【導(dǎo)讀】××區(qū)是1994年5月××市區(qū)劃后成立的新區(qū)，地處××市北。平方公里，海岸線長(zhǎng)公里。優(yōu)越的位置：××區(qū)地處××市區(qū)北部，是××通向國(guó)內(nèi)外的必。經(jīng)之路，是××的北大門。城區(qū)離××市中心25公里，處在環(huán)膠州。發(fā)達(dá)的立體交通：××區(qū)是××陸空交通樞紐，××國(guó)際空港座。落在××區(qū)內(nèi)；××港和黃島前灣近在咫尺；膠濟(jì)鐵路、308國(guó)道、204國(guó)道、濟(jì)青高速公路、環(huán)膠州灣高速公路貫穿其中。區(qū)、海濱風(fēng)光等自然、人文景觀不勝收。電子、紡織、化工、建材、食品、飲料、醫(yī)藥為主體的工業(yè)體系。多家，開(kāi)工投產(chǎn)企業(yè)346家。××市××區(qū)××鎮(zhèn)位于××市北端，面積平方公里，人。灣高速公路和鎮(zhèn)村道路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，距××國(guó)際機(jī)場(chǎng)2KM，距××港28KM，已形成陸、海、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。目前，全鎮(zhèn)引進(jìn)三資企業(yè)。1000立方米高位水池2座，日供水能力達(dá)到3萬(wàn)噸。面拓寬至30米，達(dá)到國(guó)家一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)。路段負(fù)責(zé)道路硬化，××鎮(zhèn)負(fù)責(zé)拆遷和青苗補(bǔ)償及路基建。

　　

【正文】 21 世紀(jì)鎮(zhèn)規(guī)劃方案，將形成以高速公路、國(guó)道、地鐵等與市中心區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)。 2． 在未來(lái)幾年里，隨著區(qū)城市規(guī)劃和不斷深入，以及經(jīng)濟(jì)的 29 不斷繁榮的建立、消費(fèi)水平進(jìn)一步提 升，城鄉(xiāng)差別將更加弱化，使項(xiàng)目的初步開(kāi)發(fā)具備了基本條件。 3． 大力招商引資，內(nèi)外資投資額度的逐年增加，使這一區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃走向成熟，必將加大外來(lái)人口，內(nèi)遷人口的吸納量，有利推廣。 三市場(chǎng)上仍缺乏整體策劃與統(tǒng)籌銷售執(zhí)行的專業(yè)分工合作。 根據(jù)目前樓盤的分析，由于客觀住宅市場(chǎng)及發(fā)展商開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)機(jī)制的不成熟，在目前住宅市場(chǎng)中，注重產(chǎn)品調(diào)研、產(chǎn)品專業(yè)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品整體包裝策劃（含前期地塊策劃、中期營(yíng)銷推廣、后期銷售執(zhí)行）的并不多，以致大部分產(chǎn)品的設(shè)計(jì)觀念及推廣觀念缺乏創(chuàng)新。這方面與市區(qū)比較，明顯 落后 2－ 3 年。 但隨著市內(nèi)外頂尖地產(chǎn)商的介入，差距將明顯縮小，現(xiàn)在，“盈園廣場(chǎng)”已經(jīng)初具此勢(shì)態(tài)。 就本項(xiàng)目而言，體量、規(guī)模大，項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、推廣策劃操作、價(jià)格炒作都擁有足夠的發(fā)揮空間，利于本項(xiàng)目在今后市場(chǎng)之中群領(lǐng)風(fēng)騷、獨(dú)樹(shù)一幟。 四、 面臨目前市商品房住宅房需求正由“實(shí)用性”逐漸向“舒適性” 30 轉(zhuǎn)移的有利時(shí)機(jī)。 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，購(gòu)房居住功能必然會(huì)從“實(shí)用性”向“舒適性”轉(zhuǎn)變，從對(duì)市重點(diǎn)樓盤廣告宣傳賣點(diǎn)的分析中發(fā)現(xiàn)： 1． 愈加注重社區(qū)環(huán)境功能、人文功能的內(nèi)在需要。 2． 發(fā)展商在樓 盤包裝上也盡量涵蓋社區(qū)功能的多樣化和綜合性。 