【文章內(nèi)容簡介】 項目前期價格（元 /平）當(dāng)前價格（元 /平）降價幅度月均消化速度（套 /月）北辰三角洲（新）9000 8100，7500起 10% 1520銀泰東環(huán) 11000 10000 9% 24曙光公寓7500，6800起7000，6300起 7% 810萬科城市花園 7200 6100 15% 2030恒大金都 7800 7400 5% 23I尚國際 6400 6100 5% 02山語城 6200 5900 5% 02當(dāng)前長沙公寓消化速度區(qū)域 項目 月均消化速度（套 /月） 區(qū)域 項目月均消化速度（套 /月）雨花區(qū)　　　　　　　　新領(lǐng)地公寓 1015 開福區(qū) 北辰三角洲（新） 1520銀軒銘譽 810 極目楚天 1015曙光領(lǐng)峰 810 觀園 57東塘瑞府 57 第一灣 68匯達國際公寓 24 藏瓏 02 鉑金國際公寓 24 山語城 02嘉斯茂廣場 12 四方小區(qū) 02西子一間 12 名富公寓 02 高橋國際公寓 02 鉑宮 02 高升金典 02 岳麓區(qū) 萬科城市花園 2030芙蓉區(qū)　　　　　　　　偉暉東方芙蓉 1520 恩宇紅公館 2025東方銀座 1012 像素匯 1015錦泰東環(huán)公寓 24 米蘭春天 1015恒大金都 23 像素匯 1015湘域城邦 23 長房時代城 1015先鋒東外灘 13 九龍領(lǐng)仕匯 810金燁融府 02 恒萬西溪里 57凱通國際城 02 蘭卡威國際 35 I尚國際 02 百合湖濱 34 天心區(qū)　　　　藍灣國際 (新 ) 1015 金麓國際 13劍橋名門 45 楓林家園 13 雍晨時代公館 34 觀湖公寓 02長大彩虹都 02 長沙縣(星沙、暮云 )怡海星城 910少帥府 02 I DO 愛都 78—— —— 草莓街區(qū) 23 區(qū)域公寓市場分析當(dāng)前本項目區(qū)域內(nèi)暫無公寓供應(yīng)： 周邊區(qū)域在售公寓項目集中高橋商圈附近，地段相對成熟，具有繁華配套及交通便利項目 西子一間 匯達國際公館 高橋國際 融科香山國際（基本售罄）嘉斯茂廣場（基本售罄）價格（元 /平米） 8300（精裝） 7300（毛坯）8400（毛坯） 8880（精裝） 9000（精裝）開盤時間 2023年 1月 2023年 6月 2023年 9月 2023年 3月 2023年 12月開發(fā)商 長沙湘越 長沙城建 長沙恒友 融科 嘉斯茂產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 70年 70年 40年 70年 70年總體量（萬平米） 30 4 30 25公寓體量（萬平米） 8戶數(shù)（戶） 886 506 360 584 1250主力產(chǎn)品面積（平米） 4765 465661復(fù)式、41單間 4050 4750裝修程度地板、墻面、門窗、全套廚衛(wèi)毛坯 毛坯全成品豪裝，帶全套家具家電、部分軟裝地板、墻面、門窗、全套廚衛(wèi)萬家麗路 京珠高速高橋商圈大潤發(fā)沃爾瑪沃爾瑪沙灣公園體育中心芙蓉區(qū)政府旺旺醫(yī)院華雅大酒店嘉斯茂廣場高橋國際 融科香山國際西子一間匯達國際公館長沙城郊住宅 2房價格項目 時代傾城 海洋半島 保利麓谷林語 米蘭春天 佳兆業(yè)水岸新都均價（元 /平米）5500 5500 5400 4800 4100 多集中于 40005500元 /平米二房產(chǎn)品面積（平米）8090 8590 80100 7593 7790 