【正文】 較高4社會(huì)經(jīng)濟(jì)商品零售價(jià)格指數(shù)極高4收入增長(zhǎng)率一般0人均收入高2景氣指數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)高2企業(yè)家景氣指數(shù)一般0土地及租賃租賃價(jià)格指數(shù)高2土地交易價(jià)格指數(shù)較高4綜上所述，本文得出的對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)平均價(jià)格的模糊綜合評(píng)判結(jié)果為高，相對(duì)中國(guó)其它省會(huì)城市而言，房?jī)r(jià)處在一個(gè)相對(duì)可控的范圍內(nèi)。 研究啟示及建議 宏觀調(diào)控長(zhǎng)沙房地產(chǎn)行業(yè)的對(duì)策建議（1）改革現(xiàn)行土地制度，將地方利益與土地收益分離開(kāi)來(lái)土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中扮演著重要角色。上世紀(jì)90年代中期，地方政府手中的金融權(quán)力被悉數(shù)上收，地方政府賴以主動(dòng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并能夠獨(dú)立支配的只剩下土地這一項(xiàng)核心資源。于是，房地產(chǎn)價(jià)格上漲得越快，房地產(chǎn)投資越多，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的力度越大，地方政府的財(cái)稅就越大。這使政府開(kāi)發(fā)土地資源幾乎達(dá)到了毫無(wú)節(jié)制的程度，土地己經(jīng)成為城市政府名副其實(shí)的“第二財(cái)政”。如果不隔離地方利益和土地收益，地方政府作為房地產(chǎn)價(jià)格推手的動(dòng)力將始終存在，地方政府在中央“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”的政策導(dǎo)向下勢(shì)必難以做到盡心盡力。因此建議在目前國(guó)有土地“招”、“拍”、“掛”的政策下，國(guó)有土地出讓金由中央財(cái)政統(tǒng)一管理，劃撥一定比例的費(fèi)用給地方政府，剩余部分可以投入國(guó)家基礎(chǔ)建設(shè)，廉租房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用房等社會(huì)保障體系，這樣可以避免地方政府對(duì)出讓金的過(guò)分依賴和隨意支配。此外2007年10月國(guó)土資源部發(fā)布規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款”。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這將使動(dòng)輒成交總價(jià)數(shù)十億的地王或許將因此大大減少。這些政策的嚴(yán)格執(zhí)行，都將減少地方政府與開(kāi)發(fā)商拉高土地價(jià)格，聯(lián)合推高房?jī)r(jià)的動(dòng)力。（2）加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，健全住房保障體系由于我國(guó)特有的收入結(jié)構(gòu)，中低收入者占社會(huì)的絕大部分，高昂的房?jī)r(jià)他們是無(wú)法承受的。數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙已建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房1166萬(wàn)平方米。但目前經(jīng)濟(jì)適用房供需矛盾仍很突出。據(jù)了解，目前長(zhǎng)沙市有1萬(wàn)多戶獲得了經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的市民，在翹首等待房源。因此政府仍然需要加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)力度，抑制供需矛盾，但是在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的指標(biāo)審批制度上需要進(jìn)行改革和嚴(yán)格執(zhí)法，例如目前大量高中收入人群利用特殊渠道獲得了經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)就是明顯占用了其他中低收入弱勢(shì)群體的購(gòu)房資格，因此在保障建設(shè)力度的同時(shí)，在資格審批的過(guò)程中加大力度，真正讓城市中低收入家庭的住房困難問(wèn)題得到解決。（3）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中小面積的“宜居”住宅供應(yīng)量我們知道房?jī)r(jià)收入比=一套不同住宅的總價(jià)/家庭年均收入，換句話說(shuō)，在人們現(xiàn)有的收入水平下，他們希望能夠買得起適合自己居住的房屋。因此在政府難以通過(guò)市場(chǎng)手段降低房?jī)r(jià)的前提下，通過(guò)加大中小面積住宅供應(yīng)量，從而降低平均戶型面積，達(dá)到降低房?jī)r(jià)收入比，達(dá)到讓普通消費(fèi)者能買得起房子的目的。06年6月，國(guó)六條明確規(guī)定套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)一面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。