【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 龍崗 區(qū) 布吉片區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)研報(bào)告 第一部分 龍崗房地產(chǎn)概況 龍崗區(qū)為深圳六區(qū)之首， 全區(qū)總面積 844平方公里， 占全市總面積的 40%。從各街道的土地分布來(lái)看，龍崗區(qū)的土地主要集中在 坪山 、 龍崗 鎮(zhèn)、 南澳 和 葵涌 ；其中， 坪山總面積133平方公里 ， 龍崗 鎮(zhèn)總面積 130平方公里 （其中中心城為 32平方公里）， 南澳 總 114平方公里，葵涌 總 面積 104平方公里 。而龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在中心城、布吉 、坂雪崗 及橫崗 四 大片區(qū)。 地鐵 3號(hào)線設(shè)計(jì)方案 敲 定 地鐵 3號(hào)線設(shè)計(jì)方案已于 4月敲定 ，將于今年底動(dòng)工，計(jì)劃于 2020年建成 運(yùn)營(yíng)。整個(gè)工程投資估算 億元，跨越福田、羅湖、龍崗三個(gè)圈層，沿深圳東部發(fā)展軸而建，將成為深圳軌道交通系統(tǒng)的骨干線路，屆時(shí)從紅嶺中路去龍崗中心城，僅需 45分鐘左右。它將改善龍崗的交通狀況，改變關(guān)外的交通格局，促進(jìn)龍崗經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，改變龍崗樓市的物業(yè)結(jié)構(gòu)。 2020年上半年，龍崗區(qū)乃至全市土地市場(chǎng)顯得有點(diǎn)“疲軟”，而與之形成鮮明對(duì)比的二級(jí)市場(chǎng)可謂風(fēng)起云涌，不少大盤(pán)競(jìng)相推出。坂雪崗、橫崗等片區(qū)迅速崛起，成為龍崗乃至全市房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn) —— 萬(wàn)科城二期的火爆開(kāi)盤(pán)讓我們看到了市場(chǎng)對(duì) 坂雪崗片區(qū)的認(rèn)可，可園二期和三期的持續(xù)熱銷(xiāo)并率先在布吉突破 6000元 /平方米的均價(jià)燃起新一輪“布吉熱”，振業(yè)城的開(kāi)盤(pán)也讓大家看到了“新政”給龍崗樓市帶來(lái)的影響?? 根據(jù)政府 2020年土地出讓計(jì)劃，今年龍崗的住宅土地出讓面積為 35萬(wàn)平方米，而今年上半年龍崗僅出讓了龍崗中心城一個(gè)地塊，該地塊面積 萬(wàn)㎡，可建筑面積為 23 萬(wàn)㎡。從該地塊的拍賣(mài)情況看，由于宏觀調(diào)控政策的影響，“ 2020年第一拍”現(xiàn)場(chǎng)發(fā)展商競(jìng)拍熱情不高，成交價(jià)也低于業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測(cè)的水平，但仍有超過(guò) 2020元 /平方米的樓面地價(jià)。在 2020年，龍崗中心城 樓面地價(jià)一般保持在的 1000余元 /平方米，從今年開(kāi)始，廣業(yè)成受讓地塊的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 樓面地價(jià)已超過(guò) 2100 元 /平米，“第一拍”的出讓雖然爭(zhēng)奪不算激烈，但樓面地價(jià)仍然超過(guò)兩千元，延續(xù)了 2020 年以來(lái)的升勢(shì)。表明部分發(fā)展商對(duì)于后市的前景還是比較有信心。同時(shí)，未來(lái)中心城的房?jī)r(jià)也大有繼續(xù)攀高的態(tài)勢(shì)。 2020年上半年龍崗?fù)恋亟灰浊闆r一覽表： 宗地號(hào) 交易 類型 區(qū)域 用途 土地 面積 建筑面 積（㎡） 成交價(jià)格 （萬(wàn)元） 競(jìng)得人 交易 時(shí)間 G102050238 掛牌 龍崗 酒店 用地 50000 未成交 \ 1 月 G112080468 掛牌 龍崗 酒店 用地 49150 未成交 \ 1 月 G0610712(1) G0610712(2) 掛牌 龍崗 住宅 用地 101360 深圳市坤祥投資有限公司 2 月 G093053 掛牌 龍崗 商業(yè) 用地 深圳市騰龍達(dá)實(shí)業(yè)有限公司 3 月 G010116（ 1）G010116（ 2）G010116（ 3） 掛牌 龍崗 住宅 用地 66000 深圳市廣業(yè)成投資發(fā)展有限公司 3 月 G083152 掛牌 龍崗 倉(cāng)儲(chǔ) 用地 未成交 \ 5 月 G0610712(1) G0610712(2) 掛牌 龍崗 住宅 用地 101360 5000 深圳市坤祥投資有限公司 5 月 G010370099 拍賣(mài) 龍崗 商住 232580 48500 深圳市天健房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 6 月 G010580027 拍賣(mài) 龍崗 商住 75420 6000 深 圳市寧佳置業(yè)有限公司 6 月 總計(jì) 79268 — — 從上表可以看出 05 年上半年一共有 9 宗 13 塊土地參與了交易，兩塊酒店用地和一塊倉(cāng)儲(chǔ)用地均未交易成功，成功交易的土地面積為 ，占全市的 83%，建筑面積為，占全市的 77%，在全市“疲軟”的土地市場(chǎng)上依然位居榜首。