北京燕郊地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-01-17 09:19本頁(yè)面
【正文】 通）； ?，基本無(wú)產(chǎn)業(yè)支撐； ?，市場(chǎng)消化平穩(wěn) 我們能夠找到的對(duì)比區(qū)域： ?回龍觀 amp。昌平 ?大興 amp。固安 ?東壩 amp。順義 對(duì)比片區(qū) 近郊價(jià)格 遠(yuǎn)郊價(jià)格 差價(jià) 1 大興 amp。固安 7500 3700 3800 2 回龍觀 amp。昌平 11000 8000 3000 3 東壩 amp。順義 11000 7500 3500 ?結(jié)論： ?遍在 30003800元，考慮到幾個(gè)片區(qū)之間的修正，價(jià)差應(yīng)在 3000元 /平米 ?4000元左右，尚有一定的上浮空間； ?點(diǎn)應(yīng)在 90003000=6000元 燕郊市場(chǎng)價(jià)格的臨界點(diǎn)探究四：北京大勢(shì)對(duì)燕郊價(jià)格臨界點(diǎn)的修正 在目前北京市場(chǎng)的大勢(shì)背景下，我們對(duì) 2022年北京市場(chǎng)的一個(gè)基本判斷是： ?，即價(jià)格增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)，回歸到正常軌道； ?，短期內(nèi)客戶(hù)的心理承受能力不會(huì)有較大的變化。 ?大勢(shì)對(duì)燕郊價(jià)格臨界點(diǎn)的修正 1 ?北京市場(chǎng)價(jià)格體系（含燕郊市場(chǎng)）的梯度會(huì)保持穩(wěn)定，也就是說(shuō)燕郊市場(chǎng)的臨界價(jià)格會(huì)與通州市場(chǎng)保持穩(wěn)定的價(jià)格梯度。 ?大勢(shì)對(duì)燕郊價(jià)格臨界點(diǎn)的修正 2 ?目前我們判定的燕郊市場(chǎng)價(jià)格臨界點(diǎn)會(huì)隨著市場(chǎng)穩(wěn)定的價(jià)格增長(zhǎng)率有所上揚(yáng)，以正常市場(chǎng)的 5%的偏于保守的價(jià)格增長(zhǎng)率計(jì)算， 08年燕郊市場(chǎng)的價(jià)格臨界點(diǎn)在 63006800 燕郊市場(chǎng)價(jià)格體系研究結(jié)論 ?中； ? 2022年所表現(xiàn)出的 “ 非理性現(xiàn)象 ” 是因?yàn)楝F(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格尚未達(dá)到燕郊與北京市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比的合理臨界點(diǎn)，到達(dá)臨界點(diǎn)，市場(chǎng)就會(huì)趨于理性； ? 60006500， 08年燕郊的價(jià)格臨界點(diǎn)將上升到 6300~6800元 /平米； ?格策略的制定。 Part６ . 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略建議 … 價(jià)格 不是我們的目標(biāo) 是 達(dá)成項(xiàng)目各階段目標(biāo)的 手段 ， 價(jià)格始終跟價(jià)值相關(guān) 是 著眼于整體的、 動(dòng)態(tài)的 ！ 我們?nèi)绾翁接憙r(jià)格策略 針對(duì)燕郊市場(chǎng)特性，如何利用市場(chǎng)的臨界點(diǎn)？ ?如何符合市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)？ ?如何滿足 XX房產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目的期望？ ?如何在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)？ ?如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)各階段的目標(biāo)？ 方案一： 在一期實(shí)現(xiàn)突破臨界點(diǎn) 優(yōu)勢(shì)分析 1. 高價(jià)入市，以?xún)r(jià)格領(lǐng)漲實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌 2. 項(xiàng)目整體得到高的收益 劣勢(shì)分析 1. 難以形成快速回現(xiàn)，項(xiàng)目啟動(dòng)難以旺銷(xiāo) 2. 產(chǎn)品力不足，總價(jià)過(guò)高，分流已有客戶(hù)群 3. 需要大量開(kāi)發(fā)資金支撐 操作手法 1. 