【正文】 金地名京價(jià)格策略報(bào)告 2022年 1月 銷售目標(biāo) 開盤推售量： 第一次開盤 A、 B、 H座，整體放量 21730平米，可售套數(shù) 234套，加推 G座，面積 12751平米，可售套數(shù) 122套。 銷售目標(biāo)： 按照集團(tuán)要求， 2022年第一季度（開盤時(shí)）實(shí)現(xiàn)簽約面積 25500平米，即實(shí)現(xiàn)簽約量 268套。 均價(jià)目標(biāo)： LOFT： A座 23600元 /平米， B座 25500元 /平米， 平 層： H座 17400元 /平米， G座 18100元 /平米（加推） 目 錄 北京房地產(chǎn)市場總體分析 宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響 思源代理項(xiàng)目分析 宏觀市場描述 定價(jià)策略 競品分析 價(jià)格表形成 價(jià)格驗(yàn)證 付款方式和優(yōu)惠 意向客戶特征 北京市 2022年、 2022年城八區(qū)土地供應(yīng)情況 年度 計(jì)劃供應(yīng)土地面積 （萬平米） 住宅用地面積 （萬平米） 商品住宅用地供應(yīng)面積 （萬平米） 土地成交均價(jià) （元 /平米） 2022年（全年） 6500 1800 1600 4671 2022年 (111月） 6300 1600 1200 5821 01000202230004000500060007000計(jì)劃供應(yīng)土地面積 住宅用地面積 商品房用地供應(yīng)面積2 0 0 6 、2 0 0 7 年土地供應(yīng)量2022年 2022年2022年與 2022年相比，計(jì)劃供應(yīng)土地面積減少 200萬平米，住宅用地面積減少 200萬平米，商品房用地供應(yīng)面積減少 400萬平米，土地成交均價(jià) 上漲約 25% 宏觀市場描述 |北京房地產(chǎn)市場總體分析 2022年 111月份城區(qū)及郊縣土地供應(yīng)及成交情況 住宅用地供應(yīng)計(jì)劃及完成情況 計(jì)劃供應(yīng)（公頃） 實(shí)際完成（公頃） 完成比例 住宅用地 1600 1008 63% 其中：商品住宅 1200 429 % 兩限房 180 163 % 經(jīng)濟(jì)適用房廉租房 220 416 % 城區(qū)及郊縣土地成交情況 區(qū)域成交建筑面積 （萬平方米） 成交建筑面積 所占比例 樓面地價(jià)成交價(jià)格 （元 /平方米） 八大城區(qū)商品房 17% 八大城區(qū)兩限房 28% 郊縣商品房 47% 郊縣兩限房 8% 合計(jì) 100% 3040 ? 從不同區(qū)域不同用地的成交比例和價(jià)格可以得出， 2022年城八區(qū)土地成交平均價(jià)格普遍拉高，城八區(qū)土地供應(yīng)越發(fā)稀缺，完成比例縮減，兩限房以及經(jīng)濟(jì)適用房完成比例增強(qiáng)。 宏觀市場描述 |北京房地產(chǎn)市場總體分析 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，北京典型指數(shù)辦公室 0 07年商品房月度上市、成交情況對比 宏觀市場描述 |北京房地產(chǎn)市場總體分析 ? 從 111月市場總體來看， 2022年商品房上市及成交量均比 2022年有所減少，受春節(jié)銷售淡季影響，兩年度 2月成交量最低，節(jié)日過后月度成交量穩(wěn)步提升， 3月份以后月成交量均在10000套以上，市場需求較為平穩(wěn)。 ? 春節(jié)期間銷售量銳減的狀況，對本項(xiàng)目于 1月份開盤將造成一定威脅 。 ? 從 07年 111月市場總體情況來看，北京商品住宅市場累計(jì)銷供比為 ： 1，供需比基本平衡，受傳統(tǒng)銷售淡季以及 10月份政策出臺(tái)影響， 11月銷供比明顯下降。 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，北京典型指數(shù)辦公室 市場供銷對比 宏觀市場描述 |北京房地產(chǎn)市場總體分析 ? 2022年 811月批準(zhǔn)上市商品房的戶型面積集中在 60120平米的中小戶型，在成交的商品住宅中主流產(chǎn)品也是 60120平米的中小戶型，由此導(dǎo)致北京同質(zhì)化產(chǎn)品競爭激烈。 近期上市商品房戶型統(tǒng)計(jì) 宏觀市場描述 |北京房地產(chǎn)市場總體分析 2 0 0 7 年8 1 1 月批準(zhǔn)上市商品房居室統(tǒng)計(jì)% % % % % % % % % % %兩居三居四居一居復(fù)式房型其他8月 9月 10月 11月2 0 0 7 年8 1 1 月成交面積統(tǒng)計(jì)%%%%%%%%%9 0 1 2 0 平米 120160平 米 160200平 米 6 0 9 0 平米 6 0 平米以下8月 9月 10月 11月? 2022年 811月批準(zhǔn)上市商品房的戶型面積集中五環(huán)到六環(huán)之間，在成交的商品住宅中主流產(chǎn)品也在五環(huán)至六環(huán)之間，城市郊區(qū)化明顯，本項(xiàng)目位于東四環(huán)，有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。 