【正文】 浙江杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 1 頁 共 70 頁 聊城浙報置業(yè) “御潤 ◎ 假日廣場” 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 浙江杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 2 頁 共 70 頁 目 錄 前言 第一部分：聊城市城市介紹 第二部分：聊城市房地產(chǎn)市場分析 第三部分： 項目市場定位與建議 結(jié)束語 浙江杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 3 頁 共 70 頁 前言 我司十分榮幸有機會參與由貴司開發(fā)的位于聊城市開發(fā)區(qū)華山路「御潤 ◎ 假日廣場」（以下簡稱“貴項目”）之銷售策劃工作，現(xiàn)呈交該項目市場調(diào)研報告一份，請參閱。 此市場報告主要分四部分。首先第一部分介紹聊城市城市狀況；第二部分聊城市房地產(chǎn)市場分析；第三部分是項目的 SWOT 分 析；第四部分是我司通過調(diào)查研究及分析后對項目之項目開發(fā)建議。 憑著我司的豐富市場經(jīng)驗、大量的客戶網(wǎng)絡(luò)及對中國各城市房地產(chǎn)發(fā)展之了解，我司有信心使貴司在聊城成功的開發(fā)「御潤 ◎ 假日廣場」并取得較高的投資回報。 浙江杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 4 頁 共 70 頁 第一部分 聊城市城市介紹 一、聊城市城市概況 （一）、地理位置 聊城，春秋時期曾稱聊邑故名，一說因古有聊河而得名。 聊城市位于北緯 35186。 47’ ~37 186。02’ 和東經(jīng) 115186。 16’ ~116 186。32 ‘之間，南北直距 138 公里，東西直距 114 公里?？偯娣e 8715 平方公里，總?cè)丝? 萬人，人 口密度每平方公里 640 人。其中，少數(shù)民族 38個 3183 公頃，人均耕地面積 畝。屬于暖溫帶季風氣候區(qū)，半干燥大陸性氣候。，約有 萬人。市境地處黃河沖擊平原，地勢西南高、東北低。耕地面積 55 氣候適宜，光照充足，全年光照時數(shù)在 2463~2741 小時之間，無霜期 200 天左右。聊城市轄冠縣、莘縣、陽谷、東阿、茌平、高唐、東昌府區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，代管省轄市臨清市，下轄 126 個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處， 6516 個村委會。 （二）、交通情況 聊城是魯西政治、經(jīng)濟、文化、交通中心。聊城市交通便利，公路四通八達。京九鐵路縱 貫?zāi)媳?，邯濟鐵路、濟－聊－館高速公路橫穿東西，三線相疊，構(gòu)成 “黃金大十字 ”，使聊城成為山東省乃至全國重要的交通樞紐之一。聊城市地理位置極其優(yōu)越。京九線縱穿我國８條東西鐵路干線，邯濟線與濟聊館高速公路橫貫京廣、京九、京滬三大南北交通動脈。這一立體交通網(wǎng)絡(luò)，使聊城成為呼南應(yīng)北、承東接西的山東省第二大交通樞紐。占地１５００畝的聊城鐵路編組站，是京九線上四大新建編組站之一。京九開通后，每天有２２對客車從此經(jīng)過，１１０列貲車在此組編。借助京九鐵路和亞歐大陸橋的聯(lián)接，由聊城可南達香港、北至俄羅斯、西連荷蘭鹿特丹，聊城從 對外開放 的 “腹地 ”躍為 “前沿 ”，由 “內(nèi)陸 ”變?yōu)?“窗口 ”。 聊城具有區(qū)位、交通、煤炭、電力、水利、旅游、勞動力、農(nóng)產(chǎn)品、骨干企業(yè)等多種優(yōu)勢，浙江杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 5 頁 共 70 頁 不僅是國家商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、淡水養(yǎng)殖、畜牧、蔬菜五大生產(chǎn)基地，還是中原地區(qū)商品集散地。聊城工業(yè)已初具規(guī)模，具有以電力、汽車、輕紡、機械、造紙為主，食品、醫(yī)藥、化工、電子等產(chǎn)品為輔的較為齊全的工業(yè)體系，山東時風集團、東阿阿膠集團等都是全國知名企業(yè)。 小結(jié)：京九鐵路和濟聊館高速公路的建成，成為聊城對外聯(lián)系紐帶，也使聊城這塊寶地打開了通向外地的窗口，有展示自己的機會。給經(jīng)濟的 發(fā)展帶來巨大的動力，也給聊城房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展契機。 聊城市區(qū)位圖 二、聊城市經(jīng)濟發(fā)展成果 （一）、聊城市 2020 年在經(jīng)濟發(fā)展方面所取得的矚目成就 浙江杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 6 頁 共 70 頁 全市經(jīng)濟繼續(xù)保持較快增長，經(jīng)濟實力迅速增強。 2020 年全市生產(chǎn)總值達到 億元，比上年增長 %，比上年提高 個百分點，增幅創(chuàng) “九五 ”以來新 高。按現(xiàn)行匯率計算，人均 GDP 達到 1224 美元。 第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。