【正文】 協(xié)調(diào)發(fā)展的原則。遠(yuǎn)景規(guī)劃人口 100萬人，用地規(guī)劃 110平方公里。 ‘ 東擴(kuò) ’ 即將開發(fā)區(qū)的面積由現(xiàn)在的 40平方公里擴(kuò)大到 60平方公里；‘ 南展 ’ ，即將行政中心南移至湖南路以南，通過南區(qū)開發(fā)帶動城市發(fā)展，增加土地收益，為城市建積累資金，南區(qū)建設(shè)將更加突出水城特色。聊城這座古老的城市正走向新的輝煌，聊城這座秀美城市正張開懷抱歡迎有識之士來聊創(chuàng)業(yè)、共同發(fā)展、開拓未來。在徒駭河上修建了長 100米、高 5米的單體橡膠壩，實(shí)施了河道開挖、房屋拆遷、沿河綠化等工程，初步建成了占地1000 多畝的風(fēng)景區(qū)。公園內(nèi)小橋流水，綠草茵茵，騰龍廣場、金鳳廣場、生肖廣場等大大小小的雕塑和建筑小品點(diǎn)綴其間，已成為市民休閑娛樂的好去處。包浙江每到夜晚，幾大風(fēng)景區(qū)彩燈齊放，霓虹閃爍，扮靚了聊城的夜晚，增強(qiáng)了城市的現(xiàn)代氣息。城市公交的快速發(fā)展，大大方便了居民出行。東阿引水城市供水工程從 45 公里以外的東阿牛角店引來了巖溶水，圓了聊城人吃好水的夢；污水處理廠的建設(shè)，消除了污染，使水城的水質(zhì)更加清澈，為子孫后代造福；實(shí)施集中供熱工程，拔掉了 300多煙囪，還市場一片藍(lán)天；以市場轉(zhuǎn)讓方式實(shí)施的天然氣工程，使聊城人從此告別了扛煤氣罐、燒煤球爐的歷史。 浙江全市房屋竣工面積為 ，增長 倍；銷售商品房 萬平方米，增長 倍。充足的資金來源，為今年投資的穩(wěn)定增長提供了可靠的保障。由于國家積極財政政策的影響，該市建設(shè)資金繼續(xù)保持良好的增長。 大項目建設(shè)進(jìn)展順利。慶春路 9 號 12月份該市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成 ，同比增長 %。居民消費(fèi)價格比上年上漲 %，其中居住類價格上漲較快，上漲 %，食品類價格中糧食、肉禽及其制品價格上漲較快，分別上漲 %和 %。 12 月末，全市個體工商戶 57920 戶，比上年末下降 %；注冊資金 億元，增長 %。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快。對外貿(mào)易克服不利因素影響，保持較快增長，利用外資繼續(xù)保持高速增長勢頭。杭州 全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 億元，增長 %,其中城市增長 %，農(nóng)村增長 %。全市到位資金中，國家預(yù)算內(nèi)資金 億元，增長 %；國內(nèi)貸款 億元，增長 %；自籌資金 億元，增長 %，投資主體自我積累能力增強(qiáng)。受宏觀調(diào)控的影響，從 4 月份開始投資增幅逐期回落，上半年每月平均回落 10 個百分點(diǎn)左右，但 6 月份以來，投資增 幅回落的勢頭明顯減弱，增幅穩(wěn)定在 35%左右。慶春路 9 號 18 家工業(yè)企業(yè)集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)銷售收入、利稅、利潤分別為 億元、 億元和 億元，分別占規(guī)模以上工業(yè)的 %、 %和 %。工業(yè)增加值占 GDP 的比重達(dá)到 %，比上年提高 個百分點(diǎn)，其中制造業(yè)增加值占 GDP 的比重達(dá)到 %，比上年提高 個百分點(diǎn)，全市的工業(yè)化進(jìn)程明顯加快。 2020 年，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅過億元的企業(yè)達(dá)到 14 家，過千萬的企業(yè) 102 家，分別比上年增加 3 家和 39家。稅收和財政收入快速增長。 第三產(chǎn)業(yè)保持較快增長。杭州全部工業(yè)增加值完成 億元，增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 億元，增長 %，在規(guī)模以上工業(yè)中制造業(yè)完成增加值 億元，增長 %，發(fā)展明顯加 快。據(jù)東昌府區(qū)農(nóng)調(diào)資料顯示： 2020 年全年糧食價格平均比上年上漲 %，其中小麥價格上漲 %，玉米價格上漲 %；蔬菜價格上漲 %。禽蛋產(chǎn)量達(dá)到 萬噸，增長 %；肉類總產(chǎn) 萬噸 ,增長 %。二是林業(yè)生產(chǎn)迅速增長。