【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 供應(yīng)，所以認(rèn)購(gòu)量較大，但是從 10月以后為持續(xù)銷(xiāo)售期，只銷(xiāo)售剩余房源，認(rèn)購(gòu)數(shù)量大幅下降，價(jià)格走勢(shì)也較為平穩(wěn)。 國(guó)奧村項(xiàng)目 宏觀市場(chǎng)描述 | 思源代理項(xiàng)目分析 國(guó)奧村價(jià)格走勢(shì)250002500016800210002022022000180000500010000150002022025000300001月 3月 4月 6月 8月 11月 12月元/平米目 錄 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 思源代理項(xiàng)目分析 宏觀市場(chǎng)描述 定價(jià)策略 競(jìng)品分析 價(jià)格表形成 價(jià)格驗(yàn)證 付款方式和優(yōu)惠 意向客戶(hù)特征 典型項(xiàng)目分析 典型項(xiàng)目分析 —— 領(lǐng)域 Master 宏觀市場(chǎng)描述 | 典型項(xiàng)目分析 位置：朝陽(yáng)區(qū)左家莊東街與柳芳北街交匯處 (國(guó)展旁 ) 項(xiàng)目基本情況 物業(yè)類(lèi)型 建筑類(lèi)別 裝修狀況 住宅規(guī)模 容積率 綠化率 物業(yè)及費(fèi)用 銷(xiāo)售價(jià)格 開(kāi)發(fā)商 公寓 塔樓 精裝修 30% /平米 月 27000元 /平方米 北京東方鴻銘房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 ?積累客戶(hù)情況：累計(jì)辦卡 60余張。 ?銷(xiāo)售情況：本項(xiàng)目 2022年 1月 5日開(kāi)盤(pán)， 20層高， 6梯 20戶(hù)，共 220套，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 20余 套，銷(xiāo)售率為 9%。 ?產(chǎn)品情況：戶(hù)型面積為 60、 70、 110平米全精裝戶(hù)型，全套家具家電， loft戶(hù)型層高。 ?成交客戶(hù)情況：投資客戶(hù)所占比例相對(duì)較大。 典型項(xiàng)目分析 —— 中海城 位置：朝陽(yáng)區(qū)南三環(huán)與南四環(huán)之間，距離京津唐高速公路 800米 ?銷(xiāo)售情況：四期第一批 2022年 12月 22日開(kāi)盤(pán)，總體供應(yīng)量 ，供應(yīng)套數(shù)216套，目前已全部售完。四期第二批預(yù)計(jì) 08年 3月份開(kāi)盤(pán)，戶(hù)型情況，價(jià)格尚不清晰。 ?產(chǎn)品情況：四期第一批戶(hù)型面積為 101106平方米兩居占 50%、 119136平方米三居占45%、 169184平方米躍層 5%， 09年上半年入住。 ?成交客戶(hù)情況：以自住為主，有相當(dāng)一部分外地客戶(hù) 項(xiàng)目基本情況 物業(yè)類(lèi)型 建筑類(lèi)別 裝修狀況 整體規(guī)模 當(dāng)期規(guī)模 容積率 綠化率 物業(yè)及費(fèi) 用 銷(xiāo)售價(jià)格 開(kāi)發(fā)商 公寓 板樓、塔樓、小高層 毛坯 170000平米 30% /平方米 月 12022元 /平方米 中海地產(chǎn) 宏觀市場(chǎng)描述 | 典型項(xiàng)目分析 小結(jié)： ? 11月進(jìn)入傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季之后，成交量下降明顯。 ? 各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)觀望情緒增加，加劇了成交量的下降 ,尤其對(duì)于投資型為主的項(xiàng)目而言，成交量下降明顯。 ? 從價(jià)格上看，后半年價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，第四季度價(jià)格漲幅已明顯受到抑制。 ? 從目前市場(chǎng)狀況看，觀望情緒引發(fā)的市場(chǎng)冷卻狀況，有可能會(huì)在短期內(nèi)繼續(xù)維持，對(duì)本項(xiàng)目較為不利。 宏觀市場(chǎng)描述 | 思源代理項(xiàng)目分析 目 錄 競(jìng)品板塊 宏觀市場(chǎng)描述 潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 典型項(xiàng)目分析 競(jìng)品項(xiàng)目分析 定價(jià)策略 競(jìng)品分析 價(jià)格表形成 價(jià)格驗(yàn)證 付款方式和優(yōu)惠 機(jī)會(huì)和威脅 意向客戶(hù)特征 三元橋 工體 朝外版塊 雙井 廣渠路區(qū)域 朝青板塊 大望路板塊 四惠板塊 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)槌?yáng)區(qū)的四惠板塊，周邊幾個(gè)主要板塊高端項(xiàng)目供應(yīng)較為集中，且對(duì)本項(xiàng)目造成一定威脅，在此細(xì)分板塊研究。 競(jìng)品分析 | 競(jìng)品板塊 CBD板塊 ? 板塊概況 CBD位于中國(guó)北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)路與建國(guó)門(mén)外大街交匯的地區(qū)，北起朝陽(yáng)北路及朝陽(yáng)路，南抵通惠河，東起西大望路，西至東大橋路，規(guī)劃總用地面積約 4平方公里。 ? 代表性項(xiàng)目 御金臺(tái)、和喬麗致酒店式公寓、銀泰中心、世界城、長(zhǎng)安驛等。 ? 客戶(hù)來(lái)源 CBD的客戶(hù)來(lái)源囊括了幾乎中產(chǎn)階級(jí)以上的全部客群?？鐕?guó)企業(yè)的總裁、國(guó)家機(jī)關(guān)的高層、私營(yíng)企業(yè)主、職場(chǎng)精英到普通的中產(chǎn)白領(lǐng)。 CBD板塊 競(jìng)品分析 | 競(jìng)品板塊 代表項(xiàng)目 位置 物業(yè)類(lèi)別 住宅總規(guī)模（萬(wàn)平方米） 當(dāng)期均價(jià)（元 /平米） 御金臺(tái) 朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路 23號(hào) (3501廠院內(nèi) ) 公寓 11 50000 和喬麗致 朝陽(yáng)區(qū)光華路甲 8號(hào) 公寓 31000 銀泰中心 朝陽(yáng)區(qū)建外大街 2號(hào) 公寓 酒店服務(wù)式公寓 、寫(xiě)字樓、商業(yè) 12 80000 長(zhǎng)安驛 朝陽(yáng)區(qū)建華南路永安南里 公寓 33000 世界城 朝陽(yáng)區(qū)建華南路永安南里 公寓 、商業(yè) 8 37000 以近期開(kāi)盤(pán)的世界城和御金臺(tái)項(xiàng)目為代表，由于主要面臨金字塔上層的絕對(duì)高端客戶(hù)，位置、產(chǎn)品價(jià)格與本項(xiàng)目具有較大差別，因此不會(huì)對(duì)本案構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。 ? 板塊概況 一般意義認(rèn)定的大望路板塊西到 CBD東，東到四環(huán)路，南到廣渠路，北到朝陽(yáng)路。以現(xiàn)代城、華貿(mào)中心為圓點(diǎn)，高端、中高端住宅項(xiàng)目有規(guī)律的向四周輻射。 ? 代表性項(xiàng)目 華貿(mào)中心、藍(lán)堡、樂(lè)成國(guó)際、珠江帝景、后現(xiàn)代城、蘋(píng)果社區(qū)等。 ? 客戶(hù)來(lái)源 大望路區(qū)域早期的客戶(hù)來(lái)源主要是 CBD工作的公司中等收入的白領(lǐng)、對(duì)本區(qū)域認(rèn)同的其他區(qū)域客戶(hù)以及看好區(qū)域投資前景的投資客。 