【正文】 斷供應(yīng)的情況下，土地一級市場上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會(huì)減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià)，是會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲或者市場會(huì)以房價(jià)上漲來做出反應(yīng)的。 第六節(jié) 社會(huì)因素 一、政治安定狀況 ? 一般來說，政治不安定則意味著社會(huì)可能動(dòng)蕩，這會(huì)影響人們投資、置業(yè)的信心。 二、社會(huì)治安狀況 ? 房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障。 三、城市化 ? 城市化的具體內(nèi)涵包括 4個(gè)方面： ? ①依附于農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)按勞動(dòng)力越來越多地向城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移； ? ②分散的農(nóng)村人口逐步向各種類型的城鎮(zhèn)地域空間集聚； ? ③城鎮(zhèn)建設(shè)促進(jìn)城鎮(zhèn)物質(zhì)環(huán)境的改善和城鎮(zhèn)景觀地域的拓展或更新； ? ④城市文明與城市生活方式的傳播和擴(kuò)散。 ? 一般來說，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成對城市房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而會(huì)帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 四、房地產(chǎn)投機(jī) ? 房地產(chǎn)投機(jī)是建立在對未來房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的基礎(chǔ)上的。 ? 關(guān)于房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，普遍認(rèn)為它會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 一般來說，影響可能出現(xiàn) 3種情況： ①引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲； ②引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌； ③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。 ? 至于房地產(chǎn)投機(jī)具體會(huì)導(dǎo)致怎樣的結(jié)果，要看當(dāng)時(shí)的多種條件，包括投機(jī)者的素質(zhì)和心理等。 …… ? 當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上升時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲的投機(jī)者紛紛搶購，哄抬價(jià)格，造成一種虛假需求，無疑會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。 ? 而當(dāng)情況相反時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步下跌的投機(jī)者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌。另外，當(dāng)投機(jī)者判斷失誤，或者被過度的熱烈 (樂觀 )或恐慌 (悲觀 )的氣氛或心理所驅(qū)使時(shí)，也可能造成房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)。 ? 在某些情況下，房地產(chǎn)投機(jī)行為可能起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低落時(shí)，懷有日后房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲心理的投機(jī)者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)拋出，這樣就會(huì)出現(xiàn)當(dāng)房地產(chǎn)需求較小的時(shí)候，投機(jī)者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，投機(jī)者拋售房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格。 第七節(jié) 國際因素 一、世界經(jīng)濟(jì)狀況 ? 世界經(jīng)濟(jì)狀況，特別是周邊國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。如果世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 二、國際競爭狀況 ? 房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的。國際競爭，主要是指國與國之間為吸引外來投資而展開的競爭。當(dāng)競爭激烈時(shí)，為吸引投資者通常會(huì)采取低地價(jià)政策，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格低落；但如果在其他方面采取優(yōu)惠政策，吸引了大量外來投資者進(jìn)入，則對房地產(chǎn)的需求會(huì)增加，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。 三、政治對立狀況 ? 如果國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。 四、軍事沖突狀況 ? 戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)有所下降。 第八節(jié) 心理因素 心理因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有下列幾個(gè)： ? ①購買或出售心態(tài)； ? ②個(gè)人欣賞趣味 (偏好 )； ? ③時(shí)尚風(fēng)氣； ? ④接近名家住宅心理； ? ⑤講究風(fēng)水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數(shù)字等。 ? 下面列舉幾種情況： ? ⑴ 房地產(chǎn)需求者遍尋適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)，當(dāng)選定了合意的房地產(chǎn)后，如該房地產(chǎn)的擁有者無出售之意，如果達(dá)成交易，成交價(jià)自然會(huì)高于正常價(jià)格。 ? ⑵ 有時(shí)房地產(chǎn)購買者出于自身的急迫需要，在與競爭對手爭奪中只求得到房地產(chǎn)，從而會(huì)抬高價(jià)格。 ? ⑶ 房地產(chǎn)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無奈只有出售房地產(chǎn)變現(xiàn)，這時(shí)的成交價(jià)格多會(huì)低于正常價(jià)格。 ? ⑷ 風(fēng)水又稱“堪輿”，是指住宅基地、墳地等的地理形勢，如地形、水流、風(fēng)向等。迷信風(fēng)水的人認(rèn)為，風(fēng)水的好壞會(huì)影響自己、家庭、子孫后代的盛衰吉兇。 第九節(jié) 其他因素 行政隸屬變更 ? 可以想象，由于行政隸屬變更，將某個(gè)非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)，或?qū)⒛硞€(gè)建制鎮(zhèn)升格為市，或?qū)⒛硞€(gè)市由原來的較低級別升為較高級別， ? 例如，縣級市升格為地級市，省轄市升格為直轄市，無疑會(huì)促進(jìn)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。同樣，如果將原屬于某一較落后地區(qū)的地方劃歸另一較發(fā)達(dá)地區(qū)管轄，也會(huì)促進(jìn)這一地方的房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則會(huì)導(dǎo)致這一地方的房地產(chǎn)價(jià)格下落。 還有一些其他因素，如某些重要政治人物的健康與生死狀況，有時(shí)人們預(yù)期會(huì)影響時(shí)局，從而會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的漲落。 第四章結(jié)束 不同用途的房地產(chǎn)注重的區(qū)位因素有什么不同？ 對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的規(guī)劃和計(jì)劃有哪些？它們對房地產(chǎn)價(jià)格有什么影響？ 利率變動(dòng)是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的？ 房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有什么關(guān)系？ 城市化是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的？ 本章思考題