【正文】 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 21 頁 泰州市房地產市場調研報告 目 錄 序 言 第一部分 市場環(huán)境調查 一、宏觀環(huán)境分析 二、泰州房地產市場環(huán)境分析 第二部分 房市熱點分析 一、熱點區(qū)域分析 二、典型樓盤個案分析 二、產品投資空間分析 第三部分 地塊環(huán)境調查 第四部分 項目 SWOT 研究 第五部分 產品建議 序 言 泰州市位于長江的北岸，淮河的下游，江蘇的腹部，濱江近海，東部和北部與南通與鹽城接壤，西部與揚州相連，南部及西南部與蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江四市隔江相望，地處江蘇南北及東西水陸交通要沖地帶，地理位置十分優(yōu)越，是長江三角洲工業(yè) 發(fā)達、商貿繁榮的中心城市之一。隨著泰州經濟的高速發(fā)展，近年來泰州房地產業(yè)發(fā)展迅猛，如火如荼。 我們有幸應泰州蘇源公司之邀，對泰州市房地產發(fā)展狀況進行市場調研。泰州下轄靖江、泰興、姜堰、興化四個縣級市和海陵、高港兩區(qū)。由于地理位置、自然、人文環(huán)境及發(fā)展基礎等的 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 21 頁 不同，造成上述各地商品住宅價格的極大差異。在兩個區(qū)中，海陵區(qū)是傳統(tǒng)市區(qū)，高港則更像一個新建的港口城市，為使分析具有針對性和借鑒性，我們著重對泰州老市區(qū)――海陵區(qū)的房地產市場狀況進行調查和分析。 我們希望此次專項調研可作為城南變電所北側地塊項目前期開發(fā)及后 期銷售的重要決策依據，并為蘇源公司后續(xù)開發(fā)項目提供具有可參考價值的數據資料。而蘇源集團志存高遠，在運作項目時謙虛謹慎，對前期基礎工作精益求精，相信在這樣的團隊操作下，本項目必定會取得圓滿成功，我們也將會為參與本項目的工作而感到自豪！ 第一部分 市場環(huán)境分析 一、宏觀環(huán)境分析 泰州位于江蘇中部，長江北岸。泰州已經有 2020 多年的歷史。是江蘇省歷史文化名城，素有“漢唐古都、淮海名區(qū)”之稱，是蘇中和里下河地區(qū)通江達海的重要樞紐和商品集散地，也是長江三角洲的一座新興工業(yè)城市，下轄靖江、泰興、姜堰、興化四個 縣級市和海陵、高港兩區(qū)，人口 503萬，面積 5790 平方公里。泰州市區(qū)面積 428 平方公里，市區(qū)人口 60 萬，其中，非農業(yè)人口有 30 萬。 城市發(fā)展定位 泰州市地處江蘇省中部、長江下游北岸，區(qū)位優(yōu)越，地勢平坦，有良好資源條件和經濟基礎，東西承接上海、南京兩大經濟圈，南北聯接蘇南、蘇北兩大經濟板塊。 宏觀經濟環(huán)境 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 21 頁 （ 1）綜合環(huán)境： 泰州城與水緊密相連，水繞城、城抱水、街河并行、水城一體的城市格局，形似鳳凰，又有鳳凰城之別稱，生活環(huán)境優(yōu)良，十分適宜居住。 （ 2）產業(yè)經濟： 泰州農業(yè)資源豐富，素有 “魚米之鄉(xiāng) ”、 “銀杏 之鄉(xiāng) ”、 “水產之鄉(xiāng) ”的美譽；工業(yè)經濟基礎雄厚，形成了以機電、化工、紡織、食品、輕工、醫(yī)藥、建材等為主體的支柱行業(yè)。涌現了春蘭集團、揚子江藥業(yè)集團等知名企業(yè)。這些產業(yè)經濟成為當地國民經濟重要來源，也是居民收入水平的重要增長點。 （ 3）經濟運行： 自 1996 年設立地級市以來，泰州市國民生產總值一直以超過 10％的增長。2020 年實現地區(qū)生產總值（ GDP） 億元，按可比價計算同比增長 %，為建市以來的最高增幅。人均地區(qū)生產總值 14014 元，增長 %，全面小康進展順利，對當地拉動房價及市場成熟度有 一定的促進作用。 （ 4）區(qū)位優(yōu)勢： 泰州臨海瀕江，具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。境內擁有豐富的長江岸線資源，江蘇 400公里長江岸線泰州占據四分之一，其中長江岸線 10以下的深水岸上線達 60多公里，尚未開發(fā)利用的有 50多公里，被譽為 “黃金水道 ”中的 “黃金江岸 ”，其財富價值不可估量，泰州長江岸線可容納的投資本數以千億計。擁有國家一類對外開發(fā)港口泰州港；境內高速公路密集，京滬高速、寧鹽高速、同三高速公路均穿越泰州。江陰長江大橋將泰州與上海、蘇州、無錫等地區(qū)聯為一體，市場輻射力極強；新長鐵路從泰州東部經過；泰州周邊有上海虹 橋、 浦東國際機場，南京祿口國際機場和規(guī)劃中的無錫國際機場，車程均在 60150 分鐘之內。 從宏觀經濟環(huán)境的角度來看，泰州是一個正處于高速發(fā)展的城市，屬于投資較為理想的場所。 市民消費水平 2020 年泰州市進入百強城市行列，居第 75 位，市域 GDP 和人均可支配收入連續(xù)多年增長10％以上，去年分別增長了 ％和 ％。居民收入的強勢增長導致市區(qū)主動性購房需求持續(xù) 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 21 頁 增長。 根據經濟規(guī)律來看，隨著泰州市人們生活水平的提高，恩格爾系數將逐步降低，用于吃的比例減少，用在住房上的消費越來越高，支撐住房消費的基 礎越來越深厚。目前泰州城區(qū)居民的住房消費比重只有 9%左右，但取消福利分房和一系列政策出臺后，城區(qū)居民住房消費能力還在增長過程中。按照通常規(guī)律，城區(qū)居民住房消費比重應該在 20%左右。由此可見，還有百分之十幾的城區(qū)居民購房能力有待于用好的產品激發(fā)出來。 泰州人是性情中人，懂得享受生活，體味生活，知足常樂，安于、滿足現狀。在消費方面，屬于積極消費型。老城區(qū)相對年齡較大的人不愿意去新城區(qū)，對居住幾十年的老地方有很深的“戀舊情結”。然而年輕人和中年人都愿意定居在新城區(qū)。 城市發(fā)展規(guī)劃 20202020 年，泰州市 規(guī)劃人口 40 萬，規(guī)劃用地 49 平方公里。其中：主城區(qū) 30 萬人，高港區(qū) 10 萬人。 主城區(qū)的發(fā)展要在加快新區(qū)發(fā)展的同時，加大老城改造力度。 大力推進新區(qū)商貿中心建設，完善行政中心區(qū)，推動南部住宅區(qū)開發(fā)； 加快經濟開發(fā)區(qū)的建設，發(fā)展以科技為核心的綜合型經濟開發(fā)區(qū)；基本完成老城區(qū)環(huán)城河內的重點街區(qū)改造，初步形成坡子街商業(yè)中心，形成城中古民居保護區(qū)，啟動下壩地區(qū)舊城改造和環(huán)城河風景區(qū)建設。新區(qū)完成府南街區(qū)一期開發(fā)建設，基本完成鳳凰河景區(qū)建設，完成人民廣場建設。高港區(qū)完