長沙市房地產(chǎn)市場北城片區(qū)調(diào)研報告房市分析-資料下載頁
2025-05-07 21:53本頁面
【導(dǎo)讀】新河三角洲雖已有濱江·君悅香邸等樓盤在開發(fā)，但兩館一廳建設(shè)才剛剛開始，眾多。樓盤項目尚未浮出水面，故不單列組團。芙蓉盛世、伍家?guī)X生活廣場等項目為核心，依托開福寺旅游資源，將形成一個以旅游、度假為主的休閑生活片區(qū)和商業(yè)區(qū)；開福區(qū)政府組團則以區(qū)政府為核心，珠江花城、順天?黃金海岸等高品質(zhì)項目的入駐，將在這里形成一個品質(zhì)生活區(qū)；爾夫球場的配套下，將形成一個純休閑的度假村式的板塊。區(qū)域，目前該組團的中堅力量為萬煦園、四季美景、佳陽·悅景馨都等項目。境和城市面貌改觀非常之大，加之北城區(qū)可利用的土地多于其他片區(qū)，發(fā)展前景廣闊。2020年主要經(jīng)濟指標(biāo)均居全省前列?？趯⑦_到10萬人。變目前北城商業(yè)設(shè)施布局零散，層次低、水平低的狀況。全程大約2100多公里，湖南境內(nèi)大約500公里。飛機場長沙黃花機場已開通50多條飛往全國和世界各地的航線。B、片區(qū)交通優(yōu)勢相當(dāng)明顯，湘江二橋、三汊磯大橋橫貫東西，芙蓉路通達南北，
【正文】 水平在整個市場中也較穩(wěn)定，除珠江花城因全精裝修更為 優(yōu)越且最新推出均價為 3700 元 /㎡，目前區(qū)域以 29003200 元 /㎡之間的物業(yè)提供最多，約占總戶數(shù)的 %,且銷售情況理想，由此可看出片區(qū)內(nèi)個案在近年內(nèi)銷售價格呈逐步上升趨勢，區(qū)域住家市場頗受青睞，此價位較符合市場需求。另外北城的房價相對較低，其上升空間較其他區(qū)域更大。 、總價 /購買力 本區(qū)域目前已開發(fā)個案對住家市場需求把握較準(zhǔn)，無論從產(chǎn)品定位，還是面積、戶型或單價定位均緊緊扣住市場需求。戶型規(guī)劃主要以中等偏大戶型為主；均價以 3000元 /㎡左右為主，適合區(qū)域消費水平。二者結(jié)合，使區(qū)域個案住家主力 總價基本控制在40 萬左右，符合市場的購買能力。 六、北城目標(biāo)客戶初探 根據(jù)編者連日來在北城的走訪調(diào)查，對置業(yè)客源的取證分析，區(qū)域各個項目的業(yè)主以居家自用為主，而作為投資商用購房在北城區(qū)域相當(dāng)罕見，這也是北城與其他板塊的客戶群區(qū)別最明顯的地方。 、北城片區(qū)原有居民 舊城區(qū)原有居民，含周邊老舊宿舍內(nèi)的居民及廠礦的職工，在此生活多年，對此地塊已經(jīng)產(chǎn)生感情，加之戶口和子女就讀等方面的原因，他們愿意選擇在此置業(yè)生活。這類客源占較大比重，多數(shù)為換房階層，追求更好的住家環(huán)境。 、周邊及片區(qū)外路網(wǎng)輻射區(qū)域的 企事業(yè)機關(guān)單位職員 芙蓉中路至芙蓉北路兩廂機關(guān)單位職員選擇在北城購房的占多數(shù)，如湘雅、市一、省婦幼等醫(yī)院職工；一中、周南、湘雅醫(yī)學(xué)院、國防科大等學(xué)校教職工；開福區(qū)政府、檢察院等機關(guān)公務(wù)員，這部分人群選擇在此置業(yè)主要是看中芙蓉路通達南北的便捷交通。正是因為這類客源的大量涌入，大大提升了北城人口的綜合素質(zhì)。 、外地客戶 在長沙的外來常駐人群，普遍有很強的購房意愿。這類人群工作穩(wěn)定，收入較高，對在長沙安家置業(yè)有較強的意識。他們對南城北城的區(qū)域差別不會很挑剔，交通、價格、質(zhì)量、品牌等方面是其購房考慮的首要 因素。 七、片區(qū)發(fā)展趨勢分析 本片區(qū)是長沙較老的生活區(qū)之一，居住房屋均有較長年限，房屋開始老化，且隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的提高，這些物業(yè)已不能滿足居民的居住需求，人們對新房、好房的渴望越來越強烈。在這種情況下，精明的開發(fā)商將會不遺余力的在這片人們已長久居住、產(chǎn)生濃厚感情的土地上開發(fā)出大量的集居家、運動、健康、商業(yè)、娛樂、文化信息于一體的健康住宅，以滿足區(qū)域市場的需求，達到服務(wù)社會、創(chuàng)造效益的雙贏結(jié)果。 發(fā)展趨勢一：政府強勢規(guī)劃 北拓機遇之門 根據(jù)長沙城市規(guī)劃，北市將成為一個集影視文化、商貿(mào)物流港口 、城市文化中心等為一體的區(qū)域，擁有長沙最大的物流貨運港口、火車貨運北站、青竹湖外商活動中心、華中最大的汽車批發(fā)市場、全國節(jié)能開發(fā)示范區(qū)長沙新文化中心的新河三角洲等。 