一是主要農(nóng)作物產(chǎn)量穩(wěn)步增長。按現(xiàn)行匯率計算，人均 GDP 達(dá)到 1224 美元。杭州聊城工業(yè)已初具規(guī)模，具有以電力、汽車、輕紡、機(jī)械、造紙為主，食品、醫(yī)藥、化工、電子等產(chǎn)品為輔的較為齊全的工業(yè)體系，山東時風(fēng)集團(tuán)、東阿阿膠集團(tuán)等都是全國知名企業(yè)。 聊城具有區(qū)位、交通、煤炭、電力、水利、旅游、勞動力、農(nóng)產(chǎn)品、骨干企業(yè)等多種優(yōu)勢，浙江這一立體交通網(wǎng)絡(luò)，使聊城成為呼南應(yīng)北、承東接西的山東省第二大交通樞紐。聊城市交通便利，公路四通八達(dá)。市境地處黃河沖擊平原，地勢西南高、東北低。總面積 8715 平方公里，總?cè)丝? 萬人，人 口密度每平方公里 640 人。 47’ ~37 186。杭州 此市場報告主要分四部分。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 2 頁 共 70 頁 目 錄 前言 第一部分：聊城市城市介紹 第二部分：聊城市房地產(chǎn)市場分析 第三部分： 項目市場定位與建議 結(jié)束語 浙江慶春路 9 號杭州慶春路 9 號長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 3 頁 共 70 頁 前言 我司十分榮幸有機(jī)會參與由貴司開發(fā)的位于聊城市開發(fā)區(qū)華山路「御潤 ◎ 假日廣場」（以下簡稱“貴項目”）之銷售策劃工作，現(xiàn)呈交該項目市場調(diào)研報告一份，請參閱。 浙江 聊城市位于北緯 35186。32 ‘之間，南北直距 138 公里，東西直距 114 公里。約有 萬人。 （二）、交通情況 聊城是魯西政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心。京九線縱穿我國８條東西鐵路干線，邯濟(jì)線與濟(jì)聊館高速公路橫貫京廣、京九、京滬三大南北交通動脈。借助京九鐵路和亞歐大陸橋的聯(lián)接，由聊城可南達(dá)香港、北至俄羅斯、西連荷蘭鹿特丹，聊城從 對外開放 的 “腹地 ”躍為 “前沿 ”，由 “內(nèi)陸 ”變?yōu)?“窗口 ”。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 5 頁 共 70 頁 不僅是國家商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、淡水養(yǎng)殖、畜牧、蔬菜五大生產(chǎn)基地，還是中原地區(qū)商品集散地。 聊城市區(qū)位圖 二、聊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果 （一）、聊城市 2020 年在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面所取得的矚目成就 浙江 2020 年全市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，比上年增長 %，比上年提高 個百分點(diǎn)，增幅創(chuàng) “九五 ”以來新 高。統(tǒng)觀全年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，兩大亮點(diǎn)最為閃耀：第一，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，糧食、棉花等主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量穩(wěn)定增長。蔬菜產(chǎn)量小幅增長，全年蔬菜瓜果類產(chǎn)量達(dá)到 萬噸，比上年增長 %，其中蔬菜產(chǎn)量 萬噸，增長 %。三是畜牧業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。第二，農(nóng)產(chǎn)品價格上揚(yáng)。工業(yè)生產(chǎn)快速增長。第二產(chǎn)業(yè)增長拉動 GDP 增長 個百分點(diǎn) ,對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá) %,其中工業(yè)增長拉動 GDP 增長 個百分點(diǎn)，對經(jīng)濟(jì)增長浙江支撐經(jīng)濟(jì)快速增長的主要動力是第二產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)。 