大望路板塊 競(jìng)品分析 | 競(jìng)品板塊 代表項(xiàng)目 位置 物業(yè)類(lèi)別 住宅規(guī)模 （萬(wàn)平方米） 當(dāng)期均價(jià) （元 /平米） 樂(lè)成國(guó)際 朝陽(yáng)西大望路 SOHO現(xiàn)代城向南 800米 公寓、商業(yè) 25000 后現(xiàn)代城 朝陽(yáng)區(qū)百子灣路 16號(hào) (現(xiàn)代城往南 400米往東 ) 寫(xiě)字樓、普通住宅、 商業(yè) 60 12500 （已售完） 珠江帝景 朝陽(yáng)區(qū)西大望路甲 23號(hào) 酒店、住宅、商業(yè) 90 24000 禧福匯 朝陽(yáng)區(qū)西大望路（勁松橋東 1公里） 住宅 19000（報(bào)價(jià)） 蘋(píng)果社區(qū)酒店式公寓 朝陽(yáng)百子灣路 32號(hào)國(guó)貿(mào)沿三環(huán)向南300米至百子灣路口向東 300 公寓 7 19800 通過(guò)對(duì)在售或即將開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行篩選，珠江帝景、蘋(píng)果社區(qū)和禧福匯屬于同質(zhì)項(xiàng)目，但珠江帝景后期供應(yīng)產(chǎn)品為大戶(hù)型產(chǎn)品，產(chǎn)品供應(yīng)類(lèi)型上有很大區(qū)別，因此將蘋(píng)果社區(qū)和禧福匯作為競(jìng)品項(xiàng)目。 ? 板塊概況 四惠區(qū)域指以四惠地鐵站為原點(diǎn)，東至四惠東、西至北京熱電廠、南至京通快速路、北至朝陽(yáng)路的區(qū)域。 ? 代表性項(xiàng)目 東恒時(shí)代 2期、 AZ TOWN、壹線國(guó)際、東區(qū)國(guó)際等。 ? 客戶(hù)來(lái)源 四惠區(qū)域客群早期主要來(lái)自 CBD周邊中低等收入公司白領(lǐng)、地緣性客戶(hù)及部分投資客群。該區(qū)域客戶(hù)構(gòu)成穩(wěn)定，以希望在 CBD周邊置業(yè)，但支付能力稍差的白領(lǐng)為最主要的客群。 四惠板塊 競(jìng)品分析 | 競(jìng)品板塊 代表項(xiàng)目 位置 性質(zhì) 住宅總規(guī)模（萬(wàn)平方米） 當(dāng)期均價(jià) （元 /平米） 東恒時(shí)代二期 朝陽(yáng)朝陽(yáng)路華堂商場(chǎng)西南側(cè) ,四惠地鐵站東北側(cè) 普通住宅 25 18500 AZ TOWN 朝陽(yáng)區(qū)十里堡一號(hào) 公寓 、商業(yè) 23 21000 壹線國(guó)際 朝陽(yáng)區(qū)國(guó)貿(mào)向東兩公里 .地鐵一號(hào)線四惠至四惠東站之間 普通住宅、商業(yè) 17000 東區(qū)國(guó)際二期 朝陽(yáng)區(qū)慈云寺甲 19號(hào)慈云寺橋西南角 公寓 15 20220 壹線國(guó)際雖然同屬一個(gè)區(qū)域，但其品質(zhì)相對(duì)較差，且為毛坯交房，屬于不同質(zhì)產(chǎn)品，因此將其剔除。將東恒時(shí)代 2期、 AZ TOWN、東區(qū)國(guó)際作為本案的競(jìng)品項(xiàng)目，也是最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們將密切關(guān)注。 ? 板塊概況 朝青板塊涵蓋了朝陽(yáng)公園區(qū)域、朝陽(yáng)北路、朝陽(yáng)路區(qū)域，以姚家園路、青年路貫穿。周邊建設(shè)了大量高品質(zhì)、大規(guī)模的住宅項(xiàng)目。 ? 代表性項(xiàng)目 星河灣、泛海國(guó)際公寓、天鵝灣、珊瑚灣、公園 187華業(yè)玫瑰郡等。 ? 客戶(hù)來(lái)源 本區(qū)域早期以中低等收入水平白領(lǐng)及地緣性客群為主，隨著高端項(xiàng)目的不斷進(jìn)入，吸引了來(lái)自北京其他片區(qū)的企業(yè)高管、私營(yíng)企業(yè)主等。同時(shí)少量周邊工作的涉外人員也成為客群構(gòu)成之一。 