【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 推大面積與小面積，居中面積后推 。 ④銷售單價(jià)控制； 要保持勻速上漲的態(tài)勢(shì)，不可隨意少價(jià)或降價(jià)。 促銷策略 ①折扣（一次性 折、分期 折、按揭和住房公積金 折）； ②折現(xiàn)（“ 鑫鑫濱江豪庭 購房折現(xiàn)卡”， 5000 元換購折現(xiàn)卡購房時(shí)可沖抵 10000 元現(xiàn)金）； ③房款滿 15 萬再省 1000 元 /每套； ④房款滿 20 萬再省 1500 元 /每套 （不享受 15 萬） ； ⑤ 購房 業(yè)主介紹購房的另免一年物管費(fèi)； ⑥一次性付清總房款再優(yōu)惠 2000 元； ⑦抽獎(jiǎng)（購房每 100 戶為一開獎(jiǎng)單位，抽二個(gè)“到北京看鳥巢 全家總動(dòng)員”居家置業(yè)大獎(jiǎng)）； ⑧全員銷售享受提成（含員工、業(yè)主）。 廣告策略 ①重突時(shí)令、直達(dá)目標(biāo)（注重節(jié)假日的提前宣傳，廣告訴求時(shí)直接到達(dá)目標(biāo)客戶，如單張宣傳直接發(fā)到可能購房者手中）； ②全方位的立體包裝和推廣（現(xiàn)場(chǎng)、戶外、燈箱、車身、電視、報(bào)紙、單張、活動(dòng)等多重宣傳）； ③采用不同的廣告宣傳媒介組合（抓住目標(biāo)客戶，根據(jù) 其感受廣告的最直接方式進(jìn)行宣傳，并運(yùn)用媒介的合理組合 ，讓目標(biāo)客戶多層次的接受 濱江豪庭 的相關(guān)信息，如對(duì)私營業(yè)主可采用單張加晚上回家的電視廣告組合）； ④互動(dòng)式、參與式包裝和推廣（其一是多組織現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，吸引人到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地體驗(yàn)，其二是宣傳時(shí)請(qǐng)市民廣泛參與）。 開盤策劃 ①銷售介入時(shí)機(jī) ； 先按常規(guī)辦法儲(chǔ)備客戶，自 5 月 1 日 銷售中心正式成立開始。 ②開盤時(shí)機(jī) ； 建議在 2020 年 10 月 1 日 或 2020 年 1 月 1 日 開盤，具體時(shí)間根據(jù)工程進(jìn)度、園林景觀實(shí)施情況、市場(chǎng)狀況、天氣狀況等多重因素另行確定。 ③開盤策劃方案另行制定。 四、物業(yè)管理階段營銷策劃 目的：回報(bào)業(yè)主，讓業(yè)主 為樓盤說話，讓業(yè)主做最好的銷售員。 招 項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu) ① 招鑫鑫濱江豪庭 物管 單位 ； ②制定 鑫鑫濱江豪庭 物業(yè)管理手冊(cè)； ③確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及大修基金收取細(xì)則； ④制定房屋驗(yàn)收、從建筑公司接房、給客戶交房、裝修等的管理制度。 物業(yè)管理組織活動(dòng) ①成立“ 鑫鑫 業(yè)主聯(lián)盟”宣傳（為銷售延展銷售渠道，成立聯(lián)盟的主要目的是通過業(yè)主介紹購房客戶）； ② 鑫鑫濱江豪庭 舉辦“首批業(yè)主入住歡迎儀式”； ③舉辦入住業(yè)主活動(dòng)（主題趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)或文藝晚會(huì)）； ④成立“ 鑫鑫 業(yè)主裝修建材團(tuán)購隊(duì)”； ⑤組織購房業(yè)主北京旅游事宜（每售出 100 套住宅抽二名）； ⑥每年視情況另行制定過節(jié)時(shí)回報(bào)業(yè)主的方案 。 物業(yè)管理宣傳 ① 鑫鑫公司 回報(bào) 濱江豪庭 業(yè)主的實(shí)例宣傳（用事實(shí)說話）； ②物業(yè)開設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目宣傳（與別人不一樣的內(nèi)容，主要突出 鑫鑫 物業(yè)的新、誠、細(xì)、樂）； ③眾說“ 鑫鑫 物業(yè)”（通過各種聲音特別是業(yè)主對(duì) 鑫鑫物業(yè)的看法，得出 鑫鑫 物業(yè)是業(yè)主“好保姆”、“貼心人”的結(jié)論）。 