2 0 0 7 年8 1 1 月批準(zhǔn)上市商品房住宅環(huán)線對比% % % % % % % % % % %六環(huán)外五六環(huán)之間四五環(huán)之間三四環(huán)之間二三環(huán)之間二環(huán)內(nèi)8月 9月 10月 11月上市及成交商品房環(huán)線情況 宏觀市場描述 |北京房地產(chǎn)市場總體分析 2 0 0 7 年8 1 1 月成交商品房住宅環(huán)線對比% % % % % % % % % %遠(yuǎn)郊區(qū)縣六環(huán)外五六環(huán)之間四五環(huán)之間三四環(huán)之間二三環(huán)之間二環(huán)內(nèi)8月 9月 10月 11月目 錄 北京房地產(chǎn)市場總體分析 宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響 思源代理項(xiàng)目分析 宏觀市場描述 定價(jià)策略 競品分析 價(jià)格表形成 價(jià)格驗(yàn)證 付款方式和優(yōu)惠 意向客戶特征 2022年中央政策回顧 07116 0787 07927 071211 07930 07329 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知 深入企業(yè)內(nèi)部規(guī)范 房地產(chǎn) 市場交易秩序 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 樓市調(diào)控由“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障” 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸 管理 的通知 收緊房地產(chǎn)信貸，抑制投資、升級需求，防范 金融 風(fēng)險(xiǎn) 上調(diào)準(zhǔn)備金率 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知（第二套住房以家庭為單位） 房地產(chǎn)信貸 進(jìn)一步收緊 2022年中央政府出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，主要包括 規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)、廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)規(guī)定、上調(diào)準(zhǔn)備金率、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理 等 ，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，抑制房地產(chǎn)市場過熱。 收緊貨幣 流動(dòng)性 ，抑制信貸。 一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的%提高到 %，其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 控制信貸，防止經(jīng)濟(jì)過熱，防范金融風(fēng)險(xiǎn) 071221 宏觀市場描述 | 宏觀政策分析 土地增值稅 —— 是 2022年政府釋放出持續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的第一信號。 ? 2022年政府不斷出臺(tái)宏觀調(diào)控措施，其目的是規(guī)范我國房地產(chǎn)市場，制止房地產(chǎn)市場不規(guī)范的行為； ? 出臺(tái)廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房政策，目的是解決經(jīng)濟(jì)困難住戶的住房問題，同時(shí)也要減少住房的剛性需求，起到平抑房價(jià)的作用； ? 2022年后半年出臺(tái)一系列金融政策，收緊貨幣流動(dòng)，限制銀行對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸，目的是抑制房地產(chǎn)投資，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。 ?2022年 12月出臺(tái)的第二住房貸款補(bǔ)充說明，規(guī)定以家庭為單位界定第二套住房，有效地抑制炒房，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。 