經(jīng)濟(jì)效益大幅提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到改善。全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入 億元，增長 %；實(shí)現(xiàn)利潤 億元，增長 %；實(shí)現(xiàn)利稅 億元，增長 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例為 ： ： ，二、三產(chǎn)業(yè)的比重比上年提高 個百分點(diǎn)。全省銷售收入百強(qiáng)企業(yè)聊城占了 4 家。杭州全市全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %，其中 50 萬元以上項目完成固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。從投資方向看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，與上年持平，占總投資的 %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %，占總投資的 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投 資 億元，下降 %，占總投資的 %。政府通過加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、不斷改善城市形象、發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)、大力發(fā)展旅游業(yè)等多項措施，不斷改善消費(fèi)環(huán)境，促進(jìn)居民消費(fèi)，引導(dǎo)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級。 浙江進(jìn)出口快速增長，利用外資保持較高的增幅。全年新簽 外商投資項目 63 個，增長 %；合同利用外資額 19484 萬美元，增長 60%；實(shí)際利用外資 16844 萬美元，增長 51%。 個體私營經(jīng)濟(jì)增勢不減。 市場價格攀升，居民收入有所增長。 二、 2020年 1— 2月份聊城市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成情況 2020 年 12 月份，聊城市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資在上年穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)上仍保持一定的增勢，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。杭州其中，制造業(yè)完成投資 ，同比增長 %，占第二產(chǎn)業(yè)投資的比重由上年的 %提高到 %。 資金到位良好，自籌資金大幅增長。其中：自籌資金實(shí)際到位 ，增長 %；國內(nèi)貸款 ，同比下降 %。 12月共完成投資 ，同比增長 %。為本項目 的開發(fā)帶來機(jī)遇。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 11 頁 共 70 頁 三、 聊城市未來發(fā)展定位與規(guī)劃遠(yuǎn)景 （一） 近年來聊城市在城市建設(shè)方面所取得的矚目成就 聊城市著眼于完善和提高城市功能，改善人民生活條件，緊緊抓住人民群眾關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，集中力量實(shí)施了一大批民心工程、德政工程。建設(shè)了利民東路、聊師南溝等排水工程，使長期得不到解決的道路積水問題劃上了句號。同時，對城市夜景照明進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃，在東昌湖畔、古運(yùn)河邊及高層建筑物上，安裝了禮花燈、射燈、霓虹燈、輪廓燈等各種燈具。應(yīng)該風(fēng)景區(qū)規(guī)劃面積 21平方公里，是江北水城的重要體現(xiàn)。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 12 頁 共 70 頁 括占地 1600 畝的湖濱公園。三是開發(fā)建設(shè)了徒駭河風(fēng)景區(qū)。