需要也必將有所增加。 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來看，青島隨著國民生產(chǎn)產(chǎn)值的增加，市場對(duì)于寫字樓的需求也將不斷增大，而且樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于辦公市場的要求也在不斷升級(jí)中。 第四部分、結(jié)論 青島 —— 山東省的經(jīng)濟(jì)龍頭城市。國民經(jīng)濟(jì)保持 16％的增長速度，外貿(mào)進(jìn)出額增幅也在 20％以上。而且青島還是 2020 年奧運(yùn)會(huì) 的合作伙伴城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高潮階段即將到來。寫字樓作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要載體，有經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的情況下必然會(huì)受其推動(dòng)得以快速發(fā)展。 青島現(xiàn)有寫字樓市場，總體入住率在 80％以上。而且有很多企業(yè)由于各種原因，在沿海的高層住宅內(nèi)辦公?？梢娗鄭u市對(duì)于寫字樓的需求潛力很大，只要 做出適當(dāng)產(chǎn)品就會(huì)有客戶。 投入使用的寫字樓項(xiàng)目，在物業(yè)配套方面水平相比國內(nèi)領(lǐng)先水平還有一定差距。據(jù)了解青島現(xiàn)在達(dá)到 5A 級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目少之又少。 項(xiàng)目所在嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃時(shí)間短，還沒有形成完善的商務(wù)辦公氛圍，相信隨著在建項(xiàng)目交付使用嶗山商務(wù)區(qū)必將成為 第二條香港中路。