【正文】 有區(qū)別的：分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同群體，這些群體間的性質相同，然后將每個群體進行隨機抽樣，這樣每個群體內部存在性質不同的樣本；而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類間是有差別的，而每一類則是由性質相同的樣本構成的。 （ 1） 就便抽樣。 即通過市場調查人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗來判斷由哪些個體來作為樣本的一種方法。例如某房地產(chǎn)公司需要調查消費者購買房屋的潛力，特別要了解中、低收入的消費者購房的欲望，以便使企業(yè)把握機遇，做好投資的準備。 這是最常用的市場調查方法。因此要想搞好調查，就必須設計好調查表。房地產(chǎn)公司要想占領市場，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結構、住房面積、消費者擁有房子的情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎金收入，消費者購買生活必需品和一些耐用消費品以后隨意可支配的貨幣有多 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 35 頁 少），還要了解消費者目前是否有存款，并要了解消費者對購房的興趣、欲望以及了解消費者對住房的最低要求（設計方案、四周環(huán)境、建筑套型等）和當?shù)卣畬Ψ慨a(chǎn)的有關政策，銀行金融系統(tǒng)對消費者購房的 有關政策等。 設計調查表應注意的事項：首先，問題要短。一般消費者是搞不清楚這些專門術語的。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。 調查人員將被調查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。這種方法的最大特點是十分靈活，可以調查許多問題，包括一些看上去與事先準備好的問題不太相關的問題，可以彌補調查表所漏掉的一些重要問題，談話氣氛好，不受拘束。 觀察法。 直接觀察法。 調查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。 用一定裝臵記錄調查對象的某一行為。有些購買者不愿透露他們某些方面的行為，通過觀察法便可以較容易地了解到，但觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動機等等，因此調查人員通常將觀察法與其他方法組合起來使用。實驗法是研究因果關系的一種重要方法。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 35 頁 南東大 發(fā)貼 : 486 20200828 12:01 二、調查規(guī)模與技術條件 作為一項了解消費者期望和購買行為的調查，其規(guī)模截止大，結果也就越令人信服。但是，大樣本不可避免地要大量增加調查成本，而且在調查實務中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調查員的疲乏、統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。 （ 3） 問題涵蓋面的廣度。這二個方面都使得調查結果量變引發(fā)了質變，使調查失去了意義。 第三節(jié) 市場調查的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調查內容十分豐富，方法雙多種多樣。目的確定以后，市場調查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。根據(jù)調查目的的不同，可以采用控測性調查、描述性調查、因果性調查來確定。在這種情況下，可以采用探測性調查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。 描述性調查只是從外 部聯(lián)系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問題。 因果性調查。而自變量較為復雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱 外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。由于市場情況復雜多變，不易準確發(fā)現(xiàn)問題和提出問題?！薄笆鄯康膹V告設計太一般”“消費者認為該房屋的四周環(huán)境不夠理想。 （一）研究搜集的信息材料。 （二）與企業(yè)有關領導進行非正式談話。如為什么消費者不購買本公司商品房，就需要對用戶進行調查研究。 在收集原始資料時，一般需要被調查者填寫或回答各種調查表格或問卷。 （二）房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計 表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內設備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設備）、環(huán)境條件（庭房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調查日期等項目。在實地調查前，調查人員應該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。為此，必須重視現(xiàn)場調查人員的選拔和培訓工作，確保調查人員能按規(guī)定進度和方法取得所需資料。在資料編輯整理過程中，要檢查調查資料和誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進行評定，以確保資料的真實與準確。 南東大 發(fā)貼 : 486 20200828 12:05 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 35 頁 七、撰寫和提交調查報告 撰寫和提交調查報千是房地產(chǎn)市場調查工作的最后一環(huán)。 在作出結論以后，市場營銷調查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報告，提供給決策者。 南東大 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 35 頁 發(fā)貼 : 486 20200828 12:05 滯銷樓盤問題小析 戶型設計 隨著人們住房消費意識的增強，在位臵、環(huán)境等因素不可改變的情況下，房型越來越成為人們挑剔的焦點。 南東大 發(fā)貼 : 486 20200828 12:06 好房型，是消費者和開發(fā)商共同追求的目標。 采光口與地面比例不應小于 1∶ 7；寬度不應小于 3． 3 米；主臥室寬度不宜小于 3 米，面積應大于 12 平方米，次臥室的面積大于 10 平方米；餐廳應是明間，凈寬度不宜小于 2． 4 米；廚房凈寬度不應小于 1． 5 米，宜帶一服務陽臺；帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于 1． 6 米，如為淋浴則凈寬度不得小于 1． 2米。 南東大 發(fā)貼 : 486 20200828 12:06 價格定位分析概述 在市場環(huán)境下開發(fā)商怎樣為商品房定價才屬合理，是根據(jù)商品房建設成本加計劃利潤的成本導向定價較好，還是視市場供求關系的需求導向定價為佳 ?下文對此作一些分析。 其實，租金能較準確地反映商品房實際價格，因為真正需要房地產(chǎn)商品的人，是租用房地產(chǎn)的人，是他們看中了房地產(chǎn)商品的使用價值，而購買者則不一定真正使用，他可能是作為一種投資去購買商品房，用于保值、升值，他看中的是房地產(chǎn)商品所具有的收益性，房地產(chǎn)的價值最終是體現(xiàn)在使用者身上。一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構成某一地區(qū)，這個地區(qū)并非固定不變的，尤其是社會經(jīng)濟位臵經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價格是在考慮該房產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結這些考慮結果后才能形成房地產(chǎn)的今日價格。 房地產(chǎn)價格的結構包括生產(chǎn)成本、銷售成本、利潤和稅金等項目（略）。不少開發(fā)商往往會將價格盡量定高以獲取高額利潤，這在 90 年代初賣方市場下，可能是行得通的。 房地產(chǎn)價格始終是購房者、開發(fā)商以及競爭同行最敏感的問題。 以取得最大利潤作為定價目標，是個抽象的數(shù)字，是大前提。當市場趨于成熟和規(guī)范以后，房地產(chǎn)的平均利潤仍可能高于社會平均利潤，以高風險、高回報為 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 30 頁 共 35 頁 特征的房地產(chǎn)平均利潤將可在 10％到 20％之間。但由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，經(jīng)營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 31 頁 共 35 頁 較大，如果僅以自己的目標成本加目標利潤制定價格，這個價格未免是一廂情愿，市場是不管你成本，不管你利潤的，市場能接受的價格才是合理的價 格，只有接受你的價格你的房子才能賣出去。是根據(jù)消費者的價格觀念，以較好的房屋設計、完善的配套設施、美麗的庭園、優(yōu)質服務等條件來影響消費者的購買行動。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他一切因素要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。物價和土地價格上漲會造成價格上漲，房地產(chǎn)原料上漲，商品房價格也會上 漲。 社會因素：人口因素的影響表現(xiàn)為人口增長率或人口集中地區(qū)，對房地產(chǎn)的需求增加，房價自然提高；家庭結構可影響購房目的、購買力；福利性實物分房的停止，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購房需求。一般來說，商業(yè)房地產(chǎn)的位臵優(yōu)劣，主要看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市場中心的遠近。 日照朝向、采光、通風、風向等。隨著樓市的逐步成熟，購房者已不再是盲目跟風的一族，而且各種渠道涌進的信息均可提高他們的分析和判斷能力。如果市場表現(xiàn)踴躍，可在公開發(fā)售時作向上調整，幅度不可太