【正文】 協(xié)調發(fā)展的原則。遠景規(guī)劃人口 100萬人，用地規(guī)劃 110平方公里。 ‘ 東擴 ’ 即將開發(fā)區(qū)的面積由現在的 40平方公里擴大到 60平方公里；‘ 南展 ’ ，即將行政中心南移至湖南路以南，通過南區(qū)開發(fā)帶動城市發(fā)展，增加土地收益，為城市建積累資金，南區(qū)建設將更加突出水城特色。聊城這座古老的城市正走向新的輝煌，聊城這座秀美城市正張開懷抱歡迎有識之士來聊創(chuàng)業(yè)、共同發(fā)展、開拓未來。在徒駭河上修建了長 100米、高 5米的單體橡膠壩，實施了河道開挖、房屋拆遷、沿河綠化等工程，初步建成了占地1000 多畝的風景區(qū)。公園內小橋流水，綠草茵茵，騰龍廣場、金鳳廣場、生肖廣場等大大小小的雕塑和建筑小品點綴其間，已成為市民休閑娛樂的好去處。包浙江每到夜晚，幾大風景區(qū)彩燈齊放，霓虹閃爍，扮靚了聊城的夜晚，增強了城市的現代氣息。城市公交的快速發(fā)展，大大方便了居民出行。東阿引水城市供水工程從 45 公里以外的東阿牛角店引來了巖溶水，圓了聊城人吃好水的夢；污水處理廠的建設，消除了污染，使水城的水質更加清澈，為子孫后代造福；實施集中供熱工程，拔掉了 300多煙囪，還市場一片藍天；以市場轉讓方式實施的天然氣工程，使聊城人從此告別了扛煤氣罐、燒煤球爐的歷史。 浙江全市房屋竣工面積為 ，增長 倍；銷售商品房 萬平方米，增長 倍。充足的資金來源，為今年投資的穩(wěn)定增長提供了可靠的保障。由于國家積極財政政策的影響，該市建設資金繼續(xù)保持良好的增長。 大項目建設進展順利。慶春路 9 號 12月份該市規(guī)模以上固定資產投資完成 ，同比增長 %。居民消費價格比上年上漲 %，其中居住類價格上漲較快，上漲 %，食品類價格中糧食、肉禽及其制品價格上漲較快，分別上漲 %和 %。 12 月末，全市個體工商戶 57920 戶，比上年末下降 %；注冊資金 億元，增長 %。 高新技術產業(yè)發(fā)展速度加快。對外貿易克服不利因素影響，保持較快增長，利用外資繼續(xù)保持高速增長勢頭。杭州 全市實現社會消費品零售額 億元，增長 %,其中城市增長 %，農村增長 %。全市到位資金中，國家預算內資金 億元，增長 %；國內貸款 億元，增長 %；自籌資金 億元，增長 %，投資主體自我積累能力增強。受宏觀調控的影響，從 4 月份開始投資增幅逐期回落，上半年每月平均回落 10 個百分點左右，但 6 月份以來，投資增 幅回落的勢頭明顯減弱，增幅穩(wěn)定在 35%左右。慶春路 9 號 18 家工業(yè)企業(yè)集團全年實現銷售收入、利稅、利潤分別為 億元、 億元和 億元，分別占規(guī)模以上工業(yè)的 %、 %和 %。工業(yè)增加值占 GDP 的比重達到 %，比上年提高 個百分點，其中制造業(yè)增加值占 GDP 的比重達到 %，比上年提高 個百分點，全市的工業(yè)化進程明顯加快。 2020 年，全市規(guī)模以上工業(yè)實現利稅過億元的企業(yè)達到 14 家，過千萬的企業(yè) 102 家，分別比上年增加 3 家和 39家。稅收和財政收入快速增長。 第三產業(yè)保持較快增長。杭州全部工業(yè)增加值完成 億元，增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 億元，增長 %，在規(guī)模以上工業(yè)中制造業(yè)完成增加值 億元，增長 %，發(fā)展明顯加 快。據東昌府區(qū)農調資料顯示： 2020 年全年糧食價格平均比上年上漲 %，其中小麥價格上漲 %，玉米價格上漲 %；蔬菜價格上漲 %。禽蛋產量達到 萬噸，增長 %；肉類總產 萬噸 ,增長 %。二是林業(yè)生產迅速增長。一是主要農作物產量穩(wěn)步增長。按現行匯率計算，人均 GDP 達到 1224 美元。杭州聊城工業(yè)已初具規(guī)模，具有以電力、汽車、輕紡、機械、造紙為主，食品、醫(yī)藥、化工、電子等產品為輔的較為齊全的工業(yè)體系，山東時風集團、東阿阿膠集團等都是全國知名企業(yè)。 聊城具有區(qū)位、交通、煤炭、電力、水利、旅游、勞動力、農產品、骨干企業(yè)等多種優(yōu)勢，浙江這一立體交通網絡，使聊城成為呼南應北、承東接西的山東省第二大交通樞紐。聊城市交通便利，公路四通八達。市境地處黃河沖擊平原，地勢西南高、東北低?？偯娣e 8715 平方公里，總人口 萬人，人 口密度每平方公里 640 人。 