【導(dǎo)讀】作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。處于山東省的西南部，與蘇、豫、皖三省接壤，屬中國(guó)的中部平原地區(qū)。代又稱(chēng)“曹州”，素有牡丹之鄉(xiāng)、書(shū)畫(huà)之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)、武術(shù)之鄉(xiāng)之美譽(yù)。區(qū)，158個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，人口875萬(wàn)人，面積12238平方公里。下”之美譽(yù)，被評(píng)為中國(guó)國(guó)花的首選花卉。菏澤，交通便利，商賈云集，曾數(shù)度成為中原地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心。平均日照2496小時(shí)，年平均氣溫℃。菏澤市境內(nèi)各類(lèi)公路通車(chē)?yán)锍?645公里，其中省級(jí)以上公路1387公里。濟(jì)南、鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)均為200公里。市中糧食、棉花、油料、水果產(chǎn)量均居前三位。牛肉，牛皮適應(yīng)生產(chǎn)高檔皮具，全市存養(yǎng)88萬(wàn)頭，占山東省三分之一，肉類(lèi)總產(chǎn)量33萬(wàn)噸。陸橋經(jīng)過(guò)的28個(gè)地級(jí)市中，牛羊飼養(yǎng)量和肉類(lèi)產(chǎn)量均居第一位。菏澤與世界50多個(gè)國(guó)家建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系，累計(jì)建設(shè)合資合作項(xiàng)目600多個(gè)，

　　

【正文】 水池、雕塑、其他類(lèi)、圍欄和石徑的被選比例也較高，在 10%左右。這充分顯 示著居住小區(qū)內(nèi)景觀配套的多樣化需求。 1獲取房產(chǎn)信息渠道： 051015202530報(bào)紙 電視 傳單 廣播 路牌廣告 中介 朋友 其他比例（% ） 從上圖分析得到：電視渠道以超過(guò) 25%的比例居于第一位置，充分體現(xiàn)了其 作為信息渠道的優(yōu)勢(shì)和廣泛的受眾群體。報(bào)紙和傳單形式以超過(guò) 15%的比例僅隨其后，也可以看作優(yōu)勢(shì)媒體渠道。而中介、廣播和路牌廣告等隨著其被選比例的降低，顯示出其被關(guān)注程度的降低和信息傳播的有效性降低。 1希望的付款方式： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 6%52%42% 一次性付款分期付款銀行按揭 分期付款和銀行按揭以 52%和 42%的比例，總和 94%，充分體現(xiàn)出一次性付款對(duì)于當(dāng)?shù)刭?gòu)房人群的壓力。分期付款的比例較大，說(shuō)明購(gòu)房群體關(guān)聯(lián)的閑散資金比較充足，也是當(dāng)?shù)厝巳罕容^偏好的購(gòu)房付款方式。 個(gè)人資料 1年齡 10%30%40%20%2 5 歲以下 2535歲3545歲 4 5 歲以上 被調(diào)查者中 25 歲以上的人群占了 90%， 35 歲以上的更是占了 60%。所以本次調(diào)查的結(jié)果是有較高真實(shí)性和可信度的。 文化程度： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 44%33%20%3%中專(zhuān)以下大專(zhuān)本科本科以上 大專(zhuān)以上的文化教育背景達(dá)到了 56%的比例，充分堅(jiān)實(shí)了本次調(diào)查的可理 解性和調(diào)查結(jié)果的內(nèi)容深度。 2職業(yè)： 051015202530科教文衛(wèi) 企業(yè)職工 機(jī)關(guān)人員 三資企業(yè) 個(gè)體老板 其他比例（% ） 從圖中顯示，除了三資企業(yè)外，各類(lèi)職業(yè)分布比例比較均衡。這體現(xiàn)了本次調(diào)查的受眾范圍的廣度。個(gè)體老板的比例最高，也從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)了當(dāng)?shù)剌^高收入群體的購(gòu)房意向。 2家庭結(jié)構(gòu)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 3%74%23%0%兩口之家 三口之家與父母同住 五口人 按圖顯示，被調(diào)查者中三口之家和與父母同住的比例總和達(dá)到了 97%，其中三口之家比例更是達(dá)到了 74%。