長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)北城片區(qū)調(diào)研報(bào)告房市分析-資料下載頁(yè)
2025-05-07 21:53本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】新河三角洲雖已有濱江·君悅香邸等樓盤(pán)在開(kāi)發(fā)，但兩館一廳建設(shè)才剛剛開(kāi)始，眾多。樓盤(pán)項(xiàng)目尚未浮出水面，故不單列組團(tuán)。芙蓉盛世、伍家?guī)X生活廣場(chǎng)等項(xiàng)目為核心，依托開(kāi)福寺旅游資源，將形成一個(gè)以旅游、度假為主的休閑生活片區(qū)和商業(yè)區(qū)；開(kāi)福區(qū)政府組團(tuán)則以區(qū)政府為核心，珠江花城、順天?黃金海岸等高品質(zhì)項(xiàng)目的入駐，將在這里形成一個(gè)品質(zhì)生活區(qū)；爾夫球場(chǎng)的配套下，將形成一個(gè)純休閑的度假村式的板塊。區(qū)域，目前該組團(tuán)的中堅(jiān)力量為萬(wàn)煦園、四季美景、佳陽(yáng)·悅景馨都等項(xiàng)目。境和城市面貌改觀非常之大，加之北城區(qū)可利用的土地多于其他片區(qū)，發(fā)展前景廣闊。2020年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均居全省前列?？趯⑦_(dá)到10萬(wàn)人。變目前北城商業(yè)設(shè)施布局零散，層次低、水平低的狀況。全程大約2100多公里，湖南境內(nèi)大約500公里。飛機(jī)場(chǎng)長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通50多條飛往全國(guó)和世界各地的航線(xiàn)。B、片區(qū)交通優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，湘江二橋、三汊磯大橋橫貫東西，芙蓉路通達(dá)南北，
【正文】 水平在整個(gè)市場(chǎng)中也較穩(wěn)定，除珠江花城因全精裝修更為 優(yōu)越且最新推出均價(jià)為 3700 元 /㎡，目前區(qū)域以 29003200 元 /㎡之間的物業(yè)提供最多，約占總戶(hù)數(shù)的 %,且銷(xiāo)售情況理想，由此可看出片區(qū)內(nèi)個(gè)案在近年內(nèi)銷(xiāo)售價(jià)格呈逐步上升趨勢(shì)，區(qū)域住家市場(chǎng)頗受青睞，此價(jià)位較符合市場(chǎng)需求。另外北城的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，其上升空間較其他區(qū)域更大。 、總價(jià) /購(gòu)買(mǎi)力 本區(qū)域目前已開(kāi)發(fā)個(gè)案對(duì)住家市場(chǎng)需求把握較準(zhǔn)，無(wú)論從產(chǎn)品定位，還是面積、戶(hù)型或單價(jià)定位均緊緊扣住市場(chǎng)需求。戶(hù)型規(guī)劃主要以中等偏大戶(hù)型為主；均價(jià)以 3000元 /㎡左右為主，適合區(qū)域消費(fèi)水平。二者結(jié)合，使區(qū)域個(gè)案住家主力 總價(jià)基本控制在40 萬(wàn)左右，符合市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)能力。 六、北城目標(biāo)客戶(hù)初探 根據(jù)編者連日來(lái)在北城的走訪(fǎng)調(diào)查，對(duì)置業(yè)客源的取證分析，區(qū)域各個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主以居家自用為主，而作為投資商用購(gòu)房在北城區(qū)域相當(dāng)罕見(jiàn)，這也是北城與其他板塊的客戶(hù)群區(qū)別最明顯的地方。 、北城片區(qū)原有居民 舊城區(qū)原有居民，含周邊老舊宿舍內(nèi)的居民及廠礦的職工，在此生活多年，對(duì)此地塊已經(jīng)產(chǎn)生感情，加之戶(hù)口和子女就讀等方面的原因，他們?cè)敢膺x擇在此置業(yè)生活。這類(lèi)客源占較大比重，多數(shù)為換房階層，追求更好的住家環(huán)境。 