47’ ~37 186。杭州 此市場報告主要分四部分。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 2 頁 共 70 頁 目 錄 前言 第一部分：聊城市城市介紹 第二部分：聊城市房地產市場分析 第三部分： 項目市場定位與建議 結束語 浙江慶春路 9 號杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 3 頁 共 70 頁 前言 我司十分榮幸有機會參與由貴司開發(fā)的位于聊城市開發(fā)區(qū)華山路「御潤 ◎ 假日廣場」（以下簡稱“貴項目”）之銷售策劃工作，現呈交該項目市場調研報告一份，請參閱。 浙江 聊城市位于北緯 35186。32 ‘之間，南北直距 138 公里，東西直距 114 公里。約有 萬人。 （二）、交通情況 聊城是魯西政治、經濟、文化、交通中心。京九線縱穿我國８條東西鐵路干線，邯濟線與濟聊館高速公路橫貫京廣、京九、京滬三大南北交通動脈。借助京九鐵路和亞歐大陸橋的聯(lián)接，由聊城可南達香港、北至俄羅斯、西連荷蘭鹿特丹，聊城從 對外開放 的 “腹地 ”躍為 “前沿 ”，由 “內陸 ”變?yōu)?“窗口 ”。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 5 頁 共 70 頁 不僅是國家商品糧、優(yōu)質棉、淡水養(yǎng)殖、畜牧、蔬菜五大生產基地，還是中原地區(qū)商品集散地。 聊城市區(qū)位圖 二、聊城市經濟發(fā)展成果 （一）、聊城市 2020 年在經濟發(fā)展方面所取得的矚目成就 浙江 2020 年全市生產總值達到 億元，比上年增長 %，比上年提高 個百分點，增幅創(chuàng) “九五 ”以來新 高。統(tǒng)觀全年農業(yè)生產，兩大亮點最為閃耀：第一，農業(yè)生產平穩(wěn)發(fā)展，糧食、棉花等主要農產品產量穩(wěn)定增長。蔬菜產量小幅增長，全年蔬菜瓜果類產量達到 萬噸，比上年增長 %，其中蔬菜產量 萬噸，增長 %。三是畜牧業(yè)生產平穩(wěn)發(fā)展。第二，農產品價格上揚。工業(yè)生產快速增長。第二產業(yè)增長拉動 GDP 增長 個百分點 ,對經濟增長的貢獻率達 %,其中工業(yè)增長拉動 GDP 增長 個百分點，對經濟增長浙江支撐經濟快速增長的主要動力是第二產業(yè)特別是工業(yè)。 經濟效益大幅提高，經濟結構得到改善。全市規(guī)模以上工業(yè)實現銷售收入 億元，增長 %；實現利潤 億元，增長 %；實現利稅 億元，增長 %。一、二、三產業(yè)比例為 ： ： ，二、三產業(yè)的比重比上年提高 個百分點。全省銷售收入百強企業(yè)聊城占了 4 家。杭州全市全社會固定資產投資完成 億元，比上年增長 %，其中 50 萬元以上項目完成固定資產投資 億元，增長 %。從投資方向看，第一產業(yè)完成投資 億元，與上年持平，占總投資的 %；第二產業(yè)完成投資 億元，增長 %，占總投資的 %；第三產業(yè)完成投 資 億元，下降 %，占總投資的 %。政府通過加強城市基礎設施建設、不斷改善城市形象、發(fā)展夜間經濟、大力發(fā)展旅游業(yè)等多項措施，不斷改善消費環(huán)境，促進居民消費，引導消費結構的升級。 浙江進出口快速增長，利用外資保持較高的增幅。全年新簽 外商投資項目 63 個，增長 %；合同利用外資額 19484 萬美元，增長 60%；實際利用外資 16844 萬美元，增長 51%。 個體私營經濟增勢不減。 市場價格攀升，居民收入有所增長。 二、 2020年 1— 2月份聊城市規(guī)模以上固定資產投資完成情況 2020 年 12 月份，聊城市規(guī)模以上固定資產投資在上年穩(wěn)定增長的基礎上仍保持一定的增勢，投資結構進一步改善。杭州其中，制造業(yè)完成投資 ，同比增長 %，占第二產業(yè)投資的比重由上年的 %提高到 %。 資金到位良好，自籌資金大幅增長。其中：自籌資金實際到位 ，增長 %；國內貸款 ，同比下降 %。 12月共完成投資 ，同比增長 %。為本項目 的開發(fā)帶來機遇。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 11 頁 共 70 頁 三、 聊城市未來發(fā)展定位與規(guī)劃遠景 （一） 近年來聊城市在城市建設方面所取得的矚目成就 聊城市著眼于完善和提高城市功能，改善人民生活條件，緊緊抓住人民群眾關注的熱點和焦點，集中力量實施了一大批民心工程、德政工程。