【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目前期價(jià)格（元 /平）當(dāng)前價(jià)格（元 /平）降價(jià)幅度月均消化速度（套 /月）北辰三角洲（新）9000 8100，7500起 10% 1520銀泰東環(huán) 11000 10000 9% 24曙光公寓7500，6800起7000，6300起 7% 810萬(wàn)科城市花園 7200 6100 15% 2030恒大金都 7800 7400 5% 23I尚國(guó)際 6400 6100 5% 02山語(yǔ)城 6200 5900 5% 02當(dāng)前長(zhǎng)沙公寓消化速度區(qū)域 項(xiàng)目 月均消化速度（套 /月） 區(qū)域 項(xiàng)目月均消化速度（套 /月）雨花區(qū)　　　　　　　　新領(lǐng)地公寓 1015 開(kāi)福區(qū) 北辰三角洲（新） 1520銀軒銘譽(yù) 810 極目楚天 1015曙光領(lǐng)峰 810 觀園 57東塘瑞府 57 第一灣 68匯達(dá)國(guó)際公寓 24 藏瓏 02 鉑金國(guó)際公寓 24 山語(yǔ)城 02嘉斯茂廣場(chǎng) 12 四方小區(qū) 02西子一間 12 名富公寓 02 高橋國(guó)際公寓 02 鉑宮 02 高升金典 02 岳麓區(qū) 萬(wàn)科城市花園 2030芙蓉區(qū)　　　　　　　　偉暉東方芙蓉 1520 恩宇紅公館 2025東方銀座 1012 像素匯 1015錦泰東環(huán)公寓 24 米蘭春天 1015恒大金都 23 像素匯 1015湘域城邦 23 長(zhǎng)房時(shí)代城 1015先鋒東外灘 13 九龍領(lǐng)仕匯 810金燁融府 02 恒萬(wàn)西溪里 57凱通國(guó)際城 02 蘭卡威國(guó)際 35 I尚國(guó)際 02 百合湖濱 34 天心區(qū)　　　　藍(lán)灣國(guó)際 (新 ) 1015 金麓國(guó)際 13劍橋名門(mén) 45 楓林家園 13 雍晨時(shí)代公館 34 觀湖公寓 02長(zhǎng)大彩虹都 02 長(zhǎng)沙縣(星沙、暮云 )怡海星城 910少帥府 02 I DO 愛(ài)都 78—— —— 草莓街區(qū) 23 區(qū)域公寓市場(chǎng)分析當(dāng)前本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)暫無(wú)公寓供應(yīng)： 周邊區(qū)域在售公寓項(xiàng)目集中高橋商圈附近，地段相對(duì)成熟，具有繁華配套及交通便利項(xiàng)目 西子一間 匯達(dá)國(guó)際公館 高橋國(guó)際 融科香山國(guó)際（基本售罄）嘉斯茂廣場(chǎng)（基本售罄）價(jià)格（元 /平米） 8300（精裝） 7300（毛坯）8400（毛坯） 8880（精裝） 9000（精裝）開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 1月 2023年 6月 2023年 9月 2023年 3月 2023年 12月開(kāi)發(fā)商 長(zhǎng)沙湘越 長(zhǎng)沙城建 長(zhǎng)沙恒友 融科 嘉斯茂產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 70年 70年 40年 70年 70年總體量（萬(wàn)平米） 30 4 30 25公寓體量（萬(wàn)平米） 8戶數(shù)（戶） 886 506 360 584 1250主力產(chǎn)品面積（平米） 4765 465661復(fù)式、41單間 4050 4750裝修程度地板、墻面、門(mén)窗、全套廚衛(wèi)毛坯 毛坯全成品豪裝，帶全套家具家電、部分軟裝地板、墻面、門(mén)窗、全套廚衛(wèi)萬(wàn)家麗路 