廣州市房地產(chǎn)廣州琶洲某項(xiàng)目投資分析報(bào)告房市分析-預(yù)覽頁
【正文】 020 年上半年（元 /平方米） 2020 年下半年（元 /平方米） 環(huán)比增減（ %） 2020 年全年（元 /平方米） 相比增減（ %） 全市 8310 9055 7754 東山區(qū) 5674 6176 6079 越秀區(qū) 5400 8493 7426 荔灣區(qū) 18729 22728 15769 海珠區(qū) 8576 9867 7428 芳村區(qū) / / / / / 天河區(qū) 8149 9065 8055 白云區(qū) / 1142 / 4437 / 黃埔區(qū) / / / / / 番禺區(qū) / / / / / 花都區(qū) / 849 / 927 / （琶洲位于海珠區(qū)） 廣州市寫字樓的未來狀況 來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，未來 2 年以內(nèi)，廣州將有超過 200 平方米的寫字樓新貨推出市場，這對(duì)市場承受力來說是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。天河北甲級(jí)寫字樓的空置率基本控制在 5％以下。 資料顯示，目前珠江新城已動(dòng)工的辦公項(xiàng)目共有 17 個(gè)，其中已封頂或接近封頂?shù)牡膶懽謽琼?xiàng)目有 7 個(gè)。 富力集團(tuán) 約 5 公寓、酒店、寫字 樓 大部分已經(jīng)開始動(dòng)工 方圓 1 商住樓 規(guī)劃下面為商鋪，上面為住宅。目前琶洲上唯一在售寫字樓項(xiàng)目中洲中心均價(jià) 12000 元／平方米。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、基礎(chǔ)設(shè)施及交通環(huán)境日益改善、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁十足，為當(dāng)?shù)氐膶懽謽鞘袌鲩L足發(fā)展提供了保證。隨著城市中心的轉(zhuǎn)移，寫字樓市場也相應(yīng)的轉(zhuǎn)移。６平方公里的珠江新城要大３．８公里。 據(jù)相關(guān)規(guī)劃，琶洲地區(qū)的交通用地面積將會(huì)擴(kuò)大到２．５平方公里，占該地區(qū)總用地面積的２４％。許多大項(xiàng)目已躍躍欲動(dòng)：保利集團(tuán)在此開發(fā)大型寫字樓 —— 保利寫字樓，已經(jīng)接近完工，該寫字樓位于會(huì)展中心東側(cè)，黃洲大橋西南，建筑面積８萬平方米，定位為廣州市頂級(jí)寫字樓，將會(huì)成為琶洲地區(qū)的標(biāo)志性建筑；另外還有中洲大廈項(xiàng)目，發(fā)展商為中輕新洲，該項(xiàng)目占地４萬平方米，位于會(huì)展中心東南側(cè)，其中不僅有寫字樓，還有商場，目前已經(jīng)開發(fā)完畢；珠江投資也 將在此打造珠江太陽城。目前番禺的發(fā)展態(tài)勢已經(jīng)十分明顯，而大學(xué)城、長洲島歷史文化旅游區(qū)等都已圈定并且蓄勢待發(fā)，地理位置位于其間的琶洲必將成為連接珠江北岸與南岸的橋梁。區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性工程 廣州國際會(huì)展中心首期已投入使用，占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米，全部工程建成后，占地面積和建筑面積均將達(dá)到 70 萬平方米。土地使用性質(zhì)是與會(huì)展中心區(qū)相配套的商務(wù)辦公、酒店、居住用地。這意味著，琶洲無論是到上接的天河 CBD、科學(xué)城和五山大學(xué)群，還是到下接的廣州大學(xué)城及蓮花山旅游休閑中心，車程都在 20分鐘左右便可到達(dá)，而乘坐地鐵到達(dá)廣州千年商業(yè)中心北京路同樣也僅 20余分鐘。 會(huì)展核心板塊部分商用物業(yè)概況表 樓盤名稱 樓盤名稱 規(guī)模 功能 硬件 交付時(shí)間 保利國際廣場 占地約 萬平方米 商務(wù)、展示等功能 A 級(jí)寫字樓智能技術(shù) 100 屆廣交會(huì) 中洲中心 占地 3 萬平方米 商、展、住 委托第一太平戴維斯管理，配備商務(wù)會(huì)所、泳池等配套設(shè)施 2020年 3月 琶洲跨國采購中心 占地約 9 萬平方米 展示、貿(mào)易 建造為廣交會(huì)配套得常年展示場館 2020年 中岱城項(xiàng)目 占地約 11萬平方米 商務(wù)、辦公 未明 未明 太陽城項(xiàng)目 首期規(guī)劃面積 60 萬平方米 居住、商務(wù) 未明 未明 會(huì)展時(shí)代 200 多套 商務(wù)、展示 多媒體會(huì)議室、模擬展示廳、商務(wù)車隊(duì)等；還有 coffee shop等休閑配套 預(yù)計(jì)2020年底 除了上述下項(xiàng)目外，跟琶洲只有一江之隔的珠江新城和天河北也將對(duì)琶洲的寫字樓形成競爭。