拔高項(xiàng)目形象 2. 從價(jià)性比方向，提升附加值，制造明星產(chǎn)品， 3. 項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)r(jià)格梯度，引導(dǎo)客群 優(yōu)劣分析： 一 期 二 期 三 期 開(kāi)發(fā)分期 星河灣 強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品力營(yíng)造豪宅社區(qū)，高舉高打，以超越區(qū)域平臺(tái)的高價(jià)入市 ?價(jià)格策略：高開(kāi)高走 ?價(jià)格支撐： ?前期高資金投入， ?強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)品園林 ?現(xiàn)房銷(xiāo)售 ?銷(xiāo)售描述： ?前期銷(xiāo)售遲緩，現(xiàn)房全面展示形成旺銷(xiāo) 方案二： 在二期實(shí)現(xiàn)突破臨界點(diǎn) 優(yōu)勢(shì)分析 1. 平開(kāi)高走，快速溢價(jià)，增強(qiáng)項(xiàng)目投資潛力 2. 項(xiàng)目整體得到較高的收益 劣勢(shì)分析 1. 不容易形成成熟社區(qū)氛圍 2. 項(xiàng)目的消化速度放緩，資金鏈抗壓能力不足 3. 產(chǎn)品價(jià)性比不足， 操作手法 1. 控制推售節(jié)點(diǎn)，小步快跑，逐步提價(jià)，降低價(jià)格抗性 2. 增強(qiáng)產(chǎn)品力，提升附加值 3. 加強(qiáng)社區(qū)生活氛圍營(yíng)造 優(yōu)劣分析： 一 期 二 期 三 期 開(kāi)發(fā)分期 鋒尚國(guó)際公寓 從新梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值，控制銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，不斷提升溢價(jià)， ?價(jià)格策略：平開(kāi)高走 ?價(jià)格支撐： ?樹(shù)立項(xiàng)目形象，列位高端 ?針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)，提出高科技概念 ?分三次選房，制造賣(mài)壓，將價(jià)格，提升至極致 ?銷(xiāo)售描述： ?北京 2022年十大明星樓盤(pán)，**營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典案例 方案三： 在三期實(shí)現(xiàn)突破臨界點(diǎn) 優(yōu)勢(shì)分析 1. 收益均衡，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小 2. 快速成熟社區(qū)氛圍， 3. 容易形成有效的客戶(hù)渠道 劣勢(shì)分析 1. 不容易形成成熟社區(qū)氛圍 2. 項(xiàng)目的消化速度放緩，資金鏈抗壓能力不足 3. 產(chǎn)品價(jià)性比不足， 操作手法 1. 整合項(xiàng)目?jī)?yōu)劣資源，提高整體收益 2. 加強(qiáng)社區(qū)生活氛圍營(yíng)造 優(yōu)劣分析： 一 期 二 期 三 期 開(kāi)發(fā)分期 萬(wàn)科四季花城 特有的社區(qū)生活氛圍，合適的價(jià)格 ?價(jià)格策略：高開(kāi)高走 ?價(jià)格支撐： ?成熟的生活配套 ?高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品 ?萬(wàn)科自有品牌 通過(guò)三種方案的比較， **的價(jià)格策略建議 一期： ?平價(jià)入市? 與臨界點(diǎn)保持適度距離， 維持平臺(tái)價(jià)格體系，實(shí)現(xiàn)快速走量； 二期：?高開(kāi)平走? 跳出平臺(tái)價(jià)格體系，逐步接近臨界點(diǎn)，承前啟后，確保項(xiàng)目的持續(xù)旺銷(xiāo)； 后期：?高開(kāi)高走?超越臨界點(diǎn)， 領(lǐng)漲區(qū)域價(jià)格，實(shí)現(xiàn)標(biāo)桿項(xiàng)目目標(biāo)。 XX城價(jià)格策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。讓更多的人享受真正的地產(chǎn)服務(wù) **地產(chǎn) 2022 .1 You enjoy. We serve. THE End! Thank you! 感謝 XX置地在 工作中給予的互動(dòng)和傾情協(xié)助
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