長沙市房地產(chǎn)市場北城片區(qū)調(diào)研報告房市分析(文件)
【正文】 間的物業(yè)提供最多，約占總戶數(shù)的 %,且銷售情況理想，由此可看出片區(qū)內(nèi)個案在近年內(nèi)銷售價格呈逐步上升趨勢，區(qū)域住家市場頗受青睞，此價位較符合市場需求。二者結(jié)合，使區(qū)域個案住家主力 總價基本控制在40 萬左右，符合市場的購買能力。 、周邊及片區(qū)外路網(wǎng)輻射區(qū)域的 企事業(yè)機(jī)關(guān)單位職員 芙蓉中路至芙蓉北路兩廂機(jī)關(guān)單位職員選擇在北城購房的占多數(shù)，如湘雅、市一、省婦幼等醫(yī)院職工；一中、周南、湘雅醫(yī)學(xué)院、國防科大等學(xué)校教職工；開福區(qū)政府、檢察院等機(jī)關(guān)公務(wù)員，這部分人群選擇在此置業(yè)主要是看中芙蓉路通達(dá)南北的便捷交通。他們對南城北城的區(qū)域差別不會很挑剔，交通、價格、質(zhì)量、品牌等方面是其購房考慮的首要 因素。 2020 年前的北城屬于長沙的落后區(qū)域，僅有些經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)，大規(guī)模商品房的開發(fā)在 2020 年還處于試水初探階段。而根據(jù)長沙城市總體規(guī)劃，新河三角洲將作為長沙城市一個文化中心進(jìn)行整體開發(fā)，長沙市圖書館、長沙市博物館、長沙市音樂廳、長沙最高樓、下沉式大型市民廣場、大型濱江文化公園等文化、商務(wù)、休閑設(shè)施的建設(shè)，未來 的新河三角洲將是一種文化的中心、藝術(shù)的中心、更是一個城市的中心。傾力打造長沙的 CCD（中央文化區(qū)）概念。 發(fā)展趨勢三：地產(chǎn)帶動北城多元化發(fā)展 從城市發(fā)展的走勢 來看，借由地產(chǎn)開發(fā)的蔓延，北城正在不斷擴(kuò)容。北城城市化進(jìn)程必將隨著 眾大盤項(xiàng)目的開發(fā)而加速前行，北城的居住價值將在大盤項(xiàng)目的聚合效應(yīng)中得到集中體現(xiàn)?！氨背堑乩黼x城市中心很近，心理距離很遠(yuǎn)”的心理定視，將得到長足改觀。 。可以預(yù)見雖有諸多利好因素推動北城房地產(chǎn)市場發(fā)展，但長沙城市對北城居住價值重新發(fā)現(xiàn)仍將是個長期而持續(xù)的過程。 發(fā)展趨勢六：北城房價跟隨長沙平均水準(zhǔn)，居住價值呈長期持續(xù)顯露態(tài)勢。 北城房地產(chǎn)開發(fā)的高峰時代也將在近兩年內(nèi)開始，大型商業(yè)項(xiàng)目、高檔寫字樓、小戶型公寓、大型住宅社區(qū)將陸續(xù)開發(fā)，推動北城成為長沙又一個綜合型片區(qū)。目前區(qū)內(nèi)生活機(jī)能日漸完善，交通便利，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，其住家開發(fā)力度也日趨增大。新河三角洲的“人上車下”的整體人車分流開發(fā)模式開全國節(jié)地開發(fā)的先河… …這讓新河三角洲的開發(fā)早已超越了長沙地域的限制，走出了湖南，成為全國示范區(qū)。這一切，莫不歸功于長沙北拓的大勢所趨。在這種情況下，精明的開發(fā)商將會不遺余力的在這片人們已長久居住、產(chǎn)生濃厚感情的土地上開發(fā)出大量的集居家、運(yùn)動、健康、商業(yè)、娛樂、文化信息于一體的健康住宅，以滿足區(qū)域市場的需求，達(dá)到服務(wù)社會、創(chuàng)造效益的雙贏結(jié)果。 、外地客戶 在長沙的外來常駐人群，普遍有很強(qiáng)的購房意愿。 、北城片區(qū)原有居民 舊城區(qū)原有居民，含周邊老舊宿舍內(nèi)的居民及廠礦的職工，在此生活多年，對此地塊已經(jīng)產(chǎn)生感情，加之戶口和子女就讀等方面的原因，他們愿意選擇在此置業(yè)生活。 、總價 /購買力 本區(qū)域目前已開發(fā)個案對住家市場需求把握較準(zhǔn)，無論從產(chǎn)品定位，還是面積、戶型或單價定位均緊緊扣住市場需求。目前開發(fā)的個案對面積、戶型的市場供求把握較準(zhǔn)。