【正文】 第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。 談話法。 這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果較好。 實驗法。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 35 頁 如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長， 會使得調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。為了使市場調(diào)查工作順利進行，保證其質(zhì)量，在進行市場調(diào)查時，應(yīng)按一定程序來進行。 探測性調(diào)查。例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關(guān)系?！钡鹊取? 從這些領(lǐng)導人的談話中，尋找市場占有率下降的原因， 如市場營銷經(jīng)理可能認為房產(chǎn)價格訂得太高；工程部經(jīng)理可能認為設(shè)計并不十分合理，材料供應(yīng)質(zhì)量不高；材料部經(jīng)理可能認為，物價指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費不能全部采用進口或國內(nèi)各種名牌材料等等。調(diào)查表及問卷的設(shè)計既要具有科學性又要肯有藝術(shù)性，以利市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。一旦明確下來，參加實施地的調(diào)查人員必須嚴格按照抽樣設(shè)計的要求進行工作，以保證調(diào)查質(zhì)量。其次，要進行分類編號，就是把調(diào)查資料編入適當?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。在撰寫調(diào)查報告時，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對象，處理 調(diào)查資料的方法，通過調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出 一些合理建議。 首先，房型設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟性。 一、認識房地產(chǎn)價格的真實面目 房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。 第四，房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體之間 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 35 頁 的個別因素容易起作用。如今在市場日益成熟的情況下，價格的高企只是開發(fā)商一廂情愿而已。如果要將目標具體化，也可將投資利潤率作為定價目標。況且如果市場能接受的價格高于原來目標成本加目標利潤制定的價格，使你能多賺錢，那么何樂而不為呢？ 歸根到底，與許多產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)價格主要是取決于市場供求關(guān)系。 南東大 發(fā)貼 : 486 20200828 12:09 供求關(guān)系因素；房地產(chǎn)的價格一般來說也是由供給和需求 決定的，與需求成正相關(guān)，與供給成負相關(guān)。 行政及法律因素：比如產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接影響經(jīng)濟發(fā)展，失業(yè)率高房子當然很難賣掉。 建筑物的外觀：建筑樣式、風格和色調(diào)。如果市場表現(xiàn)冷淡，表明內(nèi)部認購價格定高了，可以采取提高裝修標準，或增加提供優(yōu) 質(zhì)服務(wù)，或送管理費及其他附加費等措施吸引客戶，爭取公開發(fā)售成功。內(nèi)部認購價可根據(jù)成本加成法，并參照附近地區(qū)樓盤價，以較低為好。 土地面積：規(guī)模大的住宅區(qū)，封閉式物業(yè)管理，完善的配套設(shè)施，大面積的花園總能令消費者對樓盤滿意，增進需求。經(jīng)濟增長使購買力加強，房地產(chǎn)價格上漲。 在這些因素里當然以供求關(guān)系為主要影響因素。 即：價格＝成本＋利潤＋稅金（其中利潤可用銷售利潤率計算也可用投資利潤率計算） 成本導向法緊緊圍繞著開發(fā)商的利潤目標，有利于最大限度地控制成本，而目標利潤也可根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率，視自己項目的規(guī)模、設(shè)計、套型、環(huán)境、施工質(zhì)量等因素相應(yīng)制定合理的目標利潤，這種方法無疑是比較簡便。一般可以同地區(qū)同類房屋市場占有率最高的樓盤價格為基礎(chǔ)價格，考慮自身位臵、設(shè)計 、技術(shù)水平、配套設(shè)施等不可或缺的因素，或以高或低于競爭者的價格出售，如高于基礎(chǔ)價格，必須具備超過競爭者的有利條件，使顧客愿意支付較高的價格。 二、制定房地產(chǎn)價格合理的定價目標 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁 共 35 頁 首先，對每一個開發(fā)商來講，追求最大利潤是自然的，這便是定價目標。 第三，房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。根據(jù)滿足適時、實際的需求，設(shè)計出不同功能或互有兼顧的房型，是開發(fā)商努力的目標。當前滯銷戶型設(shè)計上的缺陷主要有以下幾種： 客廳大而不當，對著客廳的門多，無隱蔽空間； 客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗； 客廳視野差，窗不應(yīng)正對墻面； 客廳的形狀不好或尺度不合理； 入戶無過渡空間； 餐廳面積過大或過??