然而目前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)六條的執(zhí)行力度仍然不夠，平均戶型面積在100平米以上，特別是大量開(kāi)發(fā)商為了滿足中高收入購(gòu)房者對(duì)大戶型的需求，利用兩套小戶型合并成一套大戶型的設(shè)計(jì)做法，避開(kāi)政策規(guī)定。此外部分開(kāi)發(fā)商將90平米以下的戶型設(shè)計(jì)成為40平米左右的小戶型公寓，這種做法實(shí)際上是滿足了廣大房產(chǎn)投資客和部分過(guò)度居住者的需求。以上兩種模式實(shí)際上并沒(méi)有達(dá)到國(guó)六條政策調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足中低收入家庭的購(gòu)房需求的目的。很顯然我國(guó)三口之家的居住生活習(xí)慣以2房和3房為主，建議將國(guó)六條政策調(diào)整為明確規(guī)定90平米戶型2房占多少比例，3房占多少比例，從而真正達(dá)到為普通家庭作為購(gòu)買住宅的置業(yè)需求，同時(shí)建議建筑設(shè)計(jì)單位加大創(chuàng)新力度，設(shè)計(jì)出真正中小面積的“宜居”住宅，如65平米的2房同樣能滿足中低收入家庭的居住需求，從而解決目前廣大市民“望房興嘆”的壓力。（4）嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，確保公平公正和信息對(duì)稱按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在市場(chǎng)活動(dòng)中山于賣家掌握更多的信息所以處于主動(dòng)和有利地位，而買家則正好相反。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，正是由于這種情況的存在，使某些不道義的開(kāi)發(fā)商囤積居奇，大肆炒房，使房?jī)r(jià)不斷攀升。2006年9月6日，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、工商總局聯(lián)合作出部署，在全國(guó)范圍內(nèi)集中開(kāi)展為期一年的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)。對(duì)包括捂盤惜售、囤積房源及雇傭他人炒作房?jī)r(jià)等惡意炒作行為在內(nèi)的六類違法違規(guī)行進(jìn)行重點(diǎn)打擊。但很明顯“國(guó)六條”在長(zhǎng)沙并未得到嚴(yán)格執(zhí)行，目前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎普遍存在捂盤惜售、囤積房源、在沒(méi)有取得預(yù)售證的情況下采用賣VIP卡和認(rèn)購(gòu)費(fèi)等嚴(yán)重的違法違規(guī)行為，眾多開(kāi)發(fā)商為了獲得更高的利潤(rùn)，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期下，惡意炒作、人為造成房源緊張和熱銷的假象，從而刺激房?jī)r(jià)迅速上漲。因此政府相關(guān)執(zhí)法部門應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，確保公平公正和信息對(duì)稱。 消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)的啟示隨著個(gè)人購(gòu)房和投資房產(chǎn)時(shí)代的到來(lái)，住房消費(fèi)將是大多數(shù)家庭最大的一項(xiàng)支出，同時(shí)也是一個(gè)全新的消費(fèi)和投資領(lǐng)域。如今，住房安家已經(jīng)成為每個(gè)人生活中至關(guān)重要的需求和消費(fèi)，也正是由于房子如此舉足輕重的地位，人們?cè)谫?gòu)房的時(shí)候，也應(yīng)越來(lái)越謹(jǐn)慎。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，能不能選擇正確的樓盤是決定收益豐厚與否的關(guān)鍵。(1) 規(guī)劃建設(shè)帶來(lái)房產(chǎn)增值新機(jī)遇對(duì)一套房屋未來(lái)的升值潛力來(lái)講，一個(gè)片區(qū)的拆遷安置、一條河流的改造、一個(gè)公園的修建……種種城市規(guī)劃建設(shè)對(duì)置業(yè)價(jià)值的影響就顯得尤為重要?；蛟S現(xiàn)在很不起眼的位置，由于明天一個(gè)城市規(guī)劃建設(shè)的動(dòng)工，買的新房就可以迅速升值，而居住環(huán)境也將會(huì)因?yàn)槌鞘械囊?guī)劃建設(shè)變得更加宜人。(2) 配套完善房子保值更增值一個(gè)樓盤周邊市政配套是否完善，會(huì)直接影響到這個(gè)樓盤是否被購(gòu)房者作為第一居所。一般來(lái)說(shuō)，市政配套設(shè)施是按人口規(guī)模配備的，其建設(shè)方式一般是每一千人配備某項(xiàng)配套設(shè)施多少平方米，而只有上萬(wàn)人的大規(guī)模居住區(qū)(一般1萬(wàn)戶，3～5萬(wàn)人)才可能配套齊全。具體到一個(gè)成規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，購(gòu)房者應(yīng)關(guān)注，小區(qū)包括周邊地區(qū)是否配備了教育、醫(yī)療、文體、商業(yè)、金融、郵電、社區(qū)服務(wù)等最基礎(chǔ)的設(shè)施，使用是否方便，距離、規(guī)模如何等等。