朝青板塊 競(jìng)品分析 | 競(jìng)品板塊 代表項(xiàng)目 位置 物業(yè)類(lèi)別 住宅總規(guī)模 （萬(wàn)平方米） 當(dāng)期均價(jià) （元 /平米） 星河灣 朝陽(yáng)朝陽(yáng)北路四季星河路 公寓、商業(yè) 56 36000 泛海國(guó)際公寓 朝陽(yáng)朝陽(yáng)公園東側(cè) 公寓、配套 110 28600 天鵝灣 朝陽(yáng)朝陽(yáng)北路與朝陽(yáng)路之間，黃杉木店 路東側(cè) 公寓 43 19000 珊瑚灣 朝陽(yáng)朝陽(yáng)路華堂商場(chǎng)對(duì)面向北 300米 公寓、商業(yè)、酒店 9 19000 華業(yè)玫瑰郡 朝陽(yáng)石佛營(yíng) 公寓、商業(yè) 15 19000 公園 1872 朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)紅領(lǐng)巾公園東側(cè) 公寓 30 未定 華業(yè)玫瑰郡雖然與本案不在同一板塊，但產(chǎn)品供應(yīng)類(lèi)型較為相似，屬于同質(zhì)同質(zhì)產(chǎn)品，是近期最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。公園 1872尚未入市，是潛在競(jìng)品項(xiàng)目。 ? 板塊概況 三元橋、工體、朝外板塊的圍和，共同構(gòu)成了北京最具代表性的涉外概念片區(qū)。 ? 代表性項(xiàng)目 鳳凰城、裘馬都、燕莎 CLASS、瑞士公寓等。 ? 客戶(hù)來(lái)源 這一區(qū)域由于其明顯的涉外氣氛，涉外人士成為主要的客群之一。同時(shí)由于其便利的交通、吸引了大量北京其他區(qū)域的客群。其中投資性客戶(hù)占到了相當(dāng)?shù)谋壤? 三元橋 — 工體 — 朝外板塊 競(jìng)品分析 | 競(jìng)品板塊 代表項(xiàng)目 位置 物業(yè)類(lèi)別 住宅總規(guī)模（萬(wàn) 平方米） 當(dāng)期均價(jià)（元 /平米） 鳳凰城 朝陽(yáng)區(qū)三元橋曙光西里甲 5號(hào) 公寓 17 30000 裘馬都 朝陽(yáng)區(qū)三元橋東 500米，京順路西 公寓 30000 燕莎 CLASS 朝陽(yáng)區(qū)新源里新東路 14號(hào) 公寓 27000 瑞士公寓 東城區(qū)工體北路六十六號(hào) .港澳中心東側(cè) 公寓 4 43000 此板塊內(nèi)的項(xiàng)目產(chǎn)品檔次高，涉外人士需求居多，主要成交客群為高端投資客為主，屬于不同區(qū)域不同質(zhì)產(chǎn)品，不會(huì)對(duì)本案構(gòu)成分流和威脅。 大望路板塊 二環(huán) 三環(huán) 四環(huán) 長(zhǎng)安街 廣渠路 五環(huán) 朝青板塊 雙井廣渠路板塊 三元橋 工體 朝外板塊 CBD板塊 四惠板塊 東區(qū)國(guó)際 20220元 /平米 東恒 E筑 18500元 /平米 AZTOWN 21000元 /平米 美利山 12900元 /平米 禧福匯 19000元 /平米 華業(yè)玫瑰郡 19000元 /平米 公園 1872 凱德臵地 公園 5號(hào) 西大望路 27號(hào) 潛在供應(yīng)量 剩余供應(yīng)量 目 錄 競(jìng)品板塊 宏觀市場(chǎng)描述 潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 機(jī)會(huì)和威脅 競(jìng)品項(xiàng)目分析 定價(jià)策略 競(jìng)品分析 價(jià)格表形成 價(jià)格驗(yàn)證 付款方式和優(yōu)惠 典型項(xiàng)目分析 意向客戶(hù)特征 在售項(xiàng)目的后期產(chǎn)品 項(xiàng)目 位臵 未推量 (萬(wàn)平米） 08年供 應(yīng)量 銷(xiāo)售信息 禧福匯 朝陽(yáng)區(qū) 西大望路 14 10 華業(yè)玫瑰郡 朝陽(yáng)區(qū)十里堡路 15 10 未定 AZTOWN 朝陽(yáng)區(qū)十里堡一號(hào) 13 10 未定 美利山 朝陽(yáng)區(qū)百子灣東里 13 13 2022年 5月開(kāi)盤(pán) 東恒時(shí)代 四惠地鐵站東北側(cè) 10 10 預(yù)計(jì) 2022年 4月 東區(qū)國(guó)際 朝陽(yáng)區(qū)慈云寺橋 10