【正文】 鐵效應(yīng)帶動該板塊的發(fā)展 ；（ 2） 東圃板塊內(nèi)有楊桃公園等大型綠化，生態(tài)環(huán)境較好。毗 鄰天河北，優(yōu)越的區(qū)域位置使其優(yōu)勢越來越明顯，是該板塊的一大 “賣點(diǎn) ”。 223 天河公園板塊 天河公園板塊以天河公園為中心 ,分為南北兩個部分，北部主要有珠江俊園、上寓、東方家園、歷德雅舍等樓盤；南部則有海景 花園、東璟花園、廣?；▓@等樓盤。近來不少開發(fā)商和具有投資眼光的人士瞄準(zhǔn)了投資珠江新城公寓這塊肥肉，而廣交會掀起的公寓租賃熱潮讓更多的投資者更關(guān)注到公寓這一新興的 投資項(xiàng)目， 早 前一段時間，馬賽國際公寓的熱銷就是一個很好的例子。 11 22 各大住宅板塊供求分析 天河區(qū)的住宅樓盤主要要集中在幾大板塊：天河北一帶群樓板塊、珠江新城板塊、天河公園板塊以及東圃板塊。 而在中山大道、黃埔大道一帶推售的住宅貨量較大，受地鐵五號線等利好影響， 均價維持在 4500～ 6000 元 /平方米之間。 5 2 住宅調(diào)查情況 21 2020 年上半年住宅供求分析 天河區(qū)新建商品住宅成交結(jié)構(gòu)分析 211 天河區(qū)新建商品住宅交易按面積分類圖 單位：平方米 /套 %%%%%%A≤5555A≤65 65A≤75 75A≤85 85A≤105105A≤125 125A≤145 145A≤200A200系列1購房面積比例 6 A≤ 55 55A ≤65 65A≤75 75A≤85 85A ≤105 105A ≤125 125A ≤145 145A ≤200 A200 % % % % % % % % % 天河區(qū)新建商品住宅單套面積區(qū)間分布 2020 年上半年，天河區(qū)新建商品住宅交易主要集中在 85～ 125 平方米，其 中 85～ 105 平方米區(qū)間的交易份額為 %， 105～ 125 平方米的交易份額為 %。特別是中心區(qū)是按廣州市政府確定的廣州市 21 世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)的基本形態(tài)，以沿城市新中軸線的天河體育中心地區(qū)和珠江新城商務(wù)辦公區(qū)為硬核，以天河新區(qū)和東風(fēng)路、環(huán)市東路沿線地區(qū)為核緣，以城市新中軸線南延地區(qū)為發(fā)展用地儲備，以廣州大道、天河?xùn)|路為內(nèi)部交通軸的 CBD 結(jié)構(gòu)。調(diào)整 后 ，天河區(qū)面積141 平方千米，人口 55 萬 。酒店公寓則以珠江新城為主。 “天河區(qū)”項(xiàng)目市場調(diào)查報告 調(diào)查范圍 本次調(diào)查的范圍主要 天河區(qū)的住宅 ,商鋪廣場 ,寫字樓 ,以及酒店公寓。 而住宅及寫字樓分布主要集中在幾個區(qū)域：天河北一帶，珠江新城，以及員村。 2020 年 4 月 28 日，國務(wù)院批準(zhǔn)（國函 [2020]35 號）：將天河區(qū)的登峰街道、天河南街道的楊箕和中山一2 個居委會、沙東街道部分區(qū)域劃歸越秀區(qū)管轄；天河區(qū)新塘街道的玉樹村劃歸蘿崗區(qū)管轄。天河對全區(qū)功能、空間的分析進(jìn)行規(guī)劃：在一個中心區(qū)和三個圈層中共劃出十三個組團(tuán)。在廣州城市中軸線和珠江新城景觀軸的交匯處，規(guī)劃擬建多個標(biāo)志性建筑，如廣州歌劇院、博物館、圖書館等重要公共設(shè)施，中軸線廣場群、海心沙市民廣場和兩幢 350 米高的 “雙子塔 ”也將在此崛起等。目前在天河北、珠江新城推出的新項(xiàng)目，均價已接近 8000 元 /平方米。 05 年該區(qū)推出小面積單位的數(shù)量較往年減少，單套總價在 30 萬元以下的交易份額 僅 %。 