重慶鑫鑫北濱豪庭住宅項(xiàng)目方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 其感受廣告的最直接方式進(jìn)行宣傳，并運(yùn)用媒介的合理組合 ，讓目標(biāo)客戶多層次的接受 濱江豪庭 的相關(guān)信息，如對(duì)私營(yíng)業(yè)主可采用單張加晚上回家的電視廣告組合）； ④互動(dòng)式、參與式包裝和推廣（其一是多組織現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，吸引人到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地體驗(yàn)，其二是宣傳時(shí)請(qǐng)市民廣泛參與）。 五、公關(guān)計(jì)劃策劃 目的：協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，營(yíng)造良好的外部環(huán)境，以利企業(yè)長(zhǎng)足健康持續(xù)快速發(fā)展。 音視頻類 有線電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播電臺(tái)、短信、露天電影 。 解決辦法： 根據(jù)新情況及時(shí)調(diào)整方案。 形成方案 ①所有方案在雙方充分溝通后制定； ②簽字認(rèn)可后方予執(zhí)行 。 二、項(xiàng)目定位 住宅定位：高檔社區(qū)。 三、前期工作 確定規(guī)劃，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 開(kāi)發(fā)資金準(zhǔn)備。 爭(zhēng)取公交線路及站臺(tái)。 1確定水、電、氣、閉路電視、寬帶、電話的安裝時(shí)間。 4 確立園林景觀 中的配套方案（停車場(chǎng)、燈飾、垃圾場(chǎng)、公廁、健身設(shè)施、水景、各類球場(chǎng)等）。 12 沙盤(pán)及戶型模型制作完畢。 20 售房部土建完成。 2 確定樓盤(pán)簡(jiǎn)介。 10 確定現(xiàn)場(chǎng)包裝方案。 注：所有方案以譚董事長(zhǎng)或沈總簽字為準(zhǔn)。 8 確定付款方式及辦法。 16 確定內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及開(kāi)盤(pán)時(shí)優(yōu)惠政策。 5 確定物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 。下一步，我們將認(rèn)真聆聽(tīng)貴司反饋的相關(guān)意見(jiàn)，再做全方位的完善和修改。 3 確定 服務(wù)項(xiàng)目。 14 確定銷售部業(yè)績(jī)認(rèn)定辦法。 6 確定銷售價(jià)格。 16 確定奠基儀式時(shí)間及方案。 8 宣傳光碟制作完成。 注：所有方案以譚董事長(zhǎng)或沈總簽字為準(zhǔn)。 18 確定售房部位置，功能分區(qū)及裝修設(shè)計(jì)要求。 10 確定最終園林景觀效果圖。 2 確定園林景觀設(shè)計(jì)方案。 確定物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 確定內(nèi)部管理辦法。 確定建筑主體施工單位。 建筑風(fēng)格定位 ：現(xiàn)代風(fēng)格。 開(kāi)發(fā)周期：開(kāi)發(fā)期為 2 年，建筑期為 年，銷售期為 年。 解決辦法： 按方案的編號(hào)或時(shí)間先后順序執(zhí)行。 分項(xiàng)取費(fèi)表 推廣辦法 戶外類 報(bào)紙類 單張類 音視頻類 活動(dòng)類 費(fèi)用比例 30% 25% 5% 15% 25% 八、干擾因素分析 目的：對(duì)市場(chǎng)做到心中有數(shù)，及時(shí)調(diào)整策略。 報(bào)紙類 三峽都市報(bào)、廣播電視報(bào)、其它部門或行業(yè)內(nèi)部刊物。 物業(yè)管理組織活動(dòng) ①成立“ 鑫鑫 業(yè)主聯(lián)盟”宣傳（為銷售延展銷售渠道，成立聯(lián)盟的主要目的是通過(guò)業(yè)主介紹購(gòu)房客戶）； ② 鑫鑫濱江豪庭 舉辦“首批業(yè)主入住歡迎儀式”； ③舉辦入住業(yè)主活動(dòng)（主題趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)或文藝晚會(huì)）； ④成立“ 鑫鑫 業(yè)主裝修建材團(tuán)購(gòu)隊(duì)”； ⑤組織購(gòu)房業(yè)主北京旅游事宜（每售出 100 套住宅抽二名）； ⑥每年視情況另行制定過(guò)節(jié)時(shí)回報(bào)業(yè)主的方案 。 ④銷售單價(jià)控制； 要保持勻速上漲的態(tài)勢(shì)，不可隨意少價(jià)或降價(jià)。 