【文章內(nèi)容簡介】 推大面積與小面積，居中面積后推 。 ④銷售單價控制； 要保持勻速上漲的態(tài)勢，不可隨意少價或降價。 促銷策略 ①折扣（一次性 折、分期 折、按揭和住房公積金 折）； ②折現(xiàn)（“ 鑫鑫濱江豪庭 購房折現(xiàn)卡”， 5000 元換購折現(xiàn)卡購房時可沖抵 10000 元現(xiàn)金）； ③房款滿 15 萬再省 1000 元 /每套； ④房款滿 20 萬再省 1500 元 /每套 （不享受 15 萬） ； ⑤ 購房 業(yè)主介紹購房的另免一年物管費； ⑥一次性付清總房款再優(yōu)惠 2000 元； ⑦抽獎（購房每 100 戶為一開獎單位，抽二個“到北京看鳥巢 全家總動員”居家置業(yè)大獎）； ⑧全員銷售享受提成（含員工、業(yè)主）。 廣告策略 ①重突時令、直達目標（注重節(jié)假日的提前宣傳，廣告訴求時直接到達目標客戶，如單張宣傳直接發(fā)到可能購房者手中）； ②全方位的立體包裝和推廣（現(xiàn)場、戶外、燈箱、車身、電視、報紙、單張、活動等多重宣傳）； ③采用不同的廣告宣傳媒介組合（抓住目標客戶，根據(jù) 其感受廣告的最直接方式進行宣傳，并運用媒介的合理組合 ，讓目標客戶多層次的接受 濱江豪庭 的相關(guān)信息，如對私營業(yè)主可采用單張加晚上回家的電視廣告組合）； ④互動式、參與式包裝和推廣（其一是多組織現(xiàn)場活動，吸引人到現(xiàn)場實地體驗，其二是宣傳時請市民廣泛參與）。 開盤策劃 ①銷售介入時機 ； 先按常規(guī)辦法儲備客戶，自 5 月 1 日 銷售中心正式成立開始。 ②開盤時機 ； 建議在 2020 年 10 月 1 日 或 2020 年 1 月 1 日 開盤，具體時間根據(jù)工程進度、園林景觀實施情況、市場狀況、天氣狀況等多重因素另行確定。 ③開盤策劃方案另行制定。 四、物業(yè)管理階段營銷策劃 目的：回報業(yè)主，讓業(yè)主 為樓盤說話，讓業(yè)主做最好的銷售員。 招 項目物業(yè)管理機構(gòu) ① 招鑫鑫濱江豪庭 物管 單位 ； ②制定 鑫鑫濱江豪庭 物業(yè)管理手冊； ③確定物業(yè)管理收費標準及大修基金收取細則； ④制定房屋驗收、從建筑公司接房、給客戶交房、裝修等的管理制度。 物業(yè)管理組織活動 ①成立“ 鑫鑫 業(yè)主聯(lián)盟”宣傳（為銷售延展銷售渠道，成立聯(lián)盟的主要目的是通過業(yè)主介紹購房客戶）； ② 鑫鑫濱江豪庭 舉辦“首批業(yè)主入住歡迎儀式”； ③舉辦入住業(yè)主活動（主題趣味運動會或文藝晚會）； ④成立“ 鑫鑫 業(yè)主裝修建材團購隊”； ⑤組織購房業(yè)主北京旅游事宜（每售出 100 套住宅抽二名）； ⑥每年視情況另行制定過節(jié)時回報業(yè)主的方案 。 物業(yè)管理宣傳 ① 鑫鑫公司 回報 濱江豪庭 業(yè)主的實例宣傳（用事實說話）； ②物業(yè)開設(shè)的服務(wù)項目宣傳（與別人不一樣的內(nèi)容，主要突出 鑫鑫 物業(yè)的新、誠、細、樂）； ③眾說“ 鑫鑫 物業(yè)”（通過各種聲音特別是業(yè)主對 鑫鑫物業(yè)的看法，得出 鑫鑫 物業(yè)是業(yè)主“好保姆”、“貼心人”的結(jié)論）。 五、公關(guān)計劃策劃 目的：協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，營造良好的外部環(huán)境，以利企業(yè)長足健康持續(xù)快速發(fā)展。 