【導(dǎo)讀】作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。處于山東省的西南部，與蘇、豫、皖三省接壤，屬中國的中部平原地區(qū)。代又稱“曹州”，素有牡丹之鄉(xiāng)、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)、武術(shù)之鄉(xiāng)之美譽(yù)。區(qū)，158個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，人口875萬人，面積12238平方公里。下”之美譽(yù)，被評為中國國花的首選花卉。菏澤，交通便利，商賈云集，曾數(shù)度成為中原地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心。平均日照2496小時，年平均氣溫℃。菏澤市境內(nèi)各類公路通車?yán)锍?645公里，其中省級以上公路1387公里。濟(jì)南、鄭州國際機(jī)場均為200公里。市中糧食、棉花、油料、水果產(chǎn)量均居前三位。牛肉，牛皮適應(yīng)生產(chǎn)高檔皮具，全市存養(yǎng)88萬頭，占山東省三分之一，肉類總產(chǎn)量33萬噸。陸橋經(jīng)過的28個地級市中，牛羊飼養(yǎng)量和肉類產(chǎn)量均居第一位。菏澤與世界50多個國家建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系，累計建設(shè)合資合作項目600多個，

　　

【正文】 水池、雕塑、其他類、圍欄和石徑的被選比例也較高，在 10%左右。這充分顯 示著居住小區(qū)內(nèi)景觀配套的多樣化需求。 1獲取房產(chǎn)信息渠道： 051015202530報紙 電視 傳單 廣播 路牌廣告 中介 朋友 其他比例（% ） 從上圖分析得到：電視渠道以超過 25%的比例居于第一位置，充分體現(xiàn)了其 作為信息渠道的優(yōu)勢和廣泛的受眾群體。報紙和傳單形式以超過 15%的比例僅隨其后，也可以看作優(yōu)勢媒體渠道。而中介、廣播和路牌廣告等隨著其被選比例的降低，顯示出其被關(guān)注程度的降低和信息傳播的有效性降低。 1希望的付款方式： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 6%52%42% 一次性付款分期付款銀行按揭 分期付款和銀行按揭以 52%和 42%的比例，總和 94%，充分體現(xiàn)出一次性付款對于當(dāng)?shù)刭彿咳巳旱膲毫Α７制诟犊畹谋壤^大，說明購房群體關(guān)聯(lián)的閑散資金比較充足，也是當(dāng)?shù)厝巳罕容^偏好的購房付款方式。 個人資料 1年齡 10%30%40%20%2 5 歲以下 2535歲3545歲 4 5 歲以上 被調(diào)查者中 25 歲以上的人群占了 90%， 35 歲以上的更是占了 60%。所以本次調(diào)查的結(jié)果是有較高真實性和可信度的。 文化程度： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 44%33%20%3%中專以下大專本科本科以上 大專以上的文化教育背景達(dá)到了 56%的比例，充分堅實了本次調(diào)查的可理 解性和調(diào)查結(jié)果的內(nèi)容深度。 2職業(yè)： 051015202530科教文衛(wèi) 企業(yè)職工 機(jī)關(guān)人員 三資企業(yè) 個體老板 其他比例（% ） 從圖中顯示，除了三資企業(yè)外，各類職業(yè)分布比例比較均衡。這體現(xiàn)了本次調(diào)查的受眾范圍的廣度。個體老板的比例最高，也從一個側(cè)面體現(xiàn)了當(dāng)?shù)剌^高收入群體的購房意向。 2家庭結(jié)構(gòu)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 3%74%23%0%兩口之家 三口之家與父母同住 五口人 按圖顯示，被調(diào)查者中三口之家和與父母同住的比例總和達(dá)到了 97%，其中三口之家比例更是達(dá)到了 74%。這與市場中購房家庭人口結(jié)構(gòu)的比例大致吻合，加強(qiáng)了本次調(diào)查的準(zhǔn)確性。 2家庭年收入： 010203040502萬元以下 24萬 46萬 68萬 810萬 10萬以上比例（% ） 根據(jù)市調(diào)的實際情況，本項調(diào)查將家庭年收入和個人年收入部分混淆。但是在一定程度上，也反映出城市消費(fèi)者的收入水平比較低；購買力相對有限。 說明： 由于時間與問卷數(shù)量的有限性，上述統(tǒng)計結(jié)果不可能準(zhǔn)確的反映市場的實際需求，但根據(jù)上述的調(diào)查結(jié)果分析，本次問卷調(diào)查在一定程度反映了當(dāng)前市場的需求特征，具有一定的參考價值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第三部分 土地供給市場與開發(fā)現(xiàn)狀分析 一、土地市場供給情況 2020 年 12 月 26 日。一宗面積 畝的土地以 605 萬元成交 ,從此拉開了菏澤土地使用權(quán)拍賣的序幕 。 