多集中于 7590平米總價（萬元 /套）4450 4650 4354 3645 3137 多集中于 3550萬元 /套淡市下周邊區(qū)域公寓陷入價高速低的尷尬境地： 當(dāng)前價格 73009000元 /平，總價 3550萬元 /套，月均消化不足 5套周邊區(qū)域公寓價格項目 西子一間（精裝） 匯達國際公館 高橋國際 融科香山國際 （精裝） 嘉斯茂廣場 （精裝）均價（元 /平米）8300 7350 8400 8880 9600 多集中于 73009000元 /平米主力產(chǎn)品面積（平米）4765 4656 復(fù)式 61單層 41 4050 4252 多集中于 4055平米總價（萬元 /套）3954 3341 3451 3545 4050 多集中 3550萬元 /套周邊區(qū)域公寓項目消化速度項目 西子一間（精裝） 匯達國際公館 高橋國際 融科香山國際 （精裝） 嘉斯茂廣場 （精裝）當(dāng)前月均消化速度（套 /月）12 24 01 02 12 月均 不足 5套 /月總價相當(dāng)，無性價比優(yōu)勢消化緩慢淡市下周邊區(qū)域公寓投資客基本絕跡，以剛需自住客為主： 價格成為剛需自住客置業(yè)首要因素，但周邊區(qū)域內(nèi)公寓無價格優(yōu)勢區(qū)域公寓市場分析小結(jié)：地段：在高橋附近，交通便利，配套繁華產(chǎn)品： 3550平價格：單價 73009000元 /平，總價3550萬投資客為主投資客約占 80%自住客約占 20%投資客：約占 20%自住客：約占 80%價格與需求不匹配周邊區(qū)域公寓產(chǎn)品 旺市 淡市本項目公寓在淡市限購下，實現(xiàn) 6個月 1196套的銷售目標(biāo)挑戰(zhàn)性非常大，必須另尋他徑公寓不能成為 5個億目標(biāo)的主力支撐啟示 2：平衡 5個億銷售額必須以住宅為主，公寓為輔啟示 3：住宅競爭取勝方式：運用田忌賽馬策略，以第二梯隊價格與第一梯隊項目抗衡市場分析啟示啟示 1：整盤實現(xiàn)快速走量必須走性價比策略啟示 4：公寓在淡市限購下，實現(xiàn) 6個月 1196套銷售目標(biāo)挑戰(zhàn)性非常大，需另尋他徑+ 2億公寓， 500套住宅售罄， 850套公寓消化 65%5個億銷售目標(biāo)可達成分解：3億住宅5億 =核心目標(biāo) 輔助目標(biāo)住宅為主，公寓為輔在這一目標(biāo)分解下，我們核心關(guān)注三個層次的營銷問題：層次一：整盤營銷問題如何快速建立整盤價值影響力，為住宅、公寓銷售奠定良好的價值基礎(chǔ)層次二：住宅營銷問題在淡市下，如何運用 “ 田忌賽馬 ” 策略，實現(xiàn) 6個月 3個億的銷售目標(biāo)層次三：公寓營銷問題在淡市限購下，如何另尋他徑，最小化政策風(fēng)險，最大化銷售金額，實現(xiàn) 6個月 2個億銷售挑戰(zhàn)04整盤營銷一、整盤核心問題二、整盤核心策略三、整盤營銷舉措整盤營銷的核心問題：如何兌現(xiàn)未來高想象？建立高想象的營銷策略形象策略：通過高想象的形象演繹，快速建立整盤的氣勢，提升項目的檔次展示策略：通過強勢的展示及洗腦空間的設(shè)置，迅速營造城市感，提升項目的整體形象配套策略：通過配套的前置落實，建立項目的核心驅(qū)動力，撬動整個大盤整盤營銷的核心策略：（ 1）項目整體形象站位（ 2）項目推廣案名（ 3）項目整體形象演繹形象策略：通過高想象的形象演繹，快速建立整盤的氣勢，提升項目的檔次整體形象站位長沙 勞動路 即買即住即買即升值 高鐵樞紐生活（ 1）勞動路：已被認(rèn)可的主城區(qū)干道，代表區(qū)位及發(fā)展?jié)摿Γ?2）即買即?。