長沙市房地產(chǎn)市場北城片區(qū)調研報告房市分析-全文預覽
【正文】 濟特色，北城的舊城改造和老工業(yè)現(xiàn)實，形成舊的經(jīng)濟能量已經(jīng)難以支撐北城高速發(fā)展，而新的經(jīng)濟引擎并未展示出巨大的力量。地作為不可再生資源，對于城市城市發(fā) 展有著非常重要的戰(zhàn)略意義?！笆濉逼陂g或更 多一點時間，將新建長沙港，搬遷火車北站，興建貨運編組站，貫通二、三環(huán)線和長湘路，該區(qū)最終將形成水陸交通樞紐優(yōu)勢。帶來的弊端是，持續(xù)數(shù)年的房地產(chǎn)開發(fā)，以及業(yè)主入住時間的不同，帶來的建筑施工、裝修施工噪音干擾嚴重，短期內不適宜居住。舊城區(qū)是北城的大面貌，若不能突破這個瓶頸，新城的價值將在很長時期內難以體現(xiàn)。 隨著政府規(guī)劃的實施，交通路網(wǎng)的拓建，北城地區(qū)的升值潛力將穩(wěn)步上揚。湘江、瀏陽河、撈刀河三水會集，洪山公園毗鄰左右，生態(tài)資源豐富，上風上水，居住的上選之地。湖南在承接產(chǎn)業(yè)轉移的大發(fā)展進程中，需要大物流的支撐。 港口 長沙凝霞港 霞凝港擁有 11 個千噸級泊位，中國內河最大的現(xiàn)代化港口，年吞吐量 500萬噸，其碼頭岸線長達 615 米。 京珠高速 全程大約 2100 多公里，湖南境內大約 500 公里。 湘江北路 瀏陽河以南路段已經(jīng)于 2020 年拉通，規(guī)劃有過江隧道通達北城。 新世紀大道 原名福元西路， 46米寬，在 2020 年全線貫通，一直拉通到星沙。另外，金霞物流區(qū)規(guī)劃分為現(xiàn)代物流區(qū)、物流服務區(qū)、保稅區(qū)、交通設施區(qū)、生態(tài)控制區(qū)等五大功能區(qū)。 金霞物流區(qū) ： 根據(jù) 長沙市人民政府發(fā)布 的 湖南金霞物流區(qū)發(fā)展規(guī)劃，在未來的 15年內，長沙北城 、湖南省保稅物流中心、中部地區(qū)水陸聯(lián)運中心；到 2020年，金 霞物流區(qū)內人口規(guī)模預計達到 ，成為中部城市崛起的先鋒力量。 根據(jù) 《長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（ 2020年－ 2020年）》 推算 ，每 3萬 — 5萬人設置一個社區(qū)級商業(yè)中心，每 4000人設置一個街坊商業(yè)中心。 2020年主要經(jīng)濟指標均居全省前列。瀏陽河、湘江、撈刀河三水交匯于此區(qū)域，長沙城市大動脈 —— 芙蓉路北段在其境內。悅景馨都等項目。君悅香邸等樓盤在開發(fā)，但兩館一廳建設才剛剛開始，眾多樓盤項目尚未浮出水面，故不單列組團。新河三角洲雖已有濱江 四方坪組團早期以左岸春天為代表，依托瀏陽河風光帶，形成一個中高檔住宅項目聚集區(qū)域，目前該組團的中堅力量為萬煦園、四季美景、佳陽區(qū)域范圍主要為三一大道以北，湘江以東，東二環(huán)以西的區(qū)域。 2001年到 2020年，全區(qū) GDP由 ，全社會固定資產(chǎn)投資由 元增加到 ，社會消費品零售總額由 億元，地方財政收入由 。 新河 三角洲 地區(qū)： “兩館一廳”等重點建設工程落成后， 常住人口將達 5萬人，流動人口將達到 10萬人。新三角洲商業(yè)圈的形成，將從根本上改善北城的商業(yè)投資和現(xiàn)有購物環(huán)境，提升北城在全市商業(yè)格局中的地緣價值 。