規(guī)范房地產(chǎn)市場 收緊房地產(chǎn)信貸，防范金融風(fēng)險(xiǎn) 2022年新政對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用 07116 0787 07927 071211 07930 07329 071221 宏觀市場描述 | 宏觀政策分析 頻繁出臺(tái)的新政，再次印證政府打擊過高房價(jià)的決心。 2022年新政對整個(gè)房地產(chǎn)市場的影響 ? 貨幣緊縮，導(dǎo)致一線城市集體“入冬”： ? 以 深圳 10月份為例新建商品房銷售面積只有 9月份的一半左右，房價(jià)漲速也比 9月份下降了 %。同時(shí)， 10月份新房交易量只有今年 1月份的 20%。 ? 上海 樓市的成交量也出現(xiàn)了不同程度的下滑，上海房屋成交均價(jià)下降，由每平方米 11500多元下降到 10700多元。 ? 12月 萬科 上海、廣州、深圳部分樓盤出現(xiàn) 15%30%的降幅，對所在區(qū)域其他項(xiàng)目形成了銷售壓力，價(jià)格均有所下降。 ? 投資性房地產(chǎn)需求將受到進(jìn)一步?jīng)_擊 國家通過加息、調(diào)整房貸比例等手段來抑制投資需求，貨幣緊縮政策出臺(tái)后，表明政府管理會(huì)更加嚴(yán)格，投資購房將變得越來越困難，使越來越多的投資購房者選擇觀望，投資購房受到抑制。 宏觀市場描述 | 宏觀政策分析 2022年新政對北京房地產(chǎn)市場的影響 ? 投資客戶的投資行為受到抑制，影響交易，成交量下降。 ? 不斷出臺(tái)的政策動(dòng)搖了目前購房者的信心。 ? 由于交易量的下降，給各個(gè)樓盤增加了銷售壓力，許多項(xiàng)目以各種優(yōu)惠方式吸引購房者前來購買，從而緩解銷售壓力。 宏觀市場描述 | 宏觀政策分析 2022年金融政策、稅收政策等調(diào)控政策可能進(jìn)一步細(xì)化并影響整體市場走勢 宏觀市場描述 | 宏觀政策分析 2022年為了抑制房價(jià)的過快上漲，在信貸政策上除了強(qiáng)化落實(shí)已確定政策外可能繼續(xù)加息，同時(shí)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)企業(yè)的投投融資渠道；為了抑制投資性購房需求，在物業(yè)稅收政策上，如二手房征收所得稅、商業(yè)征收物業(yè)稅等， 將進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)措施。 以上一些政策措施如果出臺(tái)，對未來市場的開發(fā)企業(yè)分流，市場形勢的變化將產(chǎn)生不可估量的深遠(yuǎn)影響。 北京市整體住宅市場走勢對項(xiàng)目的影響 市場背景啟示一： ? 北京正在向郊區(qū)化發(fā)展，從 2022年 110月住宅市場來看，五環(huán)以外項(xiàng)目成為北京市場主流產(chǎn)品，針對此趨勢，本項(xiàng)目位于東四環(huán)鄰近地鐵，位置優(yōu)勢不言而喻。 市場背景啟示二： ? 本年度 10月中小戶型產(chǎn)品集中放量，市場內(nèi)同質(zhì)化產(chǎn)品增加，市場競爭激烈。 市場背景啟示三： ? 全國一線城市深滬穗等城市房地產(chǎn)價(jià)格下降，作為一線城市的北京也必然會(huì)受到影響，因此北京房地產(chǎn)銷售的壓力會(huì)逐步加大。 市場背景啟示四： ? 2022年 1112月以來出臺(tái)多項(xiàng)政策，收縮貨幣流通，控制商業(yè)性房地產(chǎn)信貸，首付款的提高使購房客戶壓力加大，利率的提高增加了購房客戶的還貸壓力。 宏觀市場描述 | 市場綜述 目 錄 北京房地產(chǎn)市場總體分析 宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響 思源代理項(xiàng)目分析 宏觀市場描述 定價(jià)策略 競品分析 價(jià)格表形成 價(jià)格驗(yàn)證 付款方式和優(yōu)惠 意向客戶特征 典型項(xiàng)目分析 幸福廣場項(xiàng)目 ? 開盤情況： 時(shí)間： 2022年 10月 15日 開盤樓座情況：兩棟公寓樓，共 505套，目前已銷售 455套，銷售率達(dá)到 90% 。 產(chǎn)品情況： 90100平米一居占到 55%， 120135平米兩居占總數(shù)的 40%， 258平米三居占總數(shù)的 5%。 成交客戶情況：以東部投資客戶為主。 宏觀市場描述 | 思源代理項(xiàng)目分析 位置：朝陽區(qū)新東路 (國賓大道 )西側(cè) ,（加拿大使館向南 200米） 項(xiàng)目基本情況 物業(yè)類型 建筑類別 裝修狀況 整體規(guī)模 住宅規(guī)模 容積率 綠化率 物業(yè)及 費(fèi)用 銷售價(jià) 格 開發(fā)商 公寓 板樓 精裝修 330000平方米 8萬平米 （住宅、商業(yè)、辦公） % /平方米 月 25000元 /平方米 北京首都房地產(chǎn)開發(fā)控股 (集團(tuán) )有限公司 幸福廣場項(xiàng)目來訪數(shù)量統(tǒng)計(jì)31115661 604920050100150