2020 年前的北城屬于長沙的落后區(qū)域，僅有些經(jīng)濟適用房開發(fā)，大規(guī)模商品房的開發(fā)在 2020 年還處于試水初探階段。 2020 年，珠江花城、順天黃金海岸等項目蓄勢待發(fā)，但直到 2020 年夏季才迎來厚積薄發(fā)的時刻，片區(qū)逐漸成為長沙地產(chǎn)發(fā)展的又一重點區(qū)域。這一切，莫不歸功于長沙北拓的大勢所趨。 發(fā)展趨勢二：新河三角洲 打造長沙的 CCD 2020 年 8月 21日 ，在新河三角洲舉行“兩館一廳”奠基儀式，也拉開了新河三角洲全面開發(fā)建設(shè)的大序幕。而根據(jù)長沙城市總體規(guī)劃，新河三角洲將作為長沙城市一個文化中心進行整體開發(fā)，長沙市圖書館、長沙市博物館、長沙市音樂廳、長沙最高樓、下沉式大型市民廣場、大型濱江文化公園等文化、商務(wù)、休閑設(shè)施的建設(shè)，未來 的新河三角洲將是一種文化的中心、藝術(shù)的中心、更是一個城市的中心。規(guī)劃中的城市地鐵 2號線北出入口就在新河三角洲內(nèi)，完善的交通系統(tǒng)，使新河三角洲與城市 CBD實現(xiàn)瞬間轉(zhuǎn)換。新河三角洲的“人上車下”的整體人車分流開發(fā)模式開全國節(jié)地開發(fā)的先河… …這讓新河三角洲的開發(fā)早已超越了長沙地域的限制，走出了湖南，成為全國示范區(qū)。 新河三角洲位于長沙市主城區(qū)北部，規(guī)劃范圍南起 319 國道，北至瀏陽河，西臨湘江，東到芙蓉北路，規(guī)劃總面積為 公頃。傾力打造長沙的 CCD（中央文化區(qū)）概念。三汊磯大橋全面通車，二環(huán)線全線貫通，長沙金霞物流園和免稅區(qū)建設(shè)等利好消息，一系列政府規(guī)劃給北城注入新的活力。目前區(qū)內(nèi)生活機能日漸完善，交通便利，經(jīng)濟發(fā)展迅速，其住家開發(fā)力度也日趨增大。新上市項目更借力東風(fēng)，價格水漲船高。 發(fā)展趨勢三：地產(chǎn)帶動北城多元化發(fā)展 從城市發(fā)展的走勢 來看，借由地產(chǎn)開發(fā)的蔓延，北城正在不斷擴容。區(qū)域的發(fā)展方向也由單一的以商品住宅開發(fā)為主演變成商業(yè)與居家并重，以及物流、文化產(chǎn)業(yè)共生的多元化形態(tài)。 北城房地產(chǎn)開發(fā)的高峰時代也將在近兩年內(nèi)開始，大型商業(yè)項目、高檔寫字樓、小戶型公寓、大型住宅社區(qū)將陸續(xù)開發(fā)，推動北城成為長沙又一個綜合型片區(qū)。 發(fā)展趨勢四：眾大盤項目啟動，加速區(qū)域城市化進程 根據(jù)本研究中心掌握數(shù)據(jù)，北城至少有 5 處大盤項目處于蓄勢待發(fā)階段，目前看到的千畝大盤珠江花城以及今年秋交亮相市場的藏瓏國際，只是北城眾多大盤項目的冰山一角。北城城市化進程必將隨著 眾大盤項目的開發(fā)而加速前行，北城的居住價值將在大盤項目的聚合效應(yīng)中得到集中體現(xiàn)。 發(fā)展趨勢五：商業(yè)的興旺將是北城崛起的最終標(biāo)志 眾多大盤相繼進駐北城，對于商業(yè)生活配套的需求急劇增加，除項目自身社區(qū)商業(yè)之外，對于區(qū)域的商業(yè)中心的需求日趨旺盛，從北城整體看來，只有伍家?guī)X商圈的復(fù)活才是盤活北城整盤棋的關(guān)鍵，同時也是 預(yù)示著巨大商業(yè)機會。 發(fā)展趨勢六：北城房價跟隨長沙平均水準(zhǔn)，居住價值呈長期持續(xù)顯露態(tài)勢。 開福區(qū)政府重點工程相繼上馬，加之“新河三角洲”的打造將徹底改變整個伍家?guī)X商圈的商業(yè)內(nèi)涵，煥發(fā)新的商業(yè)價值； 加之大盤項目的陸續(xù)上市。“北城地理離城市中心很近，心理距離很遠”的心理定視，將得到長足改觀。 結(jié)合本次北城調(diào)研價格結(jié)論，北城住房均價 3000 元 /平方米的現(xiàn)狀，相比長沙其它區(qū)域增長的幅度相對較低?？梢灶A(yù)見雖有諸多利好因素推動北城房地產(chǎn)市場發(fā)展，但長沙城市對北城居住價值重新發(fā)現(xiàn)仍將是個長期而持續(xù)的過程。譬如：新河三角洲的“兩館一廳”對伍家?guī)X商圈的實質(zhì)改變將再 56 之后，甚至需要更久的時間。
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