五、公關(guān)計(jì)劃策劃 目的：協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，營造良好的外部環(huán)境，以利企業(yè)長(zhǎng)足健康持續(xù)快速發(fā)展。 協(xié)調(diào)好相關(guān)部門關(guān)系 ①建委關(guān)系（各報(bào)建環(huán)節(jié)、安全生產(chǎn)、 房屋預(yù)售等 ）； ②市 政局關(guān)系（提前動(dòng)工、現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生形象、廣告發(fā)布等）； ③稅務(wù)局關(guān)系（國、地稅征收）； ④工商局關(guān)系（廣告發(fā)布、企業(yè)年檢、誠信企業(yè)評(píng)定等）； ⑤環(huán)保局關(guān)系（夜間施工和排污制噪等） ⑥質(zhì)監(jiān)站（質(zhì)量監(jiān)督、驗(yàn)收、材料檢測(cè)試壓等）； ⑦房管局（辦理房產(chǎn)證、抵押、聯(lián)機(jī)備案 、面積測(cè)量 等）； ⑧國土局 （土地權(quán)屬分戶、辦土地證等）； ⑨銀行（主要涉及項(xiàng)目融資和按揭辦理） ⑩消防（方案審查和驗(yàn)收）。 其它如園林、人防、防雷、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等部門視企業(yè)情況合理協(xié)調(diào)，上述部門最好落實(shí)專人聯(lián)系，并注意人員的相對(duì)穩(wěn)定性，以實(shí)現(xiàn)人 力資源及工作效率最大化和投入最小化。 爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)視察或調(diào)研并寄語 ①吳正隆書記 ； ②梁先玉主任 ； ③李世奎區(qū)長(zhǎng) ； ④ 饒才邦 主席 ； ⑤汪夔萬副區(qū)長(zhǎng) ； ⑥曾斌主任 。 爭(zhēng)取各種榮譽(yù) ①“西部名盤” ； ②“重慶宜居名盤” ； ③“全國智能化示范小區(qū)” ； ④“萬州最佳設(shè)計(jì)樓盤” ； ⑤“園林示范小區(qū)” ； ⑥“質(zhì)量安全管理優(yōu)秀樓盤” ； 六、宣傳推廣媒介選擇 目的：明確手段，做到有的放矢。 戶外類 T 型廣告、燈箱、指引刀旗、橫幅、山墻廣告、彩旗、站臺(tái)、車身、車尾帖、公交車或出租車座椅靠墊及座位套、社區(qū)帖、 樓宇電視等。 報(bào)紙類 三峽都市報(bào)、廣播電視報(bào)、其它部門或行業(yè)內(nèi)部刊物。 單張類 DM 宣傳單、戶型單張、銷售分析表、樓書、服裝、其它印刷品 。 音視頻類 有線電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播電臺(tái)、短信、露天電影 。 活動(dòng)類 展演活動(dòng)、開盤活動(dòng)、業(yè)主活動(dòng)、抽獎(jiǎng)活動(dòng)、 文娛演出等 。 七、成本預(yù)算 目的：分清主次，按預(yù)算方案開展并指導(dǎo)工作。 取費(fèi)原則 按房地產(chǎn)行業(yè)常規(guī)取費(fèi)辦法，為總銷售額的 %。 取費(fèi)總額 按銷售總額 億元計(jì)算，樓盤推廣費(fèi)用約為 420 萬元。 取費(fèi)變動(dòng)分析 ①市場(chǎng)行情向好，宣傳推廣費(fèi) 用減少，反之增加； ②提升資金回籠速度，推廣費(fèi)用增加，反之減少。 分項(xiàng)取費(fèi)表 推廣辦法 戶外類 報(bào)紙類 單張類 音視頻類 活動(dòng)類 費(fèi)用比例 30% 25% 5% 15% 25% 八、干擾因素分析 目的：對(duì)市場(chǎng)做到心中有數(shù)，及時(shí)調(diào)整策略。 市場(chǎng)變動(dòng)因素 因市場(chǎng)行情變化或政策變化導(dǎo)致原定方案不可執(zhí)行。 解決辦法： 根據(jù)新情況及時(shí)調(diào)整方案。 執(zhí)行力因素 因?qū)Ψ桨傅睦斫鈱?dǎo)致執(zhí)行力不到位，影響執(zhí)行效果。 解決辦法： 派員參與執(zhí)行。 執(zhí)行時(shí)間因素 方案形 成 后，可能帶有一定的時(shí)間性，若過此時(shí)間周期則 執(zhí)行效果變差更可能形成負(fù)面影響。 解決辦法： 商量確定的方案立即執(zhí)行。 方案連續(xù)性因素 方案有一定的先后順序