重慶鋼運(yùn)大藏京黃山天璽營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-22 01:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 生文化”于一身的獨(dú)特旅游地產(chǎn) 。廣告宣傳應(yīng)該注意 入市期的 形象 塑造，以及 堅(jiān)持與延續(xù)。形象的塑造，一方面需要系統(tǒng)性的廣告宣傳，另一方面，宣傳 活動(dòng)的開(kāi)展是更為具體的表現(xiàn)形式 。 品質(zhì)戰(zhàn) —— 給客戶一種價(jià)值 一個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)可以從這幾個(gè)方面去衡量： 產(chǎn)品本身的內(nèi)容：五星級(jí)酒店，特色文化商業(yè)街 ，優(yōu)質(zhì)的建筑外觀和景觀打造 硬件設(shè)施的質(zhì)量 營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告 黃山天璽 項(xiàng)目 第 7 頁(yè) 共 16 頁(yè) 雙文化內(nèi)涵的軟硬件物質(zhì)注入 高品質(zhì)打造：著名建筑設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，知名景觀公司打造，“金牌”物管公司服務(wù) 產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理的精細(xì) （黃帝文化元素注入） 優(yōu)質(zhì)的購(gòu) 房 服務(wù)：旅游 +購(gòu)房的營(yíng)銷(xiāo)方式 投資價(jià)值 戰(zhàn) —— 給客戶一種 獨(dú)有的價(jià)值觀 本項(xiàng)目占據(jù)當(dāng)?shù)卣卮蛟斓膮^(qū)域價(jià)值優(yōu)勢(shì)，又具有獨(dú)創(chuàng)的“雙文化內(nèi)涵”的社會(huì)影響力優(yōu)勢(shì)，未來(lái)黃山高鐵的開(kāi)通，又具備了交通便捷的優(yōu)勢(shì)等等，種種優(yōu)勢(shì)匯聚于本項(xiàng)目，讓其獨(dú)具光芒。 問(wèn)題二：我們的項(xiàng)目賣(mài)給誰(shuí)？ 如何找到客戶？ 本項(xiàng)目 分 酒 店、公寓 住宅和商業(yè) 三大 部分， 公寓式 住宅和商業(yè)的客戶來(lái)源有所不同。 根據(jù)近期對(duì)市場(chǎng)的探查，本項(xiàng)目公寓式住宅由于量大和市場(chǎng)近乎飽和的特點(diǎn)難度最大。 1） 對(duì)于 公寓式 住宅而言，客戶構(gòu)成如下： 對(duì)于 江蘇、浙江、上海等 省市消費(fèi)者 ： ◎ 多為 個(gè)體及私營(yíng)業(yè)主、事業(yè)單位人員 等中高段人士 ； ◎ 他們多以 優(yōu)化生活方式 為主 和投資為主 ； ◎ 這部分人收入來(lái)源穩(wěn)定，具有較強(qiáng)的 購(gòu)買(mǎi)能力 ； ◎ 他們對(duì)生活 品質(zhì)優(yōu)越性 和居住舒適性要求較高。 對(duì)于 合肥、銅陵、巢湖等 安徽省內(nèi)消費(fèi)者 ： ◎ 多為 小額投資者，成份較為廣泛 ； ◎ 向往 小額投資的快速回報(bào) ； ◎ 家庭 收入 條件 中等（社會(huì)人群的大部分） ； ◎ 注重地段和周邊 現(xiàn)有投資價(jià)值 。 次 重點(diǎn)客戶群 核心客戶群 合肥、銅陵、巢湖等 項(xiàng)目周邊 城市 黃山市本地客戶 其他 客戶群 江蘇、浙江、上海等安徽省周邊主要城市 （主要） 營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告 黃山天璽 項(xiàng)目 第 8 頁(yè) 共 16 頁(yè) 對(duì)于 黃山市本地客戶 ： ◎ 多為 地方 個(gè)體及私營(yíng)業(yè)主、事業(yè)單位人員 等高段人士 ； ◎ 由于是當(dāng)?shù)厝?，更為精?zhǔn)的投資目的； ◎ 家庭收入條件中等（社會(huì)人群的小部分）； ◎ 注重地段和周邊潛在投資價(jià)值（并不急于回收資本）。 要找到這些客戶，需要弄清楚這些客戶獲知信息的渠道。 