其中丁字組團重點發(fā)展加工工業(yè)和大運量工業(yè)；鵝秀組團重點發(fā)展生活居住、商貿、辦公、旅 游等多功能相結合的現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)；青竹湖組團重點發(fā)展會議、會展、洽談、居住、旅游、酒店業(yè)。 區(qū)域主要交通路網(wǎng)概 況 功能 道路 情況 核心路網(wǎng) 芙蓉北路 芙蓉北路南起伍家?guī)X波隆立交橋，北至北三環(huán)，全長約 18公里，于 2020年通車 。二環(huán)線由此全線貫通。長沙城區(qū)段：西起伍家?guī)X立交橋、東至星沙收費站，全長近 8 公里。 地鐵 2020 年至 2020 年，建成 1 號線彩霞路站至黑石鋪路站，線路長 公里，設站 20 座。 資料來源：長沙房地產(chǎn)市場研究中心數(shù)據(jù)庫 1． 片區(qū)的功能定位 湖南長沙市開福區(qū)將成為以“大物流”為主體的長沙產(chǎn)業(yè)走廊。 二、片區(qū) SWOT 分析 、片區(qū)優(yōu)勢分析 (Strengths) A 、北城片區(qū)具備顯著的先天地理優(yōu)勢，森林和綠地覆蓋率最高、水資源最為豐富。各大項目在芙蓉北路兩廂排兵布陣，奠定大型社區(qū)價值標桿。 、片區(qū)劣勢分析 (Weaknesses) A、區(qū)域板塊的吸引力較弱，很難吸引片區(qū)外人口的流入。 C、未來幾年內，北城片區(qū)仍將保持高速發(fā)展。 、片區(qū)機會分析 (Opportunities) A、開福區(qū)投資 億用于該區(qū)十二項國家、省、市級重點工程建設，改造舊區(qū)、拓展新區(qū)，加強基礎設施及相關配套的建設。 D、北城占整個長沙土地存量 50%，發(fā)展空間甚大。 、片區(qū)威脅分析 (Threats) A、北城消費力低下，高不成低不就，沒有鮮明的特色。 三、片區(qū)房地產(chǎn)市場情況 北城在售項目一覽表 項目名稱 地理位置 總建面積 規(guī)劃戶數(shù) 樓盤形態(tài) 銷售均價 聯(lián)系電話 景香苑（二期） 開福區(qū)政府西南側 9 萬 m2 780 戶 多層、小高層 2600 元 /m2 2345566 順天 ?黃金海岸 芙蓉北路開福區(qū)政 府西南面 30 萬 m2 1843 戶 高層 3100 元 /m2 4808668 四季美景 ?水木軒 開福區(qū)四方坪四方大道北側 17 萬 m2 1100 戶 電梯小高層 2750 元 /m2 4522288 綠城 ?青竹園 開福區(qū)青竹湖高爾 夫球場附近 萬 m2 600 戶 別墅 未定 4871999 興佳名苑 開福區(qū) 瀏陽河路與車站北路交匯處 萬 m2 369 戶 高層 3250 元 /m2 4555868 湘江北尚 長沙市伍家?guī)X路 8 號 12 萬 m2 866 戶 高層 未定 4366999 珠江花城 開福區(qū)政府側 110 萬 m2 一期 576 戶 小高層 3700 元 /m2 4810666 錦和佳園（一期） 開福區(qū)伍家?guī)X立交 7 萬 m2 159 套 小高層 不詳 4476299 橋陡嶺路的 東側 三江養(yǎng)生別墅 開福區(qū)金霞小區(qū) 9 路車終點站 4 萬 m2 109 套 別墅、公寓 不詳 4808277 先鋒 ?水韻花都 開福區(qū)芙蓉北路 12 萬 m2 不詳 高層 2800 元 /m2 4373488 濱江 ?君悅香邸 伍家?guī)X路 19 號 33 萬 m2 2200 戶 高層 3400 元 /m2 4473299 伍家?guī)X生活廣場 開福區(qū)芙蓉中路二 段 111 號 8 萬 m2 不詳 公
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