廣州市房地產(chǎn)廣州琶洲某項目投資分析報告房市分析-資料下載頁
2025-05-23 20:58本頁面
【導(dǎo)讀】本項目位于琶洲國際會展中心南側(cè)，編號為PZB1402。76506M2，容積率規(guī)定為，性質(zhì)為行政辦公用地。廣場、道路、停車系數(shù)%. 據(jù)初步核算，2020年全市生產(chǎn)總值突破4000億元。兩年增長15%以上。2020年1-9月，全市國民生產(chǎn)總值同比增長%。立，成為國內(nèi)最適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的大城市之一。2020年，城市人均道路10平方米左右，自然保護區(qū)覆蓋率10％，2020年3月17日，中國人民銀行調(diào)整了商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平。商的自有資金和資質(zhì)要求。三是強化對土地儲備貸款的管理，防止出現(xiàn)地價泡沫。對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的土地儲備貸款必須以其收購的土地作。規(guī)定不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。需多供少，在第二季度甲級寫字樓平均租金上。2020年上半年，廣州市的甲級寫字樓空置率大約為4%，而去年則為。下表是廣州市新建寫字樓分布狀況和價格水平狀況；州寫字樓價格將保持穩(wěn)定狀態(tài)。
【正文】 b 前期工程費： 50,936,930 元。 2 前期工程費 50,936,930 規(guī)劃設(shè)計費 1656282910* 49,688,487 可行性研究費 *1656282910 1,000,000 水文、地質(zhì)、勘察費 49688487* 248,442 c 建安工程費： 1,656,282,910 元。 3 建安工程費 1,656,282,910 東塔建安工程費 4200*120000 504,000,000 西塔建安工程費 4000*50000 200,000,000 4 層展廳建安工程費 9610*72771 699,329,310 4 層裙樓建安工程費 2000*25000 50,000,000 地下室建安工程費 4800*42282 202,953,600 d 基礎(chǔ)設(shè)施費： 15,478,754 元 e 開發(fā)期間稅費： 129,234,382 元。 f 不可預(yù)見費。 95,816,020 元，取以上 a~e5 項之和的 3%。 開發(fā)成本。 3,289,683,363 元，以上 a~f6 項合計。 開發(fā)費用估算。 a 管理費用： 32,896,834 元，取開發(fā)成本的 1%。 b 財務(wù)費用： 832,050,347 元，詳 見還款付息表（表九） 開發(fā)費用。 864,947,181 元，管理費用和財務(wù)費用之和。 總成本費用匯總及分?jǐn)偙? 本項目的總成本費用及分?jǐn)傇斠娍偝杀举M用表（表十一） 4 基礎(chǔ)設(shè)施費 15,478,754 排水管道工程 萬元 /公頃 *7 公頃 2,632,000 公共廣場（露天車位） 320 元 /M2*18055M2 5,777,600 綠化工程 萬元 /公頃 * 公頃 413,132 供水工程 15萬元 /公頃 * 1,147,590 供電工程 65萬元 /公頃 * 4,972,890 電訊工程 7萬元 /公頃 * 公頃 535,542 5 開發(fā)期間稅 費 129,234,382 配套設(shè)施建設(shè)費 1656282910* 91,095,560 建筑工程質(zhì)量與安檢費 質(zhì)量監(jiān)督費 1656282910* 4,140,707 安全監(jiān)督費 1656282910* 2,484,424 供電增容費 350 元/KVA*8KVA/100M2*267771M2 7,497,588 預(yù)算定額管理費 1656282910* 1,656,283 招投標(biāo)服務(wù)費 1656282910* 828,141 工程監(jiān)理費（施工） 1656282910* 4,968,849 其他稅費 1656282910* 16,562,829 項目投資與資金籌措計劃和項目貸款計劃 資金籌措與投資計劃： 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是租金收入用于投資部分。