開福區(qū)政府與區(qū)檢察院中間范圍內(nèi)，有珠江花城、恒鑫瀾北灣、順天黃金海岸、先鋒水韻花都、水岸蘭庭等在售項(xiàng)目，以及江濱玫瑰園、順天北國風(fēng)光、景香苑、廣福園等早期項(xiàng)目，此區(qū)域內(nèi)的開發(fā)總量之大，相較其他板塊也毫不遜色。所以扭轉(zhuǎn)北城的不良市場形象是片區(qū)內(nèi)各開發(fā)項(xiàng)目的當(dāng)務(wù)之急。尤其是大盤等高品質(zhì)項(xiàng)目對區(qū)域價格的拉升尤其明顯，典型現(xiàn)象為順天 、供需總量 案 名 供應(yīng)量（戶） 已售戶 銷售率 備注 濱江君悅香邸 一期 1280 700 % 一期 5棟， 11月 30日開盤 先鋒水韻花都 1200 未開盤 0 共 3棟， 12月 15日開盤 水岸蘭庭 149 130 % 共 1棟，尾房銷售 順天黃金海岸 一期 695 600 % 一期 5棟， 11月 5日開盤 恒鑫瀾北灣 1180 790 % 三期未開盤 珠江花城 一期 567 390 % 一期 8棟， 9月 23日開盤 合計 5071 2610 % 含未開盤項(xiàng)目 說明：上述表格中合計項(xiàng)包括未開盤項(xiàng)目，如去除先鋒水韻花都 1200戶及恒鑫瀾北灣三期未售項(xiàng)目，實(shí)際現(xiàn)有銷售率更高。 資料來源：長沙房地產(chǎn)市場研究中心數(shù)據(jù)庫 綜合分析 順天 ?黃金海岸做為北城高檔項(xiàng)目典型代表，同時北城板塊重要本土開發(fā)商項(xiàng)目之一。 四、片區(qū)典型項(xiàng)目綜合分析 典型項(xiàng)目之：珠江花城 項(xiàng)目名稱 珠江花城 項(xiàng)目位置 開福區(qū)區(qū)政府 （ 新世紀(jì)大道與芙蓉北路交匯之處 ） 開發(fā)商 珠江實(shí)業(yè) 建筑設(shè)計 廣州珠江外資建設(shè)設(shè)計院 物業(yè)管理顧問 戴德梁行 營銷策劃 中地行 占地面積 917畝 建筑面積 110萬平方米 容積率 建筑形態(tài) 小高層 規(guī)劃總數(shù) 一期 567戶 銷售周期 目前處于第一期開盤銷售中 銷售均價 3700元 /平方米 在售面積 46萬平方米左右 折扣 無折扣 銷售率 一期 % 開盤時間 2020年 9月 23日 交房時間 項(xiàng)目介紹 珠江花城，為 珠江實(shí)業(yè)進(jìn)駐長沙的第一個大 型投資開發(fā)項(xiàng)目，它吸取了近 26年來珠江地產(chǎn)開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行總結(jié)和創(chuàng)新，結(jié)合政府在該片區(qū) “建筑旅游勝地 創(chuàng)休閑城區(qū) ”的總體形象定位，在湘江、撈刀河、瀏陽河三江匯流之地，擬開發(fā)一個低密度、高綠化率、融入自然生態(tài)景觀的大型樓盤，倡導(dǎo)在城市中繁華，根據(jù) “三江水岸 共生名城 ”的項(xiàng)目定位，力求創(chuàng)造出一個引導(dǎo)市場的大型精品樓盤，成為牽引新開福崛起的一個標(biāo)志性工程。北國風(fēng)光、景香苑、濱江麗園、江濱玫瑰園等一大批精品樓盤相繼崛起，北城開始雄起于長沙房地產(chǎn)市場。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)檔次首先必須符合區(qū)域市場的需求，目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目以中高端住宅為主流。 北京當(dāng)代置業(yè) 當(dāng)代集團(tuán)將充分發(fā)揮其科技主題地產(chǎn)的優(yōu)勢，聯(lián)合建設(shè)部科技司和住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心，在長沙市建設(shè)“國 家級節(jié)能省地型綠色生態(tài)科技住宅示范基地”，為長沙市民提供“宜居型”高級居住社區(qū)。相比如東城的商貿(mào)、星沙的工業(yè)等其它區(qū)域均有鮮明的經(jīng)
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