對(duì)于江蘇、浙江、上海等省市消費(fèi)者 獲知信息渠道為 ：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、戶外、短信、 巡展、分銷(xiāo)、 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、 社會(huì)影響力， 航空雜志、 宣傳資料、 及親朋好友介紹（口碑） 等 ； 對(duì)于 合肥、銅陵、巢湖等 安徽省內(nèi)消費(fèi)者 獲知信息渠道為 ： 網(wǎng)絡(luò)、 報(bào)紙、戶外、短信、電視、 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、 巡展、 宣傳資料、 路過(guò)項(xiàng)目（售樓處）及親朋好友介紹（口碑）； 對(duì)于黃山市本地客戶 ： 網(wǎng)絡(luò)、 短信、電視、宣傳資料、 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、 巡展、 路過(guò)項(xiàng)目（售樓處）及親朋好友介紹（口碑）； （備注：以上提到宣傳渠道均有區(qū)域性質(zhì)上的區(qū)別） 因此， 根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目在宣傳上應(yīng)該先提高本土知名度（安徽?。蛟炝己每诒吞嵘驘岫?，以此為“基石”再尋求拓寬市場(chǎng)完成市場(chǎng)的分布。 問(wèn)題三：怎么賣(mài)？先賣(mài)什么？后賣(mài)什么？ 本項(xiàng)目 25 萬(wàn)方 ， 一期規(guī)劃已定，住宅 384 套，由于 戶型結(jié)構(gòu) 并非存旅游地產(chǎn)戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)， 住宅 面積較大 （建筑面積 7791 ㎡ ） ， 公寓較為合適 (3266 ㎡ )，混合型房源組合， 所以如何推盤(pán)存在一個(gè)時(shí)間上的區(qū)分 ！ 是一次性全推？還是分 2 次、 3 次或 4 次推呢？ 一次性推盤(pán) 384 套 總量太大，不合適整體推售，同時(shí)影響銷(xiāo)售調(diào)整和價(jià)格漲幅 。 結(jié)論：一次性推盤(pán)不可行。 分 2 次推盤(pán) 如果分 2 次推，住宅 384 套，一次就要推出 192 套， 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)市場(chǎng)觀望 ， 黃山區(qū)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目月銷(xiāo)售不過(guò) 30— 50 套， 單 個(gè)樓盤(pán)平均每月僅為 10 套左右，而且多數(shù)是小戶型公寓或者別墅 ， 很難形成局部熱銷(xiāo)將其消化掉，一旦開(kāi)盤(pán)失利，就會(huì)造成負(fù)面影響，抑制后期的推盤(pán)計(jì)劃， 存在著 較大 風(fēng)險(xiǎn)。 營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告 黃山天璽 項(xiàng)目 第 9 頁(yè) 共 16 頁(yè) 結(jié)論： 分 2 次推盤(pán) 不可行。 分 3 次推盤(pán) 根據(jù)計(jì)算，如果分 3 次推盤(pán)，每次即推出 120 套 左右 ，這樣的體量對(duì)于 黃山區(qū) 市場(chǎng)是較正常的 （根據(jù)對(duì)同行的觀察亦是如此） 。每一次 小量 推出前可以積累充足的意向客戶，既可試探市場(chǎng)，又能制造熱銷(xiāo)氣氛，更能給項(xiàng)目留出價(jià)格上漲的空間，能保證針對(duì)特殊情況及時(shí)調(diào)整策略。力爭(zhēng)推出一批即熱銷(xiāo)或者售磬，制造市場(chǎng)需求緊張度 ，市場(chǎng)可操作性更強(qiáng) 。 結(jié)論： 分 3 次推盤(pán) 可行。 （二、三批次住宅可根據(jù)市場(chǎng)情況，靈活組合或調(diào)整推售） 先推沿街的？還是先推靠 中庭景觀 的？ 初步討論結(jié)果為： 先推 A 10 號(hào)樓， 再推 A 1 12 號(hào)樓 其次再推 A 1 12 號(hào)樓，靠?jī)?nèi)部景觀溪流和中庭景觀的 分批推盤(pán)的目的一是為了減小銷(xiāo)售
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