； 主臥室的寬度小于 3 米或面積過小； 戶內(nèi)交通線長； 衛(wèi)生間距主臥室遠或?qū)χ蛷d的衛(wèi)生間無前室； 四居室的戶型，主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲藏空間； 功能分區(qū)不合理； 各功能空間面積比例不當； 躍層戶型室內(nèi)樓梯的位臵不當； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 35 頁 衛(wèi)生間、廚房寬度不夠等等。撰寫調(diào)查報告應(yīng)做到： （ 1）客觀、真實、準確地反映調(diào)查成果； （ 2）報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出； （ 3）文字精練，用語中肯； （ 4）結(jié)論和建議應(yīng)表達清晰，可歸納為要點； （ 5）報告后慶附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （ 6）報告完整，印刷清楚美觀。就是把零碎的、 雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料和系統(tǒng)性、完整性和可靠性。 房地產(chǎn)市場調(diào)查中普通采用抽樣調(diào)查，即從被調(diào)查總體中選擇部分樣本進行調(diào)查，并用樣本特性推斷總體特性。為了證實此命題的正確與否，決定采用重 點調(diào)查法，并配合個人訪問法的調(diào)查和電話調(diào)查和電話調(diào)查法來進行調(diào)查研究。對公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報表等內(nèi)部資料進行分析、從而找出產(chǎn)生問題的原因的線索。為此便可做 若干假設(shè)，例如：“消費者認為該公司房屋設(shè)計方安較差，不如其他房地產(chǎn)公司廣告所講的方案。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī) 、政策的調(diào)控制的變量，例如價格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為因變量。 描述性調(diào)查。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時間越長，經(jīng)費越高。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。雖然如此，實驗法對于研究因果關(guān)系，能提供訪頭號法、觀察法所不能提供的材料，運用范圍較為廣泛。 調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 35 頁 實際痕跡測量法。如定期詢問重點住戶對房產(chǎn)的設(shè)計、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的感覺如何，有什么想法并請他們提出一些改進措施等。 答卷法。再次，問題中不要使用專門術(shù)語，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。 二是按照所需收集的信息，寫出一連串問題，并確定每個問題的類型。 1． 訪問法。 （ 2） 判斷抽樣。它又可以分為三種：一是簡單隨機抽樣，即整體中所有個體都有相等的機會被選作樣本；二是分層隨機抽樣，即對總體中所有個體都有相等的機會被選作樣本；二是分層隨機抽樣，即對總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組織（分層） ，然后從各組中隨機抽取一定數(shù)量的樣本；三是分群隨機抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽樣是將部分作為樣本。如調(diào)查高檔住宅需求情況，可選擇一些購買大戶作為調(diào)查對象，往往這些大戶對住宅需求量，對住宅功能要求占整個高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進行調(diào)查。 6． 對未來競爭情況的分析與估計等。 （ 7） 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。 4． 人員促銷的配備狀況。 4． 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。 2． 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 2． 房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。 （ 9） 財政收支。 （ 3） 有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產(chǎn)經(jīng)營。通過市場調(diào)查，企業(yè)能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會，規(guī)避市場的風險。我們對房地產(chǎn)市場的切入，也習慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個樓盤到區(qū)域市場。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。 市場調(diào)查有廣義和狹義之分。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生，人口、家庭結(jié)構(gòu)及人們的活動范圍也都發(fā)生了變化。 （ 1） 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查。 （ 4） 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。 3． 社區(qū)環(huán)境調(diào)查。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。 5． 建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 7． 價格變動后消費者和開發(fā)商的反應(yīng)。