如天河的中信廣場、珠江新城的雙子塔項(xiàng)目都有很好的品牌。昔日荒蕪的 琶洲島，今日則已初具現(xiàn)代化商業(yè)中心的雛形。 ? 地理位置 琶洲在地域上與天河地區(qū)、珠江新城、新城市 中軸線構(gòu)成的新城市中心區(qū)臨近，在功能和性質(zhì)上是城市中心的重要支持和補(bǔ)充。 A 區(qū) 是西區(qū)，以居住、康樂為主導(dǎo)功能； B 區(qū)是廣州國際會(huì)展中心，周圍將發(fā)展起與會(huì)議和展覽相關(guān)的配套設(shè)施：酒店、寫字樓、銀行、商業(yè)服務(wù)等； C 區(qū)是東區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)、旅游度假和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)功能的綜合區(qū)。會(huì)展經(jīng)濟(jì)第一據(jù)點(diǎn)，開創(chuàng)環(huán)球商機(jī)的最佳地段。琶洲島與華南板塊比，距離近，交通更加便利，又有地鐵，但琶洲島為何不如華南板塊熱呢？就是規(guī)模小，沒有聲勢。政府在琶洲投入幾百個(gè)億，但對(duì)這一地塊沒有一個(gè)專題小組來宣傳引導(dǎo)，由于珠江新城的失敗，使投資者產(chǎn)生戒心，對(duì)琶洲的投資減慢步伐。 機(jī)會(huì) ? 將形成濃厚的商務(wù)氛圍，催生酒店、寫字樓業(yè) 。 為 更好地控制海珠區(qū)人口的增長， 將會(huì)限制住宅用地。 近年來，廣東省建設(shè)文化大省規(guī)劃綱要明確將會(huì)展業(yè)列為 6個(gè)文化支柱產(chǎn)業(yè)之一，省 政府也出臺(tái)了一系列文件加強(qiáng)對(duì)全省會(huì)展業(yè)的規(guī)劃指導(dǎo)，整合展館資源，引導(dǎo)、促進(jìn)會(huì)展業(yè)健康、有序發(fā)展。因?yàn)榫唧w規(guī)劃沒有明朗，發(fā)展商也在摸索研究，不急于把錢投進(jìn)去。由于會(huì)展經(jīng)濟(jì)不會(huì)很快顯現(xiàn)出來，目前可能有一個(gè)過渡期，在不斷的完善中。市場 定位為“為世界 500 強(qiáng)企業(yè)打造的產(chǎn)品” ．項(xiàng)目形象定位； 項(xiàng)目所處區(qū)域，會(huì)展經(jīng)濟(jì)的核心地段。因此，目標(biāo)客戶定位：進(jìn)駐廣州的外企和國內(nèi)有實(shí)力的企業(yè)。而琶洲將成為他們進(jìn)駐中國的一個(gè)很好的宣傳窗口。項(xiàng)目與亞洲最大、全球第二大的廣州國際會(huì)展中心緊鄰，再加上即將舉行的 亞運(yùn)會(huì)和泛珠三角的加強(qiáng)合作。他帶來的經(jīng)濟(jì)效益和品牌效應(yīng)吸引了越來越多的企業(yè)參展。 ? 投資：各種投資基金和投資機(jī)構(gòu)。 目標(biāo)客戶 市場金字塔的頂部。 1 土地使用權(quán)出讓金 267771* 1,341,934,367 b 前期工程費(fèi)： 50,936,930 元。 95,816,020 元，取以上 a~e5 項(xiàng)之和的 3%。 a 管理費(fèi)用： 32,896,834 元，取開發(fā)成本的 1%。本項(xiàng)目開發(fā)商自有資金 1222580197 元，向銀行借2100000000 元，租金收入的 832050347 元支付財(cái)務(wù)費(fèi)用。 b 年自有資金利潤率 =年平均稅后利潤總額 /自有資金 *100%=%。 c 自由資金內(nèi)部收益率為 22%。詳見《敏感度分析表》（表十五、表十六）。 從上述表中可以得出，影響本項(xiàng)目效力的主要因素有本項(xiàng)目租賃收入和本項(xiàng)目的建安成本。 9．項(xiàng)目特征綜述與結(jié)論 項(xiàng)目特征綜述 通過上述的分析，我們可以得出本項(xiàng)目具有如下的特征； 項(xiàng)目目前所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況運(yùn)行良好，隨著中國加入 WTO，泛珠三角的進(jìn)一步合作，亞運(yùn)會(huì)的舉辦，將會(huì)使更多的外國企業(yè)進(jìn)駐廣州，拉動(dòng)廣州甲級(jí)寫字樓的需求。到時(shí)候完善的交通系統(tǒng)將四面八方的客戶匯集在琶洲。
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