3． 購(gòu)買者在區(qū)域購(gòu)房的消費(fèi)觀念上，也逐漸從“中心地段主義”向自然環(huán)境與舒適居住氛圍兼顧的消費(fèi)意識(shí)轉(zhuǎn)變。這從市郊結(jié)合部猛增的供應(yīng)量和較好的銷售勢(shì)頭可見(jiàn)一斑。 五、 現(xiàn)有住宅市場(chǎng)“有效供應(yīng)”仍不足。 根據(jù)對(duì)區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，靠近區(qū)政府附近具有大量的發(fā)展商土地儲(chǔ)備，可見(jiàn)未來(lái)幾年內(nèi)市場(chǎng)上有足夠的上市量。但通過(guò)對(duì)已有產(chǎn)品個(gè)性分析中發(fā)現(xiàn)如建筑形態(tài)的多元化，房型設(shè)計(jì)的格局、房室功能的合理性、小區(qū)的配套設(shè)施、小區(qū)的物業(yè)管理等都存在許多不盡人意的地方。一方面說(shuō)明設(shè)計(jì)觀念 跟不上，也同時(shí)證明欲滿足有效的需求空間，仍然具備深厚的挖掘潛力。 第三章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施的基本策略 31 一般如本項(xiàng)目如此體量的項(xiàng)目的操作，將不局限于一般住宅“順”市而為的單向性開(kāi)發(fā)模式， 而是在操作上更注重積極的“造”市而為 。如結(jié)合產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力、地塊投資經(jīng)營(yíng)、企業(yè)品牌的塑造等，多方面的綜合運(yùn)籌，最終贏得市場(chǎng)。這不但需要一個(gè)相當(dāng)時(shí)間的籌備周期、并且推廣中“規(guī)模效應(yīng)造勢(shì)”將起到?jīng)Q定性的因素，即一次開(kāi)發(fā)量宜大不宜小。 鑒于以上分析，如 2 年內(nèi)必須進(jìn)行本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施，又需解決上述將面臨的諸多問(wèn)題。 因此，單純從價(jià)格的競(jìng) 爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不能減少投資風(fēng)險(xiǎn)，更重要的而是在規(guī)劃方案階段就開(kāi)始推廣戰(zhàn)略。 本項(xiàng)目在地段上處于相對(duì)劣勢(shì)，又必須面對(duì)可能涌現(xiàn)的大量供應(yīng)量的競(jìng)爭(zhēng)，勢(shì)必增加產(chǎn)品配套投入，由于必須強(qiáng)調(diào)“規(guī)模效應(yīng)”，在規(guī)劃上注重產(chǎn)品的獨(dú)特性，“造”市而入，以本區(qū)域客源為根本，逐步吸引外來(lái)客源。 策略一、 規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)模造勢(shì) 用大規(guī)模的體量、領(lǐng)先的產(chǎn)品，引導(dǎo)消費(fèi)市場(chǎng)。產(chǎn)品雖因體量規(guī)模擁有足夠的發(fā)展空間優(yōu)勢(shì)，但關(guān)鍵還是如何真正塑造出優(yōu)秀的產(chǎn)品物業(yè)，成為切入市場(chǎng)的根本立足點(diǎn)。因此、建議除了整體規(guī)劃中注重以上提及的交通、社區(qū)配套的完善的同時(shí)， 在一期規(guī)劃中，可考慮建筑形態(tài)的獨(dú)有性，在考慮控制總價(jià)的前提下，推出全部由“聯(lián)體別墅”、或“疊加式公寓”的社區(qū)。 32 策略二、 地塊炒作上市 針對(duì)區(qū)域中心眾多其他地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，“先聲奪人”運(yùn)用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多角度經(jīng)營(yíng)思路、采取“先賣產(chǎn)品，提升產(chǎn)品附加值，再推動(dòng)地塊升值”的策略。從而有效規(guī)避大成本投入的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，旨在追求中、長(zhǎng)期的豐厚利潤(rùn)。其含義為 “環(huán)境、宣傳先行，低價(jià)入市，逐漸提升” 。