協(xié)調(diào)好相關(guān)部門關(guān)系 ①建委關(guān)系（各報建環(huán)節(jié)、安全生產(chǎn)、 房屋預(yù)售等 ）； ②市 政局關(guān)系（提前動工、現(xiàn)場衛(wèi)生形象、廣告發(fā)布等）； ③稅務(wù)局關(guān)系（國、地稅征收）； ④工商局關(guān)系（廣告發(fā)布、企業(yè)年檢、誠信企業(yè)評定等）； ⑤環(huán)保局關(guān)系（夜間施工和排污制噪等） ⑥質(zhì)監(jiān)站（質(zhì)量監(jiān)督、驗收、材料檢測試壓等）； ⑦房管局（辦理房產(chǎn)證、抵押、聯(lián)機備案 、面積測量 等）； ⑧國土局 （土地權(quán)屬分戶、辦土地證等）； ⑨銀行（主要涉及項目融資和按揭辦理） ⑩消防（方案審查和驗收）。 其它如園林、人防、防雷、街道辦事處、社區(qū)居委會等部門視企業(yè)情況合理協(xié)調(diào)，上述部門最好落實專人聯(lián)系，并注意人員的相對穩(wěn)定性，以實現(xiàn)人 力資源及工作效率最大化和投入最小化。 爭取領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場視察或調(diào)研并寄語 ①吳正隆書記 ； ②梁先玉主任 ； ③李世奎區(qū)長 ； ④ 饒才邦 主席 ； ⑤汪夔萬副區(qū)長 ； ⑥曾斌主任 。 爭取各種榮譽 ①“西部名盤” ； ②“重慶宜居名盤” ； ③“全國智能化示范小區(qū)” ； ④“萬州最佳設(shè)計樓盤” ； ⑤“園林示范小區(qū)” ； ⑥“質(zhì)量安全管理優(yōu)秀樓盤” ； 六、宣傳推廣媒介選擇 目的：明確手段，做到有的放矢。 戶外類 T 型廣告、燈箱、指引刀旗、橫幅、山墻廣告、彩旗、站臺、車身、車尾帖、公交車或出租車座椅靠墊及座位套、社區(qū)帖、 樓宇電視等。 報紙類 三峽都市報、廣播電視報、其它部門或行業(yè)內(nèi)部刊物。 單張類 DM 宣傳單、戶型單張、銷售分析表、樓書、服裝、其它印刷品 。 音視頻類 有線電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播電臺、短信、露天電影 。 活動類 展演活動、開盤活動、業(yè)主活動、抽獎活動、 文娛演出等 。 七、成本預(yù)算 目的：分清主次，按預(yù)算方案開展并指導(dǎo)工作。 取費原則 按房地產(chǎn)行業(yè)常規(guī)取費辦法，為總銷售額的 %。 取費總額 按銷售總額 億元計算，樓盤推廣費用約為 420 萬元。 取費變動分析 ①市場行情向好，宣傳推廣費 用減少，反之增加； ②提升資金回籠速度，推廣費用增加，反之減少。 分項取費表 推廣辦法 戶外類 報紙類 單張類 音視頻類 活動類 費用比例 30% 25% 5% 15% 25% 八、干擾因素分析 目的：對市場做到心中有數(shù)，及時調(diào)整策略。 市場變動因素 因市場行情變化或政策變化導(dǎo)致原定方案不可執(zhí)行。 解決辦法： 根據(jù)新情況及時調(diào)整方案。 執(zhí)行力因素 因?qū)Ψ桨傅睦斫鈱?dǎo)致執(zhí)行力不到位，影響執(zhí)行效果。 解決辦法： 派員參與執(zhí)行。 執(zhí)行時間因素 方案形 成 后，可能帶有一定的時間性，若過此時間周期則 執(zhí)行效果變差更可能形成負面影響。 解決辦法： 商量確定的方案立即執(zhí)行。 方案連續(xù)性因素 方案有一定的先后順序