建設了利民東路、聊師南溝等排水工程，使長期得不到解決的道路積水問題劃上了句號。同時，對城市夜景照明進行了統(tǒng)一規(guī)劃，在東昌湖畔、古運河邊及高層建筑物上，安裝了禮花燈、射燈、霓虹燈、輪廓燈等各種燈具。應該風景區(qū)規(guī)劃面積 21平方公里，是江北水城的重要體現。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 12 頁 共 70 頁 括占地 1600 畝的湖濱公園。三是開發(fā)建設了徒駭河風景區(qū)。聊城市優(yōu)美的環(huán)境已經成為投資者的天堂，同時聊城市委市政府制定優(yōu)惠政策，提供高效優(yōu)質服務，為投資者創(chuàng)造了良好的軟環(huán)境。城市的發(fā)展方向是以 ‘ 東擴南展 ’ 為主，西、北適當完善。新的城市總體規(guī)劃確定：該市近期發(fā)展目標是：到 2020年城市人口達到 50萬人，城區(qū)面積達到 60 平方公里；到 2020 年城市人口達到 80 萬人，建城區(qū)面積達到 90平方公里。慶春路 9 號杭州 1998 年聊城撤地設市，隨著住房分配制度改革的全面實施，城市建設步伐的不斷加快，房地產 開發(fā)管理體制逐步規(guī)范，我市房地產業(yè)開始蓬勃發(fā)展起來。 （二）、聊城市 2020 年房地產市場分析 房地產開發(fā)水平逐步提高。從總體上說，聊城房地產市場供不應求，但屬于結構性不平衡。慶春路 9 號購房受到區(qū)位限制較大，根據調查顯示聊城人首選居住位置在東昌湖附近，其次是自己目前所在區(qū)域附近，然后考慮主要的還是價格。 （三）、聊城市住宅房地產市場未來走勢預測 住宅面積將從現在的大三房 140 平方到集約型、適用型回歸，面積預計控制在 110130平方。 住宅仍以市區(qū)供應為主，主要集中在東昌湖 周圍；不過開發(fā)區(qū)的住宅供應將顯著增加，成為聊城住宅市場中一個不可忽視的部分。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 16 頁 共 70 頁 區(qū)物業(yè)管理也將更上一個層次。從現在正在銷售的商業(yè)項目分析我們看到，這些商業(yè)態(tài)定位嚴重重復，都定位在服裝，百貨，超市，在走大而全的路子，但是在真正的產品定位上，卻缺乏相應的支持，項目開發(fā)的不倫不類，結果只剩下最 殘酷的價格競爭中，弄的遍體鱗傷。杭州 （ 2） .商業(yè)項目產品定位逐漸明晰，開發(fā)商更注重商業(yè)項目的長線投資回收。 （ 5） .商業(yè)房地產正逐漸向商業(yè) MALL 發(fā)展，新的更適應聊城的商業(yè)形態(tài)初露倪端。二層 ,三層 2660 元 /平米 。慶春路 9 號130平米三室兩廳 ,148平米三室兩廳 付款方式 可提供 8成 30年銀行按揭 ,外地購房者無需擔保（開發(fā)商擔 保 綠化率 35% 包括親水觀景園林 。等 物業(yè)管理 時代信誠 (香港 ),智能化封閉式管理 ,引進港管家服務 ,包括私人家政 。社交一體的 3S 會所 ,室內恒溫泳池 ,咖啡廳 ,保齡球館 ,棋牌室等服務類別 。慶東壁掛式燃氣鍋爐地熱采暖 。30%為周邊市縣消費者 . 該項目主要針對該城市的高端消費者 . 銷售率 一期工程基本銷售完畢 ,銷售率達 95%以上 ,二期銷售良好 ,單月銷售在 80100套左右，三期未開盤。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 19 頁 共 70 頁 理位置理想 ,工期較快 .戶型設計 ,配比良好 .一期已基本入伙 ,一期景觀 ,配套已建成 ,有利于項目后期銷售 .其單元入口大堂較具特色 ,增加項目賣點 .該項目提供港式物業(yè)管理 ,收費雖略高于周邊項目 ,但其服務內容及形式普遍受其意向消費者歡迎 ,在聊城市內有一定影響力 .該項目雖為目前聊城市的高檔項目 ,其性價比較高 .受到廣大高端消費者歡迎 . 此項目中包括部分回遷戶 ,其建 筑風格及結構與該項目整體效果有所差異 ,且居民素質有所不同 ,對一期項目有所影響 . 該項目因采用地板式采暖 ,根據了解此種采暖方式 ,在市內溫度 ,維修及經濟方面相對不夠理想 .樣板房裝修比較簡單 ,選用家具及裝飾上略有不足