農(nóng)林牧漁業(yè)增加值達 億元 (不含農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)增加值 )，增長 %，拉動 GDP 增長 個百分點，對經(jīng)濟增長的貢獻率為 %。統(tǒng)觀全年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，兩大亮點最為閃耀：第一，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，糧食、棉花等主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量穩(wěn)定增長。一是主要農(nóng)作物產(chǎn)量穩(wěn)步增長。糧食生產(chǎn)實現(xiàn)了恢復(fù)性增長，全年糧食總產(chǎn) 萬噸 ,相當于 1996 年的水平，比上年增長 %；單產(chǎn) 395 公斤 /畝，刷新了建國以來的歷史紀錄，增長 %。棉花生產(chǎn)高 幅增長，總產(chǎn)達到 萬噸，增長 %。蔬菜產(chǎn)量小幅增長，全年蔬菜瓜果類產(chǎn)量達到 萬噸，比上年增長 %，其中蔬菜產(chǎn)量 萬噸，增長 %。二是林業(yè)生產(chǎn)迅速增長。今年水果產(chǎn)量達到 萬噸，比上年增長 %。育苗面積 萬畝，比上年增長 %；零星植樹 1503 萬株，增長 %；新增農(nóng)田林網(wǎng)面積 萬畝，增長 %。三是畜牧業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。禽蛋產(chǎn)量達到 萬噸，增長 %；肉類總產(chǎn) 萬噸 ,增長 %。四是水產(chǎn)養(yǎng)殖快速發(fā)展。水產(chǎn)品產(chǎn) 量達到 萬噸，增長 %。第二，農(nóng)產(chǎn)品價格上揚。據(jù)東昌府區(qū)農(nóng)調(diào)資料顯示： 2020 年全年糧食價格平均比上年上漲 %，其中小麥價格上漲 %，玉米價格上漲 %；蔬菜價格上漲 %。 第二產(chǎn)業(yè)快速增長。全年第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %，比上年加快 個百分點。工業(yè)生產(chǎn)快速增長。全部工業(yè)增加值完成 億元，增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 億元，增長 %，在規(guī)模以上工業(yè)中制造業(yè)完成增加值 億元，增長 %，發(fā)展明顯加 快。建筑業(yè)生產(chǎn)隨固定資產(chǎn)快速增長保持較快增長。建筑業(yè)增加值達 億元，比上年增長 %。第二產(chǎn)業(yè)增長拉動 GDP 增長 個百分點 ,對經(jīng)濟增長的貢獻率達 %,其中工業(yè)增長拉動 GDP 增長 個百分點，對經(jīng)濟增長浙江杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 7 頁 共 70 頁 的貢獻率達 %。支撐經(jīng)濟快速增長的主要動力是第二產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)。 第三產(chǎn)業(yè)保持較快增長。全市公路客運周轉(zhuǎn)量增長 %，公路貨運周轉(zhuǎn)量增長 %，電信業(yè)務(wù)總量增長 %，郵政業(yè)務(wù)總量增長 %，移動業(yè)務(wù)收入增長 %，限額以上批零貿(mào)易企業(yè)、金融企業(yè)效益繼 續(xù)改善，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 %，接待海外旅游人數(shù)增長 %。全年第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %，拉動 GDP 增長 個百分點，對經(jīng)濟增長的貢獻率為 %。 經(jīng)濟效益大幅提高，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到改善。稅收和財政收入快速增長。全市國地兩稅完成收入 億元，增長 %，比上年提高 個百分點；境內(nèi)財政收入完成 億元，與上年同口徑對比增長 %，地方財政一般預(yù)算收入完成 億元，增長 %。 企業(yè)效益大幅提高。全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)銷售收入 億元，增長 %；實現(xiàn)利潤 億元，增長 %；實現(xiàn)利稅 億元，增長 %。 2020 年，全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)利稅過億元的企業(yè)達到 14 家，過千萬的企業(yè) 102 家，分別比上年增加 3 家和 39家。全市資質(zhì)等級以上的建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤 5534 萬元，比上年增長 %。 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到優(yōu)化。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例為 ： ： ，二、三產(chǎn)業(yè)的比重比上年提高 個百分點。工業(yè)增加值占 GDP 的比重達到 %，比上年提高 個百分點，其中制造業(yè)增加值占 GDP 的比重達到 %，比上年提高 個百分點，全市的工業(yè)化進程明顯加快。 