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 另外 9月份龍崗 4宗土地拍賣(mài) 情況 有如 天壤之別 ： 9 月 15 日， G10205024 G102050244 兩宗捆綁拍賣(mài)土地 因 未達(dá)到規(guī)定的競(jìng)拍人數(shù)而宣布流拍 ， 另一宗土地 G042030052 因 無(wú)人舉牌應(yīng)價(jià)，最終宣 也宣告流拍 。 究其原因可能有以下幾點(diǎn)： 一、 平湖和坪地兩街道辦的經(jīng)濟(jì)實(shí)力消費(fèi)動(dòng)能比較差，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展步伐滯后，發(fā)展?jié)摿Σ幻鳌? 二、 地塊自身?xiàng)l件太差， 交通及周邊配套明顯不足 。 相比坪地地塊，坪山地塊具有交通和環(huán)境方面的優(yōu)勢(shì)。 三、 酒店經(jīng)營(yíng)得不到政策支持。 特區(qū)外酒店開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)如果沒(méi)有政策支撐，吸引力不強(qiáng)。 與此相對(duì)的 9 月 21 日拍賣(mài)的 編號(hào)為 G11208－ 0468的起拍價(jià)為人民幣 1800萬(wàn)元 的酒店用地經(jīng)過(guò) 35輪的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)從由持 9號(hào)牌的深圳市南湖置業(yè)有限公司成功競(jìng)得，成交價(jià)為人民幣 3550萬(wàn)元。 該塊酒店用地位于坪山中山大道與在建的橫坪路交匯處，與中心地城區(qū)僅兩分鐘車(chē)程。地塊緊鄰東方威尼斯居住小區(qū)以及清代園林客家民居建筑群 —— 大萬(wàn)世居，同時(shí)與深汕公路、東縱路、龍坪路等干道相接 。 四塊 宗 地情況一覽表： 宗地號(hào) 交易 類型 位置 用途 土地 面積 （㎡） 建筑面 積（㎡） 成交價(jià)格 （萬(wàn)元） 競(jìng)得人 交易 時(shí)間 G102050243G102050244 掛牌 龍崗坪地 酒店 商住 85426 35724 未成交 \ G042030052 掛牌 龍崗平湖 酒店 用地 未成交 \ G11208－ 0468 掛牌 龍崗坪山 酒店 用地 49000 3550 深圳南湖置業(yè)有限公司 龍崗供應(yīng) 量 全市第二 坂雪崗、橫崗成熱點(diǎn)片區(qū) 2020 年全市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生很大的變化，往年穩(wěn)坐老大位置的南山區(qū)今年風(fēng)光不再， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 所占全市份額不到一成；寶安尤其寶安中心區(qū)迅速崛起，全區(qū)共批售住宅面積達(dá) 145萬(wàn)平方米，占全市總批售面積的 52%，位居全市第一；而龍崗區(qū)則以 53萬(wàn)平方米，占全 市 19%的份額位居第二。從各片區(qū)來(lái)看，供應(yīng)主要分布于坂雪崗、布吉、龍崗中心城和橫崗四大板塊。坂雪板在萬(wàn)科、中海等品牌發(fā)展商的極力促動(dòng)下，萬(wàn)科城、中海日輝臺(tái)、第五園等一批高素質(zhì)樓盤(pán)的相繼推出，坂雪崗板塊迅速崛起，成為今年上半年龍崗乃至整個(gè)深圳最亮的片區(qū)。繼桂芳園之后，佳兆業(yè)在 2020 年傾力打造的可園再度帶領(lǐng)布吉龍崗一大熱點(diǎn)片區(qū)。而龍崗中心城也有東郡、花半里、羅馬公元等幾個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)。此外，由于振業(yè)城的大力宣傳和數(shù)百套 Townhosue 的放量，加上中海怡美山莊 B2區(qū)的入市，橫崗成為龍崗另一個(gè)新熱點(diǎn)區(qū)域 。 9月份以 后 龍崗將有更大的放量，主要集中于布吉。