222 珠江新城板塊 珠江新城是目前新興開發(fā)的東部城區(qū)，聚集了大型高尚住宅，樓宇密度低， 以 23 房的大積單位為主 ， 業(yè)主主要以自主為主，投資客少，均價達(dá)到 8000 元 /平方米， 隨著珠江新城 CBD 的迅速成型，珠江新城的住宅市場擁有 12 非常廣闊的良好發(fā)展前景，樓價上漲的潛力很大。 珠江新城處于一個優(yōu)越的地理位置，為居住者帶來舒適的環(huán)境，但樓盤的疏散性，導(dǎo)致沒有形成完整的商業(yè)、商務(wù)圈。 224 東圃板塊 目前， 從天河北板塊向東推移形成了以 駿景花園 、 中海康城、 旭景家園等為核心的東圃板塊腹地。東圃的迅速發(fā)展吸引更多外地人愿意前往購房置業(yè)，造成該區(qū)樓市呈現(xiàn) “供不應(yīng)求 ”的狀態(tài)，尤其是 小面積 的兩、三房單位 。從數(shù)據(jù)顯示，天河區(qū)整體銷售面積大幅度下降，出現(xiàn)表面的短缺，單價卻維持較高的水平，并且有 5%的升幅。隨著珠江新城的不斷開發(fā)、東圃板塊的不斷擴(kuò)延，今明兩年的住宅供應(yīng)量得到充足，達(dá)到供求穩(wěn)定的狀態(tài)。根據(jù)推測： 2020 年二手 住宅 樓市會繼續(xù)保持增長勢頭， 市民的需求保證其平穩(wěn)的勢態(tài)。 242 消費(fèi)特點(diǎn)： 據(jù)資料顯示：全區(qū)職工月平均工資達(dá)到 3525 元，同比增長 %。每個購房者都按照自己的需求而購房，消費(fèi)模式從需求消費(fèi)向選擇性消費(fèi)的轉(zhuǎn)變。珠江新城以及東圃板塊多以大面積的住宅小區(qū)為主，四房大單位逐漸緩增。 今年天河區(qū)的寫字樓供應(yīng)出現(xiàn)了井噴的狀況，廣州市的寫字樓供應(yīng)量是 260萬平方米，其中天河區(qū)新建商品寫字樓交易登記面積達(dá) 萬平方米，雖然同比下降了 %，但仍占全市總面積接近一半，是廣州市 十區(qū)當(dāng)中新建寫字樓交易登記面積最多的一個區(qū)。 寫字樓需求量逐漸增大，競爭激烈。 ? 憑借天河區(qū)的地理位置的優(yōu)越性和成熟的商務(wù)氛圍，它已擁有天河城商業(yè)圈 、 崗頂電腦商圈 、 天河北商務(wù)圈 、軟件園商圈和東圃商業(yè)圈等多個商業(yè)商務(wù)圈，為珠江新城打造成為 CBD 商務(wù)圈并迅速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 33 寫字樓市場客戶特點(diǎn)分析 ? 天河區(qū)的寫字樓主要是以外資公司企業(yè)和大集團(tuán)公司為主。在硬件配套及辦公理念方面，珠江新城的寫字樓都突顯了質(zhì)的飛躍，主要表現(xiàn)為： 辦公設(shè)備人性化 、 創(chuàng)新戶型 、 智能化的升級 、 環(huán)保建材 。以前支撐廣州寫字樓租賃市場的主要力量是國內(nèi)中小型企業(yè)，其實(shí)質(zhì)是剛起步的企業(yè)，穩(wěn)定性很低，更沒有轉(zhuǎn)為買家的實(shí)力。投資寫字樓的穩(wěn)定性和高回報的影響下，投資寫字樓也成為了投資的一大熱點(diǎn)。天河區(qū) 2020 年推出的甲級寫字 24 樓多分布在體育中心周邊和珠江新城，均價皆超過 萬元 /平方米，租金單價也達(dá)到了 110 元 /平方米以上。 珠江新城第一座寫字樓雙城國際內(nèi)部認(rèn)購期間均價在 68007500 元 /平方米， 如 今已經(jīng)上漲到 8500 元 /平方米。 411 體育中心商圈： 以天河城為中心，宏城廣場，正佳廣場，維多利廣場，廣州購書中心，以及幾個大型的 IT 商城形成廣州最大的一個商圈，集 購物、休閑、娛樂、資訊、教育 于一 體 ，形成一個長期處于穩(wěn)定，氣氛濃郁的商業(yè)市場。如此人氣，不僅在中 國獨(dú)一無二，在世界 Mall界也絕無僅有。廣州天河區(qū)作為廣州有名的軟件區(qū)，由于交通便利，加上華南理工大學(xué)、暨南大學(xué)一批高等學(xué)校的存在，天河區(qū)現(xiàn)有或潛在的消費(fèi)群體為各區(qū)之最， 覆蓋著整個天河區(qū)的 IT 行業(yè)，輻射范圍廣達(dá)整個廣州市，甚至珠三角，華南地區(qū)。 