京珠高速高橋商圈大潤(rùn)發(fā)沃爾瑪沃爾瑪沙灣公園體育中心芙蓉區(qū)政府旺旺醫(yī)院華雅大酒店嘉斯茂廣場(chǎng)高橋國(guó)際 融科香山國(guó)際西子一間匯達(dá)國(guó)際公館長(zhǎng)沙城郊住宅 2房?jī)r(jià)格項(xiàng)目 時(shí)代傾城 海洋半島 保利麓谷林語(yǔ) 米蘭春天 佳兆業(yè)水岸新都均價(jià)（元 /平米）5500 5500 5400 4800 4100 多集中于 40005500元 /平米二房產(chǎn)品面積（平米）8090 8590 80100 7593 7790 多集中于 7590平米總價(jià)（萬(wàn)元 /套）4450 4650 4354 3645 3137 多集中于 3550萬(wàn)元 /套淡市下周邊區(qū)域公寓陷入價(jià)高速低的尷尬境地： 當(dāng)前價(jià)格 73009000元 /平，總價(jià) 3550萬(wàn)元 /套，月均消化不足 5套周邊區(qū)域公寓價(jià)格項(xiàng)目 西子一間（精裝） 匯達(dá)國(guó)際公館 高橋國(guó)際 融科香山國(guó)際 （精裝） 嘉斯茂廣場(chǎng) （精裝）均價(jià)（元 /平米）8300 7350 8400 8880 9600 多集中于 73009000元 /平米主力產(chǎn)品面積（平米）4765 4656 復(fù)式 61單層 41 4050 4252 多集中于 4055平米總價(jià)（萬(wàn)元 /套）3954 3341 3451 3545 4050 多集中 3550萬(wàn)元 /套周邊區(qū)域公寓項(xiàng)目消化速度項(xiàng)目 西子一間（精裝） 匯達(dá)國(guó)際公館 高橋國(guó)際 融科香山國(guó)際 （精裝） 嘉斯茂廣場(chǎng) （精裝）當(dāng)前月均消化速度（套 /月）12 24 01 02 12 月均 不足 5套 /月總價(jià)相當(dāng)，無(wú)性價(jià)比優(yōu)勢(shì)消化緩慢淡市下周邊區(qū)域公寓投資客基本絕跡，以剛需自住客為主： 價(jià)格成為剛需自住客置業(yè)首要因素，但周邊區(qū)域內(nèi)公寓無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)區(qū)域公寓市場(chǎng)分析小結(jié)：地段：在高橋附近，交通便利，配套繁華產(chǎn)品： 3550平價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià) 73009000元 /平，總價(jià)3550萬(wàn)投資客為主投資客約占 80%自住客約占 20%投資客：約占 20%自住客：約占 80%價(jià)格與需求不匹配周邊區(qū)域公寓產(chǎn)品 旺市 淡市本項(xiàng)目公寓在淡市限購(gòu)下，實(shí)現(xiàn) 6個(gè)月 1196套的銷售目標(biāo)挑戰(zhàn)性非常大，必須另尋他徑公寓不能成為 5個(gè)億目標(biāo)的主力支撐啟示 2：平衡 5個(gè)億銷售額必須以住宅為主，公寓為輔啟示 3：住宅競(jìng)爭(zhēng)取勝方式：運(yùn)用田忌賽馬策略，以第二梯隊(duì)價(jià)格與第一梯隊(duì)項(xiàng)目抗衡市場(chǎng)分析啟示啟示 1：整盤(pán)實(shí)現(xiàn)快速走量必須走性價(jià)比策略啟示 4：公寓在淡市限購(gòu)下，實(shí)現(xiàn) 6個(gè)月 1196套銷售目標(biāo)挑戰(zhàn)性非常大，需另尋他徑+ 2億公寓， 500套住宅售罄， 850套公寓消化 65%5個(gè)億銷售目標(biāo)可達(dá)成分解：3億住宅5億 =核心目標(biāo) 輔助目標(biāo)住宅為主，公寓為輔在這一目標(biāo)分解下，我們核心關(guān)注三個(gè)層次的營(yíng)銷問(wèn)題：層次一：整盤(pán)營(yíng)銷問(wèn)題如何快速建立整盤(pán)價(jià)值影響力，為住宅、公寓銷售奠定良好的價(jià)值基礎(chǔ)層次二：住宅營(yíng)銷問(wèn)題在淡市下，如何運(yùn)用 “ 田忌賽馬 ” 策略，實(shí)現(xiàn) 6個(gè)月 3個(gè)億的銷售目標(biāo)層次三：公寓營(yíng)銷問(wèn)題在淡市限購(gòu)下，如何另尋他徑，最小化政策風(fēng)險(xiǎn)，最大化銷售金額，實(shí)現(xiàn) 6個(gè)月 2個(gè)億銷售挑戰(zhàn)04整盤(pán)營(yíng)銷一、整盤(pán)核心問(wèn)題二、整盤(pán)核心策略三、整盤(pán)營(yíng)銷舉措整盤(pán)營(yíng)銷的核心問(wèn)題：如何兌現(xiàn)未來(lái)高想象？建立高想象的營(yíng)銷策略形象策略：通過(guò)高想象的形象演繹，快速建立整盤(pán)的氣勢(shì)，提升項(xiàng)目的檔次展示策略：通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的展示及洗腦空間的設(shè)置，迅速營(yíng)造城市感，提升項(xiàng)目的整體形象配套策略：通過(guò)配套的前置落實(shí)，建立項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)力，撬動(dòng)整個(gè)大盤(pán)整盤(pán)營(yíng)銷的核心策略：（ 1）項(xiàng)目整體形象站位（ 2）項(xiàng)目推廣案名（ 3）項(xiàng)目整體形象演繹形象策略：通過(guò)高想象的形象演繹，快速建立整盤(pán)的氣勢(shì)，提升項(xiàng)目的檔次整體形象站位長(zhǎng)沙 勞動(dòng)路 即買即住即買即升值 高鐵樞紐生活（ 1）勞動(dòng)路：已被認(rèn)可的主城區(qū)干道，代表區(qū)位及發(fā)展?jié)摿Γ?2）即買即?。含F(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售（ 3）即買即升值：勞動(dòng)路拉通在即，商業(yè)、住宅大盤(pán)云集（ 4）高鐵樞紐生活：代表項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展?jié)摿ν茝V案名京投銀泰 ● 環(huán)球村216。以項(xiàng)目所處地名命名 直觀，便于記憶216。匹配本案超級(jí)大盤(pán)形象整體形象演繹l整盤(pán)案名 “ 環(huán)球村 ” 。l現(xiàn)階段主打 “ 高鐵樞紐、勞動(dòng)路、現(xiàn)房、升值潛力 ” ，抓住第一撥來(lái)自項(xiàng)目周邊的客戶。l公寓組團(tuán)屬性不同，在整盤(pán)所占比例較少，推廣形象跳出來(lái)，單獨(dú)命名 “ WE 城市 ” 。l隨著項(xiàng)目的建設(shè)成熟，逐步樹(shù)立 “ 中國(guó)高鐵樞紐第一城 ” 的形象。展示策略：通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的展示及洗腦空間的設(shè)置，迅速營(yíng)造城市感，提升項(xiàng)目的整體形象（ 1）城界包裝： 塑造領(lǐng)域感與整體形象感（ 2）商業(yè)街展示： 統(tǒng)一櫥窗 界面 實(shí)體店包裝（ 3）營(yíng)銷中心展示： 洗腦空間的設(shè)置，強(qiáng)化展現(xiàn)項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展強(qiáng)力策略分解 1：城界包裝利用道路沿街面，通過(guò)領(lǐng)域包裝增強(qiáng)城市化意向，建立區(qū)隔感萬(wàn)家麗路古曲路白沙灣路京珠高速花橋路長(zhǎng)沙大道勞動(dòng)?xùn)|路武廣火車南站路旗道路指示牌公交車站周邊道路包裝外圍圍擋項(xiàng)目展示區(qū)1：路旗及道路指示牌包裝搶占項(xiàng)目四周的主干道，利用路旗 