聊城市優(yōu)美的環(huán)境已經(jīng)成為投資者的天堂，同時聊城市委市政府制定優(yōu)惠政策，提供高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為投資者創(chuàng)造了良好的軟環(huán)境。城市的發(fā)展方向是以 ‘ 東擴(kuò)南展 ’ 為主，西、北適當(dāng)完善。新的城市總體規(guī)劃確定：該市近期發(fā)展目標(biāo)是：到 2020年城市人口達(dá)到 50萬人，城區(qū)面積達(dá)到 60 平方公里；到 2020 年城市人口達(dá)到 80 萬人，建城區(qū)面積達(dá)到 90平方公里。慶春路 9 號杭州 1998 年聊城撤地設(shè)市，隨著住房分配制度改革的全面實(shí)施，城市建設(shè)步伐的不斷加快，房地產(chǎn) 開發(fā)管理體制逐步規(guī)范，我市房地產(chǎn)業(yè)開始蓬勃發(fā)展起來。 （二）、聊城市 2020 年房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)開發(fā)水平逐步提高。從總體上說，聊城房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，但屬于結(jié)構(gòu)性不平衡。慶春路 9 號購房受到區(qū)位限制較大，根據(jù)調(diào)查顯示聊城人首選居住位置在東昌湖附近，其次是自己目前所在區(qū)域附近，然后考慮主要的還是價格。 （三）、聊城市住宅房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)測 住宅面積將從現(xiàn)在的大三房 140 平方到集約型、適用型回歸，面積預(yù)計控制在 110130平方。 住宅仍以市區(qū)供應(yīng)為主，主要集中在東昌湖 周圍；不過開發(fā)區(qū)的住宅供應(yīng)將顯著增加，成為聊城住宅市場中一個不可忽視的部分。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 16 頁 共 70 頁 區(qū)物業(yè)管理也將更上一個層次。從現(xiàn)在正在銷售的商業(yè)項目分析我們看到，這些商業(yè)態(tài)定位嚴(yán)重重復(fù)，都定位在服裝，百貨，超市，在走大而全的路子，但是在真正的產(chǎn)品定位上，卻缺乏相應(yīng)的支持，項目開發(fā)的不倫不類，結(jié)果只剩下最 殘酷的價格競爭中，弄的遍體鱗傷。杭州 （ 2） .商業(yè)項目產(chǎn)品定位逐漸明晰，開發(fā)商更注重商業(yè)項目的長線投資回收。 （ 5） .商業(yè)房地產(chǎn)正逐漸向商業(yè) MALL 發(fā)展，新的更適應(yīng)聊城的商業(yè)形態(tài)初露倪端。二層 ,三層 2660 元 /平米 。慶春路 9 號130平米三室兩廳 ,148平米三室兩廳 付款方式 可提供 8成 30年銀行按揭 ,外地購房者無需擔(dān)保（開發(fā)商擔(dān) 保 綠化率 35% 包括親水觀景園林 。等 物業(yè)管理 時代信誠 (香港 ),智能化封閉式管理 ,引進(jìn)港管家服務(wù) ,包括私人家政 。社交一體的 3S 會所 ,室內(nèi)恒溫泳池 ,咖啡廳 ,保齡球館 ,棋牌室等服務(wù)類別 。慶東壁掛式燃?xì)忮仩t地?zé)岵膳?。30%為周邊市縣消費(fèi)者 . 該項目主要針對該城市的高端消費(fèi)者 . 銷售率 一期工程基本銷售完畢 ,銷售率達(dá) 95%以上 ,二期銷售良好 ,單月銷售在 80100套左右，三期未開盤。長堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 19 頁 共 70 頁 理位置理想 ,工期較快 .戶型設(shè)計 ,配比良好 .一期已基本入伙 ,一期景觀 ,配套已建成 ,有利于項目后期銷售 .其單元入口大堂較具特色 ,增加項目賣點(diǎn) .該項目提供港式物業(yè)管理 ,收費(fèi)雖略高于周邊項目 ,但其服務(wù)內(nèi)容及形式普遍受其意向消費(fèi)者歡迎 ,在聊城市內(nèi)有一定影響力 .該項目雖為目前聊城市的高檔項目 ,其性價比較高 .受到廣大高端消費(fèi)者歡迎 . 此項目中包括部分回遷戶 ,其建 筑風(fēng)格及結(jié)構(gòu)與該項目整體效果有所差異 ,且居民素質(zhì)有所不同 ,對一期項目有所影響 . 該項目因采用地板式采暖 ,根據(jù)了解此種采暖方式 ,在市內(nèi)溫度 ,維修及經(jīng)濟(jì)方面相對不夠理想 .樣板房裝修比較簡單 ,選用家具及裝飾上略有不足