區(qū)域市場及本項目周邊市場調(diào)研房地產(chǎn)調(diào)查房市分析(存儲版)
【正文】 ： 位置：臨街 開盤日期： 總體銷售率：（套數(shù)） 60%左右 規(guī)模：共 7棟， 335套，高層、小高層、多層 入伙日期：已入伙 入住率： 5%。在規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)考慮在臨路邊地塊設(shè)停車場和商務(wù)辦公建筑等措施弱化噪音污染，最大化地提升商住和住宅的價值； E：因部分漢口老居民知道此地曾是后湖鄉(xiāng)農(nóng)田，在規(guī)劃和營銷推廣中應(yīng)準備有弱 化措施； F：地塊周邊近距離有噪雜的棚屋建筑，降低項目的檔次。 威脅：（ THREAT） 同區(qū)域競爭：本區(qū)域內(nèi) 2002年推出大量同檔次或相近檔次的樓盤，必然會加劇區(qū)域內(nèi)的競爭。 第五章 銷售策略 基于項目與品牌分析，項目采取揚長避短的 品牌領(lǐng)先策略、大盤策略 做市場的領(lǐng)跑者。 抓住關(guān)鍵：一個好的大盤一定是一個有備而戰(zhàn)且準備充分的大盤，力爭一亮 相便吸引住“情人“的眼球，成為媒體的熱點，樓市的亮點、焦點，樹立最好的第一印象，直接站在市場的浪頭，成為大贏家。發(fā)展商的姿態(tài)是物業(yè)入市的信心保證。加上可在金橋大道設(shè)置路燈，開展一個“金橋大道”亮燈儀式則可以在此基礎(chǔ)上錦上添花，促成媒體的炒做。花都主題音樂會 第五階段：強銷期 4 月 29 日 6 月 30 日 物料準備： 黃金周活動方案、 武漢房交會展位設(shè)計方案 營銷活動： “新地花都為什么買得這樣火 ——南北專家營銷解碼峰會 ”、春交會形象大使亮相、家在“新地 讓沖動自然起來，我們來模擬一下客戶買房落定的過程： 第五章 銷售策略 報紙軟文與活動營銷（印象） 從花橋到銷售處的導(dǎo)示（認知） 銷售現(xiàn)場（想象空間放大） 一期（環(huán)境驗證） 景觀大道（信心、憧憬） 景觀大道與假日廣場（配套、生活、沖動） 樣板房（戶型也這么好）落定 從上面的模擬來看，客戶買房的過程同時也是我們這個大盤價值展示的過 程，有關(guān)宣傳部分會在本報告的其他部分詳細分析，這里主要分析現(xiàn)場的展示： 戶外導(dǎo)示系統(tǒng)： 花橋北的物業(yè)定位從字面上拉近了項目與較成熟區(qū)域的距離，那么傳達個消費者，讓他們認可則需要我們的進一步引導(dǎo)，建議從花橋中心一路設(shè)置燈桿旗、小型路燈燈箱一直引導(dǎo)到售樓處，這既是一種路線上的引導(dǎo)，同時也是一種區(qū)域上的引導(dǎo)，同時也是實力的表現(xiàn)，還容易在在武漢引起轟動，新地新地花都要實現(xiàn)樓花銷售，難度較大，因而必須在工 地包裝，工程進度，樣板間和環(huán)境改造 等環(huán)節(jié)上進行扎實的工作。而恰恰是大盤才有把文化的演繹真正的落到實處的空間，通過軟件與硬件的配合營造一種生活方式，一種在武漢全新的社區(qū)文化對項目與開發(fā)商品牌的建立起著極大的作用。 后湖片區(qū)屬于成長片區(qū)，本項目有較大的成長空間； 目前項目樹立了一定的項目品牌形象，但缺乏企業(yè)品牌，且品牌混淆，美譽度一般。 城市規(guī)劃方向：根據(jù)總體規(guī)劃，城市空心化的發(fā)展，后湖成為未來漢口最大的居住組團之一。 