骨干企業(yè)培植成效顯著，對經(jīng)濟帶動能力不斷增強。多年來通過著力培植發(fā)展一批骨干企業(yè)，取得明顯成效，大企業(yè)的帶動作用和支撐作用不斷提高。全省銷售收入百強企業(yè)聊城占了 4 家。 18 家工業(yè)企業(yè)集團全年實現(xiàn)銷售收入、利稅、利潤分別為 億元、 億元和 億元，分別占規(guī)模以上工業(yè)的 %、 %和 %。骨干企業(yè)在做大做強的同時，依然保持了較快的發(fā)展速度。今年我市 18 家企業(yè)集團中銷售收入過 10 億元的 14 家，浙江杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 8 頁 共 70 頁 根據(jù)收入高低依次是：高 唐時風集團、茌平信發(fā)鋁電集團、魯西化工集團、高唐泉林紙業(yè)集團、陽谷鳳祥集團、臨清彩虹熱電集團、國電中華電力股份有限公司、臨清銀河紙業(yè)集團、陽谷電纜集團、冠縣冠洲集團、聊城客車集團、聊城雙力集團、冠縣冠星紡織集團、東阿阿膠集團。 宏觀調(diào)控措施成效明顯 ,投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。全市全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %，其中 50 萬元以上項目完成固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。受宏觀調(diào)控的影響，從 4 月份開始投資增幅逐期回落，上半年每月平均回落 10 個百分點左右，但 6 月份以來，投資增 幅回落的勢頭明顯減弱，增幅穩(wěn)定在 35%左右。在控制規(guī)模的同時，投資結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，投資項目向符合國家產(chǎn)業(yè)政策、節(jié)能低耗環(huán)保項目傾斜，民間投資成為投資資金的主要來源。全市基本建設(shè)完成投資 億元，增長 %；更新改造完成投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 ％；其它投資 億元，增長 %。從投資方向看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，與上年持平，占總投資的 %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %，占總投資的 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投 資 億元，下降 %，占總投資的 %。全市到位資金中，國家預(yù)算內(nèi)資金 億元，增長 %；國內(nèi)貸款 億元，增長 %；自籌資金 億元，增長 %，投資主體自我積累能力增強。國有投資主要集中在道路交通、城市環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，經(jīng)營性項目投資主要來源于國內(nèi)民間投資和外商投資。 消費環(huán)境繼續(xù)改善，消費結(jié)構(gòu)升級步伐加快。政府通過加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、不斷改善城市形象、發(fā)展夜間經(jīng)濟、大力發(fā)展旅游業(yè)等多項措施，不斷改善消費環(huán)境，促進居民消費，引導(dǎo)消費結(jié)構(gòu)的升級。 全市實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，增長 %,其中城市增長 %，農(nóng)村增長 %。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和餐飲業(yè)零售額分別增長 %和 %。汽車、通訊類產(chǎn)品為代表的新型消費增長較快，均增長 20%以上。 浙江杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 9 頁 共 70 頁 “三個亮點 ”效力顯著。進出口快速增長，利用外資保持較高的增幅。對外貿(mào)易克服不利因素影響，保持較快增長，利用外資繼續(xù)保持高速增長勢頭。全市完成進出口總額 52398萬美元，比上年增長 %。其中出口總額 36391 萬美元，增長 %；進口總額 16007 萬美元，增長 %。全年新簽 外商投資項目 63 個，增長 %；合同利用外資額 19484 萬美元，增長 60%；實際利用外資 16844 萬美元，增長 51%。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快。全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，增長 %。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達到 %，比年初提高 個百分點。 個體私營經(jīng)濟增勢不減。 12 月末，全市個體工商戶 57920 戶，比上年末下降 %；注冊資金 億元，增長 %。私營企業(yè) 7332 戶，增長 %；注冊資金 億元，增長 %。 112 月份，個 體私營經(jīng)濟累計上繳稅金 87388 萬元，比上年增長 %。 市場價格攀升，居民收入有所增長。居民消費價格比上年上漲 %，其中居住類價格上漲較快，上漲 %，食品類價格中糧食、肉