2020 年，以招掛方式出讓式出讓土地 11 宗，總成交價達(dá) 15374 萬元，實現(xiàn)土地資產(chǎn)收益 4549 萬元； 2020 以招拍掛方式出讓 15 宗，總成交價達(dá) 28162 萬元，實現(xiàn)土地資產(chǎn)收益16032 萬元，比去年同增長 252%； 2020 年擬推出地塊介紹 地塊序號 地理位置 土地面積 土地特征 規(guī)劃用途 出讓價格 1 號地塊 開發(fā)區(qū)丹陽辦事處中華路經(jīng)北、 洙水河以南、振興路以東 45 畝 火車站廣場拆遷的土 地，已經(jīng)定出 商貿(mào)、辦 公 66 萬 /畝 2 號地塊 開發(fā)區(qū)丹陽路以南，華英路以 西、洙水河以北， 80 畝 拆遷建筑公司、煙草公司、紡織公司和牡丹區(qū)民政局用 商住 3 號地塊 牡丹區(qū)西城辦事處中華西路以北、牡丹區(qū)委區(qū)政府辦公大樓以南，重慶路兩側(cè) 300 畝 可能為市公安局的定向住宅開發(fā)，具體情況，需要進(jìn)一步落實 商業(yè)住宅 25— 30 萬 /畝 4 號地塊 開發(fā)區(qū)丹陽辦事處，紗廠以西、 康莊路以南，振興路以東 33 畝 居住 5 號地塊 開發(fā)區(qū)丹陽辦事處黃河路以北、站前路兩側(cè)、二十三中以西、大成莊居民點以南 63 畝 居住 6 號地塊 開發(fā)區(qū)華平住宅小區(qū) （一期工程）西側(cè)， 18． 7 畝 屬華平一期的剩余部分，要求該宗地與華平一期統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、整體設(shè)計、統(tǒng)一管理。 毛地出讓 7 號地塊 牡丹區(qū)東城辦事處中華路以南，西環(huán)路以東、護(hù)城大堤以北，菏澤體育場對過為官莊居民用地 270 畝 毛地出讓 商業(yè)居住 約 50 萬 /畝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 8 號地塊 牡丹區(qū)東城辦事處中華路以北，人防辦以南，規(guī)劃設(shè)計院以西，青年路以東 12 畝 毛地出讓 居住 9 號地塊 開發(fā)區(qū)丹陽辦事處蔣震工業(yè)學(xué)校以南、人民銀行家屬院以北、龐樓村以東 153 畝 路未通，具體情況， 需要進(jìn)一步落實 住宅 約 30 萬 /畝 10 號地塊 牡丹區(qū)牡丹辦事處大學(xué)路以南、 北二環(huán)路以北、牡丹路以西 300 畝 地形與規(guī)劃條件還未確定，有村莊，位置較偏，需要進(jìn)一步落實，是否涉及拆遷 商住 約 30 萬 /畝 11 號地塊 牡丹區(qū)西城辦事處規(guī)劃汽車站 以南，長江路以北 200 畝 商服物流 12 號地塊 牡丹區(qū)南城辦事處垃圾發(fā)電廠以南，萬福河以北，牡丹南路以西，恒盛物流對過 150 畝 商業(yè)物流 13 號地塊 牡丹區(qū)辦事處菏澤農(nóng)校以北，八一街以南，大堤以西，為農(nóng)校試驗田 300 畝，今年配合怡海先推出 100 畝 熟地、凈地出讓，容積率在 左右，具體情況需要進(jìn)一步落實 住宅 約 35 萬 /畝 14 號地塊 開發(fā)區(qū)丹陽辦事處議廣州路以西、長江路以北、洙水河以南 500 畝 位置相對較偏 商住 約 30 萬 /畝 15 號地塊 開發(fā)區(qū)丹陽辦事處華英路以西、 永昌路以北，帝都花園以南 50 畝 商住 16 號地塊 開發(fā)區(qū)丹陽辦事處丹陽路以北、永昌路以南、烈士陵園兩側(cè)，實施拆遷后保留勝利廣場 100 畝 烈士陵園準(zhǔn)備拆遷，具體情況需要進(jìn)一步落實 商住 至少 60 萬 /畝 17 號地塊 開發(fā)區(qū)岳程辦事處黃河路以南、 六和飼料廠以東 120 畝 作物流用地也可作為軍事用地 ，交通便利 18 號地塊 開發(fā)區(qū)丹陽辦事處振興路以東、 交通恒通置業(yè)公司以南 80 畝 居住 19 號地塊 牡丹區(qū)南城辦事處中華路以南、長江路以北、市電視臺以東、趙王河公園以西 100 畝 具體情況需要進(jìn)一步 落實 商業(yè)、住宅、辦公用地 6070 萬 /畝 20 號地塊 牡丹區(qū)北城辦事處青島路以西、 利民路以北，原菏澤毛巾廠用地 去年清理整頓收回的 23畝土地，再加上青年路實 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 施拆遷，可出讓土地 32 畝 21 號地塊 牡丹區(qū)南城辦事處中華西路以 南，青年路的南段兩側(cè) 預(yù)計推出土地面積為 300畝 拆遷，有難度，商業(yè)房 45 層，容積率 之間， 毛地出讓 商住 5060 萬 /畝 22 號地塊 開發(fā)區(qū)丹陽辦事處，和平路兩側(cè) （南平路 —— 中華路段） 200 畝 毛地出讓 商住 說明 加粗，加虛下劃線的為重點備選地塊； 加粗，加粗實下劃線的為原目標(biāo)地塊。 二、菏澤市房地產(chǎn)開發(fā)主要稅費(fèi)項目 房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)費(fèi)用 建安成本 磚混結(jié)構(gòu) 550 元 /㎡ 鋼混結(jié)構(gòu) 650 元 /㎡ 小高層 900 元 /㎡ 配套費(fèi) 120130 元 /㎡ 序號 稅費(fèi)名稱 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套補(bǔ)助費(fèi) 商業(yè)、公建 80 元 /㎡ 住宅 40 元 /㎡ 2 城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)（住 宅） 2 元 /㎡ 3 墻體建筑材料節(jié)能費(fèi) 10 元 /㎡ 4 人防工程易地建設(shè)費(fèi) 25 元 /㎡ 5 城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理 費(fèi) 2 元 /㎡ 6 土地出讓金契稅 3% 合計 前 5 項 商業(yè)、公建 119 元 /㎡ 住宅 79 元 /㎡ 文 /張成德 2020 年 5 月