北京燕郊地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-13 09:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 米 2022元。 ?東部京通區(qū)域大盤 —— 遠(yuǎn)洋一方 ?四重優(yōu)惠最低 ，并可獲贈(zèng)物業(yè)費(fèi) ?陶然亭區(qū)域 豪宅 —— 風(fēng)圖騰二期 ?11月的報(bào)價(jià) 27000元 ,12月初下調(diào)到到25000元， 12月 8日開盤的三期 23500元 ?全款折扣就達(dá)到了 ?回龍觀區(qū)域中低端項(xiàng)目 —— 東亞上北中心 據(jù)統(tǒng)計(jì)，年末變相降價(jià)的樓盤多達(dá) 50余個(gè)，覆蓋了北京各區(qū)域不同檔次的樓盤，其中以豪宅和大規(guī)模項(xiàng)目尤為顯著 ?除了送車庫(kù)外，以老客戶身份買房，享受 640萬(wàn)的優(yōu)惠，若真心想買房，即使不是老客戶，也可以變通，這也就意味著總房?jī)r(jià)最高降幅可達(dá) 40萬(wàn)元 ?亞被區(qū)域 豪宅 —— 世茂奧臨 ?簽約客戶可參加抽獎(jiǎng)，最高獎(jiǎng)高清液晶電視 ?東五環(huán)大盤 —— 富力又一城 ?一次性付款可享受 96折優(yōu)惠，貸款可享受 98折優(yōu)惠公寓 ?四惠區(qū)域大盤 —— A— Z TOWN ?…………………………………………….. 市場(chǎng)應(yīng)對(duì)表現(xiàn) ?面對(duì)目前微妙的市場(chǎng)形勢(shì)，眾多樓盤采取了穩(wěn)健的營(yíng)銷措施，控制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證資金鏈的安全 供需表現(xiàn) 價(jià)格表現(xiàn) 政策影響表現(xiàn) ?經(jīng)歷 07房?jī)r(jià)大幅飆升后，在政府調(diào)控的影響下，北京樓市歲末進(jìn)入盤整期，未來(lái)市場(chǎng)前景不明朗。 市場(chǎng)應(yīng)對(duì)表現(xiàn) 市場(chǎng)影響因素 大勢(shì)研判 Part4. 本項(xiàng)目開發(fā)策略 … 時(shí)間 營(yíng)銷強(qiáng)度曲線 社區(qū)美譽(yù)度曲線 現(xiàn)場(chǎng)成熟曲線 出生 成長(zhǎng) 成熟 啟動(dòng)期 價(jià)值提升期 價(jià)值成熟期 孕育 產(chǎn)品生命周期 大盤成長(zhǎng)階段 價(jià)值 低 高 **模型 銷售價(jià)格曲線 XX城 大盤開發(fā)規(guī)律模型 項(xiàng)目開發(fā)的約束 ? 政策限制升溫國(guó)家政策， 整體市場(chǎng)大勢(shì)不確定性，從房地產(chǎn)投資、資金、儲(chǔ)地等進(jìn)行嚴(yán)管，確保資金鏈和現(xiàn)金流是必備手段 ? 燕郊板塊已成為熱點(diǎn)區(qū)域， 其市場(chǎng)處于特殊的發(fā)展階段，大盤競(jìng)爭(zhēng)激烈； ? 客戶群演變限制， 北京被動(dòng)郊區(qū)化客戶將維持主流消費(fèi)，未來(lái)未來(lái)客群有多元化趨勢(shì) ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀背景， 項(xiàng)目本體規(guī)劃的提升空間建立品牌影響力，但其價(jià)值傳遞有限 ，沒(méi)有與其他盤形成強(qiáng)力的差異化。 