重慶綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告房市分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 住宅底部商鋪的供應(yīng)極大的滿足了大量消費(fèi)者的需求。但目前主要 商圈 只集中在龍角橋 兩岸。 從目前來(lái)看，城市中的 傳統(tǒng) 業(yè)態(tài)與新業(yè)態(tài)仍然處于 “ 膠著型 ” 競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，各種不同商業(yè)業(yè)態(tài)以各自不同的特色吸引消費(fèi)者，擠占市場(chǎng)份額 。 （四）綦江二手房市場(chǎng)簡(jiǎn)述 供給市場(chǎng) 部分高收入群體現(xiàn)有住房已不能滿足其居住需求，換房意愿強(qiáng)烈，而隨著綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)上出現(xiàn)了能滿足該類(lèi)群體需求之物業(yè)，舊房上市銷(xiāo)售成為必然。韻綠堡，充分利用其規(guī)模優(yōu)勢(shì)，打造出了較為舒適的園林景觀，景觀質(zhì)量高，并具有濃厚的人文氣息；并大量運(yùn)用水景，如疊水、瀑布等，另外，運(yùn)動(dòng)設(shè)施及會(huì)所的設(shè)置也是其一大賣(mài)點(diǎn)。 ——— 其它項(xiàng)目則 基本 采用簡(jiǎn)單圍合 手法，營(yíng)造中庭景觀，但建筑間距小，通風(fēng)采光差，人性化不夠。就配套而言，老城區(qū)項(xiàng)目強(qiáng)于開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目。 二、綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 （一）調(diào)查對(duì)象、目的和方法 調(diào)查對(duì)象及目的 我們選擇了價(jià)格在 1000 元 /平方米以上，有一定規(guī)模的商品住宅項(xiàng)目作調(diào)查對(duì)象，目的在于了解一線項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格水平，并通過(guò)對(duì)比其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)分析買(mǎi)方市場(chǎng)的消費(fèi)熱點(diǎn)，為項(xiàng)目的定位尤其是產(chǎn)品定位提供依據(jù)。其中農(nóng)業(yè)人口 76 萬(wàn)，非農(nóng)業(yè)人口 。川黔鐵路、 210 國(guó)道縱貫?zāi)媳?，與三（江）南（川）鐵路、川湘公路縱橫交錯(cuò)，形成了四通八達(dá)的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。正在動(dòng)工興建的川黔高等級(jí)公路，即將動(dòng)工興建的川湘高等級(jí)公路，將進(jìn)一步改善綦江的交通狀況，增強(qiáng)綦江的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。 （ 2）礦產(chǎn)資源豐富，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，對(duì)綦江 GDP 起到了強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用，從而帶動(dòng)了綦江相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，增加了勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)和居民收入。韻綠堡 德信花園 左岸領(lǐng)秀 陽(yáng)光雅苑 南州明珠 千山優(yōu)點(diǎn)是道路狀況好，房屋都是新建的商品房，隨著建設(shè)的進(jìn)一步深入，區(qū)域環(huán)境會(huì)得到很大的改善，成為綦江新興的居住社區(qū)。 ——— 部分項(xiàng)目采用創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法，如 楓丹 （ 6）產(chǎn)品硬件 除陽(yáng)光水岸外，在售項(xiàng)目公共部分（門(mén)廳、樓梯間、過(guò)道）裝修的標(biāo)準(zhǔn)偏低，缺乏特色，在細(xì)節(jié) 上經(jīng)不起推敲，可以超越和提升的空間比較大。綦江工業(yè)產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)、廠礦多，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員較多，二手房（含求租和購(gòu)買(mǎi)）需求自然旺盛。 綦江縣古南鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 —— 商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 古南鎮(zhèn)是個(gè)綦江縣中心城鎮(zhèn)，轄區(qū)面積和人口數(shù)量有限（古南鎮(zhèn)人口 萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口 7 萬(wàn)）。市場(chǎng)上地段較好的商鋪一般價(jià)格都很高， 從現(xiàn)狀上看，綦江縣古南鎮(zhèn)以中山路為主要商業(yè)街區(qū)，集休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化為一體；孟家園旁的建材一條街；百利威酒店前的飲食一條街；大田灣的小商品飲食批發(fā)一條街等，都是由街鋪?zhàn)匀恍纬傻摹? 主要在售商業(yè)項(xiàng)目分析 主要在售商業(yè)個(gè)案調(diào)查匯總表 案名 位置 商業(yè)總面積（ m2） 價(jià)格區(qū)間 （元 / m2） 均價(jià) （元 / m2） 去化狀況 備注 明興世紀(jì)城 綦江交通路川劇院旁 15480 6200— 9200/1F 8000/1F 2500/2F 2000/3F 引入重百，可售部分不多 元方商業(yè)街 綦江電力街 27366 3400— 7200/1F 5300/1F 70％ 2020 年發(fā)售 1700/2F 分析： 1） 目前綦江縣古南鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)及物業(yè)種類(lèi)較不齊全，商業(yè)布局及規(guī)劃較不合理。 （ 2） 建筑形態(tài)上，多層與小高層市場(chǎng)認(rèn)可度很高，其中多層住宅認(rèn)可度最高。 （ 2）從買(mǎi)方市場(chǎng)的角度看，地縣級(jí)城市的高端購(gòu)買(mǎi)力畢竟是相對(duì)有限的，初步估計(jì)綦江單價(jià)突破千元的住宅累計(jì)銷(xiāo)售應(yīng)該接近或略微超過(guò) 20 萬(wàn)平方米，戶數(shù)在 1000 戶以上，沒(méi)有任何跡象顯示購(gòu)買(mǎi)力在近期出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。綦江是一個(gè)縣級(jí)城市，房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房者行為的非常大，要保證利潤(rùn)就必須對(duì)開(kāi)發(fā)成本的有效控制，這主要運(yùn)用三方面措施解決：一是充分考慮地質(zhì)條件 ，控制基礎(chǔ)成本；二是建筑景觀風(fēng)格簡(jiǎn)約能減少一些無(wú)效的成本投入；三是硬件配置和裝修標(biāo)準(zhǔn)只宜適
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