、周邊及片區(qū)外路網(wǎng)輻射區(qū)域的 企事業(yè)機(jī)關(guān)單位職員 芙蓉中路至芙蓉北路兩廂機(jī)關(guān)單位職員選擇在北城購(gòu)房的占多數(shù)，如湘雅、市一、省婦幼等醫(yī)院職工；一中、周南、湘雅醫(yī)學(xué)院、國(guó)防科大等學(xué)校教職工；開(kāi)福區(qū)政府、檢察院等機(jī)關(guān)公務(wù)員，這部分人群選擇在此置業(yè)主要是看中芙蓉路通達(dá)南北的便捷交通。正是因?yàn)檫@類(lèi)客源的大量涌入，大大提升了北城人口的綜合素質(zhì)。 、外地客戶(hù) 在長(zhǎng)沙的外來(lái)常駐人群，普遍有很強(qiáng)的購(gòu)房意愿。這類(lèi)人群工作穩(wěn)定，收入較高，對(duì)在長(zhǎng)沙安家置業(yè)有較強(qiáng)的意識(shí)。他們對(duì)南城北城的區(qū)域差別不會(huì)很挑剔，交通、價(jià)格、質(zhì)量、品牌等方面是其購(gòu)房考慮的首要 因素。 七、片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)分析 本片區(qū)是長(zhǎng)沙較老的生活區(qū)之一，居住房屋均有較長(zhǎng)年限，房屋開(kāi)始老化，且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，這些物業(yè)已不能滿(mǎn)足居民的居住需求，人們對(duì)新房、好房的渴望越來(lái)越強(qiáng)烈。在這種情況下，精明的開(kāi)發(fā)商將會(huì)不遺余力的在這片人們已長(zhǎng)久居住、產(chǎn)生濃厚感情的土地上開(kāi)發(fā)出大量的集居家、運(yùn)動(dòng)、健康、商業(yè)、娛樂(lè)、文化信息于一體的健康住宅，以滿(mǎn)足區(qū)域市場(chǎng)的需求，達(dá)到服務(wù)社會(huì)、創(chuàng)造效益的雙贏結(jié)果。 發(fā)展趨勢(shì)一：政府強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃 北拓機(jī)遇之門(mén) 根據(jù)長(zhǎng)沙城市規(guī)劃，北市將成為一個(gè)集影視文化、商貿(mào)物流港口 、城市文化中心等為一體的區(qū)域，擁有長(zhǎng)沙最大的物流貨運(yùn)港口、火車(chē)貨運(yùn)北站、青竹湖外商活動(dòng)中心、華中最大的汽車(chē)批發(fā)市場(chǎng)、全國(guó)節(jié)能開(kāi)發(fā)示范區(qū)長(zhǎng)沙新文化中心的新河三角洲等。 2020 年前的北城屬于長(zhǎng)沙的落后區(qū)域，僅有些經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)，大規(guī)模商品房的開(kāi)發(fā)在 2020 年還處于試水初探階段。 2020 年，珠江花城、順天黃金海岸等項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，但直到 2020 年夏季才迎來(lái)厚積薄發(fā)的時(shí)刻，片區(qū)逐漸成為長(zhǎng)沙地產(chǎn)發(fā)展的又一重點(diǎn)區(qū)域。這一切，莫不歸功于長(zhǎng)沙北拓的大勢(shì)所趨。 發(fā)展趨勢(shì)二：新河三角洲 打造長(zhǎng)沙的 CCD 2020 年 8月 21日 ，在新河三角洲舉行“兩館一廳”奠基儀式，也拉開(kāi)了新河三角洲全面開(kāi)發(fā)建設(shè)的大序幕。而根據(jù)長(zhǎng)沙城市總體規(guī)劃，新河三角洲將作為長(zhǎng)沙城市一個(gè)文化中心進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)沙市圖書(shū)館、長(zhǎng)沙市博物館、長(zhǎng)沙市音樂(lè)廳、長(zhǎng)沙最高樓、下沉式大型市民廣場(chǎng)、大型濱江文化公園等文化、商務(wù)、休閑設(shè)施的建設(shè)，未來(lái) 的新河三角洲將是一種文化的中心、藝術(shù)的中心、更是一個(gè)城市的中心。規(guī)劃中的城市地鐵 2號(hào)線(xiàn)北出入口就在新河三角洲內(nèi)，完善的交通系統(tǒng)，使新河三角洲與城市 CBD實(shí)現(xiàn)瞬間轉(zhuǎn)換。新河三角洲的“人上車(chē)下”的整體人車(chē)分流開(kāi)發(fā)模式開(kāi)全國(guó)節(jié)地開(kāi)發(fā)的先河… …這讓新河三角洲的開(kāi)發(fā)早已超越了長(zhǎng)沙地域的限制，走出了湖南，成為全國(guó)示范區(qū)。 