長沙市房地產(chǎn)市場北城片區(qū)調(diào)研報告房市分析(已修改)
2025-05-27 21:53 本頁面
【正文】 北城片區(qū)調(diào)研報告 長沙房地產(chǎn)市場研究中心 調(diào)研組：朱熙、吳明震 /資料整理：聶小玲 一、北城片區(qū)總描述 北城片區(qū)由四個核心組團構(gòu)成，即伍家?guī)X組團、開福區(qū)政府組團、四方坪組團和青竹湖組團。新河三角洲雖已有濱江君悅香邸等樓盤在開發(fā)，但兩館一廳建設(shè)才剛剛開始，眾多樓盤項目尚未浮出水面，故不單列組團。 伍家?guī)X組團以天健 ?芙蓉盛世、伍家?guī)X生活廣場等項目為核心，依托開福寺旅游資源，將形成一個以旅游、度假為主的休閑生活片區(qū)和商業(yè)區(qū)； 開福區(qū)政府組團則以區(qū)政府為核心，珠江花城、順天 ?黃金海岸等高品質(zhì)項目的入駐，將在這 里形成一個品質(zhì)生活區(qū)； 以綠城青竹湖、青竹湖畔別墅小區(qū)等樓盤為代表的青竹湖組團，在外商城和青竹湖高爾夫球場的配套下，將形成一個純休閑的度假村式的板塊。 四方坪組團早期以左岸春天為代表，依托瀏陽河風光帶，形成一個中高檔住宅項目聚集區(qū)域，目前該組團的中堅力量為萬煦園、四季美景、佳陽悅景馨都等項目。 北城片區(qū)處于“拓南興北”的長沙城市發(fā)展戰(zhàn)略之中，隨著北城的加速發(fā)展，其經(jīng)濟環(huán)境和城市面貌改觀非常之大，加之北城區(qū)可利用的土地多于其他片區(qū)，發(fā)展前景廣闊。 黑白區(qū)域圖（姚旺負責） 片區(qū)基本狀 況分析 、片區(qū)區(qū)位狀況 長沙北城直通望城、連線湘陰、靠近環(huán)洞庭湖區(qū)域， 位于開福區(qū)境內(nèi)。區(qū)域范圍主要為三一大道以北，湘江以東，東二環(huán)以西的區(qū)域。瀏陽河、湘江、撈刀河三水交匯于此區(qū)域，長沙城市大動脈 —— 芙蓉路北段在其境內(nèi)。 1． 片區(qū)經(jīng)濟人口狀況 區(qū)域（開福區(qū)） 面積 188平方公里，人口 42萬 ，為長沙市面積最大、人口最多的城區(qū)。北城的人口主要集中在開福區(qū)三一大道（麗臣路）以南的舊城區(qū)，以北則為新城區(qū)。 2001年到 2020年，全區(qū) GDP由 ，全社會固定資產(chǎn)投資由 元增加到 ，社會消費品零售總額由 億元，地方財政收入由 。 2020年主要經(jīng)濟指標均居全省前列。其中地方財政收入排名全省 122個縣、市（區(qū)）第 4位 。區(qū)域建設(shè)重點以新河三角洲與金霞物流區(qū)最為突出。 新河 三角洲 地區(qū)： “兩館一廳”等重點建設(shè)工程落成后， 常住人口將達 5萬人，流動人口將達到 10萬人。 根據(jù) 《長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（ 2020年－ 2020年）》 推算 ，每 3萬 — 5萬人設(shè)置一個社區(qū)級商業(yè)中心，每 4000人設(shè)置一個街坊商業(yè)中心。建成后的新三角洲 將至少有一個社區(qū)級商業(yè)中心和 10多個街坊商業(yè)中心，將徹底改變 目前此區(qū)域 的 “ 無商業(yè) ” 歷史。新三角洲 將 全 面 復(fù)活，使之成為城北的一個標志性商業(yè)中心和房地產(chǎn)的龍頭， 改變 目前北城商業(yè)設(shè)施布局零散，層次低、水平低的狀況。新三角洲商業(yè)圈的形成，將從根本上改善北城的商業(yè)投資和現(xiàn)有購物環(huán)境，提升北城在全市商業(yè)格局中的地緣價值 。 金霞物流區(qū) ： 根據(jù) 長沙市人民政府發(fā)布 的 湖南金霞物流區(qū)發(fā)展規(guī)劃，在未來的 15年內(nèi)，長沙北城 、湖南省保稅物流中心、中部地區(qū)水陸聯(lián)運中心；到 2020年，金 霞物流區(qū)內(nèi)人口規(guī)模預(yù)計達到 ，成為中部城市崛起的先鋒力量。 