導(dǎo)示牌的包裝將項(xiàng)目與周邊環(huán)境進(jìn)行區(qū)隔，增強(qiáng)昭示性并有效引導(dǎo)客戶2：公交車站包裝改裝項(xiàng)目周邊公交車站 項(xiàng)目入口增設(shè)公交車站，提升繁華感3：一期周邊道路包裝填設(shè)路燈 斑馬線 車行道化線，增強(qiáng)城市感4：外圍圍擋包裝項(xiàng)目邊界圍合 —— 最大化臨街廣告宣傳面；顯示項(xiàng)目的規(guī)模體量；利用圍擋營(yíng)造和展現(xiàn)項(xiàng)目未來(lái)的城市意象關(guān)鍵動(dòng)作 1：路旗 導(dǎo)示牌包裝搶占項(xiàng)目四周的主干道，利用路旗 導(dǎo)示牌的包裝將項(xiàng)目與周邊環(huán)境進(jìn)行區(qū)隔，增強(qiáng)昭示性并有效引導(dǎo)客戶萬(wàn)家麗路古曲路白沙灣路京珠高速花橋路長(zhǎng)沙大道勞動(dòng)?xùn)|路武廣火車南站路旗道路指示牌項(xiàng)目展示區(qū)客戶來(lái)源方向客戶來(lái)源方向關(guān)鍵動(dòng)作 2：公交車站包裝改裝項(xiàng)目周邊公交車站 項(xiàng)目入口增設(shè)公交車站，提升繁華感勞動(dòng)路長(zhǎng)沙大道項(xiàng)目一期改造公交車站增設(shè)公交車站花橋路關(guān)鍵動(dòng)作 3：一期周邊道路包裝填設(shè)路燈 斑馬線 車行道畫(huà)線，增強(qiáng)城市感勞動(dòng)路長(zhǎng)沙大道周邊道路包裝項(xiàng)目一期關(guān)鍵動(dòng)作 4：圍擋包裝長(zhǎng)沙大道 勞動(dòng)路項(xiàng)目段 項(xiàng)目一期西側(cè)道路設(shè)立 8米超高圍擋并增加射燈，增強(qiáng)昭示性及提升城市感勞動(dòng)路長(zhǎng)沙大道圍擋策略分解 2：商業(yè)街包裝實(shí)體店商業(yè)街1：店鋪包裝 —— 櫥窗、實(shí)體店及巨幅廣告牌通過(guò)全方位的店鋪包裝，展現(xiàn)社區(qū)的商業(yè)配套的檔次及商業(yè)氛圍，營(yíng)造繁華感2：商業(yè)街景觀小品設(shè)置 —— 小品、休閑座椅、花架增添景觀小品，為社區(qū)商業(yè)增添人氣，凸現(xiàn)繁華感加強(qiáng)項(xiàng)目城市化意向，強(qiáng)化情景展示效果，營(yíng)造項(xiàng)目繁華的生活意象，建立與周邊的區(qū)隔感關(guān)鍵點(diǎn) 1：店鋪包裝1層櫥窗包裝 2層設(shè)立廣告牌 核心店鋪實(shí)體店展示，包裝元素模仿使用一些經(jīng)典的品牌標(biāo)識(shí)關(guān)鍵點(diǎn) 2：景觀小品增設(shè)趣味小品 休閑座椅 花架等的打造，營(yíng)造濃厚生活氛圍通過(guò)不同洗腦功能的設(shè)置，展現(xiàn)項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展4大洗腦區(qū)2：品牌洗腦區(qū)展示京投銀泰的品牌實(shí)力及豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化客戶對(duì)品牌的認(rèn)知，提升品牌知名度3：區(qū)域洗腦區(qū)展示區(qū)域未來(lái)的發(fā)展藍(lán)圖，強(qiáng)化區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?