鑫鑫濱江豪庭 購(gòu)房者購(gòu)房動(dòng)機(jī)調(diào)查 通過(guò)對(duì)前期已購(gòu)房客戶和市場(chǎng)隨機(jī)調(diào)查結(jié)果，對(duì) 濱江豪庭 購(gòu)房動(dòng)機(jī)主要有以下幾個(gè)方面： ①居家，占 70%； ②二次置業(yè)（原有房想換好環(huán)境的 江景 房，可暫不居住，等原有房出手后再入?。?，占 15%； ③贈(zèng)送（為子女、父母或其它人購(gòu)房），占 7%； ④投資（暫不居住，等升值后銷售），占 5%； ⑤獲取較穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益（購(gòu)房出租），占 3%。 現(xiàn)場(chǎng)包裝 總體要求：體現(xiàn)出企業(yè)實(shí)力與樓盤(pán)的品質(zhì)，各種包裝相得益彰，互相點(diǎn)綴，共同提升樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)良好的銷售氛圍。 購(gòu)房者年齡在 30—45 歲為主。 因此， 項(xiàng)目 定價(jià)應(yīng)充分考慮這一因素。 從價(jià)格看，萬(wàn)州 目前住宅房?jī)r(jià) 一般在 13002800 元 /平方米之間（主城區(qū)），這個(gè)價(jià)格和其它同級(jí)城市相比要低 很多。 七、成本預(yù)算 目的：分清主次，按預(yù)算方案開(kāi)展并指導(dǎo)工作。 三、銷售階段營(yíng)銷策劃 目的：了解購(gòu)房者具體需求及購(gòu)房動(dòng)機(jī)，制定銷售策略、價(jià)格策略、促銷策略。 鑫鑫 鑫鑫濱江豪庭 賣點(diǎn)； 鑫鑫濱江豪庭 核心競(jìng)爭(zhēng)力； 消費(fèi)者消費(fèi)引導(dǎo)； 現(xiàn)場(chǎng)包裝； 知名度策劃； 美譽(yù)度策劃； 銷售準(zhǔn)備； 招商準(zhǔn)備。 戶外類； 報(bào)紙類； 單張類； 音視頻類； 活動(dòng)類。 降價(jià)促銷對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響和殺傷力較大，大家都在期待開(kāi)發(fā)商繼續(xù)降，而越降大家越期待 ，購(gòu)房客戶現(xiàn)在持幣觀望者居多 。 由于世界金融危機(jī)的加劇，萬(wàn)州不可避免的會(huì)受到影響，到年底，因各開(kāi)發(fā)商對(duì)資金的強(qiáng)烈需求和資金鏈來(lái)源方式不一，萬(wàn)州房市將不可避免地迎來(lái)一場(chǎng)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的價(jià)格戰(zhàn)。 鑫鑫濱江豪庭 目標(biāo)客戶群體 通過(guò)初期的市場(chǎng)調(diào)查和此次房交會(huì)的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體為“ 中高端收入群體” ，如： 自由職業(yè)者、個(gè)體商戶、企事業(yè)單位白領(lǐng)、區(qū)縣教師及機(jī)關(guān)企事業(yè)單位中高等收入群體、務(wù)工返鄉(xiāng)高收入 管理者 、政府公務(wù)員 。 ②購(gòu)房好時(shí)機(jī)（行業(yè)冰點(diǎn)，房?jī)r(jià)低谷，政策即將轉(zhuǎn)向，抄底 濱江 好樓盤(pán)） ； ③購(gòu)房策略大揭秘（企業(yè)實(shí)力、企 業(yè)品牌、企業(yè)信譽(yù)度、企業(yè)資金動(dòng)作狀況、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的膽識(shí)與眼光、增值空間、 地段發(fā)展前景）。 鑫鑫濱江豪庭 購(gòu)房者需求調(diào)查 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，客戶對(duì) 鑫鑫濱江豪庭 的需求 較高 ，戶型面積 100 ㎡左右的三房最為看好。 ②銷售朝向控制； ③銷售類別控制； 先推大面積與小面積，居中面積后推 。 招 項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu) ① 招鑫鑫濱江豪庭 物管 單位 ； ②制定 鑫鑫濱江豪庭 物業(yè)管理手冊(cè)； ③確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及大修基金收取細(xì)則； ④制定房屋驗(yàn)收、從建筑公司接房、給客戶交房、裝修等的管理制度。 戶外類 T 型廣告、燈箱、指引刀旗、橫幅、山墻廣告、彩旗、站臺(tái)、車身、車尾帖、公交車或出租車座椅靠墊及座位套、社區(qū)帖、 樓宇電視等。 取費(fèi)變動(dòng)分析 ①市場(chǎng)行情向
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