這與市場(chǎng)中購(gòu)房家庭人口結(jié)構(gòu)的比例大致吻合，加強(qiáng)了本次調(diào)查的準(zhǔn)確性。 2家庭年收入： 010203040502萬(wàn)元以下 24萬(wàn) 46萬(wàn) 68萬(wàn) 810萬(wàn) 10萬(wàn)以上比例（% ） 根據(jù)市調(diào)的實(shí)際情況，本項(xiàng)調(diào)查將家庭年收入和個(gè)人年收入部分混淆。但是在一定程度上，也反映出城市消費(fèi)者的收入水平比較低；購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)有限。 說(shuō)明： 由于時(shí)間與問(wèn)卷數(shù)量的有限性，上述統(tǒng)計(jì)結(jié)果不可能準(zhǔn)確的反映市場(chǎng)的實(shí)際需求，但根據(jù)上述的調(diào)查結(jié)果分析，本次問(wèn)卷調(diào)查在一定程度反映了當(dāng)前市場(chǎng)的需求特征，具有一定的參考價(jià)值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 第三部分 土地供給市場(chǎng)與開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析 一、土地市場(chǎng)供給情況 2020 年 12 月 26 日。一宗面積 畝的土地以 605 萬(wàn)元成交 ,從此拉開(kāi)了菏澤土地使用權(quán)拍賣(mài)的序幕 。 2020 年，以招掛方式出讓式出讓土地 11 宗，總成交價(jià)達(dá) 15374 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)收益 4549 萬(wàn)元； 2020 以招拍掛方式出讓 15 宗，總成交價(jià)達(dá) 28162 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)收益16032 萬(wàn)元，比去年同增長(zhǎng) 252%； 2020 年擬推出地塊介紹 地塊序號(hào) 地理位置 土地面積 土地特征 規(guī)劃用途 出讓價(jià)格 1 號(hào)地塊 開(kāi)發(fā)區(qū)丹陽(yáng)辦事處中華路經(jīng)北、 洙水河以南、振興路以東 45 畝 火車(chē)站廣場(chǎng)拆遷的土 地，已經(jīng)定出 商貿(mào)、辦 公 66 萬(wàn) /畝 2 號(hào)地塊 開(kāi)發(fā)區(qū)丹陽(yáng)路以南，華英路以 西、洙水河以北， 80 畝 拆遷建筑公司、煙草公司、紡織公司和牡丹區(qū)民政局用 商住 3 號(hào)地塊 牡丹區(qū)西城辦事處中華西路以北、牡丹區(qū)委區(qū)政府辦公大樓以南，重慶路兩側(cè) 300 畝 可能為市公安局的定向住宅開(kāi)發(fā)，具體情況，需要進(jìn)一步落實(shí) 商業(yè)住宅 25— 30 萬(wàn) /畝 4 號(hào)地塊 開(kāi)發(fā)區(qū)丹陽(yáng)辦事處，紗廠以西、 康莊路以南，振興路以東 33 畝 居住 5 號(hào)地塊 開(kāi)發(fā)區(qū)丹陽(yáng)辦事處黃河路以北、站前路兩側(cè)、二十三中以西、大成莊居民點(diǎn)以南 63 畝 居住 6 號(hào)地塊 開(kāi)發(fā)區(qū)華平住宅小區(qū) （一期工程）西側(cè)， 18． 7 畝 屬華平一期的剩余部分，要求該宗地與華平一期統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、整體設(shè)計(jì)、統(tǒng)一管理。 毛地出讓 7 號(hào)地塊 牡丹區(qū)東城辦事處中華路以南，西環(huán)路以東、護(hù)城大堤以北，菏澤體育場(chǎng)對(duì)過(guò)為官莊居民用地 270 畝 毛地出讓 商業(yè)居住 約 50 萬(wàn) /畝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 8 號(hào)地塊 牡丹區(qū)東城辦事處中華路以北，人防辦以南，規(guī)劃設(shè)計(jì)院以西，青年路以東 12 畝 毛地出讓 居住 9 號(hào)地塊 開(kāi)發(fā)區(qū)丹陽(yáng)辦事處蔣震工業(yè)學(xué)校以南、人民銀行家屬院以北、龐樓村以東 153 畝 路未通，具體情況， 需要進(jìn)一步落實(shí) 