：價(jià)值洗腦區(qū)通過(guò)引進(jìn)先進(jìn)的高科技，強(qiáng)勢(shì)展現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值1：包裝設(shè)計(jì)風(fēng)格使用現(xiàn)代主義對(duì)空間的簡(jiǎn)約大氣處理增強(qiáng)內(nèi)部空間的開(kāi)敞感；但同時(shí)具備奢華品質(zhì)的大眾體驗(yàn)元素策略分解 3：營(yíng)銷中心包裝5：大盤(pán)生活方式洗腦區(qū)通過(guò)系列休閑娛樂(lè)功能空間設(shè)置，展現(xiàn)未來(lái)的生活方式參照：國(guó)內(nèi)藝術(shù)酒店大堂的處理方式通過(guò)對(duì)局部墻面的藝術(shù)處理增強(qiáng)項(xiàng)目的品質(zhì)感與奢華感，如香港知名的藝術(shù)奢華商務(wù)酒店 W的內(nèi)部裝飾與燈光效果的結(jié)合設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn) 1：設(shè)計(jì)風(fēng)格采用現(xiàn)代主義奢華風(fēng)格，參照酒店式大堂處理方式，體現(xiàn)品質(zhì)感建議運(yùn)用水晶燈，鏡面，石材等長(zhǎng)沙客戶較容易感知的品質(zhì)元素打造，營(yíng)造看得見(jiàn)的品質(zhì)感參照：保利花園 3期銷售中心打造效果與本項(xiàng)目銷售中心所在位置類似，位于住宅下的架空層空間及入戶大堂空間之中?？臻g有限，但是通過(guò)鏡面，石材，水晶掛飾，真皮沙發(fā)等元素成功的營(yíng)造出一個(gè)低調(diào)奢華的品質(zhì)空間。關(guān)鍵點(diǎn) 2：?jiǎn)纬塘骶€ 4大洗腦區(qū)設(shè)置拉長(zhǎng)客戶認(rèn)知價(jià)值時(shí)間，漫壓式增加認(rèn)知深度京投銀泰企業(yè)文化長(zhǎng)廊區(qū)域模型講解區(qū) 接待臺(tái)LOGO墻3D弧形放映廳 項(xiàng)目模型講解區(qū)多功能休閑娛樂(lè)場(chǎng)所品牌洗腦區(qū)區(qū)域未來(lái)發(fā)展藍(lán)圖的圖片簽約配套的介紹區(qū)域洗腦區(qū)價(jià)值洗腦區(qū)大盤(pán)生活方式洗腦區(qū)品牌洗腦區(qū)：京投銀泰文化長(zhǎng)廊介紹企業(yè)品牌實(shí)力及開(kāi)發(fā)過(guò)的成功經(jīng)典項(xiàng)目，展示企業(yè)實(shí)力展示燈箱 : 12M(長(zhǎng))x500mm(高 )燈箱位置北京銀泰中心、北京京投快線上林灣、北京京投快線陽(yáng)光花園、海南三亞香悅府、無(wú)錫 悅湖花園、鄂爾多斯泰悅府、北京潭柘寺鎮(zhèn)區(qū)域洗腦區(qū)：區(qū)域模型 區(qū)域未來(lái)規(guī)劃藍(lán)圖展示長(zhǎng)廊通過(guò)區(qū)域模型及藍(lán)圖展示長(zhǎng)廊展示武廣新城市政規(guī)劃，讓客戶直觀了解到武廣新城的城市概念，從中凸顯區(qū)域價(jià)值價(jià)值洗腦區(qū)：通過(guò)系列高科技手段傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值超大弧形 3D屏幕影視廳 LED項(xiàng)目模型 觸摸屏式電子樓書(shū)及戶型模型等高科技手段設(shè)置，增強(qiáng)客戶現(xiàn)場(chǎng)觀影的體驗(yàn)感弧幕影廳：可分為 1 150、 180、 360度不同的弧形；穹頂投射是指使用一臺(tái)或多臺(tái)投影機(jī)，在球形屏幕上投影出完整連續(xù)的畫(huà)面。球幕投影可以表現(xiàn)出高分辨率、大視角范圍的顯示效果，可以給觀眾帶來(lái)新穎的視覺(jué)體驗(yàn)，讓觀眾感受到強(qiáng)烈的視覺(jué)震撼和身臨其境的感覺(jué)。超大弧形 3D屏幕影視廳觸摸屏式電子樓書(shū)觸摸屏式戶型模型LED項(xiàng)目模型LED項(xiàng)目模型大盤(pán)生活方式洗腦區(qū)：多功能休閑娛樂(lè)廳設(shè)置設(shè)置符合中青年客戶需求的休閑娛樂(lè)廳，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的氣氛例如設(shè)