金霞物流區(qū)在規(guī)劃布局上概括為 “ 一主、一次、三組團 ” 的結(jié)構(gòu)。 “ 一主 ” 即核心區(qū)金霞組團，規(guī)模 2萬人、 ，以發(fā)展倉儲、加工、配送、包裝、信息、服務(wù)等現(xiàn)代物流于一體的第三方物流產(chǎn)業(yè)為主，同時布置功能齊全的物流服務(wù)設(shè)施： “ 一次 ” 即高嶺物流商貿(mào)中心，重點發(fā)展物流商貿(mào)業(yè)，形成為核心物流區(qū)服務(wù)的大型綜合性物流貿(mào)易基地； “ 三組團 ” 是指丁字、鵝秀、青竹湖三個組團。其中丁字組團重點發(fā)展加工工業(yè)和大運量工業(yè)；鵝秀組團重點發(fā)展生活居住、商貿(mào)、辦公、旅 游等多功能相結(jié)合的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)；青竹湖組團重點發(fā)展會議、會展、洽談、居住、旅游、酒店業(yè)。另外，金霞物流區(qū)規(guī)劃分為現(xiàn)代物流區(qū)、物流服務(wù)區(qū)、保稅區(qū)、交通設(shè)施區(qū)、生態(tài)控制區(qū)等五大功能區(qū)。 1． 區(qū)域交通狀況 長沙北城集港口、鐵路、公路、航空四大優(yōu)勢資源于一身，區(qū)內(nèi)有著全國內(nèi)河流域的主樞紐港口霞凝新港，湘江、瀏陽河、撈刀河穿流其間，水路航運通江達海；長沙火車南北貨站即將搬遷城北。另外，該區(qū)還有“七縱十橫”的城市道路交通網(wǎng)絡(luò)，長沙二環(huán)、三環(huán)、京珠高速、 107國道、 319國道等主要干道貫穿區(qū)內(nèi)。 區(qū)域主要交通路網(wǎng)概 況 功能 道路 情況 核心路網(wǎng) 芙蓉北路 芙蓉北路南起伍家?guī)X波隆立交橋，北至北三環(huán)，全長約 18公里，于 2020年通車 。 新世紀大道 原名福元西路， 46米寬，在 2020 年全線貫通，一直拉通到星沙。 長沙二環(huán)北線 二環(huán)線東北段由湘江三汊磯大橋東開始，由北向南分別經(jīng)金霞立交、跨京廣線高架橋、洪山廟橋頭立交、洪山廟水橋至四方坪立交橋北止，全長約 11 公里。 二環(huán)線西北段通車，二環(huán)線西北段由長寧公路立交橋北開始，由南向北分別經(jīng)望城坡高架、長益公路立交、三汊磯西橋頭立交至湘江三汊磯大橋東止，全長約 公里 。二環(huán)線由此全線貫通。 湘江北路 瀏陽河以南路段已經(jīng)于 2020 年拉通，規(guī)劃有過江隧道通達北城。 車站北路 開福區(qū)境內(nèi)名稱為雙河路，其瀏陽河以南路段 2020 年底拉通 ，未來將跨瀏陽河直達新世紀大道。 319 國道 319 國道連接廈門至重慶，是一條東西部交通大動脈。長沙城區(qū)段：西起伍家?guī)X立交橋、東至星沙收費站，全長近 8 公里。 京珠高速 全程大約 2100 多公里，湖南境內(nèi)大約 500 公里。分別為：臨長高速公路、潭耒高速公路、耒宜高速公路。 軌道交通 京廣鐵路 京廣鐵路全長 2324 千米 ，是 中國 最重要的一條南北鐵路干線，其連接了六座 省會 ，以及數(shù)十座大中 城市 。 地鐵 2020 年至 2020 年，建成 1 號線彩霞路站至黑石鋪路站，線路長 公里，設(shè)站 20 座。 港口 長沙凝霞港 霞凝港擁有 11 個千噸級泊位，中國內(nèi)河最大的現(xiàn)代化港口，年吞吐量 500萬噸，其碼頭岸線長達 615 米。 火車站 火車北站 貨運站 長沙火車新南北貨運站年吞吐規(guī)模前期將
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