住宅 約 30 萬(wàn) /畝 10 號(hào)地塊 牡丹區(qū)牡丹辦事處大學(xué)路以南、 北二環(huán)路以北、牡丹路以西 300 畝 地形與規(guī)劃條件還未確定，有村莊，位置較偏，需要進(jìn)一步落實(shí)，是否涉及拆遷 商住 約 30 萬(wàn) /畝 11 號(hào)地塊 牡丹區(qū)西城辦事處規(guī)劃汽車(chē)站 以南，長(zhǎng)江路以北 200 畝 商服物流 12 號(hào)地塊 牡丹區(qū)南城辦事處垃圾發(fā)電廠以南，萬(wàn)福河以北，牡丹南路以西，恒盛物流對(duì)過(guò) 150 畝 商業(yè)物流 13 號(hào)地塊 牡丹區(qū)辦事處菏澤農(nóng)校以北，八一街以南，大堤以西，為農(nóng)校試驗(yàn)田 300 畝，今年配合怡海先推出 100 畝 熟地、凈地出讓?zhuān)莘e率在 左右，具體情況需要進(jìn)一步落實(shí) 住宅 約 35 萬(wàn) /畝 14 號(hào)地塊 開(kāi)發(fā)區(qū)丹陽(yáng)辦事處議廣州路以西、長(zhǎng)江路以北、洙水河以南 500 畝 位置相對(duì)較偏 商住 約 30 萬(wàn) /畝 15 號(hào)地塊 開(kāi)發(fā)區(qū)丹陽(yáng)辦事處華英路以西、 永昌路以北，帝都花園以南 50 畝 商住 16 號(hào)地塊 開(kāi)發(fā)區(qū)丹陽(yáng)辦事處丹陽(yáng)路以北、永昌路以南、烈士陵園兩側(cè)，實(shí)施拆遷后保留勝利廣場(chǎng) 100 畝 烈士陵園準(zhǔn)備拆遷，具體情況需要進(jìn)一步落實(shí) 商住 至少 60 萬(wàn) /畝 17 號(hào)地塊 開(kāi)發(fā)區(qū)岳程辦事處黃河路以南、 六和飼料廠以東 120 畝 作物流用地也可作為軍事用地 ，交通便利 18 號(hào)地塊 開(kāi)發(fā)區(qū)丹陽(yáng)辦事處振興路以東、 交通恒通置業(yè)公司以南 80 畝 居住 19 號(hào)地塊 牡丹區(qū)南城辦事處中華路以南、長(zhǎng)江路以北、市電視臺(tái)以東、趙王河公園以西 100 畝 具體情況需要進(jìn)一步 落實(shí) 商業(yè)、住宅、辦公用地 6070 萬(wàn) /畝 20 號(hào)地塊 牡丹區(qū)北城辦事處青島路以西、 利民路以北，原菏澤毛巾廠用地 去年清理整頓收回的 23畝土地，再加上青年路實(shí) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新 房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 施拆遷，可出讓土地 32 畝 21 號(hào)地塊 牡丹區(qū)南城辦事處中華西路以 南，青年路的南段兩側(cè) 預(yù)計(jì)推出土地面積為 300畝 拆遷，有難度，商業(yè)房 45 層，容積率 之間， 毛地出讓 商住 5060 萬(wàn) /畝 22 號(hào)地塊 開(kāi)發(fā)區(qū)丹陽(yáng)辦事處，和平路兩側(cè) （南平路 —— 中華路段） 200 畝 毛地出讓 商住 說(shuō)明 加粗，加虛下劃線的為重點(diǎn)備選地塊； 加粗，加粗實(shí)下劃線的為原目標(biāo)地塊。 二、菏澤市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要稅費(fèi)項(xiàng)目 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)費(fèi)用 建安成本 磚混結(jié)構(gòu) 550 元 /㎡ 鋼混結(jié)構(gòu) 650 元 /㎡ 小高層 900 元 /㎡ 配套費(fèi) 120130 元 /㎡ 序號(hào) 稅費(fèi)名稱(chēng) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套補(bǔ)助費(fèi) 商業(yè)、公建 80 元 /㎡ 住宅 40 元 /㎡ 2 城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)（住 宅） 2 元 /㎡ 3 墻體建筑材料節(jié)能費(fèi) 10 元 /㎡ 4 人防工程易地建設(shè)費(fèi) 25 元 /㎡ 5 城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)管理 費(fèi) 2 元 /㎡ 6 土地出讓金契稅 3% 合計(jì) 前 5 項(xiàng) 商業(yè)、公建 119 元 /㎡ 住宅 79 元 /㎡ 文 /張成德 2020 年 5 月