【正文】 時間 名稱 備 注 南宋 東陽郡 清代 白碚鎮(zhèn) 1916年 江巴璧合特組峽防營 1923年 峽防團務(wù)局 1936年 嘉陵江三峽鄉(xiāng)村建設(shè)實驗區(qū) 劃江北、璧山、巴縣的 2鎮(zhèn) 3鄉(xiāng)為一等縣的地方行政機構(gòu) 1942年 北碚管理局 一等縣設(shè)置 1950年 重慶北碚行政管理處 后更名為川東行署北碚管理處 1951年 川東行署北碚市 為川東人民行政公署首府 1953年 重慶市第六區(qū) 為一等區(qū) 1955 年 定名為重慶市北碚區(qū) 1995年 重慶市北碚區(qū) 原江北縣水土鎮(zhèn)、靜觀鎮(zhèn)等 6鎮(zhèn) 2鄉(xiāng)劃入北碚 北碚在歷史上是最早出現(xiàn)在聯(lián)合國版圖中的重慶市區(qū)域。復(fù)旦大學(xué)、西南大學(xué)都創(chuàng)辦於此。源于二十世紀(jì)初期的救濟鄉(xiāng)村運動。 學(xué)校占地 9000畝，校舍面積近 150 萬平方米，學(xué)校師資力量雄厚，有專任教師 2650 余人，專職科研人員 300 余人，其中，教授（研究員） 307 人，副教授（副研究員） 739 人， 博士生導(dǎo)師 103 人，碩士生導(dǎo)師 513人 。 ．公務(wù)員及企事業(yè)人員分析 西南大學(xué)擁有較強的師資力量，使全區(qū)成為一個高素質(zhì)、高人才集中地，對于事務(wù)的判定能力能夠較為理性，但同時也有一種攀比心理存在。區(qū)域內(nèi)的樓房多為單位集資房，是較為典型的 90 年代左右老式住宅，磚混結(jié)構(gòu)，層數(shù)普遍低于7層， 外立面用材多為涂料 ，采光通風(fēng)不佳，私密性較差，雖然能滿足最基本的生活要求但 是極不方便，或居家極為不舒適。 經(jīng)營狀況：據(jù)觀察，北碚區(qū)餐飲業(yè)發(fā)展較為困難，分布較為零散 ,城北中型餐飲較多，品 牌餐飲較少 ,除名個別大型餐飲店每晚有較多的客流量外（平均上座率估計 70%，周末晚上略高），其他餐飲店的經(jīng)營狀況比較慘淡。 休閑娛樂場所： 上島咖啡、喜樂匯歌城、水晶宮歌舞廳、凌云宮卡拉 OK 城、龍頂娛樂會所、康樂度假村、金果園等。面積較大，至少 5000 平米以上 ，環(huán)境較差。 酒店、賓館： 逸居酒店、北碚賓館、泉外樓賓館、北泉賓館等 此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然北碚區(qū)人口較少，賓館、酒店較多，在步行街沿線一帶大小賓館約有 6家，但總體水平不高，星級賓館為數(shù)不多，經(jīng)營狀況較差， 由此推斷，北碚區(qū)流動人口較多，大部分客戶為來此 出差和學(xué)生家長。 ? 消費重百超市檔次的場所，市民普遍穿著較好（至少是整潔、干凈），部分帶小孩進入，能一眼看出在當(dāng)?shù)赜休^好的經(jīng)濟收入或是外地流動人口。 ? 詢問重百三店營業(yè)員， 3000元左右的品牌 手機和手表銷量好于其它價格，相比較而言，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好一些的人還是喜歡品牌貨，其理由是使用品牌較為有面子。 小結(jié)： 北碚區(qū)內(nèi)居民生活消費習(xí)慣有以下特點： ? 信賴品牌，忠誠度高； ? 對大宗商品處于理性消費階段（如電器在北碚當(dāng)?shù)刭徺I， 其他高檔商品到市區(qū)購買較多）； ? 注重親朋關(guān)系，較少單獨活動； ? 虛榮心較為明顯，攀比心理較強。 上半年全市土地購置費 ，同比增長 %，由于看好直轄市的長期發(fā)展?jié)摿?，廣東富力、大連海昌、大連萬達、保利集團以及首鋼集團旗下首金房地產(chǎn)公司等外來房地產(chǎn)大腕紛紛在渝投入巨資圈地，掀起了新一輪投資重慶的熱潮。商品房成交金額為 ,商品房成交均價為 /M2，成交均價較去年同期增長 7%。