啟動(dòng)期： “ 大步快跑 ” ，低價(jià)入市快速回現(xiàn)，取保資金鏈安全 價(jià)值提升期： “ 高性價(jià)產(chǎn)品走量 ” ，逐步提升項(xiàng)目品質(zhì)，降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)值成熟期： “ 精品稀售 ” ，整合優(yōu)勢(shì)資源，兌現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌溢價(jià) 我們的開發(fā)策略 啟動(dòng)期 價(jià)值提升期 價(jià)值成熟期 成長(zhǎng)階段 啟動(dòng)期 價(jià)值提升期 價(jià)值成熟期 營(yíng)銷主題 形象年 主流年 明星年 價(jià)值年 階段描述 ?形象未建立 ?首期銷售 ?市場(chǎng)存在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ?現(xiàn)金流和成功銷售是第一目標(biāo) ?規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ?開發(fā)成功熱銷，進(jìn)入后續(xù)開發(fā)，審美疲勞 ?項(xiàng)目形象逐漸成熟， ?贏得價(jià)值回報(bào)、大盤力兌現(xiàn)價(jià)值 ?開始進(jìn)入品牌溢價(jià)階段 關(guān)鍵問(wèn)題 定義區(qū)域，建立市場(chǎng)影響力 快速成交、現(xiàn)金為王 價(jià)值持續(xù)提升 節(jié)點(diǎn)刺激，保持持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目營(yíng)銷轉(zhuǎn)向品牌營(yíng)銷 策略關(guān)鍵詞 ?抓大放小適應(yīng)主流客戶 ?強(qiáng)勢(shì)推廣，區(qū)域No1 ?主流產(chǎn)品低位入市 ?擴(kuò)大客戶層面 ?縮短決策周期 ?高性價(jià)比產(chǎn)品 ?創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)新概念 ?關(guān)鍵配套入市 ?惜售、新產(chǎn)品 ?真實(shí)生活秀 ?品牌營(yíng)銷 ?客戶營(yíng)銷 XX城 啟動(dòng)期 價(jià)值提升期 價(jià)值成熟期 一期 30萬(wàn)平米 （ 13個(gè)月） 二期 50萬(wàn)平米 （ 14個(gè)月） 三期 80萬(wàn)平米 我們現(xiàn)在位置 XX城開發(fā)分期 Part5. 燕郊市場(chǎng)價(jià)格體系研究 … 價(jià)格研究需要回答的三個(gè)問(wèn)題 Q1:什么樣的背景下燕郊開始納入北京房地產(chǎn)體系？ Q2:燕郊在北京地產(chǎn)體系中處于何種位置？ Q3:燕郊住宅市場(chǎng)價(jià)格的臨界點(diǎn)是多少？ 京通、京哈高速的貫通，打造出了 “ CBD— 燕郊 ” 半小時(shí)生活圈 ?2022年底京通、京哈高速公路貫通工程的竣工，北京 — 燕郊全程高速貫通，北京 CBD— 燕郊的通勤時(shí)間控制在 30分鐘以內(nèi)， “ 半小時(shí)生活圈 ” 橫空出世； ?與昌平、順義等北京郊區(qū)副城居住區(qū)相比，燕郊距離 CBD的通勤優(yōu)勢(shì)得以迅速顯現(xiàn)； ?燕郊在區(qū)位上迅速和北京拉近。 朝陽(yáng)區(qū)通州區(qū)六環(huán)路京哈高速潮白河CBD朝陽(yáng)區(qū)通州區(qū)六環(huán)路京哈高速潮白河幾大邊緣居住區(qū)到 CBD的通勤時(shí)間對(duì)比： 居住區(qū) 通勤時(shí)間（分鐘） 昌平回龍觀居住區(qū) 70~90 順義馬坡居住區(qū) 60~80 通州新城居住區(qū) 50~70 2022年以來(lái)京城房?jī)r(jià)的大幅上漲，燕郊區(qū)域的價(jià)格體現(xiàn)出巨大優(yōu)勢(shì)，燕郊市場(chǎng)迅速進(jìn)入北京視野 通州房地產(chǎn)指標(biāo) 2022 2022 2022 住宅銷售面積 住宅銷售面積合計(jì) 住宅上市面積 住宅上市面積合計(jì) 住宅銷供比 近三年通州市場(chǎng)供應(yīng)與銷售量 050
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