本項目開發(fā)商自有資金 1222580197 元，向銀行借2100000000 元，租金收入的 832050347 元支付財務(wù)費用。詳見投資計劃表（表七）和資金籌措表（表八） 貸款本金的償還及利息支付。 根據(jù)建設(shè)期每年投資額估算，本項目需向銀行貸款 21 億元用于投資，在第一年借 630000000 元，第二年借 1260000000 元，第三年借 210000000 元。詳見資金籌措表（表八） 銀行貸款的償還方式與銀行簽訂協(xié)議，年利率為 %，具體的還款方式見還款付息表（表九） 項目的租賃收入 本項目的租賃總收入為 46202020298 元，詳見資金預(yù)測表（表四） 項目的經(jīng)營稅費與所得稅 本項目的稅金及附加、費用、所得稅詳見租賃稅金及附加表（表五） 項目的財務(wù)評價及敏感性分析 項目的財務(wù)評價 損益表與靜態(tài)盈利能力（損益表詳見表十二） a 全 部投 資 利潤 率 =年 平 均利 潤 總額 /項目 總 投資 *100%=% 。 b 年自有資金利潤率 =年平均稅后利潤總額 /自有資金 *100%=%。 按目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均投資利潤率 10%的水平，本項目的靜態(tài)盈利能力是可以接受的。 先進流量表與動態(tài)盈利能力（詳見現(xiàn)金流量表（表十三，表十四） 本項目的設(shè)定的基準(zhǔn) 收益率為 7%，按基準(zhǔn)收益率 7%計算得： a 全部投資 內(nèi)部收益率為 17%。 b 全部投資 凈現(xiàn)值為 301066 萬元。 c 自由資金內(nèi)部收益率為 22%。 d 投資回收期為 年。 項目的財務(wù)評價是可行的。 敏感性分析（詳見表十五，表十六） 從經(jīng)濟效益分析出發(fā)，建安工程費是影響投資收益的重要因素，另外，本項目的租金收入也是影響投資的重要因素，所以對這兩個因素進行敏感性分析。詳見《敏感度分析表》（表十五、表十六）。從該表我們還可以看到，本項目的臨界點都超過了 15 個百分點。這說明項目 抵抗市場風(fēng)險的能力較強。 財務(wù)評價結(jié)論 從上述分析可得出本項目財務(wù)評價結(jié)論如下： 從各財務(wù)評價指標(biāo)看，本項目有可以接受的靜態(tài)與動態(tài)盈利能力。 從上述表中可以得出，影響本項目效力的主要因素有本項目租賃收入和本項目的建安成本。 8．項目風(fēng)險分析 項目政策性風(fēng)險 政府的政策和市政設(shè)施的準(zhǔn)時到位都存在著不確定性。 項目市場風(fēng)險 本項目面臨的市場風(fēng)險主要來源于現(xiàn)實和潛在的競爭對手以及市場對本項目租金的接受能力。 項目財務(wù)風(fēng)險 本項目銀行貸款達 21 億元，存在著很大的風(fēng)險，一旦租賃 未能如期完成，本項目可能面臨較嚴(yán)重的債務(wù)危機。 9．項目特征綜述與結(jié)論 項目特征綜述 通過上述的分析，我們可以得出本項目具有如下的特征； 項目目前所處的宏觀經(jīng)濟環(huán)境狀況運行良好，隨著中國加入 WTO，泛珠三角的進一步合作，亞運會的舉辦，將會使更多的外國企業(yè)進駐廣州，拉動廣州甲級寫字樓的需求。 項目所處的琶洲區(qū)域是廣州市重點開發(fā)區(qū)域，會展經(jīng)濟將吸引全世界想進入中國市場的外國企業(yè)和想走出國門的眾多民營企業(yè)的眼球。 目前廣州市的寫字樓市場甲級寫字樓供不應(yīng)求，租金急劇上升，但未來兩年將有大量的甲級寫字 樓推出，所以甲級寫字樓未來趨于平穩(wěn)。 隨著廣州會展業(yè)的發(fā)展，將為琶洲帶來超旺的人氣。到時候完善的交通系統(tǒng)將四面八方的客戶匯集在琶洲。 政府政策的不確定性需要考慮。 本項目的財務(wù)評價結(jié)果顯示，項目具有較強的盈利能力和債務(wù)清償能力，同時敏感性分析所顯示的臨界點較高，說明本項目抵抗市場風(fēng)險的能力較強。 結(jié)論 由上述分析，我們就項目開發(fā)建設(shè)的可行性得出結(jié)論：項目可行。
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