其中，住宅完成投資 29338萬元，比上年同期下降 %，占投資總額 %，所占比重比上年減少 個百分點；辦公樓完成投資 278萬元，比上年下降 %，占 %，所占比重比上年減少 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房完成投資 6888萬元，比 上年增長 %，占 %，所占比重比上年增加 ；其他用房完成投資 7239萬元，比上年下降 %，占 %，所占比重比上年增加 。 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 29 頁 北碚區(qū)房地產(chǎn)施工、新開工面積情況表 指 標(biāo) 施工房屋面積 177。 16月，全區(qū)商品房銷售面積 ，其中現(xiàn)房銷售面積 ，比上年同期增長，現(xiàn)房銷售額 4995萬元，比上年同期增長 。 2．存在的問題 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 29 頁 （ 1）商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化 上半年，北碚區(qū)商品房建設(shè)施工面積 ，其中住宅占 %、辦公樓占 %、商業(yè)營業(yè)用房占 %、其他類占 %。如何合理有效地消化這些房源，是北碚區(qū)房地產(chǎn)市場面臨的一個較為嚴(yán)峻的問題。現(xiàn)正在建設(shè)一座五星級溫泉度假酒店，填補了以前北碚沒有高檔的星級酒店的一個空白，酒店建成以后，肯定會拉動北碚 旅游業(yè) 的發(fā)展。再加上北碚整個區(qū)域的放量并不大， 遠(yuǎn)不及 南岸區(qū)，北部 新區(qū) ，甚至小于 大渡口 區(qū) ，有這些獨特的 自然 資源，但是放量 卻不大 。 在高端物業(yè)方面，以聯(lián)排別墅和花園洋房為主要，花園洋房的主要購買群體為西南大學(xué)的高端收入者，別墅的體量極少，獨立別墅是其市場供應(yīng)的最大空白點，以聯(lián)排為主，面積在 300㎡以上，單價 3600— 3800元 /㎡左右。因此，在推廣載體的運用上，以平面媒體和戶外媒體為主，以較高的推廣費用達到市場的認(rèn)知。 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 29 頁 項目三 名稱 華立 在經(jīng)歷了華立目標(biāo)客戶群較為精準(zhǔn)，主要針對西南大學(xué)教師，并給予教師以 ，由于小戶型居多，擁有很大部分投資客戶，說明北碚區(qū)市場仍有住宅投資的需求，部分居民有可隨意調(diào)配的資金。但由于前期公司主要管理層出現(xiàn)的問題，導(dǎo)致該物業(yè)在市場上一度滯銷，形成負(fù)面影響。狀元 府第 中國最大的管理資源中心 第 19 頁 共 29 頁 位置 北碚城南碚南大道末端（區(qū)政府對面） 售樓電話 68259999 項目概況 多層，高層； 1期： 3棟； 2期： 2棟； 3期 3棟；停車位： 1000個。 在區(qū)域內(nèi)有較高的知名度。因此，狀元府第有著較高的升值空間。 中國最大的管理資源中心 第 20 頁 共 29 頁 麥田 文星灣小區(qū)：建設(shè)單位：西南師范大學(xué)；占地面積： 61515㎡；建筑面積： 127281㎡；容積率： ； 1號樓 19層； 11號樓 12層。 ? 戶型面積較大，多以三室兩廳（ 85— 120 ㎡）為主，外立面多為色彩跳耀的面磚，品質(zhì)較高。 ? 目前區(qū)域內(nèi)集資房價格對本案威脅較大。 2． 項目 SWOT 分析 （ 1）優(yōu)勢 ? 緊鄰縉云山旅游風(fēng)景區(qū)，具有豐富的景觀資源優(yōu)勢； ? 位于縉云大道，交通便利； ? 地塊形狀規(guī)整，便于規(guī)劃； ? 規(guī)模較大，可設(shè)置比較完善的內(nèi)部配套。 3． SWOT 應(yīng)對策略分析 （ 1）優(yōu)勢、機會策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會 ? 充分發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢，打造高尚景觀社區(qū)，利用景觀戶型帶動整個樓盤的銷售； ? 充分發(fā)揮地塊較規(guī)整的優(yōu)越性，在規(guī)劃設(shè)計上做到盡善盡美； ? 