(3) 地價(jià)攀升區(qū)域物業(yè)也跟著漲無(wú)論是先有雞還是先有蛋，地價(jià)和房?jī)r(jià)不管誰(shuí)有了波動(dòng)，另外一方必然會(huì)產(chǎn)生“共鳴”。房子增值，當(dāng)然與地價(jià)的上漲脫不了干系。地價(jià)攀升之時(shí)，距離房?jī)r(jià)攀升也不遠(yuǎn)了。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房子升值的重要原因就是土地升值，而土地價(jià)值又由土地的質(zhì)量和數(shù)量構(gòu)成，其中，土地質(zhì)量是指土地地段和自然環(huán)境的優(yōu)越性，數(shù)量是指土地的容積率，即每棟房子或每個(gè)單元占有多少土地。那么，對(duì)于一套已經(jīng)呈現(xiàn)的房子，雖然當(dāng)下本身的地價(jià)已經(jīng)無(wú)法得出明確的數(shù)據(jù)，但是可以通過(guò)周邊的地價(jià)估算出自己所在位置的地價(jià)。在大區(qū)域背景相同的前提下，旁邊的地價(jià)翻了幾倍，自己的物業(yè)所在的地塊價(jià)格不可能原地不動(dòng)。土地成本的增加，房?jī)r(jià)也要跟著漲。雖然物業(yè)的形態(tài)、功能以及新舊程度可能無(wú)法與周邊地塊新建成后的物業(yè)相媲美，但總體價(jià)值至少是要在當(dāng)初該物業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)上有大幅攀升。(4) 有群好鄰居共同托高區(qū)域價(jià)值“好鄰居”帶來(lái)的不僅僅是好的名聲，可能還會(huì)帶來(lái)公共配套、環(huán)境等的改善。有些品牌開(kāi)發(fā)商在推出建筑產(chǎn)品的同時(shí)，也會(huì)相應(yīng)的注重物業(yè)配套、周邊基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境的打造，周邊小區(qū)住戶可以共享，這也是擁有“好鄰居”，房子增值的重要原因。事實(shí)已經(jīng)證明，品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)入駐片區(qū)有帶動(dòng)作用，與它挨得近一點(diǎn)，讓你對(duì)自己的房子更有信心。如若某天轉(zhuǎn)手，報(bào)價(jià)時(shí)也能更加理直氣壯。所以，在買房時(shí)，要多留個(gè)心眼兒，多打聽(tīng)一下周圍將會(huì)有哪些鄰居。(5) 建筑本身成就物業(yè)未來(lái)價(jià)值隨著人們生活水平的提高，他們對(duì)居住條件的要求也越來(lái)越高。面對(duì)供應(yīng)豐富的樓市，建筑產(chǎn)品本身的競(jìng)爭(zhēng)也變得尤為激烈，只有好的建筑產(chǎn)品才能經(jīng)得起時(shí)間和市場(chǎng)的考驗(yàn)，只有具有前瞻性的建筑才能擁有大幅的增值空間。對(duì)于好的建筑產(chǎn)品的考察，所包含的內(nèi)容是方方面面的，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、小區(qū)環(huán)境、房?jī)r(jià)、戶型設(shè)計(jì)等等，但是，千萬(wàn)別忽略了對(duì)物業(yè)管理的考察。物業(yè)管理是社區(qū)的“軟件”，也是最具可塑性的。優(yōu)秀的物業(yè)管理公司和合理的物管費(fèi)可以為一個(gè)小區(qū)創(chuàng)造巨大的無(wú)形資產(chǎn)。因?yàn)樯鐓^(qū)保養(yǎng)好、物業(yè)服務(wù)到位等等都可以使業(yè)主滿意，為物業(yè)和房產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值增值加分。第四章 研究總結(jié) 本文的主要研究結(jié)論本文通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)背景及發(fā)展現(xiàn)狀的統(tǒng)計(jì)分析，得出長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，將為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)提供堅(jiān)實(shí)保障，未來(lái)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)仍然具備巨大的發(fā)展?jié)摿Φ南鄳?yīng)結(jié)論，根據(jù)長(zhǎng)沙市的現(xiàn)實(shí)情況找出長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)目前存在的主要問(wèn)題；接著從經(jīng)濟(jì)、心理、人口、政策等角度分析了影響長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格的幾大主要因素，結(jié)合房地產(chǎn)的特征和決定房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)理論，分析總結(jié)了推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要原因；第三，建立了基于FAHP的長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)磨合評(píng)判模型，運(yùn)用AHP法獲取了指標(biāo)權(quán)重。按照模糊評(píng)判方法得出長(zhǎng)沙房地產(chǎn)平均價(jià)格的模糊綜合評(píng)判結(jié)果為高，相對(duì)中國(guó)其它省會(huì)城市而言，房?jī)r(jià)處在一個(gè)相對(duì)可控的范圍內(nèi)。