新河三角洲位于長(zhǎng)沙市主城區(qū)北部，規(guī)劃范圍南起 319 國(guó)道，北至瀏陽(yáng)河，西臨湘江，東到芙蓉北路，規(guī)劃總面積為 公頃。傾力打造長(zhǎng)沙的 CCD（中央文化區(qū)）概念。三汊磯大橋全面通車(chē)，二環(huán)線(xiàn)全線(xiàn)貫通，長(zhǎng)沙金霞物流園和免稅區(qū)建設(shè)等利好消息，一系列政府規(guī)劃給北城注入新的活力。目前區(qū)內(nèi)生活機(jī)能日漸完善，交通便利，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，其住家開(kāi)發(fā)力度也日趨增大。新上市項(xiàng)目更借力東風(fēng)，價(jià)格水漲船高。 發(fā)展趨勢(shì)三：地產(chǎn)帶動(dòng)北城多元化發(fā)展 從城市發(fā)展的走勢(shì) 來(lái)看，借由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的蔓延，北城正在不斷擴(kuò)容。區(qū)域的發(fā)展方向也由單一的以商品住宅開(kāi)發(fā)為主演變成商業(yè)與居家并重，以及物流、文化產(chǎn)業(yè)共生的多元化形態(tài)。 北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高峰時(shí)代也將在近兩年內(nèi)開(kāi)始，大型商業(yè)項(xiàng)目、高檔寫(xiě)字樓、小戶(hù)型公寓、大型住宅社區(qū)將陸續(xù)開(kāi)發(fā)，推動(dòng)北城成為長(zhǎng)沙又一個(gè)綜合型片區(qū)。 發(fā)展趨勢(shì)四：眾大盤(pán)項(xiàng)目啟動(dòng)，加速區(qū)域城市化進(jìn)程 根據(jù)本研究中心掌握數(shù)據(jù)，北城至少有 5 處大盤(pán)項(xiàng)目處于蓄勢(shì)待發(fā)階段，目前看到的千畝大盤(pán)珠江花城以及今年秋交亮相市場(chǎng)的藏瓏國(guó)際，只是北城眾多大盤(pán)項(xiàng)目的冰山一角。北城城市化進(jìn)程必將隨著 眾大盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而加速前行，北城的居住價(jià)值將在大盤(pán)項(xiàng)目的聚合效應(yīng)中得到集中體現(xiàn)。 發(fā)展趨勢(shì)五：商業(yè)的興旺將是北城崛起的最終標(biāo)志 眾多大盤(pán)相繼進(jìn)駐北城，對(duì)于商業(yè)生活配套的需求急劇增加，除項(xiàng)目自身社區(qū)商業(yè)之外，對(duì)于區(qū)域的商業(yè)中心的需求日趨旺盛，從北城整體看來(lái)，只有伍家?guī)X商圈的復(fù)活才是盤(pán)活北城整盤(pán)棋的關(guān)鍵，同時(shí)也是 預(yù)示著巨大商業(yè)機(jī)會(huì)。 發(fā)展趨勢(shì)六：北城房?jī)r(jià)跟隨長(zhǎng)沙平均水準(zhǔn)，居住價(jià)值呈長(zhǎng)期持續(xù)顯露態(tài)勢(shì)。 開(kāi)福區(qū)政府重點(diǎn)工程相繼上馬，加之“新河三角洲”的打造將徹底改變整個(gè)伍家?guī)X商圈的商業(yè)內(nèi)涵，煥發(fā)新的商業(yè)價(jià)值； 加之大盤(pán)項(xiàng)目的陸續(xù)上市?！氨背堑乩黼x城市中心很近，心理距離很遠(yuǎn)”的心理定視，將得到長(zhǎng)足改觀。 結(jié)合本次北城調(diào)研價(jià)格結(jié)論，北城住房均價(jià) 3000 元 /平方米的現(xiàn)狀，相比長(zhǎng)沙其它區(qū)域增長(zhǎng)的幅度相對(duì)較低?？梢灶A(yù)見(jiàn)雖有諸多利好因素推動(dòng)北城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，但長(zhǎng)沙城市對(duì)北城居住價(jià)值重新發(fā)現(xiàn)仍將是個(gè)長(zhǎng)期而持續(xù)的過(guò)程。譬如：新河三角洲的“兩館一廳”對(duì)伍家?guī)X商圈的實(shí)質(zhì)改變將再 56 之后，甚至需要更久的時(shí)間。
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1