充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，打造特色庭院和特色商業(yè)； ? 利用市民對本案所處區(qū)域關(guān)注度較高的機會，借機提高本案的知名度； ? 利用周邊大中型企業(yè)較多的機會，將大中型企業(yè)的中高層人員鎖定為本案的目標(biāo)客戶群； ? 利用本案緊臨縉云大道的優(yōu)勢，凸顯本案未來交通的便捷性； ? 利用北碚新區(qū)潛在樓盤檔次較高的機會，借機提升本案形象； ? 利用北碚新區(qū)未來人口快速增長的機會，挖掘潛在的投資客戶群。 中國最大的管理資源中心 第 23 頁 共 29 頁 主題概念設(shè)計 我司根據(jù)市場情況和對項目地塊分析研究， 建議采用： 中式風(fēng)格小高層親情庭院社區(qū) 詮釋： ? 庭院的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史。于自然景致中接待友人，在美景與溫 情的作用下，令此時此刻永遠(yuǎn)珍藏于記憶的相冊。 ? 根據(jù)本項目內(nèi)主要的居住者，擁有較高的文化層次，比較傳統(tǒng)的思維觀念，頭腦中非常強烈的中國儒家文化意識。 ? 庭院具有密切而充滿鄰里親情的人性化關(guān)系模式以及充滿生機的空間場所，給人以領(lǐng)域感。 ? 以高低不一小高層為主，形成高低與前后變化的若干個庭院，使建筑產(chǎn)生序列感，組合成變化豐富的空間視覺，地面園林的起伏與景觀、建筑多彩的顏色，又更使空間形態(tài)充滿靈動的韻味。 ? 在住宅的首層戶外，設(shè)置 100平米的公共活動空間，為相鄰的業(yè)主提供溝通交流的場所。 （ 4）園林風(fēng)格建議 在園林營造上，按照中式園林的風(fēng)格，運用北碚本地植物 和材料營造“移步換景，小橋流水，曲徑通幽”意境；突現(xiàn)中國傳統(tǒng)園林藝術(shù)的精髓，體現(xiàn)中國傳統(tǒng)居住文化的深厚內(nèi)涵。三房居家戶型，由于有效控制面積而一定程度上降低了總價，以高性價比贏得客戶。 住宅部分的戶型配比建議 由于我司不明了購買方，未能進行深入市場調(diào)查，故不 能提出配比建議，以免給項目整體定位帶來誤導(dǎo)和影響。讓主業(yè)有更多接觸自然和天地的機會，提升生活的品質(zhì)。位置處于公共空間和私密空間交匯的家庭廳處，不論主人還是客人使用都十分方便，而且又有一定的 隱蔽性。人文精神的復(fù)興 ? 建筑 使人與人之間產(chǎn)生了隔絕、距離，本項目則用傳統(tǒng)的庭院建筑唱響了人文、友情、親情的復(fù)興。 （ 7）項目名稱建議 名稱建議 解 釋 云山庭院 體現(xiàn)在著名風(fēng)景區(qū)縉云山下營造傳統(tǒng)中式庭院的整體社區(qū)風(fēng)格 都市院景 庭院景觀與高素質(zhì)知識精 英所帶來的人文氣息相結(jié)合，形成靚麗的風(fēng)景 云山書院 體現(xiàn)目標(biāo)客戶的文化層次特征 5．商業(yè)定位和布局 商業(yè)物業(yè)通常因為售價高開發(fā)成本低，而成為開發(fā)項目盈利率最高的物業(yè)形態(tài)。 配套型商業(yè)： 以為業(yè)主提供必要的生活配套和服務(wù)為主。 按照其經(jīng)營特征不同，其規(guī)劃布局也可區(qū)別如下： 商 業(yè) 類型 規(guī)劃位置 規(guī)劃形態(tài) 說明 招商方案 配 套 型商業(yè) 小區(qū)內(nèi)主步行道兩側(cè) 社區(qū)商業(yè)內(nèi)街 可結(jié)合社區(qū)內(nèi)主要步行街道設(shè)置，且通過社區(qū)景觀在其中的穿插，提升商業(yè)品質(zhì)感。依靠地段人流量吸引客戶。使業(yè)主在任何時候都可以在園林中散步、休憩，使園林景觀能被 100%的利用起來。 ? 注重提升社區(qū)環(huán)境的文化氛圍。 ? 非可視對講系統(tǒng) ：密碼鍵盤自動開啟進戶大門，并可通過與保安室的聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)對來訪者的安全進出管理。