根據(jù)研究結(jié)果對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)行業(yè)提出了對(duì)策建議，為消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)提供了合理化建議。 本文的不足之處由于小組成員對(duì)相關(guān)理論和長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的實(shí)際情況了解的不夠深入，利用課余時(shí)間在參考了他人的研究成果的基礎(chǔ)上形成本文，對(duì)長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)實(shí)際情況分析不夠全面，由于時(shí)間不足，在分析因素時(shí)考慮不是很全面，后文為了量化方便在因素的選取上沒(méi)有和前文一一對(duì)應(yīng)，對(duì)價(jià)格預(yù)測(cè)僅僅做了淺層的分析探討，希望對(duì)今后的相關(guān)研究提供盡可能的參考。 合作分工我們小組成員在同一個(gè)辦公室，平時(shí)討論容易方便，論文是大家通力合作的成果，各部分都是相互協(xié)作完成的，沒(méi)有絕對(duì)的分工，下面依據(jù)章節(jié)的順序介紹一下小組成員主要負(fù)責(zé)的部分。林杰主要負(fù)責(zé)論文第一章的背景資料整理，通過(guò)查詢長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)局，國(guó)土資源局等各大官方網(wǎng)址整理找尋需要的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并將數(shù)據(jù)加工處理形成表格，在根據(jù)文章配以文字分析。王露薇同學(xué)配合整理了第一章的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析部分，負(fù)責(zé)整理2010年的最新發(fā)展情況。第二章是大家共同完成的，根據(jù)對(duì)長(zhǎng)沙現(xiàn)狀的了解和他人論文的學(xué)習(xí)，我們從5個(gè)方面分析了影響價(jià)格的主要因素。崔忠東主要負(fù)責(zé)第三章的模型建立，論文的排版和參考文獻(xiàn)整理。根據(jù)長(zhǎng)沙現(xiàn)實(shí)情況，運(yùn)用數(shù)學(xué)建模的相關(guān)知識(shí)，通過(guò)模糊評(píng)判給出了本文的量化模型，根據(jù)分析結(jié)果提出了相應(yīng)的合理建議。課堂匯報(bào)展示時(shí)，播放的幻燈片主要是由王露薇同學(xué)負(fù)責(zé)制作的，她不僅僅將文章內(nèi)容概況全面，還增加了許多2010年的最近背景資料，使PPT內(nèi)容更加完整生動(dòng)，崔忠東同學(xué)在資料的搜集和美化處理方面也做出了巨大貢獻(xiàn)。根據(jù)陳老師的指導(dǎo)，我們對(duì)文章進(jìn)行了再次的修改調(diào)整，刪除了許多聯(lián)系不緊密或者是重復(fù)的地方，論文后期的排版和修改工作主要由林杰同學(xué)負(fù)責(zé)。陳老師提出：文章前后要呼應(yīng)統(tǒng)一，前文的分析是為后文模型的建立做鋪墊。關(guān)于這一點(diǎn)修改意見(jiàn)，我們通過(guò)小組多次討論決定保留五種大分類的模式?！巴苿?dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因，推動(dòng)價(jià)格的五種力量”這部分與前文的影響價(jià)格的主要因素分析有重復(fù)。關(guān)于這一點(diǎn)修改意見(jiàn)，我們經(jīng)過(guò)討論決定刪除，為了使前后文聯(lián)系緊密，在第三章模型建立前，在通過(guò)文字簡(jiǎn)要說(shuō)明。 致謝本文是在《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)》課程作業(yè)要求的基礎(chǔ)上完成的，陳漢利老師淵博的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)背景，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)尤其是長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的深入了解，都給我們以深刻啟發(fā)，是我們小組完成這份研究作業(yè)不可或缺的依靠。在此，我們小組向陳老師致以最誠(chéng)摯的感謝！此外，在論文完成過(guò)程中，小組成員團(tuán)結(jié)協(xié)作，辦公室其它成員積極提出意見(jiàn)建議，都使我們十分感動(dòng)，在此一并表示感謝！參考文獻(xiàn)[1]吳杰. 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格主要影響因素與價(jià)格綜合評(píng)價(jià)研究[D].長(zhǎng)沙：[2] [D].長(zhǎng)沙：[3] [D].天津：[4] 劉樹(shù)合. 中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)問(wèn)題分析[D].石家莊：[5] 新浪房產(chǎn)長(zhǎng)沙:[6] 0731房產(chǎn)網(wǎng)：[7] 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)門戶搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)長(zhǎng)沙站:[8] 長(zhǎng)沙房產(chǎn)網(wǎng)