重慶鋼運(yùn)大藏京黃山天璽營銷策略報告(編輯修改稿)
2025-06-22 01:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 生文化”于一身的獨(dú)特旅游地產(chǎn) 。廣告宣傳應(yīng)該注意 入市期的 形象 塑造，以及 堅(jiān)持與延續(xù)。形象的塑造，一方面需要系統(tǒng)性的廣告宣傳，另一方面，宣傳 活動的開展是更為具體的表現(xiàn)形式 。 品質(zhì)戰(zhàn) —— 給客戶一種價值 一個項(xiàng)目的品質(zhì)可以從這幾個方面去衡量： 產(chǎn)品本身的內(nèi)容：五星級酒店，特色文化商業(yè)街 ，優(yōu)質(zhì)的建筑外觀和景觀打造 硬件設(shè)施的質(zhì)量 營銷策略報告 黃山天璽 項(xiàng)目 第 7 頁 共 16 頁 雙文化內(nèi)涵的軟硬件物質(zhì)注入 高品質(zhì)打造：著名建筑設(shè)計師設(shè)計，知名景觀公司打造，“金牌”物管公司服務(wù) 產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理的精細(xì) （黃帝文化元素注入） 優(yōu)質(zhì)的購 房 服務(wù)：旅游 +購房的營銷方式 投資價值 戰(zhàn) —— 給客戶一種 獨(dú)有的價值觀 本項(xiàng)目占據(jù)當(dāng)?shù)卣卮蛟斓膮^(qū)域價值優(yōu)勢，又具有獨(dú)創(chuàng)的“雙文化內(nèi)涵”的社會影響力優(yōu)勢，未來黃山高鐵的開通，又具備了交通便捷的優(yōu)勢等等，種種優(yōu)勢匯聚于本項(xiàng)目，讓其獨(dú)具光芒。 問題二：我們的項(xiàng)目賣給誰？ 如何找到客戶？ 本項(xiàng)目 分 酒 店、公寓 住宅和商業(yè) 三大 部分， 公寓式 住宅和商業(yè)的客戶來源有所不同。 根據(jù)近期對市場的探查，本項(xiàng)目公寓式住宅由于量大和市場近乎飽和的特點(diǎn)難度最大。 1） 對于 公寓式 住宅而言，客戶構(gòu)成如下： 對于 江蘇、浙江、上海等 省市消費(fèi)者 ： ◎ 多為 個體及私營業(yè)主、事業(yè)單位人員 等中高段人士 ； ◎ 他們多以 優(yōu)化生活方式 為主 和投資為主 ； ◎ 這部分人收入來源穩(wěn)定，具有較強(qiáng)的 購買能力 ； ◎ 他們對生活 品質(zhì)優(yōu)越性 和居住舒適性要求較高。 對于 合肥、銅陵、巢湖等 安徽省內(nèi)消費(fèi)者 ： ◎ 多為 小額投資者，成份較為廣泛 ； ◎ 向往 小額投資的快速回報 ； ◎ 家庭 收入 條件 中等（社會人群的大部分） ； ◎ 注重地段和周邊 現(xiàn)有投資價值 。 次 重點(diǎn)客戶群 核心客戶群 合肥、銅陵、巢湖等 項(xiàng)目周邊 城市 黃山市本地客戶 其他 客戶群 江蘇、浙江、上海等安徽省周邊主要城市 （主要） 營銷策略報告 黃山天璽 項(xiàng)目 第 8 頁 共 16 頁 對于 黃山市本地客戶 ： ◎ 多為 地方 個體及私營業(yè)主、事業(yè)單位人員 等高段人士 ； ◎ 由于是當(dāng)?shù)厝耍鼮榫珳?zhǔn)的投資目的； ◎ 家庭收入條件中等（社會人群的小部分）； ◎ 注重地段和周邊潛在投資價值（并不急于回收資本）。 要找到這些客戶，需要弄清楚這些客戶獲知信息的渠道。 對于江蘇、浙江、上海等省市消費(fèi)者 獲知信息渠道為 ：網(wǎng)絡(luò)、報紙、戶外、短信、 巡展、分銷、 營銷活動、 社會影響力， 航空雜志、 宣傳資料、 及親朋好友介紹（口碑） 等 ； 對于 合肥、銅陵、巢湖等 安徽省內(nèi)消費(fèi)者 獲知信息渠道為 ： 網(wǎng)絡(luò)、 報紙、戶外、短信、電視、 營銷活動、 巡展、 宣傳資料、 路過項(xiàng)目（售樓處）及親朋好友介紹（口碑）； 對于黃山市本地客戶 ： 網(wǎng)絡(luò)、 短信、電視、宣傳資料、 營銷活動、 巡展、 路過項(xiàng)目（售樓處）及親朋好友介紹（口碑）； （備注：以上提到宣傳渠道均有區(qū)域性質(zhì)上的區(qū)別） 因此， 根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目在宣傳上應(yīng)該先提高本土知名度（安徽?。蛟炝己每诒吞嵘驘岫?，以此為“基石”再尋求拓寬市場完成市場的分布。 問題三：怎么賣？先賣什么？后賣什么？ 本項(xiàng)目 25 萬方 ， 一期規(guī)劃已定，住宅 384 套，由于 戶型結(jié)構(gòu) 并非存旅游地產(chǎn)戶型設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)， 住宅 面積較大 （建筑面積 7791 ㎡ ） ， 公寓較為合適 (3266 ㎡ )，混合型房源組合， 所以如何推盤存在一個時間上的區(qū)分 ！ 是一次性全推？還是分 2 次、 3 次或 4 次推呢？ 一次性推盤 384 套 總量太大，不合適整體推售，同時影響銷售調(diào)整和價格漲幅 。 結(jié)論：一次性推盤不可行。 分 2 次推盤 如果分 2 次推，住宅 384 套，一次就要推出 192 套， 根據(jù)現(xiàn)場市場觀望 ， 黃山區(qū)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目月銷售不過 30— 50 套， 單 個樓盤平均每月僅為 10 套左右，而且多數(shù)是小戶型公寓或者別墅 ， 很難形成局部熱銷將其消化掉，一旦開盤失利，就會造成負(fù)面影響，抑制后期的推盤計劃， 存在著 較大 風(fēng)險。 營銷策略報告 黃山天璽 項(xiàng)目 第 9 頁 共 16 頁 結(jié)論： 分 2 次推盤 不可行。 分 3 次推盤 根據(jù)計算，如果分 3 次推盤，每次即推出 120 套 左右 ，這樣的體量對于 黃山區(qū) 市場是較正常的 （根據(jù)對同行的觀察亦是如此） 。每一次 小量 推出前可以積累充足的意向客戶，既可試探市場，又能制造熱銷氣氛，更能給項(xiàng)目留出價格上漲的空間，能保證針對特殊情況及時調(diào)整策略。力爭推出一批即熱銷或者售磬，制造市場需求緊張度 ，市場可操作性更強(qiáng) 。 結(jié)論： 分 3 次推盤 可行。 （二、三批次住宅可根據(jù)市場情況，靈活組合或調(diào)整推售） 先推沿街的？還是先推靠 中庭景觀 的？ 初步討論結(jié)果為： 先推 A 10 號樓， 再推 A 1 12 號樓 其次再推 A 1 12 號樓，靠內(nèi)部景觀溪流和中庭景觀的 分批推盤的目的一是為了減小銷售
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