如上?！叭f(wàn)科城市花園”、上海九亭地區(qū)眾多中低檔聯(lián)體別墅項(xiàng)目、廣州“奧林匹克花園”等。 策略三、 用品牌支持推廣 事實(shí)證明、 隨著本地產(chǎn)業(yè)日漸成熟的規(guī)范性發(fā)展，注重項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌的經(jīng)營(yíng)，已將成為未來(lái)市場(chǎng)的有效利器。尤其針對(duì)本項(xiàng)目地處偏僻郊區(qū)，資金投入較大的不利因素。如何讓消費(fèi)者建立信心，在社會(huì)上形成良好的宣傳效應(yīng)。品牌的包裝策劃推廣無(wú)疑能產(chǎn)生事半功倍的影響。因此、在的企業(yè)形象推廣必須更加大力度。 策略四、 分散風(fēng)險(xiǎn)，集中控制 率先搭建基本的公建配套框架，按部就班有效控制上市的供應(yīng)量。采取“配套帶動(dòng)產(chǎn)品，產(chǎn)品支持配套”滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的投資策略，集中控制投入產(chǎn)出比的有效性。 第四章 規(guī)劃建議 33 根據(jù)上述情況，結(jié)合本項(xiàng)目大體量的優(yōu)勢(shì) ，可為以下的開(kāi)發(fā)規(guī)劃思路： 1． 規(guī)劃主題和理念 以本地消費(fèi)市場(chǎng)為基礎(chǔ)，借時(shí)、借勢(shì)，通過(guò)深化“建筑與人文”（暫名：國(guó)際名都城）的主題，分三期到四期以不同規(guī)劃主題，憑借規(guī)模效應(yīng)，利用客戶對(duì)高品質(zhì)生活環(huán)境的不懈追求，強(qiáng)化社區(qū)內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造、建筑空間的獨(dú)有性、唯一性、高尚性，創(chuàng)造差異性，提升本項(xiàng)目的品質(zhì)，從而吸引外來(lái)客源，進(jìn)一步地引導(dǎo)市場(chǎng)需求方向，最終獲得品牌和效益的雙贏。 其內(nèi)涵為： 1） 一期建筑形態(tài)為立面設(shè)計(jì)新穎簡(jiǎn)潔的“聯(lián)體別墅”社區(qū)入市。（體量在 68 萬(wàn)平方米，不超過(guò)300 套）、二期可以考慮疊加式公寓結(jié)合多層公寓及 小高層建筑。 2） 房型格局多樣實(shí)用、社區(qū)配套形態(tài)豐富等要素的規(guī)劃，營(yíng)造具現(xiàn)代人文氣息的生活社區(qū)。 3） 一期立足中檔價(jià)位，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部環(huán)境、園藝的營(yíng)造，塑造出區(qū)域內(nèi)特色的、創(chuàng)先的現(xiàn)代型生活樣板小區(qū)和示范小區(qū)。 34 2． 特征表現(xiàn) 1） 社區(qū)形態(tài) A、 本項(xiàng)目全部為雙拼、三拼或四拼聯(lián)體別墅，適當(dāng)輔以具有商業(yè)功能的 2 層建筑類型。 B、 考慮地塊形狀的充分利用，結(jié)合“建筑人文”的主題，強(qiáng)調(diào)園藝和景觀設(shè)計(jì)，利用組團(tuán)綠化，使建筑和環(huán)境和諧統(tǒng)一，并且注意整體空間的豐富延展。 C、 兼顧小區(qū)配套中休閑功能區(qū)和商業(yè)功能區(qū)的綜合性。 D、 小區(qū)的動(dòng)向由外而內(nèi)集中，人車分流。 E、 整體建筑風(fēng)格采用歐陸風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代語(yǔ)匯，避免兵營(yíng)式排列，采用合圍或相對(duì)獨(dú)立區(qū)域合圍形式。 F、 建筑群體的集中綠化為軸，整體規(guī)劃可以水景為主題將相鄰建筑間的綠化精品都以主題互為關(guān)聯(lián)，又各有變化。 3． 房型設(shè)計(jì)及配比 1） 考慮市場(chǎng)引導(dǎo)和實(shí)際消費(fèi)能力，房型面積應(yīng)加以控制，不宜過(guò)大。 本項(xiàng)目一期面積考慮為： 160190m2 三房二廳二衛(wèi)半 40%（三、四拼、） 180220m2 四房二廳二衛(wèi)半 40%（雙拼） 220 以上 五房三衛(wèi) 20%（雙拼 ） 2） 本項(xiàng)目二期可考慮多種建筑形態(tài)。