含F(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售（ 3）即買即升值：勞動路拉通在即，商業(yè)、住宅大盤云集（ 4）高鐵樞紐生活：代表項目的未來發(fā)展?jié)摿ν茝V案名京投銀泰 ● 環(huán)球村216。以項目所處地名命名 直觀，便于記憶216。匹配本案超級大盤形象整體形象演繹l整盤案名 “ 環(huán)球村 ” 。l現(xiàn)階段主打 “ 高鐵樞紐、勞動路、現(xiàn)房、升值潛力 ” ，抓住第一撥來自項目周邊的客戶。l公寓組團屬性不同，在整盤所占比例較少，推廣形象跳出來，單獨命名 “ WE 城市 ” 。l隨著項目的建設(shè)成熟，逐步樹立 “ 中國高鐵樞紐第一城 ” 的形象。展示策略：通過強勢的展示及洗腦空間的設(shè)置，迅速營造城市感，提升項目的整體形象（ 1）城界包裝： 塑造領(lǐng)域感與整體形象感（ 2）商業(yè)街展示： 統(tǒng)一櫥窗 界面 實體店包裝（ 3）營銷中心展示： 洗腦空間的設(shè)置，強化展現(xiàn)項目的未來發(fā)展強力策略分解 1：城界包裝利用道路沿街面，通過領(lǐng)域包裝增強城市化意向，建立區(qū)隔感萬家麗路古曲路白沙灣路京珠高速花橋路長沙大道勞動?xùn)|路武廣火車南站路旗道路指示牌公交車站周邊道路包裝外圍圍擋項目展示區(qū)1：路旗及道路指示牌包裝搶占項目四周的主干道，利用路旗 導(dǎo)示牌的包裝將項目與周邊環(huán)境進行區(qū)隔，增強昭示性并有效引導(dǎo)客戶2：公交車站包裝改裝項目周邊公交車站 項目入口增設(shè)公交車站，提升繁華感3：一期周邊道路包裝填設(shè)路燈 斑馬線 車行道化線，增強城市感4：外圍圍擋包裝項目邊界圍合 —— 最大化臨街廣告宣傳面；顯示項目的規(guī)模體量；利用圍擋營造和展現(xiàn)項目未來的城市意象關(guān)鍵動作 1：路旗 導(dǎo)示牌包裝搶占項目四周的主干道，利用路旗 導(dǎo)示牌的包裝將項目與周邊環(huán)境進行區(qū)隔，增強昭示性并有效引導(dǎo)客戶萬家麗路古曲路白沙灣路京珠高速花橋路長沙大道勞動?xùn)|路武廣火車南站路旗道路指示牌項目展示區(qū)客戶來源方向客戶來源方向關(guān)鍵動作 2：公交車站包裝改裝項目周邊公交車站 項目入口增設(shè)公交車站，提升繁華感勞動路長沙大道項目一期改造公交車站增設(shè)公交車站花橋路關(guān)鍵動作 3：一期周邊道路包裝填設(shè)路燈 斑馬線 車行道畫線，增強城市感勞動路長沙大道周邊道路包裝項目一期關(guān)鍵動作 4：圍擋包裝長沙大道 勞動路項目段 項目一期西側(cè)道路設(shè)立 8米超高圍擋并增加射燈，增強昭示性及提升城市感勞動路長沙大道圍擋策略分解 2：商業(yè)街包裝實體店商業(yè)街1：店鋪包裝 —— 櫥窗、實體店及巨幅廣告牌通過全方位的店鋪包裝，展現(xiàn)社區(qū)的商業(yè)配套的檔次及商業(yè)氛圍，營造繁華感2：商業(yè)街景觀小品設(shè)置 —— 小品、休閑座椅、花架增添景觀小品，為社區(qū)商業(yè)增添人氣，凸現(xiàn)繁華感加強項目城市化意向，強化情景展示效果，營造項目繁華的生活意象，建立與周邊的區(qū)隔感關(guān)鍵點 1：店鋪包裝1層櫥窗包裝 2層設(shè)立廣告牌 核心店鋪實體店展示，包裝元素模仿使用一些經(jīng)典的品牌標(biāo)識關(guān)鍵點 2：景觀小品增設(shè)趣味小品 休閑座椅 花架等的打造，營造濃厚生活氛圍通過不同洗腦功能的設(shè)置，展現(xiàn)項目未來的發(fā)展4大洗腦區(qū)2：品牌洗腦區(qū)展示京投銀泰的品牌實力及豐富的開發(fā)經(jīng)驗，強化客戶對品牌的認(rèn)知，提升品牌知名度3：區(qū)域洗腦區(qū)展示區(qū)域未來的發(fā)展藍圖，強化區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?