通過對新地花都地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色： A：地塊位于漢口江岸區(qū)旁，區(qū)位屬于漢口城市規(guī)劃建設(shè)中的三大住宅新區(qū)之一， 目前正高速發(fā)展建設(shè)之中； B：新地花都位于未來黃浦高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊人文氣息濃郁，高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)值和效益俱佳且前景廣闊； C：地塊周邊 3Km半徑內(nèi)市政配套齊全，距離中南商圈僅 10分鐘直線車程。 項目 萬科四季花城 東方恒星園二期 比較分析（以萬科項目為基準） 地段 金銀湖、距中心區(qū)域遠 后湖、距中心區(qū)域近、花橋北 本項目占優(yōu)，“離繁華很近” 公共交通 無，輕軌前景 車輛少 綜合比較略差 層數(shù) 5 層 7 層 略差 風(fēng)格 歐洲小鎮(zhèn)（德式），標志性明顯 現(xiàn)代風(fēng)格（荷蘭風(fēng)格派） 差異點 沿襲與原創(chuàng)的區(qū)別 景觀與周邊環(huán)境 金銀湖、高爾夫、小區(qū)水系 小區(qū)內(nèi)園林 略差 商業(yè)配套 目前無，建成后分散布置 目前無，規(guī)劃中商業(yè)街 略優(yōu) 戶型 略分散 、三房、二房、復(fù)式 三房、復(fù)式 戶型集中、更成熟 物業(yè)管理 萬科品牌管理 開發(fā)商自管 +中海模式 目前知名度不如萬科 開發(fā)條件 首期開發(fā) 一期已入伙 一期可展示、客戶可利用 包裝與宣傳 已經(jīng)開始，萬科的包裝較為成熟 未開始，各成熟專業(yè)公司合作 相似，但不占先機 社區(qū)文化 萬客會的長期積累、“客戶”傳 大規(guī)模開始建設(shè) 在認知時間與忠誠度上略 (大量管理資料下載 ) 播 差 企業(yè)品牌與實力 全國連鎖、文化成熟、有實力 規(guī)模相對小，品牌影響力小 較差 銷售組織 成熟模式、新人操作 專業(yè)公司介入 相似 價格 2300 2100 占 優(yōu) (大量管理資料下載 ) 小結(jié)： 注意發(fā)揮優(yōu)勢： 地段：“花橋北”與城市的可融合性為我們相比之下最大的價值點。后湖、四新、南湖綜合組團的部分居住新區(qū)大氣質(zhì)量達到國家一級標準。 (大量管理資料下載 ) 區(qū)域市場及本項目周邊市場調(diào)研 地理位置及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 后湖位于漢口東部，屬于未來漢口三個綜合組團之一。 (大量管理資料下載 ) 綜合治理大氣污染。以萬科四季花城為競爭對手的分析將使我們站在一個 比較高的平臺上來看問題，以確保我們的項目的成功。 Action8：在開盤前重新改造售樓處 Action9:在主干道車行入口處設(shè)置朝南方向的大廣告牌，提高昭示性。 區(qū)域環(huán)境：距建材市場較近 第五章 銷售策略 機會：（ OPPORTUNITY） 后湖市場情況：目前后湖城市規(guī)劃目標和幾個大盤的開發(fā)的影響，逐漸成為市場的熱點，媒體關(guān)注度高。 配套好：自身配套完全滿足需要，規(guī)劃中的公園 實利賣點： 折扣促銷、幸運抽獎； 第五章 銷售策略 優(yōu)惠的按揭方式。 文化營造：文化的營造是一個大盤所必需的。 【戰(zhàn)略前提】 【一】：武漢購樓者的普遍心理是： 實在 。 大盤的價值展示： 大盤的開發(fā)很少有全部建成后開始銷售的，如何在銷售時把價值展示出來一直是一個重要的問題
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