房地產(chǎn)價格策略ppt課件-資料下載頁
2025-05-12 08:13本頁面
【正文】 100 第六節(jié) 房地產(chǎn)的垂直價差 ? 所謂垂直價差，是指同一幢建筑物中間同一朝向不同樓層之間的價格差距，通常以每平方米的單價差額來表示。 一、住宅層垂直價差的確定 ? 一般對于帶電梯的小高層 、 高層住宅而言 ，樓層越高 ， 樓價越高 。 頂樓之所以價格最高 ，主要在于私密性 、 采光 、 通風(fēng) 、 視野等較佳 ，而且樓層越多 ， 頂樓的價格也越高 。 ? 一旦決定了各樓層之間價格高低的順序之后，接下來即需選定垂直價格的基準層，即垂直價差為 0的樓層。其他樓層即可根據(jù)基準層做正負差價的制定。有關(guān)基準層的確定須視住宅樓層的數(shù)量而定，通常取價格順序居中的樓層。如 14層的小高層可選擇 7樓或 8樓作為基準層等。 二、影響垂直價差幅度的因素 ? 至于各樓層與基準層的價差也因產(chǎn)品而異 。 ? 多層住宅 (7層 )高度較低 ， 各樓層的采光 、通風(fēng)等條件基本相同 ， 因此樓層的價格差距一般在 50100平方米左右 。 ? 高層住宅 ， 特別是二 、 三十層的高層 ， 樓層之間價格差距為 100200元 /平方米 。 二、影響垂直價差幅度的因素 ? 除了樓層之外 ， 市場狀況以及目標客戶的購房習(xí)性也會影響價差幅度的大?。? ? ， 價差幅度大；當(dāng)時狀況不佳時 ， 價差幅度小 。 ? ， 價差幅度大；但產(chǎn)品單價水平低時 ， 價差幅度小 。 ? ， 大多無法接受差異大的價格 ， 因此價差的幅度不宜過大 。 三、商鋪的定價方式 ? 商鋪價格與 2樓以上的平均價格的差距可能達到 。 倍數(shù)的大小受以下因素影響： ? ， 商業(yè)氣氛已經(jīng)形成 ，則價差的倍數(shù)大；開店率低 ， 商業(yè)氣氛還未形成 ， 則價差的倍數(shù)就小 。 ? 、 服務(wù)等行業(yè) ， 則價差的倍數(shù)就大；若附近行業(yè)的結(jié)構(gòu)多為小作坊 ， 則價差的倍數(shù)就小 。 ? ， 則價差倍數(shù)就大 。 第六節(jié) 房地產(chǎn)水平價差 ?一、水平價差的含義 ?二、影響水平價差的因素 一、水平價差的含義 ?所謂水平價差是指在同一樓層不同戶別的每平方米的價格差距。 二、影響水平價差的因素 ? ? 朝向通常是指客廳的朝向 ， 一般住宅朝向“ 東南向最好 ， 西北向最差 ” 。 ? 調(diào)整幅度與房產(chǎn)種類 、 單價 、 日照等不同情況而定： ? 1） 大戶型住宅 ， 調(diào)整幅度大；中小戶型住宅 ， 調(diào)整幅度小 。 ? 2） 單價高時 ， 調(diào)整幅度較大；單價低時 ，調(diào)幅較小 。 二、影響水平價差的因素 ? 3） 朝向朝南 ， 日照適中 ， 調(diào)整幅度大；朝向朝西或朝東日照過多 ， 調(diào)幅較小 。 ? 4)風(fēng)向與朝向不同時 ， 調(diào)整幅度大；風(fēng)向與朝向相同時 ， 調(diào)幅較小 。 二、影響水平價差的因素 ? ? 采光通常是指房屋所臨接采光面的多少或采光面積的大小 。 ? 若以單面采光者為零 ， 再以同樓層作比較 ，則無采光的暗房單價可減 100200元；兩面采光者可比單面采光多加 100200元；三面采光可由兩面采光價格加 50150元；四面采光及以上的 ， 每增加一個采光面 ， 每平方米加 50100元 。 二、影響水平價差的因素 ? 調(diào)幅大小與棟據(jù) 、 道路寬度 、 樓層位置有關(guān)： ? 1） 與鄰樓棟據(jù)大時 ， 調(diào)整幅度大； ? 2） 面前道路寬敞時 ， 調(diào)整幅度大； ? 3） 樓層位置較高者 ， 調(diào)幅較大； ? 4） 日照適中時 ， 調(diào)幅較大 二、影響水平價差的因素 ? ? 私密性是指私有空間與公共空間或其他戶別私有空間隔離的程度 。 ? 1） 同一樓層戶數(shù)較少時 ， 調(diào)整幅度較大； ? 2） 大樓管理品質(zhì)較佳者 ， 調(diào)整幅度較大 ，大樓較復(fù)雜難以管理的 ， 調(diào)幅較小； ? 3） 大門距電梯口距離較大的 ， 調(diào)整幅度較大 。 二、影響水平價差的因素 ? ? 通常有景觀房屋的售價比無景觀的每平方米多 300500元 。 ? 1） 面臨道路寬敞 ， 調(diào)幅較大 ? 2） 面臨學(xué)校 、 公園或自然景觀 、 永久綠地的 ， 調(diào)幅較大 ? 3） 面臨環(huán)境污染較重的 ， 負價差的調(diào)整較大 。 二、影響水平價差的因素 ? ? 1） 格局方正 ， 形狀完整的 ， 調(diào)幅較大； ? 2） 功能配置合理的 ， 調(diào)幅較大； ? 3） 室內(nèi)空氣流通 ， 調(diào)幅較大 ， 室內(nèi)開窗位置不當(dāng) ， 無法對流的 ， 調(diào)幅較小； 第八節(jié) 房地產(chǎn)付款方式 ? 一、一次性付款 ? 二、銀行按揭 ? 三、分期付款 一、一次性付款 ?嚴格意義上的一次性付款一般是一次交足總價房款或一次交足 95%以上的房價款 。 二、銀行按揭 ?銀行按揭最高為八成，即首期購樓者至少須付足二成。 三、分期付款 ? 各種分期付款方式的不同之處主要集中在三點上： ? 第一，是否免息分期付款 ? 第二，是否按建筑期分期付款 ? 第三，分期付款的期限 ? 建筑期分期付款、一年免息分期、五年免息分期、 40個月免息分期 ?本章結(jié)束！ ?本章結(jié)束！ ?本章結(jié)束！ ?本章結(jié)束！ ?本章結(jié)束！ ?本章結(jié)束！ ?本章結(jié)束！ ?本章結(jié)束！
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