：價值洗腦區(qū)通過引進先進的高科技，強勢展現(xiàn)項目的價值1：包裝設(shè)計風(fēng)格使用現(xiàn)代主義對空間的簡約大氣處理增強內(nèi)部空間的開敞感；但同時具備奢華品質(zhì)的大眾體驗元素策略分解 3：營銷中心包裝5：大盤生活方式洗腦區(qū)通過系列休閑娛樂功能空間設(shè)置，展現(xiàn)未來的生活方式參照：國內(nèi)藝術(shù)酒店大堂的處理方式通過對局部墻面的藝術(shù)處理增強項目的品質(zhì)感與奢華感，如香港知名的藝術(shù)奢華商務(wù)酒店 W的內(nèi)部裝飾與燈光效果的結(jié)合設(shè)計關(guān)鍵點 1：設(shè)計風(fēng)格采用現(xiàn)代主義奢華風(fēng)格，參照酒店式大堂處理方式，體現(xiàn)品質(zhì)感建議運用水晶燈，鏡面，石材等長沙客戶較容易感知的品質(zhì)元素打造，營造看得見的品質(zhì)感參照：保利花園 3期銷售中心打造效果與本項目銷售中心所在位置類似，位于住宅下的架空層空間及入戶大堂空間之中?？臻g有限，但是通過鏡面，石材，水晶掛飾，真皮沙發(fā)等元素成功的營造出一個低調(diào)奢華的品質(zhì)空間。關(guān)鍵點 2：單程流線 4大洗腦區(qū)設(shè)置拉長客戶認(rèn)知價值時間，漫壓式增加認(rèn)知深度京投銀泰企業(yè)文化長廊區(qū)域模型講解區(qū) 接待臺LOGO墻3D弧形放映廳 項目模型講解區(qū)多功能休閑娛樂場所品牌洗腦區(qū)區(qū)域未來發(fā)展藍圖的圖片簽約配套的介紹區(qū)域洗腦區(qū)價值洗腦區(qū)大盤生活方式洗腦區(qū)品牌洗腦區(qū)：京投銀泰文化長廊介紹企業(yè)品牌實力及開發(fā)過的成功經(jīng)典項目，展示企業(yè)實力展示燈箱 : 12M(長)x500mm(高 )燈箱位置北京銀泰中心、北京京投快線上林灣、北京京投快線陽光花園、海南三亞香悅府、無錫 悅湖花園、鄂爾多斯泰悅府、北京潭柘寺鎮(zhèn)區(qū)域洗腦區(qū)：區(qū)域模型 區(qū)域未來規(guī)劃藍圖展示長廊通過區(qū)域模型及藍圖展示長廊展示武廣新城市政規(guī)劃，讓客戶直觀了解到武廣新城的城市概念，從中凸顯區(qū)域價值價值洗腦區(qū)：通過系列高科技手段傳遞項目價值超大弧形 3D屏幕影視廳 LED項目模型 觸摸屏式電子樓書及戶型模型等高科技手段設(shè)置，增強客戶現(xiàn)場觀影的體驗感弧幕影廳：可分為 1 150、 180、 360度不同的弧形；穹頂投射是指使用一臺或多臺投影機，在球形屏幕上投影出完整連續(xù)的畫面。球幕投影可以表現(xiàn)出高分辨率、大視角范圍的顯示效果，可以給觀眾帶來新穎的視覺體驗，讓觀眾感受到強烈的視覺震撼和身臨其境的感覺。超大弧形 3D屏幕影視廳觸摸屏式電子樓書觸摸屏式戶型模型LED項目模型LED項目模型大盤生活方式洗腦區(qū)：多功能休閑娛樂廳設(shè)置設(shè)置符合中青年客戶需求的休閑娛樂廳，增強現(xiàn)場的氣氛例如設(shè)