根據(jù)深圳中原深港研究 中心 監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示， 9月份以后 布吉片區(qū)就將推可園 4期、桂芳園 8期、承翰慢城 1期、華浩源 綠谷2期、百合星城 2期、怡康家園、左庭右院、英俊年華、鴻景豪苑 、錦繡和山 1期、信義假日名城五期、中海怡翠山居 等 10多個(gè)新盤(pán) 入市 ，推售面積超過(guò) 100 萬(wàn)平方米。 此外，龍崗中心城也將有東方御花園、錦繡東方、中信高爾夫別墅等多個(gè)項(xiàng)目推出?？梢?jiàn)， 下半年龍崗區(qū)住宅潛在供應(yīng)量龐大。隨著 萬(wàn)科城 后期單位 、萬(wàn)科第五園 第二批單位 、招商倚山郡、棲湖、萬(wàn)科 17英里二期等高檔項(xiàng)目的相繼入市 ，龍崗整體均價(jià) 將會(huì)繼續(xù) 上漲，但 相信 漲幅將縮小。 龍崗 9月份后供應(yīng)項(xiàng)目列表： 序號(hào) 樓盤(pán)名稱 片區(qū) 占地面積（萬(wàn)㎡） 建筑面積（萬(wàn)㎡） 1 金光華坂田項(xiàng)目 坂雪崗 2 志健時(shí)代廣場(chǎng) 橫崗 3 萬(wàn)科 17英里二期 葵涌 約 2 4 大綜藝實(shí)業(yè)項(xiàng)目 中心城 20 5 東方御花園 中心城 6 錦繡東方 中心城 7 中信高爾夫別墅 中心城 8 綠谷二期 布吉 9 慢城一期 布吉 7 9 10 錦繡和山 布吉 11 英郡年華 布吉 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 12 左庭右院 布吉 13 怡康家園 布吉 14 鴻景豪苑 布吉 15 可園四期 布吉 16 信義假日名城五期 布吉 17 滴翠谷 布吉 18 文雅豪庭 布吉 合計(jì) 成交量持續(xù)增長(zhǎng) 成交價(jià)不斷攀升 隨著龍崗經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展與城市化進(jìn)程的 逐步 開(kāi)展，龍 崗的交通網(wǎng)絡(luò)不斷得到改善，生活各類配套設(shè)施也在不斷完善， 龍崗的置業(yè)需求也逐漸 增長(zhǎng)， 2020 年上半年龍崗區(qū) 商品住宅銷(xiāo)售面積達(dá) 82萬(wàn)平方米，占全市的 19%， 比 去年同期增長(zhǎng) 29%。置業(yè)者仍以 龍崗本地 客戶為主，但關(guān)內(nèi)客戶所占份額越來(lái)越大，尤其是坂雪崗和布吉片區(qū)。 在價(jià)格方面，各樓盤(pán)的成交 價(jià) 也在不斷攀升。 2020 年上半年，龍崗區(qū)商品住宅成交均價(jià)為 4736元 /平方米，雖仍為全市最低，但同比增長(zhǎng) 29%，成為 全市漲幅最大的區(qū)域。這主要是因?yàn)槿f(wàn)科、中海等品牌發(fā)展商的進(jìn)駐，萬(wàn)科城、日輝臺(tái)、振業(yè)城等高素質(zhì)樓盤(pán)的推出，加上地 鐵、 梅林關(guān)改造等等交通、環(huán)境、配套等各 方面的不斷完善，片區(qū)物業(yè)價(jià)值得到市場(chǎng)的充分認(rèn)可。從成交的價(jià)格檔次來(lái)看， 4000 到 6000 元 /平方米和 4000 元 /平方米以下的占了大多數(shù)，分別占的比例為 33%和 58%。說(shuō)明 龍崗區(qū)仍以中低檔住宅為主。 2 0 0 5 年1 8 月龍崗區(qū)商品住宅批售、新入市、銷(xiāo)售面積對(duì)比0100000202000300000㎡批售面積新入市面積銷(xiāo)售面積批售面積 99554 0 73816 169190 84882 104830 79450 241802新入市面積 95203 36428 83664 103112 140876 87691 65334 102751銷(xiāo)售面積 178132 63658 160037 139105 160433 117299 81776 950751 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 從上圖可以看出，龍崗區(qū) 17 月份每月的商品住宅銷(xiāo)售面積均大于新入市面積，每月的市場(chǎng)存量均穩(wěn)中有降。 8 月份首次出現(xiàn)銷(xiāo)售面積（預(yù)計(jì)）小于新入市面積，但相差的幅度不大。 8 月 批售面積高達(dá) ，新入市面積 102751平方米，共 有 售面積未入市，加上 9月份將批售的面積，預(yù)計(jì)在 9月下旬與 10月上旬龍崗區(qū)將迎來(lái)一個(gè)“推盤(pán)高峰期”。 龍崗區(qū)商品房銷(xiāo)售占深圳市的比例，呈逐年上升趨勢(shì)， 1996年為 %，至 2020年已為 %， 2020 年 略降為 17%。未來(lái)隨著市區(qū)可開(kāi)發(fā)土地的減少，房地產(chǎn)