第二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置的優(yōu)越，市政規(guī)劃合理。希爾頓陽光的群樓經(jīng)營主題是家電，電器業(yè)；萬佳入主華標(biāo)廣場群樓，一個超市經(jīng)營為主題；帝景苑群樓是以酒家為經(jīng)營主題；金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營；天譽(yù)花園群樓是以一個“購書中心”為經(jīng)營主題。珠江新城交投活躍的旺鋪主要集中在東西兩大區(qū)域。 29 但該區(qū)域的商業(yè)市場還處于一個緩慢發(fā)展階段，主要是因?yàn)樵撋虅?wù)圈的范圍大，出現(xiàn)樓盤的疏散性，周邊的配套還不太完善而造成。 大型的商業(yè)廣場。 二層 8001200 元 /㎡ 包水電 100% % 正佳廣場 正佳廣場 以 音樂 中心，購物中心，商務(wù)中心，媒體中心為主題，依 托別具一格的室內(nèi)園林、景觀特色為基礎(chǔ)，打造全新的購物休閑空間 。一 層 經(jīng) 營世 界 品 牌 精 品 ， 二 層 以 流 行 、時 尚 的 品 牌 為 主 ， 內(nèi)售國內(nèi)外名牌商品，如時裝、首飾等。從國內(nèi)頂級品牌到國內(nèi)時尚專賣店；從歐陸咖啡到粵、湘、泰、日四大優(yōu)質(zhì)食肆；從簡約現(xiàn)代家具到精雕細(xì)啄的古典宮延式家居布置；美容、康體、音像、文化書屋均式式俱備。 38 432 價格水平存在一定的規(guī)律 天河的商鋪可以說是寸土寸金 ， 以天河 城為中心，向四周呈階梯式的遞減。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上 500~600 元 /㎡，但一些位置不佳的、偏 遠(yuǎn)些的商鋪月租才幾十元 /㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價。 39 434 租售價格較高，升值能力強(qiáng) 從上圖的租售價格反映，無論是街鋪，還是大型商場內(nèi)鋪，這些區(qū)域的租售價格長期處于較高的水平，并 且每年的都有 10%左右的升幅。 縱觀整個天河區(qū)，其商業(yè)發(fā)展的迅猛，為廣州市政治，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來良好的效益；人民的生活水平也得到不斷的提高；同時也為自身區(qū)域帶來無限的商機(jī)。 天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。 市民投資信心不足是拉低均價的又一大原因?，F(xiàn)在的綜合性商鋪大多出現(xiàn)在天河北路、珠江新城一帶，以目前的趨勢看，隨著ＣＢＤ的建立以及跨國公司、海外客商的進(jìn)入，未來前景 41 不可小視，遺憾的是投資商客對市場的預(yù)期不如開發(fā)商樂觀。 45 消費(fèi)狀 況分析 451 城市商業(yè)發(fā)展迅猛 隨著社會發(fā)展，經(jīng)濟(jì)步伐不斷向前邁進(jìn)，隨著以天河城，中信廣場為中心的商圈的擴(kuò)大，以及珠江新城的開發(fā)， 帶動著整個天河區(qū)的政治，經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，人民生活水平得到不斷的提高。 2) 家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較輕，個人消費(fèi)能力強(qiáng)的白領(lǐng)，高級白領(lǐng)為主。 5 綜合評價 綜觀整個天河區(qū)，商業(yè) 、住宅、寫字樓正處于一個急速發(fā)展邁向成熟的階段。